지방.임대사업.소액투자.수익>부동산정보>"달콤한 유혹에서 급매물 잘잡는 비법까지... [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매]

유례없는 부동산 불황 장기화가 마무리 채비에 분주하다. 바닥론이 힘을 얻고 강남권 재건축 아파트 중심으로 급매물이 속속 소진되고 있다.

시세차익을 높이는 방법 중 하나가 급매물을 잘 잡는 것이다. 아직까지 시장에는 급매물이 많기 때문에 기회 역시 많다. 하지만 급매물은 시세보다 저렴하다해서 향후 모두 시세차익을 기대할 수 있는 것은 아니다. 앞으로 시장은 양극화가 뚜렷하게 나타날 것이기 때문에 시세상승 여력이 충분한 주택을 고르는 것이 중요하다.

그렇다면 급매물을 잘 잡는 방법에 대해서 알아보자.

 1)실거래가를 확인하라

급매물을 잡기 위해서는 원하는 지역의 아파트 실거래가를 반드시 확인해야 한다. 사실상 이 가격이 정말 급매물 가격인지 알기 어렵다. 따라서 대부분 사람들은 중개업자들의 말만 믿고 급매물이라 판단하는 경우가 많다. 하지만 이는 큰 실수다. 손품을 조금만 더 판다면 많게는 몇 천만원을 더 싸게 살 수가 있다. 즉, 실거래가 확인이다. 국토해양부 홈페이지에 들어가면 쉽게 실거래가격을 확인할 수 있다.

 급매물이라고 한다면 시세보다 20%이상은 싸야만 명함을 내밀 수 있다. 즉, 과거 실거래된 가격을 확인하고 이 보다 저렴한지 얼마나 저렴한지를 반드시 확인을 해야 한다. 여기서 더 중요한 것은 무조건 시세보다 저렴하다고 해서 좋은 것은 아니다. 앞으로 시세 상승 기대치가 있는 부동산을 찾는 것이 더 중요하다. 주변에 재개발 및 뉴타운, 교통 호재 등이 있는 곳은 앞으로 개발 호재로 인한 시세 상승이 기대된다.

2)미래가치 있는 여러 지역에 그물을 쳐라

 미래가치 있는 곳에는 급매물을 노리는 사람이 많다는 것을 염두에 둬야 한다. 또한 미래가치가 있는 곳에서는 급매물이 잘 나오지도 않는다. 따라서 급매물을 잘 찾아내고 또한 발 빠르게 선점하느냐가 관건이다. 때문에 원하는 지역이나 단지 대상을 한 두 곳으로 한정하기 보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 낚시를 하는 것이 아니라 그물을 쳐 놓는 방식을 택하는 것이 좋다는 것이다.

그런 지역에 믿을 만한 중개업자와 친분을 쌓아 놓는 것도 중요하다. 그래야만 우량 급매물 등 좋은 정보가 나오면 먼저 연락을 받을 수 있다. 보통 중개업자들은 뜨내기손님보다는 단골손님에게 정보를 주기 마련이다.

3)급매물 원인을 파악하라

‘적을 알면 백전백승’이라는 옛말이 있듯 매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것도 도움이 된다. 1가구 다주택자인지, 아니면 융자금 부담, 직장 이동 등 어떤 이유로 집을 팔려고 하는지 알아보자. 다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약을 했을 경우에는 매수자는 유리하다. 즉, 그런 이유라면 매도자는 상당히 급한 상황이기 때문에 매도자가 제시한 금액보다 더 싸게 제시해도 계약이 성사 가능하다는 것이다.

 그리고 매물이 중개업소에 언제 나온 것인지 확인하는 것도 도움이 된다. 매물이 나온 지 오래된 매물일수록 매도자는 심리적으로 촉박해지기 때문에 더 깎는데 도움이 된다.

 주택 내ㆍ외부의 약점을 파악하는 것도 요령이다. 아파트 입지여 건이나 외관부터 주방, 욕실, 거실 등 집안내부를 꼼꼼히 살펴보고 단점을 알고 있으면 가격협상에서 유리할 수 있다.

