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경매특수권리의 이해
法定地上權 要略
1. 법정지상권의 의미
우리의 법제(法制)는 건물을 토지와 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있다.
그런데 건물은 그 성격상 토지의 이용권을 수반하지 않고서는 존립할 수 없으며, 건물을 독립된 부동산으로 인정하여 시장에 유통시키려면 건물과 토지의 이용관계에 있어 불가분성을 인정하지 않을 수 없다.
이는 국민 경제상 타당한 것이며 당사자간의 구체적인 의사에도 반하게 되며 많은 문제점을 야기 시키게 됩니다.
따라서 토지와 건물이 어떤 사정에 의하여 소유권이 각각 달리 되었을 경우 건물 소유주에게 법률상 인정되는 지상권을 법정지상권이라 말합니다.
2. 법률상 법정지상권이 성립되는 3가지의 경우
① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유에서 건물부분만 전세권 설정을 한 이후에 토지 소유권이 변경된 경우.
② 토지 건물이 동일인 이었을 때 토지 건물이 어느 한쪽이 저당권이 생겨 그 저당권으로 경매가 실행되고 경락되어 토지 건물의 소유권이 각각 달라 질 경우.
③ 토지와 임목이 동일인에 속하고 있었으나 경매 또는 기타의 사유로 토지와 임목의 소유권이 각기 다른 사람으로 바뀐 경우.
민법 제366조(법정지상권)
抵當物(저당물)의 競賣(경매)로 因(인)하여 그 土地建物(토지건물)이 다른 所有者(소유자)에 屬(속)한 境遇( 경우)에는 土地 所有者(토지소유자)는 建物 所有者(건물소유자)에 對하여 地上權(지상권)을 設定(설정)한 것으로 본다. 그러나 地料(지료)는 當事者(당사자)의 請求(청구)에 依(의)하여 法定(법정)이 이를 定(정)한다.
3. 법정지상권 성립요건
(1) 저당권 설정당시 토지위에 건물이 존재해야 합니다.
(2) 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야만 합니다.
(3) 토지, 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권 설정되어야 합니다.
(4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 또는 공매로 인하여 소유자가 달라져야 합니다.
(5) 이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 저당권 설정당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없습니다.
4. 법정지상권의 성립시기
(1) 법정지상권의 성립 시기는 토지나 건물이 경매로 그 소유권이 이전하는 때 입니다. 따라서 낙찰인이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권은 성립됩니다.
(2) 법정지상권은 법률의 규정에의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않습니다.
(3) 법정지상권을 취득한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권 등기를 청구할 수 있습니다
(4) 법정지상권을 제3자에게 처분 하려 하면 등기를 하여야 합니다.
(5) 등기 없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부(法定地上權附) 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상권설정등기 청구권을 대위 행사할 수 있으며 따라서 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의 측상 허용되지 않는다고 판결하고 있습니다.
5. 법정지상권의 내용
(1) 법정지상권의 범위
법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 국한 되는 것은 아니고 건물로서 이용되는데 필요한 한도에서 대지이외의 부분에도 미치게 됩니다.(일반적인지상권의 범위와 같다고 보면 됩니다)
(2) 지료(地料)의 결정
법정지상권의 지료는 당사자 간의 합의로 정합니다. 당사자 간의 협의가 불가능 하게 되면 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정 하게 되며 이때 법원이 결정 하게 되는 지료는 지상권 성립한 때부터 소급하여 그 효력이 발생 합니다.
(3) 지상권의 존속기간
가. 설정 행위로 정하는 경우 최장기간의 제한은 없습니다.
-최단기간은(석조, 석회석, 연와조, 수목):30년, 그 외 건물은: 15년, 공작물은 : 5년
나. 기간을 정하지 않는 경우 최단기간으로 적용 합니다.
다. 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년입니다.
6. 계약의 갱신
(1) 당사자의 계약으로 갱신 할 수 있습니다.
(2) 지상권자의 갱신 청구권
지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.
(3) 지상권자의 지상물 매수청구권
지상권설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절 하는 경우는 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다 (이때 토지소유주는 받아 들여야한다)
(4) 지상권의 존속기간과 지상물매수청구권 등은 강행규정이므로 이들 규정에 위반하여 지상권 자에게 불리한 약정을 하여도 그것은 무효입니다.
