경매.공매주의사항>초보자를 위한 상세 가이드 경매절차 3단계... [구미재테크매매투자블러그]

입찰 물건 선정 요령

경매에서 입찰물건을 선정하는 것은 첫 단추를 끼우는 것이나 마찬가지다. 어떤 물건을 선정하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 이미 결정 된다고 해도 과언이 아니다.  그럼 경매물건에 대한 정보는 어디서 얻을 수 있을까?

 

국가에서는 경매를 진행하기 14일 전에 해당 물건을 신문에 공고하도록 법률로 규정돼 있다.

신문에 보면 가끔 ‘법원경매 부동산의 매각공고’라는 제목으로 물건이 공고된다.

그러나 신문 공고에는 지면의 한계상 아주 기본적인 내역만 나와 있어 신문공고만 참고해 경매에 임하는 사람은 거의 없다.

 

한 달에 전국적으로 경매되는 물건량은 3∼4만 건 가량이다. 법원은 전국적으로 서울의 중앙, 동부, 서부 , 남부 ,북부를 시작으로 지방까지 55개 법원과 지원이 있고 경매는 계별로 진행이 되는데 380개의 계가 있다.

 

엄청나게 많은 물건들 중에 가용금액이나 지역, 종류면에서 나에게 딱 맞는 물건, 그것으로 끝이 아니라 수익성까지 있는 물건을 찾는다는 것은 상당히 중요하고도 힘든 과정이다.

 

다음으로는 대법원 사이트가 있다. 검색이 가능하고 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 볼 수 있다. 송달내역과 문건 신고 접수도 볼 수 있다. 더구나 무료로 이용할 수 있어 좋다.

 

그러나 그것만으로 여전히 충분하지는 않다. 그래서 경매를 실제로 하는 사람들은 경매정보사이트나 정보지를 통해 정보를 얻는 것이 일반적이다.

 

이런 회사들은 유료로 정보를 제공하고 있는데 그만큼 분석 정보가 많다.

 

또한 발품이나 비용이 줄어들 수 있도록 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 부동산 공적 자료가 수록돼 있고, 일반인들이 어려워하는 권리분석(등기부상에 설정된 여러 권리관계로서 인수와 소멸을 따지고, 보증금이나 계약기간을 보장해줘야 하는 임차인인지 여부를 가리는 것), 지역분석, 상권 분석을 해놨다든지, 주거용 부동산의 경우 필수 조사 항목인 전입세대와 전입신고일자도 유료 사이트에서는 조사가 돼있다.

 

또 미납된 관리비도 조사돼 있고 감정가와 시세를 비교하는 서비스도 되어 있다.

 

또 해당 부동산 사진도 여러 장 찍어 올려놓고 지도와 지번도도 있기 때문에 물건을 1차적으로 선별하는 과정에서는 책상에 앉아 클릭하는 것만으로도 부동산의 가치와 외형, 권리관계, 시세에 관련된 정보를 얻을 수 있다.

 

이런 정보는 인터넷, 정보지, ARS로 얻을 수 있고 핸드폰을 통해서도 모바일 서비스가 되기 때문에 편리한 것을 이용하면 된다.

 

이는 국가가 제공하는 대법원 사이트보다 편리한 것은 사실이지만 정보이용료를 지불해야 한다는 부담이 있다.

 

정보화 시대에 얼마나 알찬 정보를 많이 갖고 시작하느냐는 결국 출발점 자체가 다르고 결과까지 좌우하게 된다.

 

예전처럼 일일이 조사하러 다니지 않아도 좋은 정보를 입수하기 쉽고, 민사집행법으로 바뀌면서 낙찰자 편의 위주의 법적 절차도 마련돼 있고, 거래도 과거의 호가자에서 입찰표를 써내는 입찰제로 바뀌면서 투명해졌다.

 

제 1금융권까지 경락잔금  대출을 나서서 해주는 지금은 참 경매를 하기 좋은 시기다. 경매에 관심은 있지만 시간이 없어서 혹은 돈이 없어서라고 하는 분들이 많은데 시작이 반이라고 일단 실행을 해보면 제도나 여건이 잘 돼 있다는 것을 깨닫게 될 것이다.

 

경매는 나와의 싸움이다. 그만큼 내가 시간을 정해 스스로 시간이 날 때 조사하고 분석하면 된다. 시간이 없는데 투자할 부동산에 대해 일일이 전국 공인중개업소를 다니면서 매물을 살펴볼 수는 없다.

