가을 전세시장 주의할 점
'양극화' 지속…섬세한 모니터링 필요
단독·연립 공급 많아 관심 가져볼만
여름 휴가철이 마무리돼 가면서 전세시장에 수요 움직임이 뚜렷해졌다. 지난주 부동산114 조사에 따르면, 서울 지역 아파트 전셋값이 0.02% 올랐고 수도권도 가을 이사철을 앞두고 수요가 늘면서 전셋값이 주간 0.06% 상승했다. 서울 수도권 대다수 지역이 상승세를 보였고, 서울 도심과 서부권 업무지역 배후 주거지의 경우에는 소형은 물론 중대형까지 대부분의 면적대에서 오름세를 보였다.
전세 중심의 거래와 가격 오름세는 추석 전후 가을 이사철까지 이어질 전망이다. 부동산 경기 회복이 지연되고 아파트 투자에 대한 기대감이 낮아지면서 매매 수요가 급감했기 때문이다.
내 집 마련이 필요한 무주택자도 주택 매입을 미루고 한동안 전세시장에 머물겠다는 의견을 내비치는 경우가 많았다. 영향력 있는 부양대책이 나오거나 뚜렷한 가격 하락세로 저렴한 물건이 시장에 출시되지 않는 한 소강 상태인 매매 거래시장에 비해 상대적으로 전세 시장의 수요가 늘어날 것으로 예측된다.
다만 전반적인 주택시장 상황이 좋지 않아 섬세한 모니터링과 관리가 필요해 보인다.
수요자 입장에서도 주의할 점이 늘어났다.
우선 전세시장의 경우 양극화 양상이 지속되고 있다. 신규 입주 공급이 많지 않고 수요 선호도가 높은 강남권이나 도심지는 전세물건이 부족해 가격이 오르고 있는 데 반해 입주물량이 많은 곳은 수도권, 지방을 막론하고 소위 역전세난이 벌어지고 있다.
주택 공급량이 많은 곳이라면 신규 수요자가 저렴한 가격에 전세를 구할 수 있겠지만 기존 세입자 입장에서는 전세금을 돌려받기도 쉽지 않은 상황이 벌어진다. 이직이나 자녀 취학 문제로 이사가 급한 경우에는 낭패가 아닐 수 없다.
임차권 등기를 설정해 두고 이사를 하면 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있지만 전세금 마련의 부담은 여전히 남는다.
이 경우에는 집주인과 각을 세우기보다는 협력하여 세입자를 빨리 구할 수 있도록 하는 것이 현명하다. 물건의 인상을 좋게 하기 위해 좀 더 신경을 쓰고 중개수수료 등을 일부 같이 부담하는 방법 등을 제안해 볼 수 있다.
반대로 전세물건이 부족한 곳에서는 집주인들이 올려 달라는 전세금도 부담이 되고 수요가 더 많다 보니 좋지 않은 물건을 불리한 조건으로 계약하게 되는 경우도 있다. 등기나 권리 관계가 복잡하고 근저당 금액이 높아 위험한 물건을 울며 겨자먹기로 계약할 수도 있다.
이 경우 신규 입주시장이나 입주 2년차 대단지 아파트를 둘러보고 아파트 외의 주택 상품에도 관심을 가지면 좋다. 최근에는 오히려 단독이나 연립 물건 공급량이 적지 않다.
전세 시장의 분쟁과 수요자 상담 요청 등은 꾸준히 늘고 있다. 실수요 서민층의 주거 안정과 직결된 부분인 만큼 정부 차원의 신중한 시장 관리와 운영이 요구되는 시점이다.
등기된 임차권의 효력
주택임대차보호법 제3조의 3에 의하면 "임대차가 종료된후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할수 있다."고 규정하고, "임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다."고 규정하고 있습니다.
여기서 대항력은 임대인을 포함한 모든 제3자에게 임대차기간동안 목적물을 사용, 수익할수 있고, 임대차보증금을 반환하지 않으면 목적물을 계속 점유할수 있는 권리라고 말할수 있습니다. 이러한 대항력을 취득하려면 같은 법 3조에 의해 주택의 인도를 받고, 전입신고(주민등록)를 해야합니다.
그리고, 우선변제권은 목적물이 경락되었을 경우 후순위 담보물권자나 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받을수 있는 권리를 말하며 임차인이 이러한 권리를 취득하려면 같은 법 제3조의 2 2항에 의해 주택의 인도와 전입신고(주민등록), 그리고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
또한 같은 법 3조의 3 5항 단서에 의해 임차권등기전에 이미 대항력과 우선변제권의 취득한 임차인은 그 효력을 그대로 유지하게 되며, 등기한 이후에는 대항력의 요건 즉, 주택의 점유와 주민등록을 하지 않더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지하도록 하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제6조에서는 주택임대차보호법 제 3조의 3 규정을 그대로 원용하고 있어 상가건물에도 똑같은 이론이 적용되게 됩니다.
마지막으로 위 우선변제권과 관련하여 민사집행법의 규정을 보면,
제 88조에서 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할수 있다고 규정하고, 제 91조에서 등기된 임차권은 압류채권에 대항할수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정하고 있으므로 동규정의 의미를 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 제88조의 배당요구에 대해 살펴보면, 목적물이 경매절차에 들어가게되면 법원에서 배당요구의 종기를 정하여 임차인등에게 고지를 해야하며, 임차권등기를 한 임차인도 법원에 배당요구를 하게 됩니다. 이에 대해 판례를 보면(1998.10.13.자) "주택임대차보호법에 의해 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환청구권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다."고 판시하여 우선변제권이 인정되는 임차인이라도 적법한 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되게 되므로 주의를 요합니다.
그리고, 91조에 규정된 등기된 임차권에 대해 살펴보면, 경매의 원인채권에 기한 압류가 이루어진 후에 임차권을 등기하더라도 이는 경락으로 인해 소멸되므로 등기된 임차권자는 88조에 기한 배당요구를 할수 있을 뿐이고, 배당요구를 하지 않은 임차인은 경락이 된 후에는 당초의 임대인을 찾아 대금을 청구할수 있는 채권만 가지게 됩니다.
또한 경매의 원인채권에 기한 압류이전에 임차권을 등기하게 되면 경락을 받은 매수인이 임차권등기를 그대로
인수하게 되므로, 임차권을 등기한 임차인은 매수인을 상대로 등기된 임차권의 효력인 대항력과 우선변제권을 그대로 주장할수 있게 됩니다.
결론적으로 임차권을 등기하면 등기전부터 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 그 효력을 그대로
유지할수 있으며, 등기이전에 대항력과 우선변제권이 없었던 임차인도 그 효력을 취득하게 되며, 이 효력은 대항요건, 즉 주택의 점유와 주민등록을
상실하더라도 그대로 유지됩니다.
한가지 유의하실 점은 임차권은 등기를 하더라도 다른 등기물권과 달리 경매를 신청할수는 없습니다.
경매를 신청하려면 따로 채무명의가 있어야 하므로 민사소송을 거쳐 확정판결을 받든지 약속어음공증을 하시든지 해야 합니다.
임차권 등기명령 양식
부 동 산 목 록
지 번
OO도 OO시 OO동 OO-OO번지 OO아파트 OOO동 O층 OOO호
1동의 건물의 표시
OO도 OO시 OO동 OO-OO
철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트
평스라브지붕 OO층아파트
1층 596.62㎡
2층 596.62㎡
3층 596.62㎡
4층 596.62㎡
5층 596.62㎡
6층 596.62㎡
7층 596.62㎡
8층 537.26㎡
9층 452.48㎡
10층 452.48㎡
11층 369.04㎡
12층 369.04㎡
13층 369.04㎡
지하 1469.43㎡
부속건물
조적조 스라브지붕 단층가스저장소
18.00㎡
OO아파트
전유부분의 건물의 표시
건물의번호 : O층 OOO호
구 조 : 철근콘크리트 벽식조
면 적 : OO.OO㎡
대지권의 목적인 토지의 표시
토지 의 표시 : 1. OO도 OO시 OO동 OO-OO
대 3279㎡
대지권의종류 : 1. 소유권
대지권의비율 : 1. 3279 분의 35.1
주택임차인이 알아 두어야 할 사항
임차주택을 구하면서 임대차보호법에 대한 무지로 부득히 하게 손해를 보는 경우가 많다.
임차주택 계약시 주의사항
1.해당 주택의 등기부등본을 필히 열람하여 근저당이 설정되어 있는 주택은 피하는 것이 좋다.단 근저당과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘지 않으면 비교적 안전하다.
2.원룸이나 다세대주택의 경우 등기부등본만으로 판단하기 어렵고 반드시 세대수의 전세보증금 합이 주택의 시세를 넘지 않아야 안전하며 등기부상 담보설정이 없더라도 소액세입자가 확정일자를 받으면 전세보증금을 확보 할 수 있는지 여부를 확인 하여야 한다.
3.미등기 주택의 경우 집주인이 실제아파트를 분양 받은 사람인지 확인 하여야 한다.실제 당첨자라면 미등기 전매로 산집이라면 등기가 되지 않은 집이라도 전입신고와 확정일자를 받을수 있다.
4.가등기.가처분이 설정된 집은 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.
소유권이전가등기는 현재 소유권이 불분명한 상태이고 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유자가 될수 있다.
가처분은 한주택을 놓고 두사람이 소유권분쟁을 벌이고 있을때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태로 가처분등기한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법점유자가 되어 강제퇴거 당하고 전세보증금은 돌려 받지 못한다.
5.계약서 작성시 반드시 주택의 소유자와 계약을 하여야 하며 대리인의 경우 위임장과 인감증명서를 지참 하였는지 확인 하여야 한다.
임대차보호법의 주요내용
제3조 1항[대항력]:임차인은 등기가 없는 경우에는 주택을 인도.전입신고.확정일자 를 마친때 대항력을 가지게 된다.세가지중 마지막날 다음날 0시부터 대항력을 가진다.
제4조 [임대차 기간]:기한의 정함이 없거나 기하을 2년 미만으로 정한 임대차는 그기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.계약만료후에도 보증금반환시 까지 임대차는 존속하는 것으로 본다.
제6조 1항[만기된 계약의 갱신]:임대인은 기한만료전 6~1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 것으로 전임대차와 동일한 조건으로 임차한 것으로 본다.임차인은 1개월까지 통지하지 아니한때.이경우 임대차의 존속기한은 정함이 없는 것으로 본다.
2항:제1항의 경우 임차인은 갱신이 된날로 부터 3개월이 지나면 임대인에 대하여 계약해지를 통지 할 수 있고 이매인은 통지 받은날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
제7조[보증금등의 증감 청구권]:증액이 있는후 1년 이내에는 하지 못한다.증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
확정일자 및 전세권등기의 장단점
확정일자:동사무소에서 간단히 받을수 있고 금전적 부담이 없으며 소액임차인의 경우 최우선변제권이 인정되고 대지에 대한 매각대금에 대해서도 배당이 된다.확정일자는 점유.전입신고.확정일자를 모두 갖추어야 하며 이세가지중 하나라도 구비하지 못할 경우 경매시 배당을 받지 못한다.점유및확정일자를 받아 두어도 전입신고를 하게 되면 법적 보장은 사라지며 임대인이 보증금반환을해 주지 않으면 보증금반환청구소송을 통하여 승소판결을 받아 강제경매를 신청하여야 한다.확정일자의 경우 임차주택을 명도할시 반드시 임차권등기를 낸후 임차주택을 명도 하여야 권리가 그대로 인정이 된다.
전세권등기:전세권자는 경매신청권이 있고 경매진행중에도 전입신고의 자유가 있어 점유해지및 전입신고를 하더라도 그 지위에 어떠한 무제가 발생하지 않는다.전세권자는 소송없이 바로 임의경매를 신청 할 수 있다.공동주택의 경우에는 대지의 매각대금에 대해서도 배당이 되지만 단독주택의 경우는 대지의 매각대금에 대해서는 배당이 되지 않는다.
전세권등기와 확정일자를 모두 갖춘다면 "이중의 지위"를 갖게된다.확정일자와 전세권을 경유하고 있는 임차인이 전세권자로서 배당에 참가했다가 배당받지 못한 잔액에 대하여는 낙찰자에게 대항 할 수 있으며.대항력있는 임차인이 다시 전세권등기를 한 경우는 저당권의 실행으로 전세권이 소멸하여도 이미 확보된 대항력은 소멸하지 않으므로 낙찰자에게 전세금을 요구 할 수 있기 때문이다.
임차주택의 경매시 알아야 하는 사항
임차주택이 경매에 넘어가는 경우가 종종 발생한다.
이때 임차인은 배당기일에 반드시 배당신청을 하여야 하며 배당신청을 하지 않으면 배당을 받지 못하고 임대인의 다른 재산에 대해 압류하여 권리를 행사 하여야 한다.
경매가 종료되어 낙찰자가 임차주택의 명도를 요구하면 배당이 있으면 명도를 해줘야 하고 배당이 전혀 없을 경우는 낙찰자에 대하여 이사비를 요구 하는 것이 관례이다.우선순위로 낙찰자에 대한 대항력이 있으면 낙찰자에 대하여 보증금전액이나 부족한 금액을 요구 할 수 잇고 후순위로 대항력이 없으면 반드시 임차주택을 명도하여야 하며 명도하지 않을시 낙찰자는 인도명령으로 임차주택을 명도 할 것이며 이에따른 비용을 임차인에게 요구 할 수 있다.임차주택의 명도시 배당이 된다면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 첨부하여 법원에 재출하면 배당이 된다.배당시 근저당은 선순위로 인정이 되어 1순위 배당이 되며 가압류등기는 선순위라도 임차인과 안분배당 된다.
전세권자는 경매시 별도의 배당신청은 하지 않아도 된다.
위의 사항의 기초적으로 알아도 주택의 임차시 피해를 예방 할 수 있다.
확정일자와 전세권설정의 차이점과 효력에 관한 해설
확정일자에 관한 해설
확정일자의 의미주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다.
ㅇ확정일자를 받는 방법
확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있습니다. 주로 이용하는 방법은 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전/월세계약서에 확정일자를 부여받는 방법입니다. 확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.
ㅇ확정일자의 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야 합니다.
ㅇ전세권과 확정일자부 임차권의 비교
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없습니다. 그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다.
첫째, 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 듭니다.
둘째, 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.
셋째, 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접 경매신청을 할수 있습니다.
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했습니다.
ㅇ확정일자 받은후 잠시 주소이전
어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게됩니다.
다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기가 종료되면, 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속됩니다.
ㅇ계약의 갱신과 확정일자의 순위
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이 새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속됩니다.
다만, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기 전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요 합니다. 구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은 구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용됩니다.
ㅇ확정일자 계약서에 주소 번지가 잘못적힌 경우
계약서상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 명칭과 실제 동 호수 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다.
ㅇ확정일자 계약서 분실
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할수 있는 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 됩니다.
다만, 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증할 수 있다고 했습니다.
임차권등기는 만기이후 보증금을 받지못하였을경우에 하게 됩니다.
(임차권등기명령)
①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다. [개정 2007.8.3] [[시행일 2007.11.4]]
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 기타 대법원규칙이 정하는 사항
③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. [개정 2002.1.26, 2005.1.27] [[시행일 2005.7.28]]
④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2007.8.3] [[시행일 2007.11.4]]
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
[본조신설 1999.1.21]
②임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
[본조신설 99·1·21]
제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [개정 2002.1.26.법률제6627호] [[시행일 2002.7.1.]]
임차권등기명령신청시기
1. 임차권등기명령신청의 시기
임차권등기명령은 원칙적으로 계약만료가 된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자가 다른 곳에 이사해야 할 경우 신청할 수 있는 제도입니다.
임대인의 동의가 있다면 만료되기전에도 신청할 수는 있으나 그렇지 않으면 계약만료전에는 신청할 수 없습니다.
2. 이사나갈 수 있는 시기
기존의 최우선 변제권이나 대항력 등의 권리를 보장받기 위해서는 법원에 임차권등기명령신청후 절차가 완료되어 등기부등본에 등기가 된 후에 이사해야 합니다.
