구미투자블러그【부동산노트】단타보다 장기적 관점에서 봐야... [지방투자블러그]

과학적 분석후, 핵심지역 공략하라

단타보다 장기적 관점에서 바라봐야

부동산시장이 다시 안정기에 접어들자 집안일 챙기기와 등산,독서, 영화감상등 취미생활하는 시간이 많아졌다. 송강호, 강동호 주연의 의형제를 보고 있다가 인상깊은 대화가 나와서 순식간에 되새김하여 적어보았다.

의형제의 주요 내용은 다음과 같다. 6년 전 서울 한복판에서 남파 공작원을 검거하기 위한 총격전이 일어난다. 그러나 이 작전은 실패하고 송지원(강동원 분)은 도망가는데 성공한다. 국정원 요원 이한규(송강호 분)는 이 작전의 실패에 대한 책임으로 파직당한다. 그리고 6년 후, 이한규는 국제결혼을 한 후 도망다니는 동남아 신부를 찾아 데려다주고 돈을 받는 일을 하고 있다. 그러던 중 어느 날 한 건축공사장에서 6년 전에 놓친 남파공작원 송지원을 만나게 된다. 단번에 그를 알아본 이한규는 그를 이용해 간첩단을 잡아 포상금을 얻을 생각으로 송지원을 채용하는 과정에서 나누는 대화가 인상적이다.

강동원:아파트 중도금 때문에

송강호몇 평짜리 ?

강동원 :31평이요

송강호: 자수성가 했네 총각이. 우리나라는 아파트기 문제야.. 아파트 때문에 때부자되고 아파트 때문에 부모 자식간 갈라지고.. 우리같이 아파트 때문에 한 식구 되고…

북한 공작원과 국정원요원으로 출연하는 ‘강동원 송강호’ 주연의 의형제란 영화를 보면 아파트중도금 납부 때문에 서로 뜻을 같이하고 사무실 겸 주거지인 오피스텔서 기묘한 동거를 시작한다.

북한 공작원으로 출연하는 강동원은 분양받은 아파트 중도금를 납입하기 위하여 다니던 공장을 그만두고 더 나은 조건( 기본급 300만원에 인센티브 30% 계약)으로 송강호의 스카우트 제안을 수락한다.

의형제속의 북파 공작원(강동원)도 여타 대한민국 국민처럼 부자가 되기 위해 아파트를 분양받은것으로 설정되어있다. 의형제속의 강동원의 속마음은 아파트는 핑계였고 가족들을 남한으로 구출하는데 드는 비용인지도 모른다.

조만간 ‘의형제 2’가 나오게 되면 아마 강동원은 엉뚱한 곳에 분양받은 아파트가 분양가 이하로 급락해서 전매도 안고 잔금도 연체되는 현실에, 송강호와 합류하게 되는 영화속 scene이 설정될지도 모른다. 또는 강동원이 오피스텔이나 상가. 도시형 생활주택을 분양받아 중도금 납부 때문에 합류하게 될는지 모른다.

단기투자보다 장기적 관점에서 투자해야

필자가 오랫동안 알고 지내는 압구정동 주민인 이 필성(72세)의 경우 알짜지역으로 변모할 지역의 경우 단기보다는 장기투자시 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점을 단적으로 보여준다.

이 필성씨는 남대문에서 오랫동안 포목점을 해서 번 돈으로 , 수십년전 현대 아파트를 구입했고 추가로 평당 700만원을 주고 압구정 일대 나대지 100평을 구입했다. 오래 전 매입한 압구정 일대 대지는 골프연습장을 겸하고 있는 노른자 위 건물로 탈바꿈했다.

여지껏 살아오면서 이필성씨는 총 3번의 투자를 했다. 압구정동 현대 아파트. 압구정 일대 나대지 , 신사동 건물 투자다.

압구정과 신사동 두 건물은 나대지를 매입해 건물을 올렸다. 매입 당시에 비해, 현재 가격은 10배이상 치솟은 상태다. 이필성가 오래전 구입한 부동산의 현재 시가는 , 압구정동 아파트 30억, 압구정 건물 200억 , 신사동 빌딩 150억정도로 총 380억원에 달한다..

압구정 빌딩은 월세가 1억3000만원정도 나오고. 신사동 건물에서는 1억원가량 나온다. 납부할 세금과 관리비용을 제외하고도 월 2억정도 손에 쥔다.

이필성씨의 투자 스타일은 노른자위로 변할 부동산을 골라 ,장기 보유 전략을 구사한 점이다. 결론적으로 이필성씨는 그만의 장기투자 노하우로 일생동안 단 3번의 투자로 380억 이상의 자산을 모을 수 있었던 것이다.

부동산에 투자하면 최소한 본전은 건진다?

정답은 절대적으로 ‘no’ 다. 마이너스 프리미엄으로 인해 오히려 수천만원까지 물어가면서 전매나 계약해지를 하고 있는 게 현실이다, 필자는 회사설립이후 수천명의 실전투자상담사례를 투자에 성공해 대박난 경험보다는 투자한 부동산 때문에 오히려 고통을 안고 사는 분들을 많이 봤다. ‘섣부른 부동산 투자로 돈 잃고, 가족 잃고’-광고에 나타난 연 10%이상의 확정수익률만 믿고 투자하였다가 도중에 시행사가 부도를 낸 경우- 투자목적으로 아파트 투자했는데 분양가 대비 20% 이상 급락해 매수자가 붙지 않은 경우

-구분등기로 알고 소액투자로 원룸텔용도의상가를 분양 받았는데 결국 지분등기로 비싸게 분양받은 걸 알고 계약해지도 안될 때 (개별등기로 업체들이 광고해하는데 이는 구분등기도 되고 지분등기도 된다는 점에 유의해야)

-기획부동산의 꼬임에 쓸모없는 토지를 시가보다 몇배 비싸게 매입해 팔리지도 않고 대출이자까지 어렵게 내고 있는 경우

-비자금을 이용해 전매를 목적으로 계약금만 소액만 내고 중도금무이자로 계약했는데 잔금시기까지 전매가 안되어 살던 집까지 내와야 하는 경우

-남편 몰래 부인이 쌈짓돈 재테크 목적으로 은행대출로 중도금까지 해결했는데 ,부동산가격 하락으로 결국 이혼위기에 몰린 노부부등

막상 , 생각나는 부동산 실패 상담 사례만 몇 자 적어 봤는데, 지면만 넉넉하다면 노트 한권을 적어도 되는 분량의 눈물샘 자극하는 사연이 많다.

이런 유형의 분들은 투자에 실패한 물건들을 정상적인 시장에서 유통시키지 못해 결국에는 지푸라기라도 잡는 심정으로 필자에게 자문을 구하러 밤늦게까지 회사에 방문한다.

이와 같이 한번 뒤틀린 물건은, 시장에서 유통시키고 해결시키기 위해서는 정상적인 물건보다 몇배의 노력이 필요하고 의뢰한 고객들은 대개 한번의 손해(가격 조정)을 더 감수해야 할수 도 있다.

금리상승기를 맞아. 이자부담까지 늘어나 이들의 금전적 고통이 매우커서 잠을 못 이루고 있다.

대내외적인 경제환경을 무시하고 과학적인 분석이 수반되지 않은 무작정적인 투자는 성공의 달콤한 열매가 아닌 비수 (匕首)가 되어 날아올지도 모른다. 과거부터 줄기차게 상승론을 줄 곳 펴온 몇몇 부동산 전문가들조차 최근 들어 아파트시장만큼은 장기적인 하락세에 무게중심의 축을 움직이고 있다는 점을 잘 음미해볼 필요가 있다.