구미사곡동원룸매매{부동산노트}시공사 선정시 도급제와 지분제 비교 [수재블재개발정보제공]

시공사 선정 시 도급제와 지분제 비교

도급제

시공사가 건축공사에 대해서만 책임지는 계약방식으로 건축물의 3.3㎡당 공사비를 정해 공사계약을 체결하는 방식.

시공사는 단순한 시공만 맡기 때문에 건축공사의 진행속도가 빠르다. 또한 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다.

그러나 개발이익이 현실화되기 전까지는 여러 차례에 걸쳐 건축비를 지불해야 해 조합원들의 금전적인 부담이 커질 수 있다. 또한 사업이 진행되는 도중에 물가가 상승한다거나 설계를 변경하는 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다.

지분제

시공사가 제시한 무상지분율 만큼 조합원들이 분양면적을 배정받고 나머지 사업이익과 리스크는 건설사가 책임지는 방식. 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 남은 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각해 공사비에 충당한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 조합원들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신, 사업결과에 따른 손익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다.

재건축기간동안에는 조합원들에게 건축비를 지급해야 하는 금전적인 부담이 없고 개발이익이 생길 경우 이를 갖게 된다. 다만 공사기간이 장기화될 경우 시공사가 추가이익을 얻게 되기보다는 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다.

재건축이 끝나면 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담한다.

용적률 거래제란

용적률 거래제란 서로 다른 지역의 용적률(건물 연면적/대지*100%)을 사고 팔 수 있도록 한 제도로, 지역별 용적률의 수급 불일치를 줄이고자 국토연구원이 개발한 방법이다.

각종 규제로 재산상 불이익을 받는 문화재, 생태계, 습지 보존지역 등의 주민에 대한 보상을 개발이익으로 충당하자는 취지로 국토해양부에서 도입을 계획 중이다.

도입되면 택지개발지구는 용적률을 사서 개발이익을 높일 수 있고, 문화재보호구역이나 생태계, 습지 보존구역 등 각종 규제로 용적률을 제한받는 지역은 기준 용적률을 밑도는 차이만큼 개발사업지역에 팔수 있어서 해당 지역 주민들은 재산 피해를 막을 수 있다.

용적률이 낮았던 지역도 개발할 수 있어 건설업계도 활기를 보이겠지만 용적률 매입으로 개발단가가 높아지기 때문에 실제 용적률 거래량은 많지 않을 수도 있다.

해외도입사례로 미국은 1970년대 문화재 보호를 위해 용적률 거래제를 도입해 습지, 상태계, 산지 등의 보호 용도로 확대해 왔다. 일본은 도쿄 역사 주변 개발 때 용적률 이전제를 시행, 인근에 고층 건물을 지을 수 있도록 했다.

재개발 지분 구입 시 중개수수료

아파트와 달리 재개발이나 뉴타운구역 지분을 매입하면 중개수수료를 어떻게 지불해야 할 지 난감할 때가 많다.

관리처분인가 전으로 주택에 대한 소유권을 매매하는 경우에는 지분 총 금액(지분평가금액 프리미엄)에 금액에 따른 중개수수료요율을 곱해 책정한다.

관리처분인가 후에는 장래 주택을 배정받을 권리에 대한 매매로 분양권에 준해 (권리가액 납부한 계약금 중도금)에 중개수수료요율를 곱해 책정한다.

통상 현재까지 매입한 총 금액을 중심으로 중개수수료를 책정하나 일반 분양권에 비해 거래가 까다롭기 때문에 총 분양가에 중개수수료를 곱하는 등 무리한 수수료를 요구하는 경우도 있으니 유의해야 한다.

이주비는 재개발 등 대상가옥 소유주의 안정적인 이주를 위한 대여금으로 승계여부와 관계없이 수수료에 포함되지 않으니 이 점도 참고할 사항이다.

주택거래수수료 요율은 시, 도 조례로 정하고 있는 것으로 거래금액에 따라 그 적용 요율이 다르다. 중개사무소 소재 시, 도 홈페이지에서 자치법규를 검색하거나 중개사무소에 게시된 요율표를 확인하는 것이 필요하다.

세입자 주거 이전비

세입자 주거이전비는 도시및 주거환경정비법 시행규칙 제 9조 2항에 따라 정비구역지정을 위한 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 지급한다.

주거이전비는 통계청이 매년 조사, 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 산정하며 가족 수에 따라 약 4개월분이 제공된다. (2010년 2/4분기 기준 4인가족의 경우 약 1천4백18만원)

* 일반 건축물과 무허가 건축물에 따라 주거이전비 기준에 차이점이 있으니 유념해야 한다.