신청한 시점에는 아직 임차권이 확보된 상태가 아니므로 신청만 해놓고 이사가서는 안됩니다.
그러나 현 주택에서의 생활이 너무 불편하여 가족분들과 일부 짐을 옮겨놓는것은 무방합니다. 단, 이사가시는 주택으로의 전입신고는 임차권등기가 완료된 후에 하셔야 합니다.
3. 임차권등기명령신청 비용의 청구가능
참고적으로 주택임대차보보법 제3조 3항 8호에는 임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그러므로 귀하께서는 이 법률조항을 근거로 임대인에게 신청시 발생되는 비용을 청구하시기 바랍니다.
4. 벽에 습기로 인한 벽지 멸실에 대해
임대인은 임차인에게 주택을 임대하면서 계약기간중 임차인에게 수선의무를 부함하게 됩니다.
임차인의 과실없이 건물의 노후나 자체적인 결함에 의해 임차인이 정상적으로 임차수익을 얻을 수 없을 경우 수선의무를 부담해야합니다.
이를 거절하거나 이행하지 않는 다면 임차인은 계약의 해지를 요구할 수 있게됩니다.
이에 대해 민법 제623조 (임대인의 의무)에서는
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다 라고 규정하고 있으며
제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)에서는
①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비률에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
고 하여 임대인의 수선의무를 규정하고 있습니다.
이 법률 조항에 의거하여 판단해본다면 귀하의 주택에 발생하는 곰팡이는 귀하의 과실로 인하여 발생하는게 아니라 건물의 자체 결함에 의한 것이라고 할 수있습니다.
누가 봐도 임차인이 고의적으로 또는 과실에 의해 벽에 곰팡이가 생기게 하는 일은 없기 때문입니다. 벽에 생기는 심한 곰팡이는 사람에게 천식을 유발하는 등 건강에 아주 해롭습니다.
오히려 그동안 임대인에게 이러한 하자의 보수를 요구하지 않은 것만으로도 임대인은 고마워해야 할 것입니다.
그러므로 이사나가면서 벽에 곰팡이가 생긴 것 때문에 귀하께서 책임을 부담하여 도배를 해야 할 필요는 전혀 없습니다.
3. 답변자 의견
우리가 살면서 가장 중요한것은 사람을 잘 만나는 것이라 생각합니다. 좋은 친구, 좋은 직장동료, 선량한 임대인 등 이렇게 만나는 사람들이 착하고 어질다면 그만한 복은 없을 것입니다.
귀하와 같이 비도덕적인 임대인을 만나게 되는 것이 불운해서 일수도 있으나 앞으로 더 좋은 사람을 만나기 위해 액땜한 것이라고 좋게 생각하시기 바랍니다.
계약만료에 대한 내용증명을 보낼 것이라면 계약해지하겠다는 것과 더불어 만료시 보증금 반환이 이루어지지 않으면 사정상 이사나가야 하므로 임대차등기명령 신청을 하겠다고 하시고 관련 법률에 의거하여 신청비용을 청구하겠다 하십시오.
(이 경우를 위해 등기신청에 따른 비용의 영수증들을 잘 챙겨 두셔야겠죠.)
전화통화내용의 녹음은 해두시는 것도 나쁠 것은 없으나 내용증명으로도 후에 충분한 증거가 되므로 굳이 안하셔도 무방합니다. 중요한것은 사전에 충분한 의사전달을 하는 것이라고 봅니다.
그럼 원하시는 결과 얻으시고 다른 곳에 이사가셔서 좋은 임대인을 만나시길 기원하며 저의 답변이 조금이라도 되셨길 바라겠습니다.
임차권등기
임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것.
1. 임차권등기명령제도
임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 주거이전을 하여야 할 필요가 있는 임차인에게 간이절차에 의해서 주택의 임대차등기를 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주거이전을 할 수 있도록 한 제도이다.
종전의 법에 의하면 임대차가 종료되어 이사를 가고 싶어도 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로, 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하면 임차인은 부득이한 사유로 이사를 갈 수밖에 없는 사유가 있는 경우에도 이사를 할 수 없었다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임대차가 종료된 후 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 단독으로 임차권등기명령신청을 하고, 법원은 간단한 절차를 거쳐 임차권등기를 촉탁하며, 임차권등기가 경료된 경우 점유나 주민등록 전입신고 요건에 해당하지 않더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하기 위하여 이 제도를 신설한 것이다.
2. 임차권등기명령 신청절차
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시․군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항).
3. 신청서의 기재사항
임차권등기명령의 신청에는 다음의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의 3 제2항).
① 신청의 취지 및 이유
② 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다).
③ 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
④ 기타 대법원규칙이 정하는 사항
(1) 민사집행법 제280조 1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항․제2항․제3항 전단, 제289조 제1항 내지 제4항, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 ‘가압류’는 ‘임차권등기’로, ‘채권자’는 ‘임차인’으로, ‘채무자’는 ‘임대인’으로 본다(주택임대차보호법 제3조의 3 제3항).
(2) 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 제4항).
(3) 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 제8항).
4. 임차권등기명령의 효력
⑴ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항).
⑵ 임차권 등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의 3 제6항).
임차인이 임차권 등기 후 우선변제권이 존속한다는 사실을 믿고 다른 곳으로 거주이전을 한 이후에, 임차목적물을 소액임차인에게 임대한 경우에는, 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거를 한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있으므로 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인에 대하여는 최우선변제권을 배제시키는 것이다.
⑶ 임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 집행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다(주택임대차보호법 제3조의 3 제7항).
임차권등기신청절차
1 임차권등기
가. 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 갈 경우 임차권등기를 하고 등기부상에 임차권등기가 된 것을 확인한 후에 이사를 가야합니다.
나. 임차권등기를 하려면 우선 계약만기일이 지나야 합니다. 즉 만기일이 지나도 보증금을 돌려받지 못한경우에 해당됩니다.
그러나 계약만기일 이전에 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 할경우에도 주인의 동의를 받으면 임차권등기가 가능합니다.
다. 임차권등기를 하는 방법은 2가지 입니다.
(1) 임대인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하여 제출합니다{주민등록전입신고한 날짜, 이사한 날짜, 확정일자 받은 날짜 등을 기재하고, 계약서(주택의 일부분을 임차한 경우 해당부분 도면 포함)등을 첨부}.
(2) 주인이 동의없이 임차주택지 소재 관할법원에 신청.
주민등록등본,건물등기부등본,임대차계약서사본,임차권등기용 등록세영수증을 첨부합니다.
(신청비용은 송달료,수입인지,등록세및교육세등 약 14,000원정도 입니다.)
2. 법원행정처제공 임차권등기 안내
가. 임차권등기명령절차란 어떠한 절차인가 ?
임차권등기명령절차는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.
종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다. 그래서 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다.
위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.
나. 임차권등기명령절차는 어떻게 진행됩니까 ?
임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기을 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
다. 임차권등기가 경료되면 어떠한 효과가 발생합니까 ?
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였습니다. 그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하셔야 한다는 것입니다.
또 만일 임차인이 아직 대항력․우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력․우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주지하시기 바랍니다.
라. 임차권등기명령신청은 어느 법원에 접수시켜야 합니까 ?
임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 접수시키면 됩니다.
마. 임차권등기명령신청은 어떻게 하는 것입니까 ?
임차권등기명령신청을 할 때에는 임차권등기명령신청서와 등기부등본 등 각종 첨부 서류를 제출하여야 합니다.
바. 임차권등기명령신청시 어느 정도의 절차비용이 소요됩니까 ?
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시․군법원 중 고양, 남양주, 안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시․군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부하셔야 합니다.
그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다(⇒ 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원입니다).
3. 임차권등기명령신청서류 작성 안내
가. 임차권등기명령신청서류의 구성
(1) 임차권등기명령신청서류는 다음과 같이 이루어져야 합니다.
(가) "임차권등기명령신청서"라는 제목의 서면
(나) 다음과 같은 종류의 각종 첨부서류
▶ 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
▶ 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임 대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
▶ 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본
▶ 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우 에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주 민등록등본등), 제3조의 2제 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본
▶ 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
(다) 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하셔야 합니다.
(2) 신청인은 임차권등기명령신청서류를 법원에 제출하기 전에 임차권등기명령신청서의 기재에 누락이 있는지 여부와 필요한 첨부 서류를 모두 구비하였는지 여부를 잘 확인하여 주시기 바랍니다.
4. 임차권등기명령신청서 작성방법
가. 당사자란
(1)「신청인(임차인)」란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여 주십시오. 그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할 때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여 주십시오.
(2)「피신청인(임대인)」란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를 확인하여 정확히 기재하여 주십시오.
나. 신청취지란
(1)「신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 별첨 신청서양식을 참조하시기 바랍니다.
(2) 기재시에 주의하실 사항은, 첫째 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며, 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 "별지목록 기재 건물에 관하여…"부분을 "별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에 관하여…"라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.
다. 신청이유란
(1) 신청이유」란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여 주십시오.
(2) 즉 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다.
(3) 그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고 기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하여 주십시오.
경매에 있어 주택임차권이 대항력을 가지지
못하는 경우
주택임차인에게 있어서 대항력은 주거생활안정을 위해서 무척
중요하지만 조그마한 법률지식을
몰라서 대항력을 가지지 못하는 주택을 임대차 하는 경우도 있게 됩니다
나아가
일반인들은 주택의 인도와 전입신고를 하면 무조건 대항력을 가진다고 오해를 할 수도
있기에 여기서는 주택임차인이 대항력을 가지지
못하는 경우를 간단하게 고찰하고져 합니다
평소에 이러한 문제를 유의깊게 관심을 가진다면 아마도 현명한 분일 듯 싶습니다
하지만 알고도 괜찮겠지라는 막연한생각을 품고 계신분들은 아래의 경우에 해당하는 주택이라면
가급적 임대차를
회피하시기 바랍니다 법을 알아서 좋은점은 미리 복잡한 문제를 회피하는데
있다고 저는 생각합니다 .이하에서 설명을
드리겠습니다
단 여기에 있는 것 이외에도 구체적인 경우에따라서 대항력을 가지지 못하게 되는 경우가 생기게
되지만
그 모든 것을 설명드리기에는 곤란하므로 개별적인 제홈의 설명들도 참고하시기 바랍니다
주택임차인이 대항력을
갖는 경우
매매등으로 임차주택이 양도되는 경우에있어서는 임차주택의 인도와
전입신고만으로 임차목적물 양수인에게
대항이 가능합니다 하지만 임대인의 경제적능력에 문제가 발생하여 임차목적물이 경매나 공매등으로
넘어갈 경우에 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 임차인의 임차권이 "최선순위"이어야 합니다
즉,임차인이 대항력을
구비하기전까지 가등기,가압류,저당권등이 설정되어있지 않아야 합니다
이하에서 주택임차인이 대항력을 가지지 못하는 경우를 분설해
보도록 하겠습니다
(이미 선순위 저당권이설정된집을 임차한 경우 중간임차인
이미 선순위 저당권이 설정되어있는 집을 임차한 경우
당해주택이 경락될경우 임차인은 경락인에게
대항할 수 없게 됩니다 나아가
임차인이 이미1번저당권이 설정되어있는 집을임차하고
대항력을 갖춘후에 다시 2번저당권이 설정된 경우
1번저당권자의 경매신청의 경우 임차인이 1번저당권자에 대항할수
없으므로 임차인은 대항요건을갖추었어도
임차권이 소멸합니다 (대항불가능)
문제는 임차인보다 후순위인 2번저당권자가
경매신청을 했을 경우의 임차인의 지위입니다
이 경우에도 임차권은 소멸한다고 보는 것이 판례와 실무의 입장입니다
부동산경매에 있어 임차인의 배당요구
주의해야할사항
배당요구를 할 수 있는 임차인은 대항요건을 갖춘 임차인에 한합니다
즉 주민등록전입과 주택의인도점유요건을 갖추고 당해주택의 경락인에게 임대차관게를 대항할 수
있어야하므로 경매신청기입등기전에 대항요건을
갖추어야합니다
그렇지 않을 경우는 임차주택의 양수인의 지위에있게되는 경락인에게 대항할 수 없기 때문에
주택을 비워주어야하기 때문입니다 참고로 소액보증금임차인일 경우에도 최소한 주택의 점유와
주민등록전입요건이 필요하며 (최선순위일 것은
불요) 확정일자 경우도 주택의인도와 전입신고를
갖춘임차인만이 해당되며 이런 요건조차 갖추지 못한 임차인이 확정일자만을
받는다고해서 우선변제를 청구할 수는 없습니다
size=2>대법원1990.1.23.자89다카33043결정
size=2> |
그 이유는 2번저당권자의 경매신청으로 1번저당권마져도 소멸하는데 그 보다 후순위인 대항력있는
임차권이
소멸하지 않는다는 것은 모순이기 때문입니다
결국 임차인은 이미 저당권이 설정되어있는 집을 임차함은 매우
위험한일이라 할 수 있습니다
이 경우 임차인이 확정일자를 갖추었다면 경매 절차에 참가하여 주택 경락대금중 1번 저당권자의
채무변제 에 충당하고 나머지가 있으면 2번저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
나아가 임차인이 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을
수있습니다.또한 1번 저당권이 피담보 채권의
변제 등의 사유로 경락 전에 이미 소멸되어 있다면, 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다 그러므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다
소액인 경우에는 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. .
이미 압류, 가압류, 처분금지가처분등기된
집을 임차한 경우
이미 임차햐려는 집에 압류 가압류등기가 경료되어있었던 경우에 입주후 주민등록을 마치고
계약서에
확정일자까지 받았더라도 . 그후 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 위
주택을 경매하거나 압류권자가 강제집행을 할 경우,
그리고 가처분권자가 본안소송에서
승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 한 경우 임차인은 이에 대항할 수 없습니다
그이유는 가압류가처분, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고
이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기후에 권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을
경고하는데에 목적이 있기 때문에 이미
가압류가처분, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은
경락인에게 대항할수 없습니다
대법원1992.7.14.선고92다12827판결
주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이
주택의
인도와 주민등록 또는 전입신고를 마친 때에는 대항력이발생하고 이 경우에 임차주택의 양수인은
임대인의
지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한
경락의 경우도포함되는 것이므로,
임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의
우선변제를 받는 절차를
취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게그 임대차로써 대항할
수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로
볼수는 없다.
|
주택임대차 상식 13가지 1. 미등기주택도 확정일자 효력 있다. 2. 재계약할 때 확정일자 안 받으면 효력 없다. 3. 전입신고가 안 되면 확정일자도 효력 없다. 4. 집주인이 바뀌어도 세입자는 계속 살 수 있다. 5. 점포에 딸린 방은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 6. 세입자는 계약기간 만료 전에 이사할 때 중개수수료를 부담한다. 7. 중도금을 치른 뒤 잔금을 제때 지불하지 못하면 계약금도 못 찾는다. |
|
주택임대차 보호를 받는 건물 |
| 등기된 건물 | 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 | ||
| 미등기 건물 | 소유권 보존 등기를 하지 않은 건물 | ||
| 준공필을 받지못한 건물 | 건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증서인 준고필즐을 받지 못한 건물 | ||
| 무허가건물 | 허가를 받지 않고 지은 가건물 | ||
| 가건물 | 쉽게 철거할 수 없도록 견고하게 지은 가건물 | ||
| 용도 변경 건물 | ①건축물관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 혹은 창고라 하 더라도 임대인이 건물의 구조·용도를 변경하여 주거용으로 개조, 이용하는 건물 ②비주거용 건물을 임대해 있다가 임대인의 승낙을 얻어 주거용 으로 개조, 이용하는 경우 | ||
|
| ||||||||||||
| 주택임대차 보호를 받지 못하는 경우 | ||||||||||||
| ||||||||||||
|
10. 세입자를 집주인으로 알고 계약하면 실제 집주인에게 대항력 없다. 11. 보증금 못 받고 다른 집으로 이사갈 때는 임차권 등기명령제도 활용하라. 12. 임차인이 임의·강제경매 신청시 전셋집을 비우지 않고도 신청이 가능하다. 13. 묵시적 계약갱신 때 세입자가 3개월 전에 해약의사를 통보해야 한다. | ||||||||||||
.