 

그러나 경매는 쉽게 전국의 물건 정보를 다 입수할 수 있다. 또 경매가 아닌 일반 부동산정보사이트는 허위 매물이 많아 진성화된 매물이라고 볼 수 없어 연락했다가 허탕치는 일이 비일비재하다.

 

반면 경매는 국가가 보장하고 팔겠다고 공고까지 한 진성화된 매물이라는 점에서 나에게 맞는 것을 찾아 투자하고 또 여건이 될 때 하나씩 하나씩 투자할 수 있는 꾸준한 투자처다.

 경매물건의 현장 조사 방법

요즘 워낙 경매정보 사이트가 잘 돼 있다 보니까 현장조사를 게을리 하는 사람도 보게 되는데 수천만원에서 수억원씩하는 부동산을 사면서 현장 조사를 간과해서는 안된다.

 

경매물건은 관리상태가 안 좋을 수도 있기 때문에 직접 확인을 해야 한다.

 

땅 같은 경우에는 한 가운데 분묘가 있을 수도 있는데 그럴 경우에는 토지를 개발하는데 큰 제한이 따르기 때문에 유의해야 한다.

 

일단 대표적으로 아파트 현장조사 시 체크포인트는 다음과 같다. 아파트의 진입로,향, 조망권, 단지 위치 등을 살펴보고 주변의 편의시설이나 학군도 살펴본다.

 

중요한 건 시세다. 가까운 공인중개사 사무실을 최소 3군데 들러 경매물건을 조사 나온 것처럼 하면 잘 안 알려주므로 중개소를 통해 팔 것처럼도 물어보고 살 것처럼도 물어본다.

 

또 전세나 월세 가격도 조사해 평균을 내는 것이 가장 정확한 가격이다. 같은 아파트의 유사평형이 매물로 나온 것이 있는지, 급매는 얼마짜리가 있는지도 확인한다.

 

유료 경매정보 사이트를 보면 집의 구조도가 나와 있어서 방 개수, 화장실   위치 등을 알 수 있긴 하지만 실제로 내부를 보고 싶다면 공인중개소에서 매물로 나온 집 중에서 같은 규모인 곳을 보는 것으로 대신한다.

 

다음은 관리사무소에 들러 미납된 관리비가 있는지를 체크한다. 미납된 관리비의 공용부분은 낙찰자가 내야 한다.

 

경매로 넘어가는 집 중에는 관리비가 밀려있는 경우가 종종 있다.

 

지지옥션에서 일일이 관리비 체납내역을 조사해본 결과 최대 500만원까지도 밀린 것이 있었다. 관리비가 너무 밀려 있을 경우 입찰가에도 영향을 미칠 수 있다.

 

다음엔 전입세대 조사를 해야 한다. 이것은 관할 동사무소에서 하기 때문에 현장 조사를 할 때 함께 하면 된다. 전입세대를 조사하는 이유는 그 집에 전입돼 살고  있는 사람은 누구며 언제부터 살고 있는지를 조사하는 것이다.

 

소유자와 그 가족이 살고 있는지, 임차인이 살고 있는지, 임차인이 산다면 해당 임차인은 대항력이 있는지를 알아보는 것이다.

 

동사무소에서는 경공매 물건에 대한 전입세대 조사는 응해주도록 되어 있다. 전입세대열람 신청서와 신분증을 제출하면서 경매물건 확인서를 제시하면 된다.

 

경매 물건을 증명하기 위해서는 경매정보 사이트를 출력해가거나 정보지를 동사무소 직원에게 보여주면 된다.

 적정 낙찰가 산출하기

‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배’이듯 아무리 물건 선정을 잘하고 현장답사를 꼼꼼이 해도 결국 낙찰이 돼야 하고, 그 가격이 적절할 때 의미가 있는 것이다.

 

시세와 동떨어지게 낮은 금액으로만 입찰하는 사람이 있는데 싸게 사면 좋겠지만 그렇게 하면 만년 들러리지 낙찰의 주인공은 못 될 것이다.

 

반대로 낙찰에 대한 욕심에 과도한 금액을 써서 낙찰을 받으면 경매한 의미가 없다.

 

특히 한두 번 떨어진 경험이 있는 사람들이 다음에 응찰하면서 ‘나도 낙찰자로 호명 한번 되는 게 원이다’면서 용감한 가격을 써내기도 한다.

 

얼마를 써낼 것인가 결정하는 게 참 쉬운 건 아니다. 낙찰가를 산출할 때 고려해야 할 사항들은 다음과 같다.

 

첫째는 임차인의 대항력 여부다.

대항력이란 낙찰로 인해 주인이 바뀌더라도 기간을 보장받고 보증금도 낙찰자가 반환해줘야 하는 것을 말한다.

