부동산노트>강남권 오피스텔...수익률 6% 수준...

소형 오피스텔·도시형 생활주택 인기 … 교통여건, 양도세 문제 따져 봐야

 

요즘 주택시장의 특징은 ‘작은 집’의 인기가 높아지고 있다는 것이다. 아파트 분양시장에서는 전용면적 85㎡ 이하의 소형에 수요자가 몰린다. 11월 15일부터 청약접수를 받은 충남 세종시 첫마을 아파트의 경우 전용 85㎡ 이하는 청약 첫날 모집가구 수를 모두 채우고 청약을 마감했지만 85㎡ 초과는 3순위까지 청약을 받았다.

소형 오피스텔은 아파트보다 더 인기다. 최근 현대산업개발이 분양한 서울 서초구 서초동 강남역 아이파크 오피스텔의 경우 230실 분양에 7521명이 신청해 평균 32.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 도시형 생활주택을 찾는 수요자도 느는 추세다.

수요는 늘고 공급은 줄어
수요는 느는데 공급은 모자란 게 작은 집의 인기 요인이다. 2000년대 중반부터 건설업체들은 전용면적 85㎡ 초과의 중대형을 많이 지었다. 3.3㎡당 분양가를 높게 책정할 수 있는 중대형의 기대수익이 크기 때문이다. 국토해양부에 따르면 2006년 이후 2010년 9월까지 전용 85㎡ 초과의 인허가 실적이 68만7776가구로 전용 60㎡ 이하 53만1144가구보다 훨씬 많다.

특히 전용면적 40㎡ 이하의 건설 실적은 더욱 저조하다. 2005~2007년 연간 4만~6만 가구에 이르던 40㎡ 이하의 인허가 가구 수가 2008년 이후에는 연간 2만~3만 가구로 크게 줄었다.

이에 따라 기존 아파트 시장에서도 2010년 들어 소형 아파트 비중이 14% 정도로 중형 36%, 대형 50%에 비해 적은 편이다. 전용 59.4㎡ 이하의 주택이 전체 주택 수에서 차지하는 비율은 2001년 20.8%에서 2007년엔 16.9%로 감소했다. 게다가 재개발·재건축·뉴타운 개발로 헐리는 소형주택이 많다.

이처럼 소형주택의 공급은 줄었는데 수요는 더 늘어나는 추세다. 통계청에 따르면 1~2인 가구는 2000년 502만6991가구에서 2010년 743만 941가구로, 2015년에는 815만 3658가구로 늘어난다.

소득에 비해 상당히 비싼 집값도 소형주택의 수요를 늘리는 이유다. 국민은행에 따르면 2004년 전국 4.37이던 PIR(Price Income Ratio·평균 주택가격/평균 연소득)이 2010년 9월 5.31로 올랐다. 서울의 경우 같은 기간 5.46에서 6.88이 됐다. 소득 증가율보다 집값 상승률이 더 높았다는 뜻이다. 같은 소득으로 마련할 수 있는 집 크기가 줄어들 수밖에 없는 이유다.

이 때문에 오피스텔이나 도시형 생활주택 등의 소형주택 상품은 전망이 밝다. 도시형 생활주택은 정부가 도심 주택 공급을, 특히 소형주택을 늘리기 위해 정책적으로 지원하는 주택이다. 간단히 말해 소형주택으로 이뤄진 공동주택이다. 기존 연립주택과 형태는 차이가 없으나 건축기준 등에서 규제를 적게 받는다. 분양가를 규제하는 분양가상한제 적용도 받지 않는다.

주택건설업체들도 도시형 생활주택에 관심을 갖고 활발한 사업을 벌이고 있다. 대형 건설업체들도 뛰어들었다. 2009년 월평균 200건 정도이던 도시형 생활주택 인허가 건수가 2010년 들어서는 월평균 1000건 정도로 크게 늘었다. 가장 많은 유형은 원룸형으로 10가구 중 9가구꼴이다. 원룸형의 경우 말 그대로 방과 거실이 하나로 된 주택이다. 생활이 편리하도록 가구·가전제품 등을 모두 갖추고 있는 게 특징이다.

도시형 생활주택의 경우 분양가가 비싸지 않아 큰돈 들이지 않고 투자할 수 있는 장점도 있다. 원룸형 도시형 생활주택의 분양가가 대개 1억~2억원 선이다. 대출을 감안하면 5000만~1억원 정도면 쉽게 투자할 수 있는 것이다. 하지만 지역에 따라 투자성이 달라질 수 있다. 투자수익성을 판단할 때는 현지 중개업소 등을 통해 임대료 수준을 확인해야 한다.

 

강남권 오피스텔 수익률 6% 수준
입지여건으로는 지하철 역세권이 가장 낫다. 소형주택 수요자는 무엇보다 교통여건에 최우선을 두기 때문이다. 도시형 생활주택 투자에서 유의할 점이 또 있다. 세금 문제다. 도시형 생활주택은 말 그대로 주택이다. 다주택자 양도세 중과 적용을 받을 수 있다. 따라서 기존에 주택이 있으면서 도시형 생활주택을 추가로 구입하려 한다면 양도세 문제를 따져 봐야 한다. 그렇다고 모든 주택이 양도세 중과 대상이 되는 것은 아니다. 공시가격 기준으로 1억원이 안 되면 주택 수 계산에서 빠져 양도세 중과 대상에서 제외된다.

오피스텔은 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 등의 규제를 받지 않는다. 지역별·면적별 상황은 다르지만 서울 도심권이나 강남권 오피스텔의 수익률은 대략 6% 전후다. 서울 강남역 주변에 있는 성우스타우스 오피스텔 56㎡(계약 면적)형은 매매가가 1억9000만원으로 보증금 1000만원에 월세가 85만~90만원이다. 연수익률을 따지면 5.7~6% 수준이다.

오피스텔을 분양 받을 경우 3.3㎡당 분양가 책정 기준이 아파트와 다른 점을 조심해야 한다. 아파트는 현관 안쪽의 내부 공간이나 전용면적에 복도·계단·현관·엘리베이터 등 여러 가구가 함께 쓰는 주거 공용면적을 합친 공급면적 기준으로 3.3㎡당 분양가를 계산한다. 하지만 오피스텔은 여기에 지하주차장·관리사무소·노인정·피트니스센터 등의 기타 공용면적까지 더한 계약면적을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 책정한다. 오피스텔의 3.3㎡당 분양가가 아파트에 비해 상대적으로 낮게 나오는 이유 중 하나다.