원룸의 모든 것 (부천 원룸을 중심으로)
1. 원룸의 정의 : 침실, 주방, 화장실을 기본으로 거실, 베란다가 하나의 독립된 공간 안에 전부 모여 있거나 부분적으로 분리되어 있는 주거형태를 말합니다.
2. 원룸의 필요성 : 대가족의 해체 그리고 통근 또는 통학의 편리성을 위해 방 하나를 쓰는 수요가 대폭 늘었으며 젊은 남녀의 결혼전 동거형태도 늘면서 원룸의 수요는 꾸준하기만 합니다. 이러한 수요가 요구하는 방의 형태는 하숙이나 방하나가 아닌 독립된 공간이 보장된 원룸입니다. 또한 오래된 다가구나 단독주택의 원룸보다는 독립성이 더 강하고 상대적으로 신축이 많은 빌라형 원룸이나 오피스텔을 더 요구하고 있습니다.
3. 원룸의 종류 (건물 외관에 따른 분류)
3-1.빌라형 원룸
통상적인 의미의 원룸으로 외관은 빌라와 유사합니다. 법적으로는 대부분 다가구나 다세대 주택이 됩니다. 간혹 층별로 한두세대밖에 되지 않는 다가구주택이나 다세대로 등기를 낸 후 불법구조변경으로 건물자체를 전부 원룸으로 바꾸는 경우가 있으며 상업지역인 경우 오피스텔(업무시설)로 허가를 낸 후 실질적으론 주택인 원룸으로 만들기도 합니다.
장점 : 가격대비 성능을 고려한 가장 합리적인 선택입니다.
단점 : 특별한 단점은 없습니다.
관리비 : 2-3만원(수도세가 포함된 경우가 많음)
방상태 : 지은지 2년 내외의 외관상 빌라인 원룸 건물
옵션 : 씽크대, 신발장 정도며 에어컨, 가스렌지, 옷장이 있는 경우도 있음, 사실 옵션은 지역별로 차이가 있습니다.
유의사항 : 값이 비슷하다면 베란다가 있고 분리형 주방을 갖춘 원룸이 좋습니다.
3-2. 오피스텔
사무실겸용의 개념이며 저층오피스텔(5층 이하)은 대부분 원룸으로 보시면 됩니다. 건축법상 오피스텔은 베란다를 만들 수 없으며 복층구조의 상당수는 불법개조입니다. 근래 주거형태를 강조한 아파텔 역시 오피스텔입니다.
장점 : 1-2명이 살기엔 가장 편한 환경과 시설을 제공합니다.
단점 : 높은 월세에다가 악명 높은 오피스텔 관리비를 생각해보셔야합니다. 대체적으로 오피스텔 내부는 겨울에 춥고 건조합니다.
관리비 : 원룸크기인 15평 전후의 오피스텔인 경우 평균 15만원이상의 관리비가 나옵니다.평당 관리비를 1-2만으로 보시는 것이 맞습니다.
방상태 : 역시 제일 좋습니다.
옵션 : 요샌 풀옵션이 추세입니다.(에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스렌지,붙박이장등등)
유의사항 : 월세와 관리비 부담 때문에 세입자가 자주 바뀌는 곳 입니다. 자신의 경제적 능력을 충분히 감안해서 구하셔야합니다.
3-3. 개조형 원룸
원래는 상가였으나 리모델링하여 원룸으로 개조한 경우입니다. 여관을 개조하거나 사무실을 개조한 경우가 많습니다.
장점 : 약간 낮은 가격으로 빌라원룸과 비슷한 방을 구할 수 있습니다.
단점 : 부실한 개조가 많아 주변 환경과 내부마감이 허술한 편입니다.
관리비 : 원룸 빌라와 비슷
방상태 : 제대로 리모델링이 되지 않은 경우엔 특히 방음에 문제점이 있으며 중앙난방이나 개별 개량기가 없는 경우가 많으니 주의해야 합니다.
옵션 : 빌라원룸과 비슷합니다.
유의사항 : 난방, 전기, 수도가 개별 계산이 아니어서 불리한 경우가 있습니다. 아무래도 어수선하고 방음을 잘 살피셔야합니다.
3-4. 다가구 원룸
단독주택이나 다가구주택에 원룸이 한두개 있는 경우입니다. 개조를 해서 화장실을 만든 경우도 많습니다.
장점 : 저렴한 가격
단점 : 아무래도 오래된 주택이 많다 보니 환경이나 편의성이 떨어집니다. 반지하나 옥탑인 경우도 많습니다. 전기. 수도 계량기가 하나인 경우가 많습니다. 공과금 정산에 대해 정확하게 합의하고 계약해야합니다.
관리비 : 통상 별도의 관리비는 없습니다.
방상태 : 지은지 10년 이상된 건물이라 잘 관리된 경우를 제외하곤 부실합니다.
옵션 : 씽크대 정도
유의사항 : 오래된 일반주택은 겨울에 춥고 햇빛 안 들면 곰팡이 핍니다. 특히 반지하는 거의 곰팡이 핀다고 보시면 됩니다. 오래된 집은 계약하기전에 더 꼼꼼하게 살피셔야합니다. 물은 잘 나오는지, 변기나 하수도의 물은 잘 내려가는지, 방범장치는 잘되어 있는지 살펴보고 수리여부를 계약서에 명시하셔야합니다.
4. 원룸의 종류 (방 내부 구조에 따른 분류)
4-1. 오픈형 원룸
화장실을 제외한 모든 공간이 일체형으로 된 원룸입니다. 흔한 형태이긴 하지만 가장 불편한 원룸입니다. 특히 주방이 일체형이라 음식을 많이 하는 경우엔 음식냄새에 따른 불편이 있습니다. 게다가 별도의 베란다 공간이 없으니 빨래 건조에도 불편합니다. 화장실에 세탁기를 놓아야 하니 불편하기도 합니다.
4-2. 베란다 분리 원룸
베란다가 별도로 있는 원룸입니다. 대부분 세탁기를 놓을 수 있게 별도로 수도를 달았으며 오픈형 원룸과 더불어 흔한 형태입니다.
4-3. 주방 분리 원룸
출입문을 열면 주방이 있고 다시 침실 문이 있는 형태입니다. 특히 다가구 원룸에 많이 있는 형태입니다.
4-4. 주방과 베란다 일체 원룸
별도의 베란다가 있지만 그 공간에 주방도 같이 있는 원룸입니다. 아무래도 주방 사용이 불편하기는 하지만 베란다 공간이 좁아지기는 하지만 오픈형과 베란다 분리 원룸의 단점이 보완됩니다.
4-5. 완전 분리형 원룸
베란다와 주방이 분리된 원룸입니다. 주방을 먼저 거쳐 침실을 들어가는 형태가 많아 이중 방음이 되어 비교적 방음에 유리합니다. 신축 빌라형 원룸이라도 오픈형인 경우 바로 있는 현관출입문을 통해 방안의 소음이 계단에서 들리고
계단에서 생기는 생활소음이 방안에서 들리는데 이를 피할 수 있습니다.
4-6. 투룸형 원룸
거실겸 주방과 침실이 분리된 형태의 원룸입니다. 여기에 베란다까지 갖춘 경우 이상적인 원룸이 됩니다.
2인 이상이 거주하거나 부부나 연인이 많이 찾는 형태입니다. 짐이 많은 분도 많이 찾습니다.
5. 좋은 원룸을 구하는 17개의 요령
5-1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다.
문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다. 싼 만큼 다른 대가를 치루어야한다.
5-2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 방범창의 쇠창살은 쇠톱으로 몇분이면 잘려나간다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.
5-3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도
필히 1년으로 계약해야 한다. 싸게 해줄테니 2년으로 해라, 임대차는 무조건 2년 계약이다, 라는 집주인의 말에 넘어가지
말아라.
5-4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수
있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다. 계약금주고 계약서 쓰고 도배 이야기를 하면 집주인은 배짱으로 나간다.
계약금 주기 전에 이야기를 하고 계약서에 도배를 명시해라.
5-5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라.
입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야
차후 언짢은 일을 피할 수 있다. 특히 전세입자의 요금정산은 꼭 확인하고 확실히 해야한다.
5-6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다.
계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다.
자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다.
5-7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지 않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다.
계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 그리 많지 않다.
자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀
기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.
5-8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라.
월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.
5-9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.
5-10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다
훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.
5-11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다.
임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다.
덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다.
월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.
5-12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다.
만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다.
그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.
5-13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다. 또한 큰 가구가 있는 경우 원룸에 들어가는지를 고려해야 한다. 짐이 다 안들어간다고, 이사와서는 그냥 가버리리는 세입자도 보았다.
5-14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.
5-15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.
5-16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라.
월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.
5-17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라.
부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종적으로 선택하거나 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 최종선택과 계약서를 작성하는 것이 좋다. 초보가 보지 못했던 부분을 고수는 본다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있으니 믿을만한 고수와의 동행이 기본이다.
6. 원룸 임대 계약시 유의 사항
6-1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
6-2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다. 또한 그 합의 사항은 구체적인 기한까지 적어서 특약사샇에 꼭 적어야한다.
6-3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 꽤나 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
6-4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
6-5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6-6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
6-7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
6-8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
6-9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
6-10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
7. 임대차 보호법을 중심으로 한 원룸 임대 상식
7-1. 전입신고, 계약서상의 확정일자, 임대주택점유는 3가지 필수 요건이다.
전입신고 즉 주소이전을 해야 주택임대차보호법 적용을 받는다. 본인의 이름으로 주소이전이 곤란하면 가족이라도 꼭 주소이전을 해야 한다. 확정일자란 임대차계약을 체결한 그 날짜의 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 번호를 부여하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는데 전입신고와 실제거주를 한다면 확정일자는 전세권설정과 비슷한 효력을 가진다. 단, 3가지를 다 갖추고 있어야 대항력이 유지된다.
7-2. 임대인(집주인)이 바뀌어도 세입자(임차인)의 권리는 변함없다.
과거 주인의 임대사항을 현재 주인이 승계하기 때문에 계약기간, 보증금에는 변동이 있을 수 없다. 간혹 현재 주인이 새로 계약서를 쓰자고 요구한다 해도 응해줄 의무도 필요도 전혀 없다.
7-3. 임대차 계약기간은 임차인에게 유리하다.
전세든 월세든 임대계약기간은 2년이 기본이다. 단, 임차인은 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있지만 임대인은 임차인의 요구시 무조건 2년으로 해야 한다. 즉, 1년 계약으로 계약서를 작성했다 해도 1년 후 임차인은 2년으로 주장 할 수 있지만 임대인은 1년 후 보증금을 반환해야한다. 통상 전세는 2년으로 월세는 1년으로 하는 것이 임차인에게 유리하다.
7-4. 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하다.
임대인이나 임차인은 재계약거부의사를 계약기간 만료 최소 한달전에는 계약상대방에게 통보해야 묵시적갱신이 안된다. 묵시적갱신이 되었어도 임차인은 바로 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있지만 그 효력은 3개월뒤에 발생한다. 즉, 재계약없이 계약기간이 지났어도 임차인은 해지를 통보할 수 있으며 3개월 뒤엔 임대인은 보증금 반환의무를 지게 된다. 하지만 이런 경우 임대인은 다시 동일한 기간으로 계약이 자동연장 되었다고 주장을 하기도 하므로 임차인의 단호한 대처가 필요하다. 하지만 묵시적 연장이 된 후 임차인이 2년 재계약을 원한다면 임대인은 법적으로 2년 재계약임을 인정해야한다.
7-5. 전세권설정등기와 확정일자는 유사하다.
전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자는 주택임대차보호법에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도입니다. 둘 다 임차인의 보증금을 보호라기 위한 법적 장치로 그 대항력은 대동소이 합니다.
구체적인 차이점은 이렇습니다.
첫째, 전세권설정후에는 이사나 주소이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 확정일자를 받는 이외에 전입신고 및 주택에 대한 점유(입주)를 하여야만 그 요건이 완성되는 것에 반해 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호 됩니다. 확정일자만 있는 경우에는 임차권등기를 한 후 이사나 주소이전을 해야만 합니다.
둘째, 비용과 편리성의 차이입니다. 확정일자는 저렴한 비용과 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속, 간편한 절차에 의해 받을 수 있으나 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며 그 절차의 복잡으로 법무사에 의뢰해야하고 비용이 많이 소요된다고 할 것입니다. 또한 전세기간 만료 후에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다. 집주인들은 조금은 자신들에게 불리하고 등기부등본이 지저분해지고 임차인이 말소를 아니 하고 이사를 가는 경우가 있어 대체적으론 전세권 설정을 거부하는 편입니다.
셋째, 전세권은 빠르게 경매를 진행 할 수 있습니다. 전세계약기간이 만료된 경우 에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않을 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임대차보증금반환청구소솔을 제기하여 승소 판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 한 전세권자(세입자)는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권 실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당 요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 땅의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 땅을 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 땅의 환가대금에서 우선 배당을 받을 수 없습니다. 단 아파트의 경우에는 저당권은 대지권을 건물의 종속된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다는 민법규정이 있습니다.
전세권설정등기를 하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 이미 선순위로 근저당설정이 많이 되어 있는 경우 돈 들여서 하실 이유가 없습니다. 일순위이거나 근저당이 있지만 적은 경우이고 집주인이 동의를 해주는 경우에는 전세권설정을 하시는 것이 최소한 나쁠 것은 없습니다. 허나 비슷한 대항력을 가진 확정일자가 있는데 돈 쓰면서 중복되는 조치를 굳이 할 필요는 없다고 봅니다.
7-6. 임차권등기명령을 활용하면 유리하다.
보증금 반환은 아니 되었고 전세권설정은 안했지만 이사와 주소이전을 해야 하는 경우 임차권등기명령을 하시면 됩니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 하시고 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 유지되어 경매시 배당신청하면 배당받을 수 있습니다. 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의해 임차권등기명령 발령여부를 심리하고 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판시 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다. 즉 임대인의 동의, 협조 등을 전혀 필요치 않습니다만 계약기간내이면 임대인의 동의가 필요합니다.
7-7. 차임증액은 1년후 5% 범위내에서만 가능하다.
계약후 임대인은 1년이내에는 차임 증액을 요구할 수 없다. 또한 1년후의 증액도 약정한 차임의 5%를 초과할 수 없다. 즉, 천만원짜리 2년 계약 전세인 경우 집주인은 1년후 50만원까지는 보증금 인상을 요구 할 수는 있다. 하지만 통상 계약기간내에서 증액을 요구하는 집주인은 별로 없다.
7-8. 임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 계약사항은 그 효력이 없다.
예를 들면 임대차 보호법상 모든 임대 계약은 2년이다. 임차인이 계약기간 1년 계약서에 날인을 했어도 임차인은 2년을 주장할 수 있는 것이다. 하지만 임대인은 2년을 주장할 수 없다. 1년뒤에 임차인이 보증금을 10%로 증액해주기로 계약서를 썼다해도 이는 효력이 없다.
7-9. 월세인 경우 2달치를 밀리면 계약해지를 당할 수 있다.
민법으론 임차인이 2기의 차임을 연체하면 임대인은 계약해지를 할 수 있다. 또한 임대차보호법상에선 2기의 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다고 명시되어있다. 즉, 월세를 밀렸다면 서로간 재계약에 관한 이야기가 없었다고 해도 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 없다.
7-10. 주택임대차보호법의 적용범위를 알아야 한다.
미등기 주택, 무허가 주택, 임대인이 주택으로 용도 변경한 상가나 창고 또는 공장도 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 사실 이런 주택들은 차후 다른 세입자를 구하기가 어려우니 가급적 피하는 것이 좋다. 주택을 무상 또는 일시적으로 사용 하는 경우와 임대인이 아닌 임차인이 임의로 주택용으로 용도 변경한 주택이외의 건물은 그 적용대상이 아니다.
