경매.공매 주의사항>현장 찾아 시세 확인은 필수...권리관계 꼼꼼히 따져봐야...

경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 경매투자 대상 물건이 갈수록 다양하고 풍부해지고 있어 많은 사람들이 경매시장을 통해 재테크를 하기 위해 공부를 하고 경매법정을 찾는다.

수없이 쏟아져 나오는 경매물건은 해마다 통상 감정가격 기준으로 약 20조원에 이르며，이 중 낙찰되는 물건은 14조원(약 10만여건)으로 추산된다.

경매 시장의 가장 큰 장점은 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 것이다. 유찰이 되면 가격은 더 떨어진다. 경기가 침체국면이면 더욱 많이 가격이 떨어지기 때문에 경기와 관계없이 수익이 보장되는 장점도 있다.

그러나 경매시장에 참여한 모든 사람들이 재테크에 성공하는 것은 아니다. 정확한 권리분석 등 전문지식이 없이 뛰어들다간 낭패를 보기 십상이다. 예컨대 대금을 전부 지불해 소유권 이전등기를 마쳤더라도 추가로 부담해야 하는 권리 즉，인수권리를 면밀히 판단해야 한다.

시세파악은 경매의 기본이다. 부동산정보업체가 제공하는 시세자료는 참고자료일 뿐이다. 직접 현장을 방문해 해당 부동산의 상태를 파악하는 것이 바람직하다.

 

같은 동에 있는 같은 면적의 아파트라도 내부구조 여부,인테리어 및 리모델링 공사 여부 등에 따라 가격 차이가 난다. 현장 점검 시에는 관리비 연체도 조사해야 한다. 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 많아 응찰가격을 결정할 때 이를 감안하는 것이 좋다.

취득한 부동산에 살고 있는 사람이 있는 경우에 이를 해결하기 위한 인도 · 명도의 문제도 적지 않은 난관으로 꼽힌다. 최종적으로 집행관의 강제명도 방법이 있으나，가능하면 합의에 의한 명도를 권한다. 점유자에게 경매절차 등 관련 지식을 전달하고 낙찰자가 이사오는 시기 등을 조절하는 방법으로 원만하게 타협하는 것이 바람직하다.

선납한 보증금 10%를 제외한 90% 잔금을 한달 내 일시 납부해야 하는 만큼 자금계획도 잘 세워야 한다.

자칫 납부기한을 넘겨 높은 이자를 부담하는 경우도 있고，경우에 따라서는 보증금을 몰수당할 수도 있어서다.

이는 금융회사에서 진행하는 경락잔금을 대출받아 활용하면 레버리지효과를 기대할 수 있다. 입찰하기 전에 금융회사를 통해 예상되는 경락잔금의 범위를 정한 후 입찰한다면 저금리 시대에서 종잣돈으로 큰 수익을 올릴 수도 있다.

수익이 예상되는 물건 선택의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 최근 부동산의 트렌드는 베이비부머 세대의 은퇴시기로 인한 중소형의 주거용 부동산 및 수익형 부동산이다.

경매물건의 특징상 관리가 부실한 부동산을 찾아 숨어있는 내재가치를 올리는 방법도 훌륭한 재테크 방법이다. 입지여건을 잘 분석해 건축물을 새로운 용도로 변경해 수익을 올리는 방법이 바로 그것이다.

 

리모델링을 통한 이미지 개선과 건물의 수명을 연장하는 방법을 병행한다면 재테크의 시너지 효과를 발휘할 것이다.

최근 부동산 시장은 회복 국면을 보이고 있다. 또 물가상승으로 인한 실물투자가 필요한 시기다. 이런 시기에 부동산 경매야말로 가장 효율적인 재테크가 될 수 있다.