방을 충분히 둘러보았으면 이제 계약을 해야한다.
이때 그 유의점들을 알아두면 유용하다.
Check 1. [소유주]
당연히 집주인과 해야한다. 옆집 담배가게 아저씨랑 하면 안된다.
헌데도 이것이 문제가 되어 골치를 썩는 경우가 가끔 발생하기도 한다.
일단 등기부등본을 확인하고 ,등기상 소유주와 집주인의 신분증이 맞는지 확인하여야한다.
이것은 굳이 따로하지 않도라도 계약서 작성과정중에 자연스레 확인하도록 하자.
- 사실 이것이 문제가 되는 것은 개인간 직거래일 경우가 대부분이다.
부동산 중개사의 경우 수시로 임대상황을 체크하고 직접 만나기를 수차례하기 때문에
주인행세하기란 사실상 불가능 하기 때문이다. -
Check 2. [등기부등본]
기본적으로 융자도 없고 등기가 깨끗한 건물이 당연히 좋겠지만
현황상 그런 건물은 많지 않다.
보통 일정부분의 근저당은 안고 , 건물을 올리거나 집을 사기 때문이다.
월세의 경우 대부분 보증금이 최우선변제범위에 들어가기 때문에
지나치게 많은 융자가 아니라면 신경쓰지 않아도 상관없지만,
그래도 한번쯤은 꼭 등기부등본을 확인해보아야 한다.
등기에 가압류,가등기,가처분,경매개시결정이 있는지 보고,
그러한 집은 무조건 피해야 하기 때문이다.
그러한 등기사항이 있다면 집주인의 소유권 자체가 불안한 상태이기 때문에
자칫하면 보증금도 날리고 방에서도 내몰릴 수 있다.
한마디로 정말 옆집 담배가게 아저씨와 계약한 상황이 되어버리기 때문이다.
또한 보증금에 문제가 없더라도 경매로 가게 된다면,
건물에 대한 관리가 지극히 부실해지고, 여러가지 피곤한 일이 생기므로
그리 흔치도 않은 그런 등기사항을
굳이 찾아 들어갈 필요는 없다.
Check 3. [Money]
일단 계약을 통하는 모든 돈은 계좌이체를 통하는 것을 기본으로 하는 것 좋다.
은행을 증인삼는 셈이 되는 것이니 이보다 확실할 수는 없다.
보통 계약금,잔금으로 나뉘는데 일반적으로 10%를 계약시 계약금으로 주고,
이사하는 날 나머지를 잔금으로 주면 된다.
물론 이것은 양자간의 합의에 따라 얼마든지 조정될수 있다.
가끔 상황상 바로 계약할 수 없는 경우
가계약이란 것을 하게 되는 경우가 있는데,
이때는 따로 가계약이라는 절차가 있는 것이 아니라
일정금액(10~20만)을 집주인에게 주고 현금 영수증을 받아 보관하면 된다.
Check 4. [계약기간]
임대차 계약의 기본은 2년이다.
아무런 합의사항이 없을 때에는 그 기간으로 인정되기 때문이다.
단, 계약 당시 그 이하의 기간을 서로가 합의했다면
합의된 기간으로 인정된다.
당연히 계약시에 얼마나 살지 합의를 하는데
기본적으로 1년단위로 계약을 한다.
여기서 유의해야 할 사항이 있다 .
만일 계약기간을 다 채우지 못하고 나가는 경우가 발생하게 된다면,
남은 계약기간중의 월세는 세입자가 책임져야한다는 점이다.
때문에 만일 계약기간 중에 방을 뺄 경우
다음 세입자를 구하는 것부터 수수료까지 부담해야하므로
이 같은 사항을 알고, 기간을 정해야한다.
Check 4. [특약 사항]
기본적으로 계약서는 잘 읽어보도록 하고
의문나는 점은 바로바로 질문하여 확인하는 것이 서로가 좋다.
