경매 혼동 상계신청
질문:임대아파트에 세를 들어 살고잇는데..회사가 부도가 나서,경매에 들어가게 되어잇읍니다.
전세걸린금액을 이천오백만원입니다.경매최저가는 삼천만원이라는데..이런경우,경매를 받아서,사는게 득이되나요? 삼천만원이 최저경매라는데..임대주택법에 따라서,살고잇는사람이 경매를 받아서,사면,,,다시.삼천만원이라는 돈을 내야하는건가요? 그럼,,총5500만원이라는 애기인데.16평아파트가 넘 비싸다고,생각되는데...어떻게 되는건지요?
답변:임대주택을 경락받으면 경락대금(=매각대금)완납시 소유권은 법률의 규정에 의하여 경락인에게 이전합니다.
경매절차에서 임차주택의 소유권을 취득하게 되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연 승계한다는 주택임대차보호법상의 규정에 의하여 질의인은 임대인과 임차인의 지위를 모두 갖게 되고 전소유자는 임대인의 지위가 확정적으로 소멸하게 됩니다.
그 결과 질의인은 주택의인도와 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 구비한 경우는 대항력과 우선변제권을 각각 가지므로 자기가 자기에 대하여 채권을 가진다는 이상한 법리가 되어 임대차보증금반환채권은 자동적으로 소멸하게 되고(이를 혼동이라고 함) 질의의 경우 혼동(混同)으로 임대차보증금채권을 상계신청한다면 추가로 500만원만 경락대금으로 납부하면됩니다.
결론적으로 질의인은 집행법원에 상계신청하고 500만원은 추가로 납부하여 임차주택의 소유권을 취득하는 것입니다.
참고로 이 경우의 임차인은 임차권자가 대항력을 취득하고 있어 양수로서 취득자가 임차권에게 대항할수 없는 경우만을 의미하므로 임차인이 대항력을 취득하기 전에 담보권자 등이 있는 경우 임차인은 경락인에게 대항할수 없어 임차인 자신의 임차주택을 경락받는다 하여도 임대인의 지위를 승계하지 않기 때문에 임차주택의 경락으로 인하여 임대차관계는 소멸하지만 임대인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.
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