* 일반 주거용 건축물의에 거주하는 세입자 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제 54조 제2항에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자로서 사업인정고시일 등 당해 공익사업시행 지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있다.

* 무허가건축물 등에 입주한 세입자 : 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년이상 거주한 세입자에 대하여 주거이전비가 보상된다.

재개발 무주택 세입자는 임대주택도 공급받을 수 있다.

다만 임대주택의 입주자격에 대해서는 도시및주거환경정비법시행령 제54조 2항과 서울시 도시및주거환경조례 제32조 등 각시도 조례 등이 기준이 되며 아래의 3가지 조건이 충족되야 한다.

1. 도시및주거환경정비법상 주택재개발사업으로 인하여 철거되는 주택의 거주자

2. 해당 조합에서 임대주택 입주대상자로 선정된 철거세입자로서 무주택 세대주

3. 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 입주 및 임대차계약 종료일까지 무주택 세대주 자격을 유지.

재건축 투자수익 계산하기   재건축 추진에 있어 평형 증가에 따른 추가부담금은 투자수익에 중요한 요소입니다. 다음 사항을 입력해 주신 후 계산하기 버튼을 누르면 추가부담금과 총 투자금액을 계산하여 주변시세와 비교, 어느 정도 투자수익이 발생할 것인지 알아보실 수 있습니다

현재 공급면적 ㎡ 대지지분 ㎡ 무상지분율 % 공시지가 만원/㎡    배정타입 ㎡ 조합원 분양가 만원/㎡ 매입비용 만원 인근 아파트 시세 만원             재건축연한   각각의 지자체들의 재건축연한을 기준으로 자신이 살고있는 아파트가 언제부터 재건축사업을 추진할 수 있는지에 대해 알아보는 계산기입니다. 현재살고 있거나 매입을 희망하는 아파트가 과연 언제부터 재건축을 추진할 수 있는지에 대해 알아볼 수 있어 매도시기 결정 및 단지선택에 참고가 될 수 있을 것입니다.

아파트 연립 서울특별시 인천광역시 경기도 년  예) 1999년  

 

현재 거주하거나 매입을 희망하는 단지가 속한 지역 및 준공연도를 입력

 

 

 

재개발 투자수익

 

개발이익환수제 시행으로 재건축 사업을 하기 위해서 임대아파트를 공급해야 하는데, 기존에 비해 어느 정도의 비용이 증가할 것인지를 계산한다.

다음 사항을 입력해주세요. (숫자로 붙여서 입력해 주세요.)

매입가격   만원 전세보증금   만원 대지지분   ㎡ 건물면적   ㎡ 공시지가   만원/㎡    예상비례율   % 입주희망타입   ㎡ 조합원분양가   만원/㎡ 인근아파트시세   만원

 

 

개발이익환수제

 

개발이익환수제 시행으로 재건축 사업을 하기 위해서 임대아파트를 공급해야 하는데, 기존에 비해 어느 정도의 비용이 증가할 것인지를 계산한다.

1. 사업시행인가 여부 선택

2005년 5월 18일 이전 사업시행인가를 받았다. 2005년 5월 18일 이전 사업시행인가를 받지 못했다.

2. 2005년 5월 19일 이전에 사업시행인가를 받지못했다면 임대아파트 건립에 따른 대지보상을    어떻게 하나?

임대아파트 보상을 용적률 인센티브로 받는다. 임대아파트 보상을 토지보상(공시지가)로 받는다.

3. 사업추진은 어떻게 진행되나?

대지면적	㎡	기존용적률	%
총가구수(현재)	가구	예상일반분양가	만원
표준건축비	만원/㎡   (2005년 기준 평당 339만원)
공시지가	만원/평  ==지역선택==서울특별시부산광역시대구광역시인천광역시광주광역시대전광역시울산광역시경기도강원도충청북도충청남도전라북도전라남도경상북도경상남도제주도
추진임대면적	㎡	추진용적률	%

 

 

 

리모델링 예정평형

 

현재 보유하고 있으신 아파트의 면적과 전용면적을 입력 보유하고 있는 아파트면적, 전용면적을 기준으로 입주가능한 아파트 면적을 알수 있어 리모델링 추진가능여부를 결정

1. 기존 아파트의 면적은? ㎡ 2. 기존 아파트의 전용면적은 ? . ㎡ (소수점 2자리까지 입력)