또한 계약서에 기본적으로 적힌 사항외에
서로가 합의된 사항은 되도록 계약서에 특약으로 정확히 명시하는 것이 좋다.
Check 5. [부동산 중개 수수료]
부동산을 이용하여 계약을 했다면 수수료를 주어야 하는데,
이는 계약전에 얼마를 언제주어야 하는지 확실히 합의하는 것이 좋다.
부동산 중개수수료에 관한 법령 및 조례의 규정내용
공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 중개업자의 위법·부당한 행위로 인한 시민의 불편 및 재산상의 피해를 방지하기 위하여 부동산 중개수수료에 관한 법령 및 조례의 규정내용의 설명과 함께 부동산중개 분야의 소비자보호센터를 안내합니다.
◎ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률, 시행령, 시행규칙
◎ 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례 (2007.5.29 공포)
| [부동산 중개수수료 법정요율표] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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※ 중개수수료 한도 = 거래금액 × 상한요율
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※ 중개업자는 주택 6억이상(매매ㆍ교환), 3억이상(임대차)과 주택 이외의 중개대상물인 경우
전세의 경우는 전세금액을, 임대차인 경우에는 임대차 금액을 기준으로 하며, 임대차중 월세의 경우에는 월세보증액 (한달월세액X100)으로 산출된 금액을 거래가액으로 한다. 단. 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금의 합계액이 5천만원 미만일 경우 위 합계액 대신 월차임에 70을 곱한 금액과 보증금액의 합계액을 거래금액으로 한다.
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| ◎ 중개업자는 중개수수료·실비의 요율 및 한도액 표를 게시하여야 함(시행규칙 제10조) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 중개의뢰인은 중개업자에게 중개수수료 등을 기재한 중개계약서 작성을 요청할 수 있음 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 중개업자는 중개가 완성되기 전에 권리를 취득하고자 하는 자에게 거래예정금액·중개수수료 및 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받으며, 시행규칙·조례로 정한 한도는 중개의뢰인 일방 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택에 준하고, 2분의 1 미만인 경우 에는 주택 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ◎ 중개업자는 주택외 중개대상물에 대하여 법정한도 내에서 자기가 받고자 하는 상한요율을 명시 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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◎ 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 법정한도를 초과하여 금품을 받을 수 없음 - 위반한 수수료 약정의 효력 : 법정한도를 초과한 부분은 무효(대법원2000다54406 판결) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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* 계산법 - 전세 : 전세금 * 요율
- 월세 : 5천미만=> 거래가액(=보증금 (월세*70)) * 요율
" 이상=> 거래가액(=보증금 (월세*100)) * 요율
ex> 보증금 300 월세 30인 신축 원룸이라면
(300 (30*70)) * 0.005 = 12만원
http://cyber.seoul.go.kr/sip/html/service_02_ita.html
방구하기 노하우
계약전에 얼마를(보증금,월세) 언제주어야 하는지 확실히 합의하는 것이 좋다
1.외부 - 먼저 운전자라면 주차공간을 살펴보아야 한다. 주차난이 극심한 지역이라면 두고두고 스트레스가 될 수 있다.
그리고 근처에 편의점같은 생활시설이 가까운지,사방으로 통행이 자유로운지도 살펴보면 좋다.
2.출입문 - 번호키,열쇠키 두 종류가 있는데 번호키라면 번호만 바꾸면 되지만
열쇠라면 복사키가 있을 수 있으니, 보조열쇠정도는 바꾸어 주는 것이 좋다.
3.현관 - 입구에 들어서면 먼저 신발수납공간에 대한 것을 살펴보아야 한다.
요즘은 대체로 기본옵션에 신발장이 들어가지만, 꼭 그런것은 아니니
신발장을 두어야한다면 그 공간이 충분한지 살펴보아야한다.
4.부엌 - 일단 물을 틀어보아 수압,수량이 충분한지 살펴보고,
기본적 주방용품의 수납도 고려해보면 좋다.