7-11. 보증금 증액 후엔 그 부분만 확정일자를 받는 것이 기본이다.
임대보증금을 올려줄 경우에는 우선 등기부등본을 확인하여 추가 저당권이나 가압류등이 설정 여부를 확인해야합니다. 만약에 등기부등본에 새로 설정된 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있을 경우 문제가 생겼을 경우 증액된 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 있기 때문입니다. 전세를 살다가 올려 준 전세금에 대하여는 올려 준 날 이전에 이미 권리를 취득한 저당권자나 가압류, 가처분권자등에게 대항하지 못하기 때문이다. 이런 경우에는 권리분석후 문제가 있다고 판단되면 보증금 증액을 거부하거나 이사를 하거나 하셔야 합니다. 등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없습니다. 이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받아야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.
8. 계약기간중간에 원룸에서 나가는 경우
8-1. 주소이전을 하거나 짐을 전부 빼버리면 안됩니다.
물론 집주인을 믿고 주소이전과 방을 비워주는 경우가 많기는 하지만 위험부담이 있습니다. 확정일자, 전입신고, 실질점유. 이 세가지는 보증금을 지키는 중요한 요소입니다. 새로운 세입자가 와서 보증금을 반환 받기 전까지는 절대 지키고 있어야합니다.
8-2. 집주인의 동의를 얻는다면 계약기간 중간에도 임차권등기가 가능합니다.
계약기간이 만료된 경우에는 집주인의 동의 없이도 임차권등기가 가능합니다. 임차권등기를 하신다면 주소이전과 이사를 하셔도 안전합니다. 부득이 주소이전과 이사를 하셔야한다면 임차권등기를 추천합니다.
8-3. 계약기간중이라면 세입자가 능동적으로 나서야합니다.
계약기간중이라면 임대인은 아쉬울 것 없습니다. 못된 임대인은 별로 신경 안씁니다. 세입자가 근처 전부 부동산을 돌며 방을 내놓으셔야하고 수수료도 넉넉히 주겠다고 하셔야합니다.
8-4. 이사를 했더라도 월세와 관리비를 지급해야합니다.
살지도 않으면서 월세를 내려면 사실 억울하기까지 합니다. 허나 계약서에 날인을 한 이상 달리 방법이 없습니다. 임대인에게 사정을 하는 방법 외에는 말입니다.
8-5. 월세인 경우 집주인과 합의를 우선 시도 해봐야 합니다.
계약중간에 나간다고 법적으로 무슨 위약금이 정해져 있는 것은 없습니다. 하지만 임대인과 합의가 된다면 계약중간에 위약금조로 한두달치 월세와 중개수수료를 지불하고 보증금 반환을 받는 경우가 있습니다. 어머님의 수술비에 보태야한다면서 집주인 앞에서 무릅 꿇고 울며 사정을 해서 계약기간중간에 보증금을 받아서 나가는 경우도 보았습니다.
8-6. 집을 비워도 집관리에는 신경을 쓰셔야합니다.
임차인의 관리소홀로 인한 피해는 그 책임을 임차인에게 물을 수 있습니다. 가령 한겨울에 보일러를 꺼놓고 장시간 집을 비워서 보일러가 동파되었다면 우선 그 책임은 임차인에게 있습니다. 본인이 못 간다면 임대인에게라도 부탁해서 집관리를 하게 하여야합니다.
9. 안전한 전세 원룸을 구하는 요령
9-1. 원룸은 전세가 많지 않으니 부지런히 알아봐야한다.
원룸은 월세가 중심인 주택입니다. 원룸빌라의 경우 한 건물에 15-20개 정도의 원룸이 있는데 그 중 전세는 보통 5개가 넘지를 않습니다. 그나마도 좋은 방은 대부분 월세로 나가고 1층이나 단점이 있는 방이 전세로 나오게됩니다. 따라서 좋은 전세 원룸을 구하기 위해서는 발품을 더 많이 팔아야합니다.
9-2. 융자가 있고 전부 전세인 원룸은 무조건 피해라.
융자가 많지는 않더라도 분명 있고 방이 전부 전세라면 무조건 피해야한다. 융자 이자는 꼬박꼬박 내야하고 받을 월세는 없고 전세기간은 끝나 전세금 반환하라고 세입자는 독촉이고 방은 안빠지고, 하면 집주인은 솔직히 집을 포기하고 싶어진다.
9-3. 융자와 보증금 총합계가 매매가의 70% 미만이라면 전세로도 안전하다.
월세가 있더라도 평균적인 전세가로 원룸 전부를 전세 놓는다고 가정한 후 총전세금과 융자금을 합한 금액이 그 원룸건물 매매가의 70% 미만이라면 전세로도 안전하다. (주인세대가 있는 경우 그 방들 까지도 총전세금에 넣어야한다) 하지만 사실 이런 경우는 융자가 전혀 없는 원룸건물에나 가능하다.
9-4. 주변시세보다 싼 원룸 전세는 우선 의심을 해야 한다
융자가 많은 경우, 가압류나 압류가 있는 경우, 가등기가 되어 있는 경우에는 전세금이 싸게 나온다. 집주인과 부동산중개인은 합동으로 세입자를 안심시켜가며 계약을 할려고 노력한다. 집주인은 돈이 급해서 부동산은 수수료가 필요해서 긍적적인 이야기만하게 된다. 한번 나빠진 상황은 호전되기 보다는 더 나빠질 확률이 높다. 부동산 지식과 경험이 상당하지 않은 이상 등기부등본상의 부동산 권리관계가 정리 안된 원룸은 피하는 것이 기본이다.
부동산 재테크ㆍ세테크 핵심포인트
부부 공동명의가 유리한가?
요즘 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 재산권 행사에서 그간 ‘약자’였던 부인의 위상이 높아지는 데다, 절세 등에서 효과가 크다는 인식이 확산되고 있기 때문이다.
부부 공동명의는 단독명의보다 과연 유리한지, 부부 공동명의 시 유의해야 할 점은 무엇인지에 대해 알아본다.
누진세율이 적용되는 양도세와 상속에서 절세 효과 커
부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권 등기하는 것을 뜻한다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다.
부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 보유세, 자녀에 대한 증여 시에 별다른 차이가 없다. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 한다.
예를 들어, 일반과세 대상인 5억 원짜리 아파트(취득가액 2억 원, 4년 보유)를 양도할 때
단독명의일 경우에는 양도세가 8460만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3600
만 원 가량이므로 대략 1260만 원 정도 절세 효과가 나타나게 된다. 그러나 2년 미만 보유
와 1가구2주택 이상 중과 대상, 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%ㅡ70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다.
또한 양도차익이 매우 커서 양도세를 많이 내야 하는 경우 부부 증여를 이용하면 양도세를 줄일 수 있다. 증여 받은 부동산을 양도하면 증여가액이 취득가액이 되기 때문이다. 예를 들어 남편이 원래 1억 원에 취득한 아파트가 6억 원으로 올랐다면 양도차익이 5억 원이나 된다. 부인에게 6억 원에 증여하고 향후 7억 원에 양도한다면 양도차익이 1억 원으로 줄어들어 세 부담을 크게 줄일 수 있는 것이다. 하지만 부부 증여재산은 증여 후 5년이 지나기 전에 양도하면 증여자가 취득한 금액으로 양도차익을 산정하므로 5년이 지나서 양도해야 한다.
종합부동산세는 세대별 6억 원 초과에 대해 과세하던 것을 위헌 판정으로 인별 6억 원으로 세법이 바뀜에 따라 부부 공동명의의 절세 효과가 커졌다. 예를 들어 12억 원짜리 주택을 단독명의로 하게 되면 초과 6억 원에 대해 종부세를 부담해야 하지만, 6억 원씩 공동명의로 하게 되면 종부세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 다만 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 9억 원 초과분에 대해 종부세를 부과하는 데다 장기보유와 고령자에 따른 추가공제 혜택까지 있기 때문에 2주택 이상 보유했을 때만 부부 공동명의로 취득하는 것이 유리할 수 있다.
신규 취득 시 공동명의가 유리
부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취・등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다. 신규 취득 시 공동명의로 등기하려면 매매계약서에 매수자가 공동명의로 돼 있어야 한다. 소유권이전등기에서는 매매계약서가 원인증서가 되기 때문에 매수자가 배우자 한 사람으로 돼 있으면 공동으로 등기이전이 되지 않는다. 이때는 매매계약서를 다시 써야 하는 번거로움이 따르므로 계약할 때 매수자를 공동명의로 해야 한다.
한편, 분양 받은 아파트를 공동명의하려는 부부들도 많다. 그러나 수도권에서는 전매 제한이 돼 있는 아파트가 대부분이어서 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없었다. 하지만 주택법이 개정되어 분양권은 전매 제한 기간 내에도 부부 간 증여가 허용된다.
신규 취득으로 인한 부부 공동명의 시, 부부 모두 소득이 있다면 관계없지만 만약 한 쪽이 소득이 없는 상태라면 증여세 과세를 고려해야 한다. 하지만 배우자 간 증여에서는 10년 간 6억 원까지 공제되므로, 증여가액이 6억 원 이하이면 증여세를 물지 않게 된다.
예를 들어, 12억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다 해도 남편이 증여세를 물지 않게 되는 것이다. 만일, 16억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3,000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 37.5%로 하게 되면 증여세를 물지 않아도 된다.
혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정
결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이 경우, 부부 한 쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다.
예를 들어, A양과 P씨는 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 그런데 A양은 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 A양이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았는데, A양이 1가구2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 알고 당황스러워했다.
만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 P씨 단독명의로 했다면, A양은 비
과세를 받을 수 있었다. 결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인
한 날부터 2년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을
수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다.
그런데 혼인신고하기 전에 A양은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다.
부부 공동명의는 1가구2주택자인가?
부부 공동으로 명의 이전을 하게 되어도 부부는 1가구1주택자이다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구2주택자가 된다.
상가 투자 결정은 시장환원율과 임대소득으로 판단
강동구에 사는 J씨는 자신이 보유한 2주택 중 1주택을 팔고 지난해 12월 강남역 인근 이면도로변에 위치한 신축상가건물의 3층 25평을 평당 3천만원에 매입했다. 매입자금 7억5천만원 중 3억원은 은행에서 대출을 받았지만, 월 450만원의 임대료 수입이 가능하기에 이자 150만원을 제외해도 월300만원의 고정수입을 올릴 수 있을 거란 계산에서였다.
그러나 4월 초까지 임대가 나가지 않아 대출 이자를 비롯 생활비까지 생돈을 지출하고 있어 걱정이 이만저만이 아니다. 강남역 사거리면 유동인구도 많고 상권이 가장 좋기로 소문난 곳이 아닌가. J씨는 앞으로 어찌 해야 좋을지 모르겠다며 상담을 요청해왔다.
상가 투자는 수익형 부동산 중 여전히 매력적인 선호 대상이다. 고정적인 임대수입은 물론이고 자산 가치 증식도 가능하기 때문이다. 특히 요즘처럼 주택 경기가 침체돼 있고 인플레이션이 심화되는 상황에서는 노후를 위한 재테크로서 상가 투자가 또다시 관심을 끌고 있다.
그러나 상가 투자는 수익성이 높은 만큼 위험성도 크다. 투자 전 반드시 상권분석을 치밀하게 해야 하는 등 일반인들이 투자 결정을 내리는 데는 어려움이 많다. 게다가 요즘에는 전반적인 경기 침체로 인하여 상가의 공실률과 매출 하락이 눈에 띄게 늘어나고 있어 그 어느 때보다 선택에 신중을 기해야 한다.
시장환원율 추출은 임대 사례 분석으로
상가 투자 방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 신규 분양을 받는 두 가지 방법이 있다. 기존 상가 매입은 신규 분양 상가보다는 매입가가 더 비싸다는 단점은 있지만 상권 분석이 용이하고 검증된 매장을 구입한다는 점에서 안전하다. 기존 상가의 매입비용이 적정한가의 여부는 임대소득을 통해 판단할 수 있다.
가령 A라는 매장의 보증금이 5000만원이고 월임대료가 400만원이라면 이 매장의 연간 임대소득은 5000만×6%(제2금융권 이자율)=300만원에 연간 임대료 4800만원을 더해서 5100만원이 된다. 이를 가능총소득이라 하는데, 순영업소득은 가능총소득에서 공실 및 대손충당금과 영업경비를 제외해야 한다. 그런데 관리하는 주체와 방법에 따라서 그 비용 편차가 많이 나게 되므로, 연면적 300평 이하 건물의 표준적인 영업경비비율인 10%를 적용해 순영업소득을 산출하는 것이 일반적이다. 따라서 5100만원에 10%를 적용하면 순영업소득은 4590만원이 된다.
기대수익률(시장환원율)을 7%로 예상한다면, 4590만÷7%=6억5571만 여원이 A 매장의 가치라 할 수 있다. 따라서 A라는 매장의 양도가가 6억5571만원보다 많으면 고평가 되어 있고, 적으면 저평가 되어 있다고 판단해서 투자를 결정할 수 있는 것이다.
시장환원율이란 무위험율 인플레이션율 위험율(리스크 프리미엄)을 말하는데, 무위험율 인플레이션율이 현재 연 4%인 제1금융권 이자율이므로, 상가 투자의 리스크 프리미엄은 3%가 된다. 그러나 모든 지역의 상가 리스크 프리미엄이 3%인 것은 아니다. 상가가 위치한 지역이나 용도별로 환원율이 차이를 보이는데, 이는 소득의 성장성과 위험성이 다르기 때문이다. 예를 들어 성장 가능성이 높은 지역의 상가는 소득에 비해 가격이 높게 형성돼 환원률이 낮게 책정되게 된다. 이는 현재 가치보다 미래 가치를 높게 평가하기 때문이다. 그러나 환원율이 높다 해서 미래가치가 낮다거나 위험성이 높다고 단정지을 수도 없다.
환원율을 보다 정확히 파악하려면 인근 상권의 임대 사례를 통해서 평균 환원율을 추출할 수도 있다. 가령 비슷한 상가 매장의 보증금과 월임대료, 매매가액을 수집해서 순영업소득을 매매가액으로 나누어 주면 된다. 임대 사례를 통한 시장환원율 추출은 신규 분양 상가 투자시에도 유용하게 사용할 수 있다.
신규 분양은 시행사의 안정성 체크가 가장 중요
신규 분양은 등기 분양과 임대 분양이 있다. 등기 분양은 상가의 한 매장을 자신의 소유로 구입하는 것이며, 임대 분양은 간단히 말해 점포 사용권을 얻는 것이다. 등기 분양은 초기 구입비용이 부담이 되지만 재산권 행사가 자유로울 뿐만 아니라 장사만 잘된다면 자산 가치 증식 면에서도 유리하다. 그러나 향후 장사가 잘 되지 않는 상가가 되면 애물단지로 전락하는 위험도 있다.
임대 분양은 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 없다는 단점은 있지만, 초기 투자비용이 저렴하고 계약 연장을 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 점이 매력적이다. 등기 분양은 아파트 단지 내 상가나 근린상가에, 임대 분양은 테마 상가나 복합 상가, 쇼핑몰 등에 하는 게 일반적이다.
각각의 장단점은 다르지만, 투자 결정 시 상권 분석은 필수적이며 시행사의 안정성을 무엇보다 점검해야 한다. 상가는 대지 지분이 아주 작기 때문에 시행사가 완공 전 부도나게 되면 투자 원금을 찾을 방법이 거의 없다. 가장 좋은 방법은 믿을 만한 건설회사가 시공하는 상가를 분양받거나 상가 건물을 여러 번 분양한 경험이 있는 시행사를 선택하는 길이다. 특히 임대 분양에서 상가활성화의 여부는 시행사의 능력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 신문광고의 달콤한 문구를 곧이곧대로 믿어서는 되지 않는다.