 

대항력의 요건을 갖추기 위해서는 주택은 점유하고 있어야 하고 전입신고를 마쳐야 하는데, 전입신고 다음날 ‘0’시에 대항력이 발생하게 된다.

 

대항력을 제대로 갖춘 것이 전제되면서 이 일자가 말소기준등기보다 빠른 경우 임차인은 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있다.

 

그리고 등기부상의 저당권, 근저당권, 압류 ,가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 여섯가지 중에 시간적으로 가장 앞선 등기가 말소기준권리가 된다.

 

그렇다고 대항력이 있는 임차인 있을 경우를 두려워 할 필요는 없다. 경우에 따라서는 이를 잘 이용하면 오히려 도움이 될 때도 있다.

 

일반 매매에서 전세를 끼고 사는 경우에 해당된다고 생각하면 된다. 현재 투자할 자금은 많지 않다면 한참 최저가가 떨어진 다음 사게 되니까 적은 돈으로 살 수 있고 나중에 임차인이 나간다고 할 때 다른 임차인을 들여 보증금을 주면 되는 셈이다.

 

대항력이 앞서더라도 임차인이 배당요구를 하면 그것은 임차인이 보증금을 낙찰자에게 받지 않고 낙찰대금에서 배당을 받게 되는 것을 의미하기 때문에 임차인 보증금을 개의치 말고 낙찰하면 된다.

 

배당요구를 해서 낙찰금으로 배당을 받게 되면 더 살지 않고 나가겠다는 것을 의미해서 명도 역시 문제가 없다.

 

이와 같이 낙찰가격을 결정하는 데 있어 임차인의 유형을 파악하는 것이 낙찰가격을 정하는 아주 중요한 요인이 된다.

 

둘째는 시세다.

물건 현장조사를 갈 때 주변 중개업소를 통해 매도가와 매수가를 여러 곳에 물어보고 평균해서 시세를 가늠한다.

 

셋째는 유효경쟁자다.

경쟁이 얼마나 심할 것인가를 예측할 수 있다면 낙찰에 더 근접할 수 있다. 그래서 현장답사하면서 미납관리비와, 전입세대 조사 시 얼마나 다른 사람들이 다녀갔는지를 파악한다면 경쟁률을 예측할 수 있게 된다.

 

넷째는 트렌드다.

현재 부동산시장의 동향과 미래 시장의 변화를 모두 생각하는 것이다. 예를 들면 요즘 고가 주택이 경매시장에서 찬밥이다.

 

세금도 부담스럽고 돈을 마련하기도 어렵다. 지금 고가주택은 매수세도 없다.

 

현재 이런 동향을 판단하고 향후를 내다봐도 상승이 불투명하다고 판단되면 지금 고가주택을 응찰할 땐 보수적으로 가격을 써내도 낙찰할 가능성이 높다.

 

한편 저가의 뉴타운 쪽의 연립을 살 때는 현재도 중요하지만 미래가치가 얼마나 갈 것인가를 내다보는 것도 중요하다.

 

그러니까 가격 상승기에는 공격적으로 현재가치와 미래가치의 비율을 미래가치 쪽에 더 높게 배분을 하면서 가격을 오려야 할 것이고, 반대로 하락기라면 공격적인 투자가 아니라 위기관리 차원에서 현재가치를 더 비중 있게 생각해야 한다.

 

다섯째는 추가비용이다.

수선비(경매 부동산은 관리가 소홀했을 수 있다.)

취.등륵세(낙찰가의 국민주택 2.8%, 보통4.8%)

명도비용(어떤 점 유가가 있느냐에 따라 명도 비용도 달라지게 된다).

미납된 관리비(공용부분은 낙찰자가 낸다.)

쓰레기처리비용(공장 같은경우 폐기물 쓰레기가 쌓여있는 경우가 있는데 처리비용이 만만찮다)

등이 있는데 이를 고려해서 낙찰금 이외에 더 들어갈 금액이 무엇이 있는지 조목조목 따져봐야 한다.

지금까지 나열한 것을 바탕으로 적절한 금액을 계산하되 참고적으로 과거에 낙찰됐던 유사 매물의 사례도 살펴보면 도움이 된다.

 

경매 사이트에는 한 물건에 대한 인근지역의 낙찰사례 정보를 제공하는데 언제, 유사한 것들이 얼마에, 몇 명이 경합해서 낙찰이 됐었는지를 알 수 있는 좋은 정보이다.