그리고, 가급적이면 음식냄새 환기 고려해서 분리형으로 되어있는 원룸을 선택함이 유리하다
5.화장실 - 부엌과 마찬가지로 물을 살펴보고, 변기에도 이상이 없는지 확인해본다.
그리고 문을 여닫을때 불편함이 없을지 판단하는 것도 중요하다.
가끔보면 괴상한 구조로 화장실문이 설치되어 있어 두고두고 불편함을 느끼게 되는 경우도 있기 때문이다.
6.방크기 - 물론 넓을 수록 좋겠지만,대체로 방의 가격을 결정하는 가장 큰 요인이넓이이므로,
스스로의 적당한 타협점을 갖는 것이 중요하다.
비슷한 가격이라면 당연히 더 넓은 곳을 선택하는 것이 여러모로 편리하다.
또한 방을 볼 때 실제적인 가구배치를 머리속에 그려보는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.
7.발코니 - 당연히 있는것을 추천하고 싶다. 발코니가 없으면 세탁기 설치도 고민해야하고
빨래말리기도 곤란한 경우가 많기 때문이다. 더우기 발코니가 있으면 난방에도 많이 도움이 된다.
더우기 요즘은 대체로 원룸에 발코니가 있는 것이 일반적인 경우니 찾기도 쉽다.
8.창문 - 창을 볼때 먼저 소음차단이 잘 될수 있는지 살펴보고,
방을 보는 그 시점만 생각하지말고, 24시간동안의 일조나 외부 조명을 생각해보아야한다.
특히 가로등이나,상가의 네온사인이 불편하지 않을지 유심히 살펴보아야 한다.
또한 1층이라면 창 높이가 적절한지 살펴보고, 반드시 보안창을 확인해보아야 한다.
추가로 방충망에 손 볼 곳이 없는지도 살펴보는 것이 좋다.
9.난방 - 사실 대부분이 도시가스이지만 그래도 확실히 확인하는 차원에 한번정도 물어는 보아야한다.
심야전기는 큰 문제 없지만, 만약 LPG나 기름 난방이라면 난방비가 훨씬 비싸다.
10.수도,정화조,공동부분 청소 - 대부분 관리비라는 이름으로 원룸일 경우 한달에 2만원 정도 내는 것이 일반적이다.
주택임대차 보호법 상의 일정액의 우선변제금(최우선변제금)
▶ 주택임대차는 상가와는 달리 보증금만 계산하며 월세는 계산하지 않습니다.
전세,월세 상식 (주택임대차보호법 )
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근저당 등 설정일 |
대상 지역 구분 |
보증금 범위 |
최우선 변제금 |
|
84. 1. 1 ~ 87. 11. 30 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
300만원 |
300만원 |
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기타 지역 |
200만원 |
200만원 | |
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87. 12. 1 ~ 90. 2. 18 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
500만원 |
500만원 |
|
기타 지역 |
400만원 |
400만원 | |
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90. 2. 19 ~ 95. 10. 18 |
서울특별시, 대전 등 광역시 |
2,000만원 |
700만원 |
|
기타 지역 |
1,500만원 |
500만원 | |
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95. 10. 19 ~ 2001. 9. 14 |
서울, 광역시(군 지역 제외) |
3,000만원 |
1,200만원 |
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기타 지역 |
2,000만원 |
800만원 | |
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2001. 9. 15 ~ 2008. 8. 20 |
서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역 |
4,000만원 |
1,600만원 |
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대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외) |
3,500만원 |
1,400만원 | |
|
기타(지방, 광역시의 군) |
3,000만원 |
1,200만원 | |
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2008. 8. 21 ~ 2010. 7. 25 |
서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역 |
6,000만원 |
2,000만원 |
|
대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외) |
5,000만원 |
1,700만원 | |
|
기타(지방, 광역시의 군) |
4,000만원 |
1,400만원 | |
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2010. 7. 26 ~ 현재 |
서울특별시 |
7,500만원 |
2,500만원 |
|
과밀억제권역(서울 제외, 인천 포함, 군 제외) |
6,500만원 |
2,200만원 | |
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광역시(인천 제외) / 안산·김포·용인·광주시 |
5,500만원 |
1,900만원 | |
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기타 지역(지방, 경기도 안성 등, 광역시의 군) |
4,000만원 |
1,400만원 |
전세,월세 상식
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상가 수익률 계산법
부자들의 공톰점중 하나는 셈이 빠르다는 것이다.