마지막으로 테마 상가나 쇼핑 몰의 경우는, 과도한 상가 개발비를 주지 않도록 잘 따져 봐야 하며, 상가 매도나 계약 해지 시 반환 여부도 사전에 알아 봐야 한다. 상가 개발비는 분양대금 외에 시행사가 인테리어비나 홍보비 명목으로 거둬들이는 준분양대금을 말하며, 몇몇 상가들이 과도한 상가개발비를 받은 후 사용처를 밝히지 않음은 물론 관행적으로 반환하지도 않고 있어 말썽을 빚고 있다.
알기 쉬운 1가구2주택·3주택 양도세 중과 판정
2주택 또는 3주택 중과세 대상이라고 해도 2009년 3월16일부터 2010년 말까지 양도하는 주택에 한해서는 한시적으로 양도세 중과세가 폐지됐다. 2주택 중과세 해당자는 50%의 세율이 아닌 일반세율로 과세되며, 3주택 중과세 해당자는 60%의 세율이 아니라 45%의 세율이 적용되낟. 그러나 장기보유특별공제는 계속 배제하기로 해 부동산을 장기로 보유한 사람들에게는 절세 효과가 상대적으로 높지 않다.
따라서 2주택이 둘 다 중과 대상이라면 문제가 아니나 두 채 중 한 채만 해당된다면 중과 대상이 아닌 주택을 먼저 파는 것이 절세 방법이 된다. 중과세에 해당되면 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문이다.
예를 들어 서울에 5억 원짜리 아파트 한 채(기준시가 4억 원, 5년 거주, 취득가액 4억 원)와 의정부에 1억2,000만 원짜리 빌라 한 채(기준시가 9,500만 원, 3년 보유, 취득가액 5,500만 원)를 보유한 W씨는 의정부 빌라를 먼저 파는 것이 절세가 된다.
수도권・광역시 소재(읍면 지역 제외) 주택은 무조건 중과 대상 주택 수에 포함되기 때문에 W씨는 1가구 2주택 중과 대상자이나 양도가액이 1억 원이 넘더라도 기준시가가 1억 원 이하이면 중과하지 않는 예외규정이 있기 때문이다. 따라서 의정부 빌라를 먼저 팔면 양도세가 대략 1,000여 만 원이나 서울 아파트를 먼저 팔면 양도세가 무려 3,000여 만 원이나 된다.
1가구 2주택・3주택이라고 무조건 중과 대상 아니다
집을 두 채 보유하면 1가구 2주택, 세 채 보유하면 1가구 3주택자다. 그러나 1가구 2주택・3주택자라고 해서 모두 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 보유하고 있는 주택 중에 중과 대상 주택 수가 몇 채인가에 따라서 결정되는 것이다.
따라서 본인이 1가구 2주택 중과 대상인지, 1가구 3주택 중과 대상인지를 판별하려면 먼저 보유중인 주택이 중과 대상 주택 수에 포함되는지의 여부를 따져야 한다.
①수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택인지, 기타 지역과 읍면 소재 주택인지를 먼저 따진다. 예를 들어 경기도 양주시 광적면이나 백석읍은 수도권 소재가 아니라 읍면 소재에 해당된다.
수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택은 가격과 상관없이 무조건 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 용인과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이며, 서울에 3채 보유하고 있으면 3주택 중과 대상자가 되는 것이다.
②수도권 이외 지역과 읍면 지역은 기준시가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 다만 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택은 2주택자일 때와 3주택자일 때 중과 대상 기준이 다르다는 점에 유의해야 한다. 2주택자인 경우에는 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택(읍면 지역 제외)의 기준시가가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 그러나 3주택자인 경우는 기준시가와 상관없이 무조건 중과 대상 주택이 된다.
가령 서울에 아파트 1채, 천안시에 기준시가 2억5,000만 원 아파트 1채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이긴 하나 1가구 2주택 중과 대상자는 아니다. 2주택 중과 대상에 해당되지 않으면 두 채 중 어느 집을 먼저 팔더라도 일반세율 과세 대상이 되는 것이다.
또한 서울에 아파트 1채, 대구광역시에 기준시가 2억9,000만 원 아파트 1채 등 2채를 보유한 경우에는 중과 대상 주택 수가 1채이므로 역시 1가구 2주택 중과 대상자가 아니다. 그러나 이 두 채에 수원 화성에 연립주택 1채를 더 보유해 3채 보유자라면 3주택 중과 대상자가 된다는 점에 유의한다. 만일 수원 화성이 아니라 천안시에 기준시가 2억5,000만 원 아파트 1채를 더 보유한 3주택자라면 3주택 중과 대상자가 아니라 2주택 중과 대상자가 된다. 천안시는 광역시가 아니라서 기준시가 3억 원을 초과해야 중과 대상 주택에 포함되기 때문이다.
집을 몇 채 소유하고 있는지 주택 수로 따지는 것이 아니라 중과 대상 주택 수에 포함되는 주택을 몇 채 소유하고 있는가에 따라 2주택, 3주택 중과 대상자가 판정된다는 것이다.
③그러나 1가구 2주택・1가구 3주택 중과 대상이라고 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당되면 중과되지 않고 일반 과세된다.
•먼저 1가구 2주택 중과 대상일 때는 기준시가 1억 원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역은 기준시가 1억원 이하라도 중과세, 다만 주거환경개선사업으로 사업시행자에게 양도하는 경우에는 일반세율 과세 대상)을 비롯해서 양도세 감면주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택 등을 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이 된다.
예를 들어 서울과 의정부에 집을 각 1채씩 보유하면 1가구 2주택 중과 대상이나 의정부 집의 기준시가가 1억 원 이하이면 중과되지 않고 일반세율 과세 되는 것이다. 그러나 의정부 집이 재개발 구역으로 지정 고시돼 있다면 기준시가가 1억 원 이하라도 중과 대상이 된다.
또한 조세특례법상 양도세 감면주택은 취득일로부터 5년까지는 양도세가 100% 감면되고, 5년이 경과한 후에는 5년 간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상 소득금액에서 차감하게 된다.
또한 별도세대원으로부터 상속받은 상속주택도 5년이 경과되기 전에 양도하면 중과되지 않고 일반세율 과세 된다.
•1가구 3주택 중과 대상일 때도 보유한 주택 중 양도세 감면주택과 5년이 경과되지 않은 상속주택은 중과세에서 제외된다. 그러나 1가구 2주택 중과 대상자처럼 기준시가 1억 원 이하 주택을 중과세에서 제외해주는 규정은 없다. 다만 기획경제부장관이 지정한 소형주택(2003년 12월31일 이전에 취득하고, 전용면적 60㎡ 이하이며, 양도일 현재 기준시가가 4,000만 원 이하일 것으로서 오피스텔과 정비구역으로 지정 고시된 지역 소재 주택은 제외)은 중과세에서 제외된다.
주의할 것은 1가구 2주택 중과 대상일 때 기준시가 1억 원 이하는 중과세를 하지 않았지만, 1가구 3주택 중과 대상일 때는 기준시가가 4,000만 원 이하인 소형주택의 경우에만 중과세에서 제외된다는 점이다.
④근무상 형편으로 2주택이 된 경우에도 일정 기간까지는 중과 대상에서 제외된다. 근무상 형편 등의 사유로 2주택이 되었으나 비과세 처분기한을 넘겨 보유한 경우라도 그 사유 해소일로부터 3년 동안 중과세 적용을 유예한다.
예를 들어 이사 가기 위해 새 집을 마련하게 되면, 2년이 지나기 전에 먼저 살던 집을 팔면 비과세 받을 수 있는 제도가 있다. 이때 기한을 넘겨 팔게 되면 1가구 2주택 중과 대상 여부를 따져야 하나 근무상 형편으로 이사한 경우에는 2년이 지나더라도 3년 동안은 중과세를 적용하지 않는다는 뜻이다.
⑤2주택・3주택 판정은 복잡한 것 같기는 해도 맥만 파악하면 매우 쉽다. 퀴즈를 통해 다시 한 번 알아보자.
•Q 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 용인에 2억 원(기준시가 1억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A 1가구 2주택 중과 대상자임. 뭘 팔아도 2주택 중과세임.
Q 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 의정부에 1억8,000만 원(기준시가 1억) 두 채 보유 중인 경우는?
A 1가구 2주택 중과 대상자임. 그러나 의정부 집 먼저 팔면 일반세율 과세 대상임. 그러나 서울 집 먼저 팔면 중과세됨.
Q 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 천안에 2억 원(기준시가 1억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 한 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자가 아님. 뭘 팔아도 일반세율 과세 대상임. 헷갈리기 쉬운 사례임.
Q 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 천안에 4억 원(기준시가 3억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 두 채 이므로 1가구 2주택 중과 대상임. 뭘 팔아도 중과세임.
Q 천안에 4억 원(기준시가 3억1,000만), 서울에 1억 원(기준시가 8,000만, 재개발 정비구역 지정 고시됨) 두 채 보유 중인 경우는?
A중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상임. 뭘 팔아도 중과세임.
Q 천안에 4억 원(기준시가 3억1,000만), 서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 대구광역시에 2억 원(기준시가 1억2,000만) 세 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 세 채이므로 1가구 3주택 중과 대상임. 먼저 파는 것은 양도세 60% 중과, 그 다음에 파는 것은 양도세 50%임. 단 한 채 팔고 대국광역시 주택 포함 2주택자가 된 경우에는 2주택 중과 대상자가 아님. 2주택자인 경우 지방 광역시 소재 주택은 기준시가가 3억 원을 초과해야 중과 대상 주택이 되기 때문임.
Q 서울에 1억 원(기준시가 6,000만), 용인에 2억 원(기준시가 1억5,000만), 천안시에 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자임. 용인 주택을 먼저 팔면 양도세 50% 중과 대상이나 서울 집 먼저 팔면 기준시가 1억 원 이하라 일반세율 과세 대상임.
Q 서울에 1억 원(기준시가 6,000만), 용인에 3억 원 양도세 감면주택(기준시가 2억5,000만), 천안시에 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자임. 그러나 용인의 양도세 감면주택을 먼저 팔면 양도세가 감면되며, 서울 집 먼저 팔 경우에는 기준시가 1억 원 이하라 일반세율 과세 대상임. 천안 집 역시 중과 대상 주택이 아니라 일반세율 과세 대상임.
Q 서울에 2억 원(기준시가 1억 6,000만), 천안시 3억 원(기준시가 2억5,000만), 달성군 현풍면 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는?
A 중과 대상 주택 수가 한 채이므로 중과 대상자가 아님. 뭘 먼저 팔아도 일반세율 과세 대상임.
재개발 vs. 뉴타운 vs. 도촉지구
재개발 지분 투자는 재개발예정지역의 주택을 구입하면 향후 전용면적 85㎡(33평형) 이상의 아파트를 분양받을 수 있는 투자 방법이다. 기존주택을 매입하거나 아파트를 분양받는 것보다 저렴하게 내 집을 마련할 수도 있다.
그런데 같은 재개발 주택이라도 단순한 정비구역이 아닌 뉴타운이나 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)에 속해 있다면 투자 시 유의해야 할 사항이 다르다는 점에 유의해야 한다.
서울시균형발전사업인 뉴타운은 소규모 단위로 추진하던 단순 재개발이 주택 중심이었던 데 비해, 여러 재개발 구역을 하나의 지구로 묶어 도시기반시설을 확충하는 종합적인 주거환경개선사업이다. 서울시균형발전사업에는 뉴타운 외에 촉진지구도 있는데, 지난 주 칼럼에서 설명한 바와 같이 역세권의 부도심을 개발하기 위한 것으로 주로 도시환경정비사업으로 추진된다.
현재 서울시의 경우, 25곳의 뉴타운과 8곳의 촉진지구가 지정돼 있다.
도촉지구는 뉴타운사업이 조례만으로 추진하는 것이 한계가 있다고 판단해 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'을 제정, 이 법에 따라 개발을 촉진하기 위해 지난해 지정됐다. 현재 서울시 도촉지구는 총 22곳(전국은 40곳)으로 이중 21곳은 뉴타운(3곳은 촉진지구)에서 도촉지구로 전환됐으며, 세운상가는 서울시가 직접 도촉지구로 지정했다(1차 도촉지구, 2006년 10월19일 고시=은평, 길음, 한남, 장위, 신길, 이문·휘경, 상계, 북아현, 수색·증산, 시흥, 흑석, 거여·마천, 신림, 천호·성내, 구의·자양, 망우·상봉, 세운상가. 2차 도촉지구, 2007년 12월21일 고시=중화 방화 노량진 신정, 3차 도촉지구, 2007년 4월30일 고시=창신·숭인)
개발 방식은 같지만 규제는 다르고 사업성도 틀려
단순 재개발과 뉴타운은 개발 방식에서는 별다른 차이가 없다. 둘 다 '도시및주거환경정비법'(이하 도정법)에 따라 개발이 진행되기 때문이다. 그러나 뉴타운으로 지정되면 재정적인 지원이 강화돼 사업 진행 속도가 빨라지고 차후 도촉지구로 지정될 수도 있기 때문에 투자 메리트가 더 높은 것으로 관측되고 있다. 다만 뉴타운 지역의 개발 방식에는 재개발 및 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 도시계획시설사업 외에 개발을 하지 않는 '존치지역'도 있다는 사실에 유의해야 한다.
도촉지구는 개발 방식은 도정법을 따르지만 개발을 촉진하기 위해 각종 규제를 완화해준다는 점에서 단순재개발 및 뉴타운과 큰 차이를 보인다. 대표적인 혜택이 건축규제 완화를 비롯 재개발사업의 구역지정요건 완화, 소형주택 의무비율 완화, 교육환경 개선, 기반시설 설치 지원 등이다.
이중에서 눈여겨 볼 것은 용적률과 층수가 늘어날 수 있다는 점과 전체 세대수 중 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 현행 80% 이상에서 60% 이상으로 완화했다는 점. 중대형 평형이 많아지고 용적률이 높아진다는 것은 그만큼 사업성이 좋아진다는 것을 의미한다.
그러나 도촉지구 내 재건축사업구역은 구역지정요건 완화, 건축규제 완화, 소형주택 의무비율 완화 등의 특례가 적용되지 않으므로 일반 재건축사업구역보다 나을 게 별로 없다. 정부의 재건축사업 규제에 대한 의지를 보여주는 대목이다.
또한 도촉지구로 선정되면 지구지정과 동시에 단독 또는 다가구주택이 전환된 경우 등 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정․고시일을 기준으로 산정하게 된다. 단순 재개발과 뉴타운이 서울시 조례 제정일(2003년 12월30일)을 기준으로 하는 것을 감안하면 상당한 기간 혜택이 주어지는 셈이다.
그러나 서울시에 소재한 도촉지구의 경우에는 여전히 조례 제정일을 기준으로 분양받을 권리를 산정하게 된다는 것이 건교부의 입장이다.
도촉지구 내 주택은 무주택자만 구입 가능
그러나 도촉지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여 대지 지분 20㎡(약 6평) 이상의 주택을 매매하려면 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 또한 증가하는 용적률의 75% 이내에서 임대주택을 의무적으로 건립해야 한다. 쉽게 말해, 투기 수요를 가급적 배제하고 실수요자 위주로 좋은 주거 환경을 제공하겠다는 것이 도촉지구를 지정한 목적이다.
도촉지구는 이미 단순 재개발 및 뉴타운보다 큰 인기를 끌고 있고 이를 반영하듯 지역별로 차이는 있지만 프리미엄도 더 높게 책정돼 있다. 지난 9월부터 시행된 민간택지(재개발 및 재건축 단지) 분양가상한제로 인해 재개발 사업의 수익성이 떨어질 것으로 우려해 상당수 재개발 예정구역의 주택 경기가 침체에 빠져들고 있지만 도촉지구는 그런 영향을 크게 받지 않고 있다. 지자체의 전폭 적인 재정 지원과 각종 혜택에 의해 사업 진행 속도도 빠른 데다 수익성도 일반 재개발 사업보다는 낫다고 판단하고 있기 때문이다.