 

또 낙찰통계도 유의 깊게 살펴야 한다. 최근 낙찰가율, 즉 감정가 대비 낙찰가 통계를 참고하여 올라가는 추세인지 내려가는 추세인지에 대한 흐름도 살펴본 후 다각도로 검토한다면 최적의 가격으로 실수 없이 낙찰에 성공할 수 있다.

경매투자 10계명

경매의 특징을 파악해 초보자도 성공적인 경매 투자를 만들고 수익률을 극대화 할 수 있도록

10가지 경매투자 원칙을 소개한다.

1.시세를 정확하게 파악하라 감정가 맹신은 금물

경매물건은 전문 감정 평가사가 평가한 금액인 감정가 존재한다. 많은 사람들은 감정가를 너무 믿는 나머지 감정가가 곧 시세라고 동일시 한다. 그러나 감정시점이 입찰시점과 차이가 나는 등의 이유로 감정가와 시세가 차이 나는 경우가 허다하다. 감정가는 참고만 하고 시세조사를 철저히 해서 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다.

2.권리분석을 꼼꼼히 하라 자신 없다면 전문가에게 의뢰

권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 관리관계, 임차인의 대항력여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다. 권리분석이 철저히 되지 않는다면 시세차익보다 더 큰 금액을 물어줘야 하는 경매 사고가 발생할 수 있다. 그러나 이것이 무서워 경매를 못하는 시대는 아니다. 요즘은 경매정보회사에서 회원에게 상담을 해주고 법무사나 변호사도 저비용으로 분석을 해주기 때문에 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 검증하는 자세가 필요하다.

3.발품을 많이 팔수록 수익률이 높다.

부동산은 현장답사를 하지 않고는 진정한 가치를 판단할 수 없다. 최근 경매정보가 너무 잘 나와 있어 현장답사를 안일하게 생각해 생략하는 사람이 있는데 수천만원에서 수억원의 부동산을 사면서 임장활동을 안 할 수 없다. 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.

4.시간계획을 여유롭게 세워라.

경매물건은 취하, 변경, 연기가 될 수 있기 때문에 이때쯤이면 낙찰을 받을 수 있고 또 낙찰 받은 곳에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들에게는 조급증이다. 이사 날짜를 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다든지 하는 것은 위험할 수 있으므로 시간계획을 넉넉히 잡아야 실수 없이 더 좋은 물건을 건질 수 있다.

5.자금 계획 역시 넉넉히 하라.

경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적이 거래와는 달리 낙찰 시 10∼20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 따라서 낙찰을 받고 빠른 시일 내에 자금이 동원되지 않으면 안 된다. 경락잔금대출을 잘 활용하고, 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야 한다.

6.냉정하게 투자해라.

입찰장에 가기 전에 미리 입찰금액을 산정해서 가야 한다. 막연한 태도로 입찰장에 가면 긴장도 되고 많은 인파와 분위기에 휩쓸려 자칫 고가낙찰 빚을 수도 있다. 물건은 샘물 솟듯 끊임없이 나온다. 충동 입찰을 하지 말고, 조바심 내지 말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.

7.현재가치와 미래가치를 함께 고려해라.

입찰가격을 산정할 때는 부동산 규제는 무엇인지 금리는 어떻게 변동 할 것인지 세금 정책은 어떠한 지를 종합적으로 고려해서 현재가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재가치에 비중을 둬서 가격을 산출한다. 또한 시장의 흐름을 분석하여 규제가 몰린 부분은 피하고 규제가 완화되는 쪽을 선점하는 순풍에 돛 단 듯이 투자에 유연한 자세가 필요하다.

8.명도에 대한 대책을 마련하라.

경매를 함에 있어 도입부분의 난관은 권리분석이고 결말부분엔 명도라는 어려움이 있다. 토지경매 이외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도의 과정을 겪어야 한다. 과거에 비해 제도적으로 용이해졌지만 여전히 부담스러운 부분이다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할 때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.

9.사소한 실수를 조심하라.

경매에 입문하는 초보자들이 늘어나면서 어처구니 없는 실수로 낭패를 보는 사람들을 종종 발견하게 된다. 입찰가에 0 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰는 경우도 있고 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔 쓰는 사람도 있다. 눈앞에서 낙찰 받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있어 금전적 피해가 발생할 수도 있다.

10.특수물건은 조심 또 조심

통상 보증금은 감정가의 10%이나 20%를 내야 하는 물건이 있다. 낙찰이 됐었으나 잔금납부가 안 돼 재매각하는 물건이다. 다시 나온 경매물건에 응찰할 때는 각별히 조심해야 한다. 법정지상권, 유치권, 예고등기등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다. 자신이 없다면 반드시 전문가와 상의하도록 한다.