아무리 맘에 든 상가라 하더라도 수익률이 낮으면 미련없이 돌아서 버린다.
상가 투자에 있어 고수익은 투자의 동기요 최종 목적이기도 하다.
상권이 발달될 호재들이 득실대는 상가라도 수익률에서 제 역할을 못 해낸다면 빛 좋은 개살구일 뿐이다.
특히, 월세수입을 목적으로 상가를 분양받는 경우라면 임대수익률은 반드시 계산해봐야 한
다. 임대수익율이란 투자비용 대비 수익 비율이다.
다음의 예로 임대수익율을 계산해 보자.
이문동에 사는 홍길동은 청량리역 인근에 위치한 A 근린상가를 1억 2천만원에 분양을 받았다. 잔금융자는 연 6.5%의 조건에 4000만원을 받기로 했다.
한편, 홍씨는 주변 임대 시세 동향에 따라 보증금 2000만원에 월세 60만원은 충분히 받을 수 있다고 생각했다. 그렇다면 홍씨의 투자금액 대비 지출이자를 감안한 실질 연 수익률이 얼마나 되는지 살펴보자.
***** 임대수익률 계산 *****
실제 투자금액
상가 분양금(1억 2천만원) - 보증금(2000만원) - 융자금(4천만원) = 6천만원
연간 임대료 수입
월세(60만원) X 12개월 = 720만원
임대수익률
[연수입 720만원 -연이자 260만원(4000만원 X 6.5%)] = 460만원 / 실제 투자금액 (6천
만원) X 100 = 7.6%
위 계산법에 의한 결과값으로 홍씨가 투자한 상가의 수익률은 연7.6%인 셈이다.
이처럼 수익률 계산법은 홍씨의 경우처럼 연 실수입 / 실제 투자된 금액 X 100을 하면 된다.
***** 월세,전세 전환 계산법 *****
아울러 월세에서 전세로 전세에서 월세로 전환하는 계산법도 익혀두면 유익하다.
전세가가 2억원인 상가를 전세금1억원의 보증부 월세로 전환해 월세를 계산해 보면...
- 전세가 : 2억원
- 보증금 : 1억원
- 전세를 월세로 전환할 때 월세 전환이율은 1%를 적용한다.
(단.전환이율에 대한 부분은 경기 변동에 따른 변화가 많을수 있으며
요즘 경기를 반영한다면 전환이율은 0.7%가 현실적일 수 있다)
월세 전환시 보증금 : 2억 - 1억(보증금) = 1억원 (미지급 보증금)
월세 : 1억원 (미지급 보증금) X 1% = 100 만원
위 경우 월세는 월 100만이 된다.
반대로 월세를 전세로 전환하는 방법은 아래와 같다.
보증금 5천만원에 월세 60만원을 내는 상가를 전세로 돌릴 경우
- 보증금 : 5천만원
- 월 세 : 60만원
월세 60만 / 1%(전환이율)에 해당되는 금액 : 6천만원
전세가 : 5천만원 (보증금) 6천만원 (월세로 환산된 보증금) = 1억 1천만원
이 경우 월세를 전세로 100% 돌릴 경우 전세가는 1억 1천만원이 된다.
많이들 읽어시고 댓글점 달아주세요....^^*