오는 11월 중순 일반 분양되는 은평1지구(2817세대)의 성공 여부가 향후 도촉지구의 미래 가치를 가늠할 수 있는 잣대가 될 것이다. 도촉지구로 지정된 뉴타운 중 가장 먼저 분양되는 물량이기 때문이다. 예상 분양가가 3.3㎡당 1100만원에서 1400만원으로 주변 시세에 비해 높다는 단점은 있지만 분양가상한제를 적용받지 않아 입주 후 전매가 가능하며 중대형 평형 역시 채권입찰제가 적용되지 않아 벌써부터 높은 관심을 끌고 있다. (@@이 칼럼 작성 후 서울시가 은평뉴타운 1지구의 분양 일정을 12월 중순으로 연기함에 따라 분양가상한제와 중대형 채권입찰제가 적용돼 전매가 5년에서 7년까지 제한되게 되었음. 따라서 은평뉴타운 1지구의 인기는 상당히 식을 것으로 전망됨).
|
정비구역 |
뉴타운(촉진지구) |
도촉지구 | |
|
규모 |
1만 ㎡ 이상 |
주거지형: 50만㎡ 이상, 중심지형: 20만㎡ 이상 |
주거지형: 50만㎡ 이상, 중심지형: 20만㎡ 이상 |
|
개발 방식 |
주거환경개선, 재개발, 재건축, 도시환경정비 |
주거환경개선, 재개발,재건축, 도시환경정비, 도시개발, 도시계획시설, 시장정비, 존치지역 |
주거환경개선, 재개발,재건축, 도시환경정비, 도시개발, 도시계획시설, 시장정비, 존치지역 |
|
분양자격 기준일 |
서울시는 2003년 12월30일 |
서울시는 2003년 12월30일 |
지구 지정·고시일 |
|
토지거래 |
제한 없음 |
제한 없음 |
토지거래허가구역으로 20㎡ 이상은 허가 받아야 함 |
, 이제 절대 쓰지 마세요
W씨는 뉴타운의 빌라를 구입하려고 매물을 찾던 중 마침 마음에 드는 물건을 찾아내 매도자와 협상을 벌였다. 이 빌라는 대지 지분이 5.8평으로 토지거래허가를 받지 않아도 되는데다 향후 재개발 시 33평형의 분양자격이 주어지기 때문에 소액으로 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회라 판단됐다.
그러나 장애물이 생겼다. 매도자가 시세보다 10% 싸게 해 주는 대신 매매가를 실제 거래가보다 낮춰 작성하는 이른바 '다운계약서'를 요구한 것이다. W씨는 거래 조건과 매물은 탐이 났으나 다운계약서를 쓰면 좋지 않다는 얘길 들은 바 있어서 망설일 수밖에 없었다.
부동산을 계약할 때 실제 매매가격보다 금액을 낮춰서 기재하는 '다운계약서'를 작성하는 관행이 아직도 근절되지 않고 있다. 매도자는 양도가액이 적어지므로 양도세금을 낮출 수 있고, 매수자 입장에서는 다운계약서를 써 주는 대가로 거래 가를 낮출 수 있고 또 취등록세 등이 줄어들기 때문이다. 간혹 양도세 부담이 없는 매도자에게 매수자가 향후 양도세를 줄이기 위해 실제 매매가보다 금액을 높여 작성하는 '업계약서'를 요구하는 경우도 있다.
그러나 2006년부터 부동산 실거래가 신고제도가 도입되어 등기부등본에 실거래 금액이 기재되고 있기 때문에 다운계약서를 쓰게 되면 매도자나 매수자는 향후 큰 불이익을 받게 된다는 사실을 명심해야 한다.
매도자는 탈루한 양도세액의 40%가 가산세로 부과
부동산 실거래가 신고제도는 부동산 거래 계약이 체결된 날부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 시군구청에 매도자와 매수자가 공동으로 실거래가격을 신고하도록 한 제도를 말한다(방문 신고 및 인터넷 신고 가능). 거래가 중개업자의 알선으로 이루어졌다면 중개업자가 신고할 의무가 있다. 만일 신고 기간 내 신고하지 않거나 허위로 신고하게 되면 500만 원 이하의 과태로 처분이 내려지며, 중개업자는 등록취소 또는 영업정지 등의 행정처분을 받는다.
신고된 부동산 거래 가격은 허위신고 여부 등에 대한 가격검증을 거친 후 그 결과가 국세청 및 시군구청 세무부서에 통보돼 향후 과세자료로 활용되게 된다.
다운계약서를 썼다 적발되면 매도자는 탈루한 양도세액의 40% 정도를 가산세로 물어야 하고, 다운계약서를 알선한 중개업자는 과태료는 물론이고 영업정지나 등록취소 등의 중징계가 내려지게 된다.
또한 매수자는 향후 양도 시 취득금액이 낮아지는 만큼 양도차익이 높아져 양도세를 실제보다 과중하게 물어야 하는 경우가 발생하게 된다. 2006년부터 매매계약서에 매수자의 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하는 이유가 추후 매수자의 양도세 신고 시 이를 취득금액으로 간주하겠다는 취지이기 때문이다.
예를 들어, 시세가 5억 원인 아파트를 구입하면서 다운계약서로 4억 원을 기재했다면 추후 양도 시 쓸데없는 세금을 최소 3000만 원 이상 물어야 하는 것이다.
따라서 이제부터라도 매수자는 매도자나 중개업자의 다운계약서 요구에 절대로 응하지 말아야 한다.
다운계약서를 썼더라도 잔금 지불 전이면 고칠 수 있어
만일 다운계약서를 쓰고 계약금을 치렀더라도 잔금을 지불하지 않았다면 계약을 해지하거나 정상적인 계약서로 고칠 수 있다. 현행법상 다운계약서는 불법이기 때문에 매수자는 계약을 취소할 수 있다. 거래를 알선한 중개업자에게 요구하게 되면 중개업자는 매수자의 요구에 응할 수밖에 없다. 매수자가 다운계약서 거래 사실을 관할 시군구청에 고발하면 영업정지 또는 등록취소를 받게 되기 때문이다.
다운계약서를 썼더라도 실제거래가로 양도세 신고 가능
다운계약서를 썼다 해도 양도 시 취득금액을 실거래가로 신고할 수 있다. 실제 취득금액이 인정되면 원 매도자는 탈루된 양도세액이 추징되며, 2006년 이후 매수자는 과태료를 물어야 한다.
실제 취득금액을 인정받으려면 다운계약서가 아닌 실제 매매계약서가 있거나 매매계약서가 없다면 실제 취득금액이 금융기관 등에 의해 지급됐다는 증빙(통장사본이나 온라인송금 영수증, 수표 지불 시 수표 일련번호 등)이 있어야 한다.
실제 취득금액을 증빙할 수 없을 때는 현행 세법상 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 취득가액을 적용할 수 있도록 하고 있다. 만일 유리한 매매사례가액이나 감정가액이 없다면, 환산가액으로 신고해야 한다. 환산가액이란 '양도가액×(취득 당시의 공시가격/양도 당시의 공시가격)'로서 취득가액을 공시가격의 상승률로 구하는 것이다.
그렇다 해도 실제 취득금액보다는 적을 수밖에 없어 처음부터 다운계약서를 쓰지 않는 것이 현명하다.
계획관리지역 토지 투자 요령
지방자치단체들의 성의 부족으로 마냥 늦춰지던 '토지적성평가' 작업이 건설교통부의 관련 법 개정 추진으로 빨라질 전망이다. 건설교통부는 관리지역을 생산, 보존, 계획관리지역으로 세분화하는 토지적성평가가 주민 민원을 우려한 지자체들의 소극적인 자세로 지지부진하자 2007년 연말까지 세분화하지 않은 관리지역 전체를 보전관리지역으로 묶는 방안을 빠르면 2008년에 시행할 예정인 것으로 알려졌다.
보전관리지역으로 묶이게 되면 개발이 거의 불가능하기 때문에 토지 소유자들은 큰 불이익을 당하게 되며. 지자체 역시 각종 개발 사업에서 낭패를 볼 수밖에 없다.
따라서 지금 토지 투자를 고려중인 사람들은 지자체의 관리지역 세분화 작업이 끝나기 전에 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 땅을 구입하는 것이 현명하다. 계획관리지역으로 지정되면 최소한 3배에서 많게는 6배까지 지가 상승이 이루어질 것으로 전망되기 때문이다. 계획관리지역은 계획적으로 개발을 지속적으로 추진하겠다는 곳으로 제2종지구단위계획 수립이 가능하며, 건폐율과 용적률도 각각 40%와 100%로 보전이나 생산관리지역보다 높다. 보전관리지역은 자연환경보전지역 수준으로 자연을 보존하고, 생산관리지역은 농림지역 수준으로 관리하겠다는 뜻이다.
계획관리지역이 되면 땅값 몇 배 뛰어
용도지역 중의 하나인 관리지역은 2003년 '국토의 계획 및이용에 관한 법률'이 시행되기 전 준농림지와 준도시지역으로 분류됐던 땅이다. 그러나 지자체의 허가 남발로 이 지역에 난개발이 성행하자 국토를 계획적으로 개발하기 위해 준농림지와 준도시지역을 관리지역으로 지정했다.
관리지역은 토지적성평가에 의해 2006년 말까지 세분화작업이 완료됐어야 했지만 지자체의 소극적인 자세로 현재 완료된 곳은 4곳에 불과하다. 특히 2005년 말까지 세분화작업을 완료하기로 한 수도권에서는 고양시 한 곳만 끝냈다. 세분화를 위한 주민 공람 자체를 하지 못하거나 주민 공람을 했더라도 주민들의 항의가 거세 재공람을 해야 하는 경우가 많았기 때문이다. 지자체가 명확한 세분화 기준을 밝혀도 보전이나 생산관리지역으로 분류될 땅을 소유한 주민들의 반발은 클 수밖에 없다. 계획이냐 생산, 보전이냐에 따라 땅값이 몇 배씩이나 차이가 나게 되기 때문이다. 게다가 생산이나 보전관리지역으로 분류되면 향후 개발조차 여의치가 않다.
시가화예정지구나 발전 속도가 더딘 지자체 토지에 주목
계획관리지역으로 분류 가능성이 높은 땅은 건축물이 많거나 행위 제한 전에 건축허가가 난 땅들이다. 또한 도로변에 근접해 있고 주변에 대규모 공장이나 리조트 등이 있으면 계획관리지역으로 편입될 확률이 높다. 그러나 이런 땅들은 이미 계획관리지역으로 편입될 것이란 기대치가 반영돼 지가가 어느 정도 상승해 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 계획관리지역으로 편입될 것이 확실하면서도 저평가돼 있는 토지는 현실적으로 구하기 어렵다는 점도 알아둘 필요가 있다.
시가화예정지구나 리조트 건설 예정 부지, 군사 협의가 완료돼 있는 토지도 계획관리지역으로 분류될 것이 거의 확실하다. 또한 상대적으로 발전 속도가 더딘 지자체일수록 계획관리지역의 비중이 높을 것으로 예측된다.
그러나 상수원보호구역인 한강수계 등 자연보전 관련 규제가 많은 지역은 계획관리지역으로 분류되는 곳이 상대적으로 적을 수밖에 없다.
계획관리지역으로 분류될 가능성을 점치기 힘든 일반인들은 주민공람이 진행 중인 곳의 토지를 매입하는 것이 안전하다. 관리지역 세분화 공람 공고는 신문 게재일로부터 2주 동안 진행되며 지정된 장소에서 자료를 열람할 수 있다. 또한 세분화 향후 일정 등 세부적인 정보는 관련 지자체의 도시계획과 등에 문의하면 된다.
계획관리지역 토지를 매입하더라도 연접개발제한에 대해서는 반드시 검토해야 한다. 연접개발제한이란 난개발을 방지하기 위해 임야는 토지 경계선으로부터 500미터 이내, 농지는 토지 중심선에서 200미터 이내에 개발행위를 총 3만㎡(9000평)까지만 허용하는 것이다.
예를 들어 자기 임야 경계선으로부터 반경 500미터 이내에 대형 물류창고 같은 게 하나만 있어도 더 이상의 개발을 하지 못하기 때문에 토지 가치가 떨어지게 된다. 다만 예외적으로 도로법상 도로 또는 너비 20m 이상인 지형지물(철도, 하천, 자연공원 등)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.
그러나 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다. 연접개발제한 저촉 여부는 토지 소재지 관할 시군구청 건축과에 문의하면 곧바로 알 수 있다.
수익형 부동산과 사업용 토지 투자 요령
부동산 시장이 침체돼 있다는 보도가 연일 쏟아지고 있다. 정부의 각종 규제와 세금 중과로 부동산이 더 이상 '돈이 안 돼' 시중의 부동자금이 편드나 주식으로 흘러들어 가고 있다고 한다.
그러나 합법적이고 상식적인 투자로 가장 큰 돈을 벌 수 있는 길은 아직도 부동산에 있다. 증권으로 돈을 버는 사람들의 대부분이 증권 시장이 내림세로 전환할 때가 기회라고 말하듯, 부동산 역시 호황일 때보다는 불황일 때 기회가 많기 때문이다.
부동산 격언 중에 '정부 정책에 맞서지 말라'는 말이 있다. 정책에 맞서 싸우려 하지 말고 정책을 잘 이해해서 그 속에서 방법을 찾으라는 가르침이다. 이를 현 시점의 상황으로 해석하면 주택보다는 수익형 부동산이나 사업용 토지에 찬스가 있다는 말이 된다. 정부의 규제 정책이 주택과 비사업용 토지에 초점을 맞추고 있기 때문이다.
상가는 환금성은 떨어지나 고정적인 임대수입 창출에 유리
상가는 수익형 부동산 중 가장 보편적인 투자 대상이다. 하지만 수익형 부동산은 고정적인 임대수입 창출을 목적으로 하는 것이므로 향후 환금성이 떨어진다는 사실을 인지할 필요가 있다. 즉 시세 차익을 목적으로 하는 투자로서는 적합하지 않다는 뜻이다.
상가 투자 방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 신규 분양을 받는 두 가지 방법이 있다. 기존 상가 매입은 신규 분양 상가보다는 매입가가 더 비싸다는 단점은 있지만 상권 분석이 용이하고 검증된 매장을 구입한다는 점에서 안전하다.
신규 분양은 등기 분양과 임대 분양이 있다. 등기 분양은 상가의 한 매장을 자신의 소유로 구입하는 것이며, 임대 분양은 간단히 말해 점포 사용권을 얻는 것이다.
등기 분양은 초기 구입비용이 부담이 되지만 재산권 행사가 자유롭다는 이점이 있다. 그러나 향후 장사가 잘 되지 않는 상가가 되면 애물단지로 전락하는 위험도 있다.
임대 분양은 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 없다는 단점은 있지만, 초기 투자비용이 저렴하고 계약 연장을 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 점이 매력적이다.
등기 분양은 아파트 단지 내 상가나 역세권 상가에, 임대 분양은 테마 상가나 복합 상가, 쇼핑몰 등에 하는 게 일반적이다.
각각의 장단점은 다르지만, 투자 결정 시 상권 분석은 필수적이다. 전반적인 경기 침체로 인해 공실률이 높아지고 있기 때문이다. 특히 신규 분양은 시행사의 안정성을 무엇보다 점검해야 한다. 상가는 대지 지분이 아주 작기 때문에 시행사가 완공 전 부도나게 되면 투자 원금을 찾을 방법이 거의 없다. 가장 좋은 방법은 믿을 만한 1군 건설회사가 시공하는 상가를 분양받거나 상가 건물을 여러 번 분양한 경험이 있는 시행사를 선택하는 길이다.
테마 상가나 쇼핑 몰의 경우는, 과도한 상가 개발비를 주지 않도록 잘 따져 봐야 하며, 상가 매도나 계약 해지 시 반환 여부도 사전에 알아 봐야 한다. 상가 개발비는 분양대금 외에 시행사가 인테리어비나 홍보비 명목으로 거둬들이는 준분양대금을 말하며, 몇몇 상가들이 과도한 상가개발비를 받은 후 사용처를 밝히지 않음은 물론 관행적으로 반환하지도 않고 있어 말썽을 빚고 있다.