 4)직거래도 충분히 이용하라

 요즘 인터넷 이용자는 남녀노소 구분 없다. 인터넷이 보편된 만큼 인터넷을 해결하는 경우가 많아졌다. 부동산 거래 역시 그러하다. 인터넷 포털 사이트에 보면 카페 등을 통해 부동산 직거래를 많이 이용한다. 부동산 직거래를 잘 이용하면, 몇 십만 명의 회원들이 이용하는 만큼 시세보다 훨씬 저렴한 매물도 많을 뿐만 아니라 중개수수료도 저렴하게 이용할 수 있다는 장점이 있다. 또한 직거래는 부동산을 여기저기 돌아다니지 않아도 되기 때문에 많은 시간이 절약된다는 것 역시 큰 장점이다.

 하지만 직거래는 개인과 개인 간의 거래이기 때문에 사기 등 문제점도 많다. 부동산 중개업소를 통해 거래를 할 경우에는 계약 후 사고가 났을 때 중개인에게 일정부분 책임을 지울 수 있다. 하지만 직거래는 고스란히 매수자가 책임을 떠안아야 하기 때문에 신중히 계약을 해야 한다. 우선 꼭 실소유주와 계약해야 한다. 등기부등본상 이름과 계약자 이름이 동일한지를 확인해야 한다. 등기부등본에 근저당이 설정됐으며, 반드시 해당 은행에 가서 이와 관련된 사항을 직접 확인해야 한다. 또 권리관계는 수시로 변경되므로 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 납부 직전에 각각 등기부를 재차 확인할 필요가 있다.

 5)중개업소에게 확신을 줘라

 매물 거래도 중개업소에서 연락이 와야 할 수가 있다. 중개업소는 계약을 할 것 같은 사람에게 먼저 연락을 주는 법이다. 괜히 여기저기 알아보기만 하는 사람인지, 정말 계약을 할 사람인지 중개업소는 미리 파악을 한다. 때문에 정말 계약하고 싶은 매물이 있다면, 중개업소에게 믿음을 주는 것도 중요하다.

 우선 급매물 시세를 파악한 후, 본인의 적정 가격을 중개업소에게 말하라. 그리고 그 가격과 근접한 매물이 나오면 바로 계약을 하겠다는 의지를 보여주는 것이 큰 도움이 된다. 이때 너무 터무니없는 가격을 제시하면 오히려 역효과를 볼 수 있으니 적정한 가격을 부르는 것도 중요하다.

  6)매매 결정에 있어서는 신속하고 과감하라

 호황기에는 매도자가 우위에 있고, 불황기에는 매수자가 우위에 있을 수밖에 없다. 하지만 요즘같이 가격이 조금씩 회복되는 시기에는 줄달리기가 심하다. 이런 시기에도 더 떨어지면 사겠다며 한없이 기다리는 사람을 간혹 주변에서 볼 수 있다. 하지만 잘 나가는 부동산 전문가들도 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지는 미리 알 수 없다. 바닥이 온 뒤에야 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 와야 꼭지인지도 알 수 있다. 그렇기 때문에 바닥을 고집한다는 것은 무모한 일이다. 주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다.

 하지만 부동산 고수들은 바닥과 꼭지가 언제인지는 몰라도 신속하고 과감한 매매 결정을 할 때가 언제인지는 안다. 매매 결정에 있어 흔들림은 없어야 한다. ‘조금만 더, 나중에’하다가 절호의 찬스인 매매 타이밍을 놓치기 일쑤다.

 투자할 상품에 대해 입지 여건, 상품 가치, 미래 가치, 수익률 등 면밀히 검토했다면 다음으로는 확실한 판단을 해야 한다. 투자 여유 자금이 없다면 대출을 받더라도 투자를 할 것인지 안할 것인지 등의 판단을 세워야 한다. 이 때 확실한 판단이 설 경우 과감히 투자할 주 아는 과감성을 갖출 필요가 있다.

 만약 확실한 상품인데 현재 부동산 시장 분위기에 가격이 떨어지고 있다면 더없이 좋은 기회다. 싼 값에 사서 향후 높은 가격으로 팔 수 있기 때문이다.