7. 관습법상 법정지상권
(1) 의 의 (意 義)
관습법상의 법정지상권이라 함은 동일소유자의 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매(賣買) 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되더라도 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 경우에 당연히 건물소유주에게 인정되는 지상권(地上權)을 말합니다.
(2) 성립요건
가. 매매(賣買) 등이 있을 당시 토지와 건물이 동일인에게 귀속(歸屬) 하고 있어야 합니다. 강제경매(强制競賣)의 경우는 낙찰당시 소유자가 같이하고 있으면 됩니다.
나. 적법한 원인에 의하여 토지 건물의 소유주가 달라져야 합니다.
적법한원인 : 매매, 증여, 경매, 귀속재산의 귀속, 공유물의 분할, 공매, 등이 있다고 판결 하였습니다.
다. 건물을 철거 한다는 합의가 없어야 합니다.
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민 법 : (지상권, 지역권에 관한법령)
제153조 (기한의 이익과 그 포기)
① 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
② 기한의 이익은 이를 포기할 수 있다. 그러나 상대방의 이익을 해하지 못한다.
제185조 (물권의 종류)
물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.
제186조 (부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한때에는 소유권을 취득한다.
제279조 (지상권의 내용)
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조 (존속기간을 약정한 지상권)
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 년한보다 단축하지 못한다.
1. 석조,석회조,연와조 또는이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권)
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
② 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
제282조 (지상권의 양도, 임대)
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
제284조 (갱신과 존속기간)
당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.
제285조 (수거의무, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.
제286조 (지료증감청구권)
지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조 (지상권소멸청구권)
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
제288조 (지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지)
지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.
제289조 (강행규정)
제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자 에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제289조의2 (구분지상권)
① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용 · 수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다.[본조신설 1984.4.10]
제290조 (준용규정)
① 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는 지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
② 제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여 이를 준용한다.<신설 1984.4.10>
제291조 (지역권의 내용)
지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.
제292조 (부종성)
① 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
제293조 (공유관계, 일부양도와 불가분성)
① 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
② 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
제294조 (지역권취득기간)
지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다.
제295조 (취득과 불가분성)
① 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
② 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
제296조 (소멸시효의 중단, 정지와 불가분성)
요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
제297조 (용수지역권)
① 용수 승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다. 그러나 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
② 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
제298조 (승역지소유자의 의무와 승계)
계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.
제299조 (위기에 의한 부담면제)
승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역 권자에게 위기하여 전조의 부담을 면할 수 있다.
제300조 (공작물의 공동사용)
① 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위 내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다.
② 전항의 경우에 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.
제301조 (준용규정)
제214조의 규정은 지역권에 준용한다.
제302조 (특수지역권)
어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본장의 규정을 준용한다.
제305조 (건물의 전세권과 법정지상권)
① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정 자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
제366조 (법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제367조 (제삼취득자의 비용상환청구권)
저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
제371조 (지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권)
① 본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.
② 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
제544조 (이행지체와 해제)
당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
*가등기 담보 등에 관한법률
제10조 (법정지상권)
토지 및 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에 대하여 제4조제2항의 규정에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지위에 지상권이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간 및 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.
*임목에 관한법률
제6조 (법정지상권)
① 입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
② 전항의 경우에 지료에 관하여는 당사자의 약정에 따른다.
*부동산 등기법
제136조 (지상권)
지상권의 설정 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 지상권설정의 목적과 범위를 기재하고 만일 등기원인에 존속기간, 지료 · 그 지급시기 또는 민법 제289조의2제1항 후단의 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.<개정 1984.4.10>
제137조 (지역권)
지역권설정의 등기를 하는 경우에는 신청서에 요역지의 표시를 하고 지역권설정의 목적과 범위를 기재하고 지역권설정의 범위가 승역지의 일부일 때에는 그 범위를 표시한 도면을 첨부하여야 하며 만일 등기원인에 민법제292조제1항 단서, 제297조제1항 단서 또는 제298조의 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.<개정1983.12.31>
*법정 지상권의 이해를 위하여 다음 지상권과 지역권에 대한 자세한 설명을 하기로 한다.
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