상가 매입 비용 적절 여부는 임대소득으로 판단
상가의 매입비용이 적절한가의 여부는 임대소득을 통해 판단할 수 있다.
가령 A라는 매장의 보증금이 5000만원이고 월임대료가 400만원이라면 이 매장의 연간 임대소득은 5000만×6%(제2금융권 이자율)=300만원에 연간 임대료 4800만원을 더해서 5100만원이 된다. 이를 가능총소득이라 하는데, 순영업소득은 가능총소득에서 공실 및 대손충당금과 영업경비를 제외해야 한다. 그런데 관리하는 주체와 방법에 따라서 그 비용 편차가 많이 나게 되므로, 연면적 300평 이하 건물의 표준적인 영업경비비율인 10%를 적용해 순영업소득을 산출하는 것이 일반적이다. 따라서 5100만원에 10%를 적용하면 순영업소득은 4590만원이 된다.
기대수익률(시장환원율)을 7%로 예상한다면, 4590만÷7%=6억5571만 여원이 A 매장의 가치라 할 수 있다. 따라서 A라는 매장의 양도가가 6억5571만원보다 많으면 고평가 되어 있고, 적으면 저평가 되어 있다고 판단해서 투자를 결정할 수 있는 것이다.
신규분양인 경우에는 인근 유사한 매장의 임대소득을 구해 산출하면 된다.
시장환원율이란 무위험율 인플레이션율 위험율(리스크 프리미엄)을 말하는데, 무위험율 인플레이션율이 현재 연 4%인 제1금융권 이자율이므로, 상가 투자의 리스크 프리미엄은 3%가 된다.
그러나 모든 지역의 상가 리스크 프리미엄이 3%인 것은 아니다. 시장환원율은 상가가 위치한 지역이나 용도별로 차이를 보일 수밖에 없는데, 이는 소득의 성장성과 위험성이 다르기 때문이다. 예를 들어 성장 가능성이 높은 지역의 상가는 소득에 비해 가격이 높게 형성돼 환원율이 낮게 책정되게 된다. 이는 현재 가치보다 미래 가치를 높게 평가하기 때문이다. 그러나 환원율이 높다 해서 미래가치가 낮다거나 위험성이 높다고 단정 지을 수도 없다.
제2종지구단위계획구역 내의 사업부지 인기 급증
부동산 투자의 꽃은 역시 토지다. '돈 되는' 토지를 찾는 일이 어렵지 잘만 고르면 큰돈을 벌 수 있기 때문이다. 하지만 2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 중과된다.
농지(전 답 과수원)는 일정 기간의 재촌과 자경, 임야는 일정 기간의 재촌을 갖추지 못하면 예외 규정에 해당되지 않는 한 비사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 소수의 경우를 제외하곤 모두 비사업용 토지다. 또한 2003년 1월1일부터 발효된 '국토의계획및이용에관한법률'에 따라 '先계획, 後개발'이 실시되면서, 땅을 사놓으면 주변 호재로 인해 땅값이 무작정 오르는 시대는 끝났다.
이에 따라 사업용 토지에 대한 관심이 급증하고 있다. 그중에서도 제2종지구단위계획구역 내의 사업부지가 큰 인기를 끌고 있는데, 건폐율과 용적률이 일반 관리지역 땅보다 훨씬 완화되는 데다(60%, 200%), 생활수준의 발전으로 골프장이나 스키장, 스파 등의 휴양지를 찾는 인구가 날이 갈수록 늘어나고 있기 때문이다.
대표적인 제2종지구단위계획구역은 용평리조트나 삼성에버랜드 같은 사계절종합휴양지들이다. 계획관리지역과 개발진흥지구에서 3만㎡(약 9000평) 이상의 토지를 개발하려면 제2종지구단위계획을 수립해야 하기 때문이다.
하지만 제2종지구단위계획이 수립된 땅은 구입하기도 어려울 뿐만 아니라 구입할 수 있다고 해도 너무 비싸다. 최근 분양하고 있는 알펜시아 리조트와 용평 리조트의 빌라형 콘도 분양가가 평당 2000만원을 호가하는 것만 봐도 알 수 있다.
방법은 제2종지구단위계획 수립이 예상되는 계획관리지역과 개발진흥지구의 땅을 구입하는 것이다. 요즘에는 사계절종합휴양지를 개발하는 민간사업자들 중에서 '시드머니' 확보 차원에서 제2종지구단위계획구역 내의 사업부지를 선분양하는 곳도 있다. 제2종지구단위계획을 수립하려면 자치단체장이 입안을 하게 되는데, 이때 주민 공람을 하게 된다. 주민 공람 여부는 지자체에 문의하면 확인이 가능하며, 주민 공람 전에 토지를 구입하려면 환경영향평가가 진행중인지의 여부를 확인하면 된다.
토지에 조예가 깊은 투자자들은 계획관리지역과 개발진흥지구에 편입될 관리지역의 땅을 미리 확보해 큰 이익을 올리기도 한다. 관리지역 토지가 계획관리지역이나 개발진흥지구가 되면 지가가 3,4배, 제2종지구단위계획구역으로 바뀌면서 또 3,4배 뛴다고 해서 이를 '지가 상승의 3․3․3 법칙'이라 부른다.
미리 구입한 토지가 향후 제2종지구단위계획구역이 되면 양도해서 시세차익을 올릴 수 있다. 양도하지 않고 이곳에 펜션 등을 짓게 되면 주말별장으로 사용하면서 고정적인 임대수입도 가능해 이런 토지를 '더블 수익형 부동산'이라 부르기도 한다.
베드타운의 기능밖에 없는 전원주택이나 펜션 단지들은 호젓한 시골생활을 즐기기에는 좋으나 자산 증식과 임대 수입 창출에는 문제가 있는 것으로 드러나 요즘 인기가 시들고 있다. 사계절 종합휴양지 내에 가족 단위로 즐길 수 있는 펜션들이 등장하면서 숙박 손님들이 많이 줄어들고 있기 때문이다.
◎수익형 부동산 투자 5계명
①'확정수익 몇%' 운운하는 신문 광고나 중개업자의 말을 믿어서는 안 된다.
②주변 친지의 조언보다 전문가의 컨설팅을 믿는다.
③상가는 역세권이나 단지 내, 토지는 진입로가 확보돼 있어야 한다.
④가진 돈을 '올인' 하지 말고, 여유 자금으로 분산 투자한다.
⑤'모른다' 외면 말고, '알 때까지' 연구한다.
◎비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면?
-농지는 재촌과 자경, 임야는 재촌의 요건을 충족해야 한다.
-재촌은 토지소유자가 토지 소재지나 인접한 시군구에 일정 기간을 거주해야 하며(예를 들어 토지 보유기간이 5년 이상이면 '양도일 직전 5년 중 3년 이상', '양도일 직전 3년 중 2년 이상', '전체 보유기간의 80% 이상' 중 한 가지 요건을 갖추어야 함), 자경은 농작업의 2분의1이상을 자신의 손으로 경작하거나, 90일 이상 농업에 종사해야 한다.
-그렇지 않으면 전용허가를 받아서 건축물을 지어야 한다.
일석이조의 수익형 부동산 펜션 투자 요령
6월16일자 ‘노후 재테크’에 관한 칼럼이 나가고 전원주택 및 펜션 투자에 관한 문의가 줄을 이었다. 아직도 은퇴 후 전원생활에 대한 관심이 많다는 증거였으나, 의외로 정확한 투자 요령에 대해서는 잘 모르고 있었다.
전원주택 및 펜션은 전원생활뿐 아니라 고정적인 임대수입이 창출된다는 점에서 매력적인 수익형 부동산이다. 45평 이상은 숙박업 등록이 의무화되어 있고, 그 이하는 민박으로 등록 없이 가능하다.
그러나 최근 들어 나홀로 전원주택 및 펜션의 가치가 하향 곡선을 긋고 있는데다 새로운 형태의 펜션 투자들이 등장하고 있어 투자 여부를 결정짓기 전에 정확한 정보 수집 및 분석이 필요하다.
나홀로 펜션은 금물, 위락시설 포함되면 금상첨화
첫째, 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션이 들어서는 단지가 형성돼 있는 곳이 좋다. 유명관광지가 인근에 있는 경우를 제외하면 대부분의 '나홀로' 펜션들은 수익성이 크게 떨어지고 있다. 더 큰 문제는 매물로 내놓아도 팔리지를 않아 환금성이 거의 없다는 점이다.
이왕이면 단지 내에 전원주택이나 펜션 외에 각종 위락시설이 들어서는 곳이 자산 가치 증식은 물론 임대수익과 환금성 면에서 더 가치가 크다는 점을 명심한다. 최근에는 골프장 내에 들어서는 골프 빌리지의 인기가 급상승하고 있다.
둘째, 교통이나 환경, 주변 관광지 등 입지적 요인을 잘 따져봐야 한다. 한 때는 경기도 일대 펜션이 인기를 끌었던 적이 있다. 그러나 경기 일원이 당일 관광화되고 주5일 근무제가 확산되면서 경기도 펜션 수요가 줄어들고 있다. 최근에는 교통이나 주변 환경이 날이 갈수록 좋아지고 있는 강원도 펜션 수요가 꾸준히 증가하고 있다.
셋째, 대단위 리조트단지에서 가까운 펜션은 피하는 것이 좋다. 리조트 단지 내 콘도나 호텔 등에 투숙객의 상당수를 빼앗길 가능성이 크기 때문이다. 자동차로 20,30분 거리에 리조트단지나 유명 관광지가 몰려 있는 곳이 상대적으로 유리하며, 한 계절만 반짝하는 리조트보다는 사계절 종합 휴양지나 웰빙 관련 리조트가 있는 곳이 지속적인 고객 창출에 유리하다.
넷째, 병원 등 마을에서 너무 멀리 떨어져 있지 말아야 하며, 연 숙박가동률이 최소한 30% 이상이 되는가를 잘 따져봐야 한다.
분양은 초기 투자비용이 부담, 시행사 능력이 중요
‘선 시공 후 분양’ 상품은 안정적이지만 초기 부담 비용이 크다는 단점이 있다. 요즘 인기 있는 강원도 평창이나 둔내 인근의 펜션 분양가는 평당 800만원 내외여서 30평 구입 시 2억4000만원이나 한다. 지난해 큰 인기를 끌었던 농림부 주관 ‘전원마을 페스티벌’에 출품된 전원주택들의 평균 분양가는 평당 700만원이 넘었다.
이에 따라 최근에는 콘도미니엄 이용권처럼 일정 기간 별장으로 사용하면서 수익을 돌려받는 연 수익 보장형 지분 투자 상품도 출시돼 있다.
분양 상품은 시행사 및 시공사의 능력 평가가 무엇보다 중요하다. 시행사가 부도나면 원금을 돌려받을 방법이 없기 때문이다.
부지 매입 후 건축은 비용 절감 면에서 효과
펜션 부지를 매입하는 것은 초기 비용 부담이 적고 취향대로 건축할 수 있는 이점이 있다. 건축비는 평당 250만원에서 350만원 사이에서 가능하며, 토지 감정가의 50% 이내에서 대출도 가능하다.
토지에 대해 잘 모르는 분들은 토목공사와 인허가가 완료된 펜션 단지 내 부지를 구입하는 것이 편리하다.
부지 매입 시에는 진입로가 잘 갖추어진 단지인지, 분할이 정확히 돼 있고 기반시설이 잘 갖추어져 있는지를 살펴야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 서울과의 접근성, 고속도로 진입이 원활한 곳에 위치해 있는지의 여부, 주변 관광여건 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.
또한 건폐율과 용적률을 따져 봐야 한다. 아무리 좋은 단지라도 건폐율과 용적률이 낮다면 투자 대비 임대수익은 떨어질 수밖에 없다. 건폐율과 용적률은 토지 소재지 관할 행정관청의 도시계획조례로 정해져 있다. 가령, 양평군의 관리지역이라면 부지가 200평일 경우 건평은 40평 이하 연면적은 160평 이하다.
은퇴 후 호젓한 생활을 즐기기 위해서는 건폐율과 용적률이 낮을수록 좋지만 투자 대비 수익률을 감안하면 높을수록 낫다. 제2종지구단위계획 구역으로 지정된 곳은 건폐율이 60%, 용적률이 최대 200%까지 완화될 수 있다.
최근에는 민간기업의 리조트 추진 사업이 활발해지면서 개발 예정지 내의 땅을 선분양하는 곳도 늘고 있다. 이런 땅은 향후 토목공사 완료 후 리조트 단지 내 대지로 환지된다는 점에서 수익률이 매우 높은 반면 장기적인 안목을 갖고 기업의 신뢰성 유무를 살펴봐야 한다.
노후 재테크는 이제 인생 재테크
고교동창 세 명이 있었다. 40대 후반이 됐을 때 이 세 사람이 생각한 ‘노후 재테크’는 달랐다. 은행 차장으로 당시 가장 잘 나가던 A는 아파트를 늘려야 하고 자녀 유학을 보내야 해서 ‘여력이 없다’는 이유로 별 관심을 갖지 않았다. 대기업 부장 B씨는 여러 가지 재테크 상품을 비교 분석만 하다가 기회를 놓치고 말았다. 자영업을 하면서 어렵게 살던 C씨는 이리 저리 돈을 마련해 비록 소액으로나마 노후 재테크를 시작했다.
10년이 지나 이 세 사람의 삶은 어떻게 달라졌을까. A씨는 은퇴 후 퇴직금과 직장에서 모은 돈으로 자영업을 시작했지만 경험 부족으로 어려움을 겪고 있다. 지금 그는 전셋집에서 희망 없는 삶을 살고 있다. B씨 역시 은퇴를 했지만 A씨처럼 사업을 하지는 않고 연금 등으로 월 150만원을 받아 근근이 생활을 이어 나가고 있다. 저축했던 목돈은 자녀 결혼자금으로 써 버렸다.
C씨는 10년간의 노후 재테크로 시행착오를 겪기도 했지만 고정적인 수입이 창출되는 수익형 부동산 투자에 성공했다. 그는 일년에 한두 번 부부 동반으로 해외여행도 가고 주말이면 골프도 치고 뮤지컬 관람도 하는 등 풍요로운 삶을 살고 있다.
언제까지 잘 나가는 직장인일 수 있는가
아직도 직장에서 잘 나간다고 생각하는 30, 40대가 많은 듯하다. 어찌 어찌 버텨보고 만일 나간다 해도 퇴직금으로 버티고, 연금이나 보험이 있으니 그런대로 노후에도 살 수 있다고 생각하는 사람들도 많다. 과거에는 은퇴 후에 살 날이 그리 길지 않았고, 자녀 도움도 받을 수 있었으니 얼마 되지 않는 돈으로도 그런대로 노후를 보낼 수 있었다.
하지만 현재의 상황은 다르다, 50세를 정년으로 봤을 때 이제는 돈을 벌 시기보다는 돈을 별로 벌지 못하고 살아야 하는 날이 더 길다. 수명이 80세 정도로 늘어났기 때문이다. 60세가 넘으면 특별한 사람을 제외하고는 돈을 벌기 힘든 세상이다. 노년의 취업기회는 극히 제한적이고 일이 주어져도 월 100만원 이상의 수입을 기대하기는 어렵다.
LG경제연구원이 60세에 은퇴해서 남자는 76세, 여자는 82세까지 산다고 가정하고 부인이 사망할 때쯤 재산이 제로가 된다는 걸 전제로 계산한 것에 따르면, 현재 40세인 부부가 여생을 보내는 데 필요한 노후자금은 서울의 경우 월 154만원씩, 총 4억297만원이라고 한다. 이 금액은 도시생활에 필요한 최소한의 생활비이며, 운동과 문화생활, 해외여행 등 보다 풍요로운 삶을 누리기 위한 노후자금은 월 304만원씩, 총 8억9000여만원이나 필요하다고 한다.
부자들에게는 별 문제가 없는 금액이긴 하지만 대다수 평범한 서민들에게 이 돈은 생각만 해도 아찔한 돈이다. 지금부터 부지런히 노후 재테크에 전력을 기울여야 하건만, 50을 바라보는 중장년층들에게 노후 재테크를 권하면 '돈이 없다'거나 '관심이 없다'는 대답이 많다.
