{경매/공매 주의사항} 법원 경매 5가지 투자포인트... [구미다가구주택투자블러그]

경매 틈새시장을 공략하라

경매시장이 여전히 북적 된다. 남들과 똑 같은 투자방식으로는 높은 수익을 얻기 힘들다. 다른 사람들이 쉽게 접근하기 어려운 물건을 찾아야 투자메리트가 크다. 선순위 임차인 있는 물건, 세입자 많은 물건은 권리행사에 지장이 있을 것 같지만 실제로는 문제없이 해결되는 경우가 많다. 세입자의 보증금을 안고 낙찰 받으면 의외로 많은 장점이 있다. 유찰이 잦아 고수익이 기대되는 틈새시장 공략이 유리하다.

 

철저한 권리분석과 현장답사는 기본이다

부동산 투자의 핵심은 현장파악이며 물건에 하자 여부를 조사하는 게 중요하다. 싼 게 비지떡이라고 무턱대고 입찰에 참여했다 낭패를 보기 십상이다. 입찰 전 현장을 방문해 이중삼중으로 시세를 파악하고 해당 물건 세입자를 만나 명도저항 여부도 따져야 한다. 등기부 열람을 통해 권리분석을 철저히 하고 대항요건을 갖춘 임차인을 가려야 한다. 혼자 힘으로 어려울 때는 전문가의 도움을 받는 게 안전하다.

 

추가비용을 충분히 감안해야 한다

일반 매매 시에는 실거래가나 기준시가로 세금을 매기지만 경매․공매는 낙찰가가 과세기준이다. 이 외에 기존 임차인의 체납관리비 등 추가로 지불해야 할 비용이 더 들어간다. 추가비용을 따지면 일반매매에 비해 더 많은 추가비용이 든다. 또 세입자의 이사비나 명도소송비 등 추가로 지출해야 할 경우가 발생될 여지가 높다. 단순히 낙찰가만 따지기보다는 추가비용을 충분히 감안하고 입찰을 결정해야 한다.

 

활용가능성을 염두에 두고 투자해야 한다

경매로 나온 부동산은 관리상태가 허술하고 노후한 게 보통이다. 건물의 외관만으로 판단하기 보다는 활용가능성을 보고 투자하는 게 좋다. 대체로 노후건물은 입찰을 꺼리기 때문에 의외로 짭짤한 투자대상이다. 낡은 건물을 땅값 정도에 낙찰 받아 리모델링 과정을 거치면 임대용이나 수익성 부동산으로 개조가 가능하다. 특히 역세권 일대 소외매물을 잘 가공하면 투자가치 높은 부동산으로 활용이 가능하다. 또 일정기간 지나 되팔기도 수월하다.

 

목적을 정확히 세운 뒤 종목을 고른다

주택을 낙찰 받아 실제 거주하려면 낙찰 후 입주 때까지 최소 3~4개월의 시일이 걸리는 점을 감안해야 한다. 빈집이 아니라면 채무자나 세입자의 명도과정을 거쳐야 한다. 투자용이라면 월 임대료 등 수익이 은행금리 보다 4~5%는 높아야 한다. 상가건물은 입지여건과 교통여건을 살핀 후 투자에 임해야 한다.