‘10억 모으기’ 열풍이 불고 있는 30대 중에는 자신들이 언제까지나 청춘인 듯 '좀 나중에 생각해도 되겠지'하고 생각하는 사람들이 대부분이다. 애들 키우고 직장에서 부대끼다 보면 어느새 50이고, 그렇게 되면 사회에서 소외당하게 된다. 수중에 돈이라도 왕창 있으면 모르지만 그렇지 않으면 암담한 신세가 된다. 퇴직금이다 저축이다 해서 좀 모은 돈을 가지고 뭘 하려 해도 할 것도 없고 불안하기만 하다. 직장인 출신이 사업이나 장사해서 성공하는 경우는 5%가 채 되지 않는다고 한다.
노후재테크는 소액으로 시작
노후재테크는 돈을 불리는 것에 그쳐서는 안된다. 노후재테크가 일반 재테크와 다른 점은 돈을 불리는 것보다는 고정적인 수익을 창출할 수 있는 ‘무언가’를 마련하는 것이다. 돈이 많지 않은 사람이 재테크를 하는 것이지 돈이 아주 많으면 뭐 하러 재테크를 하겠는가. 월 200만원 이상의 고정 수입을 창출하려면 꾸준히 재테크에 관심을 갖고 지속적인 투자를 결행해야 한다.
5천만원 이하의 소액 투자자들은 장기적인 안목을 갖고 펜션이나 전원주택을 지을 수 있는 토지 투자를 고려해 볼 만하다. 향후 토지 값이 상승하면 시세차익을 얻을 수도 있고, 토지 담보 대출금으로 펜션 등을 건축해 고정적인 임대 수입을 올릴 수 있기 때문이다. 은퇴 후 전원생활을 꿈꾸는 분들은 관광지 인근의 농가주택을 구입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 또한 안정된 해외 펀드 상품을 선택하는 것도 종자돈을 불리는 방법이다.
만일 투자할 종자돈이 없는 상황이라면, 현재 살고 있는 집을 팔거나 전세를 주는 방법으로 투자금을 마련할 수도 있다. 과거에는 돈을 모아 살던 집보다 큰 평수로 갈아타는 것이 부러움의 대상이었지만, 지금은 살던 집을 정리하고 그 돈으로 노후 재테크를 감행하는 것이 현명하다고 칭송받는 세상이다. 서울에는 상승여력이 소진된 주택이 많지만 신도시 주변에는 아직도 미래가치가 높은데도 저평가된 주택들이 많다는 점에 유의하자.
1억원 이상이면 수익형 부동산의 대명사인 상가 투자가 가장 보편적이다. 그러나 상가 투자에는 많은 어려움이 따르므로 대기업이 시행하는 단지 내 상가 투자가 안전하다. 또한 대기업 등이 시행하는 연수익 보장형의 콘도나 펜션 투자도 고려해 볼 만하다.
이제는 '세컨하우스' 시대
해마다 휴가철이면 느끼는 일이지만 경치 좋고 조용한 시골에 별장 하나 있었으면 하는 생각을 가진 사람들이 올해도 많았을 것이다. 바가지 요금에다 어딜 가나 북적거리는 사람들 틈에 부대끼다 보면 이건 휴가길이 아니라 '고생길'이다. 이럴 때일수록 가족끼리 오붓한 휴가를 보낼 한적한 별장이 그리워지는 법이다.
휴가 인구가 급증하고 웰빙 바람이 불면서 '세컨하우스'에 대한 관심이 급증하고 있다. 세컨하우스란 말 그대로 두번째 집, 자신이 살고 있는 주택 외에 '또 하나의 집'을 갖는 것이다.
1가구2주택 양도세 중과와 종부세 과세 대상에서 벗어나
'세컨하우스'가 별장과 구분되는 가장 큰 특징은 1가구2주택 양도세 중과세에 해당되지 않는다는 것이다. 법적으로 주택이 아니기 때문이다. 전원주택과 농가주택, 별장 등은 주택법 상 주택에 해당되기 때문에 각종 규제가 따른다.
1가구2주택 중과 대상이 되면 양도세율이 50%나 된다. 또한 두 채 기준시가의 합이 6억 원을 초과하면 종부세 과세 대상이다(별장은 종부세 과세 대상이 아님). 정부가 매년 종부세 적용비율을 10%씩(2006년 70%, 2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%) 인상하는 데다 기준시가 역시 상향 조정되기 때문에 종부세 부담은 매년 가중되게 된다. 이 때문에 강남 부자들 사이에서는 '아직도 2주택 중과 대상이면 바보 부자이고 집이 두 채라도 중과 대상이 아니면 똑똑한 부자'라는 소리가 나돌고 있는 것이다.
'세컨하우스'는 주택법 상의 주택에 적용되지 않기 위해 펜션처럼 숙박업소로 등록을 하거나 '풀구좌' 형식을 갖춘다. 요즘 강남 부자들 사이에 화제가 되고 있는 알펜시아리조트나 용평리조트의 골프 빌리지가 바로 '풀구좌' 형식인데, 콘도미니엄의 이용권 같은 형태이나 가족구성원이 2구좌 혹은 5구좌를 모두 소유해 실질적으로는 '내 집'이다.
'세컨하우스'의 또 다른 강점은 노후 재테크를 위한 투자 상품으로도 손색이 없다는 사실이다. 웰빙과 레저에 대한 관심은 계속 급증할 것으로 예측되기 때문에 경치 좋은 관광지와 리조트를 찾는 숙박 인구 역시 매년 늘어나고 있다. 따라서 은퇴 후의 고정적인 수입과 한적한 전원생활이 보장되는 '세컨하우스'가 수익형 부동산의 화두로 떠오르고 있다.
장기 계획을 세우고 지금은 부지만 구입
'세컨하우스'는 5년에서 10년 정도의 계획을 가지고 마련하는 것이 현명하다. 물론 자본 여유가 충분하다면 현재 분양 중인 펜션이나 빌라 등에 관심을 가질 수도 있지만 소위 '개발비'를 개발업자에게 지불해야 하기 때문에 초기 투자비용이 부담스럽다. 최근 분양하고 있는 알펜시아리조트와 용평리조트 내의 '명품 골프빌리지'의 분양가는 평당 2000만원을 호가하며, 리조트 인근의 펜션 분양가도 평당 700만 원에서 1000만 원이나 한다. 그만큼 '세컨하우스'의 미래가치가 높게 평가되고 있다는 반증이다.
때문에 '세컨하우스'가 당장 급한 사람이 아니라면 현재는 소액으로 부지만 마련하고 향후 직접 건축하는 것이 비용 면에서 절약임은 물론 내 마음에 드는 집을 마련할 수 있는 방법이다. 우리나라는 집을 지을 수 있는 땅이 절대적으로 부족하기 때문에 토지 구입은 빠를수록 좋다. 토지 구입을 게을리 하다 보면 소액으로 구입 가능하던 땅이 고액으로도 구입하기 어려운 경우가 생기기 때문이다.
부지는 서해안이나 경기도 일대보다는 영동고속도로 주변의 강원도 일대에 마련하는 것이 좋다. 서울과의 접근성이 좋고 '해피 700ｍ' 고지대에 자리해 생활환경이 쾌적하기 때문이다. 앞으로 제2 영동고속도로가 완공되고 원주ㅡ강릉 간 경전철이 생기게 되면 서울에서 강원도 가기가 한결 쉽고 빨라진다. 게다가 앞으로 여름 무더위가 점점 심할 것으로 예상돼 여름을 피할 수 있는 최적지로 강원도가 주목받고 있다.
믿을 만한 회사가 분양하는 리조트 단지 내 사업부지 매입
'세컨하우스' 부지는 가급적 복합위락시설이 구비된 리조트 단지 내의 사업부지를 매입해야 한다. 나홀로 펜션이나 '베드타운' 기능밖에 하지 못하는 펜션 단지는 사업성이나 자산가치 증식 면에서 한계에 봉착해 있는데다 향후에는 리조트 단지 내의 펜션이나 빌라가 각광받는 시대가 도래할 것이기 때문이다.
우리나라 리조트의 숙박시설은 거의 대부분이 성냥갑 같은 객실을 구비한 콘도미니엄들이다. 동남아의 유명 관광리조트가 그림 같은 펜션이나 빌라로 이루어진 것과는 대조를 이룬다. 이는 그간 우리나라 리조트 개발을 대기업들이 독점으로 추진했기 때문이다. 비싼 땅에 한 푼이라도 더 돈을 벌기 위해 객실 수를 최대한 늘여 건물을 짓다 보니 세계적으로 내놓을 만한 특색 있는 리조트 휴양시설이 전무하게 된 것이다. 그러나 이제는 민간 주도의 리조트 개발 사업이 허용되고 있어 앞으로는 '풀빌라'나 전원주택 풍의 빌라가 다수 생겨날 것이며, 이때가 되면 성냥갑 같은 콘도미니엄은 애물단지로 전락할 것으로 예상된다.
리조트 중에서도 앞으로는 골프장이나 스파 등 웰빙 관련 리조트가 가장 인기를 끌 것으로 전망된다. 이미 구미 등 선진국 부자들이 가장 선호하는 별장은 골프장의 페어웨이를 따라 마련된 골프빌리지다. 또한 스파 등 웰빙 관련 리조트의 매출액이 최근 가장 급증하고 있다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
균형발전촉진지구를 주목하라
균형발전촉진지구의 주상복합아파트 분양이 시작됨에 따라 촉진지구 내 재개발 지분 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.
균형발전촉진지구는 주거환경 개선을 목적으로 하는 뉴타운과는 달리 낙후된 지역 중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 것이 목적이다. 즉 부도심 역세권에 대형 업무빌딩과 주상복합 아파트를 지어 서울 도시 공간 구조를 다핵화로 전환하겠다는 취지다.
뉴타운은 용적률 250% 이하의 아파트 단지를 조성하지만, 균형발전촉진지구는 도시환경정비사업에 따라 용적률 600% 이상의 상업시설이 대거 들어서게 된다. 투자자들의 관심을 끄는 재개발 지분은 바로 도시환경정비사업의 대상이 될 주택이나 근린생활시설들. 초기 투자 자금이 일반 재개발 지분보다 3,4배 비싸지만 용적률이 높기 때문에 투자 대비 수익률도 그만큼 높을 것으로 추산된다.
용산의 집장촌 주변과 국제빌딩 주변의 재개발 지분이 평당 1억8000만원까지 치솟은 것은 바로 도시환경정비사업에 의해 용적률이 800% 이상으로 개발되기 때문.
역세권에 용적률 높은 주상복합 아파트 분양 가능
현재 균형발전촉진지구로 지정된 곳은 총 8곳이다. 청량리를 비롯 미아, 홍제, 합정, 가리봉 등 5곳은 2003년 11월18일에 지정된 시범촉진지구이며, 구의·자양, 망우(상봉), 천호·성내 3곳은 2005년 12월16일에 지정된 2차 촉진지구다. 시범촉진지구는 이미 사업이 진행되고 있고, 일부 지역에서 곧 분양 물량이 나오게 된다. 2차 촉진지구로 선정된 3곳은 현재 기본계획만 준비중이다.
사업진행이 가장 빠른 합정균형발전촉진지구(29만8000㎡)는 상암디지털미디어시티(DMC)와 주변 월드컵 경기장 등과 연계하는 상업 업무 기능을 강화하여 마포구의 중심복합도시로 자리 잡을 예정이다. 1구역은 머지않아 관리처분인가를 받고 착공에 들어가며, 2~4구역은 기본계획만 설정된 상태, 5~9구역은 계획관리구역이다. 올 12월 중에 GS건설의 초고층 주상복합이 분양될 예정이다.
미아균형발전촉진지구는 성북구 하월곡동88, 강북구 미아동70 일대에 위치해 있다. 강북구 16만3465㎡, 성북구 31만5000㎡로 총 47만8465㎡이고 성북구와 강북구에서 각각 지역별로 개발한다. 총 6개 지구로 나누어져있고 이중 속칭 '미아리텍사스촌'이었던 월곡2구역이 사업이 가장 빠르다. 구역 지정되었고 곧 사업시행인가가 날 예정이다. 2개는 정비구역으로 지정되었고 3개는 정비예정구역이다.
동대문구 용두동 14일대에 위치한 청량리균형발전촉진지구(37만5700㎡이)는 민자역사, 국제한약센터, 도심엔터테인먼트 쇼핑몰 등이 들어서며, 전농뉴타운과 연계한 지역 거점으로 개발될 예정이다. 청량리구역, 용두구역, 전농동 구역으로 나누어져 있는데, 이중 조합설립인가가 난 전농도시환경정비사업구역의 사업 속도가 가장 빠르다.
홍제균형발전촉진지구는 서대문구 홍제동 330일대에 위치해 있다. 총20만557㎡이고 홍제전철역 주변을 자족, 고품격, 친환경을 주요 테마로 하는 서북권 전역의 지역 특화거점으로 조성하여 서대문구 지역의 자족생활 중심도시로 육성할 계획이다. 1~3구역으로 되어있고 1구역은 추진위승인, 2구역은 정비구역 지정되었고 추진위 승인, 3구역 추진위 승인 단계이다.
가리봉균형발전촉진지구는 구로구 가리봉동 125일대에 위치해 있다. 총 27만9110㎡이고 구로디지털산업단지 발전에 따른 배후도시로서 연구개발, 생활문화, 국제교류, 컨벤션 등을 수용하는 복합도시로 개발될 예정이다. 사업시행자는 대한주택공사다.
재정비촉진지구로 선정된 곳은 토지거래허가구역으로 묶여
시범균형발전촉진지구 내의 재개발 지분 투자는 일반 재개발 및 뉴타운 지분 투자와 다를 게 없지만, 2차 균형발전촉진지구 재개발 지분 투자는 사뭇 다르다. 2차 균형발전촉진지구 세 곳 모두가 '재정비촉진지구'로 지정 고시됨에 따라 개발 사업 속도가 빨라지고 사업성도 향상된 반면, 토지거래허가구역으로 제한됐기 때문이다.
따라서 구의·자양, 망우, 천호·성내 균형발전촉진지구 내 대지 지분 20㎡ 이상의 주택을 구입하려면 무주택자만 가능하며 구입 후 1년 이내에 전세대원이 실제로 거주해야만 한다. 유주택자는 기존 주택을 처분하거나 처분하겠다는 처분계획서를 제출해야 허가를 얻을 수 있다. 구입한 주택은 3년이 지나야 양도가 가능하다.
상가나 업무용 건물도 본인이 직접 영업을 하거나 전임 관리인을 선임해 운영하는 등 이용 목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다. 그러나 다른 곳에 보유중인 상가나 건물을 팔 필요는 없다. 상가주택은 상가 및 주택의 면적이 건물 전체 연면적에서 차지하는 비중이 큰 용도만으로 허가를 받을 수 있으며, 비중의 판단 기준은 공부상이 아니라 현황이 된다.
부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항
1. 등기명의인이 아닌 실제의 소유자와 계약하는 경우
등기부상의 명의인은 갑이나 실제로 소유자는 을인경우에 을과 주택의 매매계약을 체결하고자 한다.
계약은 가능하면 명의인으로 되어있는 진정한 소유자와 체결하는 것이 바람직 하다.
그러나 양자가 불일치 하는 경우에 등기부상의 명의만 지나치게 신뢰하여 그 자와 거래를 하면 자칫 피해를 입을 수가 있다. 현행법은 등기의 공신력을 인정하지 아니하므로 등기를 신뢰하여 거래하여도 그 등기가 진정한 권리관계를 표시하고 있지 아니하면 그 신뢰는 보호되지 않는다. 따라서 진정한 소유자의 동의가 없으면 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 반면에 사례에서 처럼 진정한 소유자와 거래를 하는 것은 무방하다. 즉 진정한 소유자 을과 매매계약을 체결한 경우에는 매수인이 을에게 이전등기를 해 줄 것을 청구하면 을은 등기부상의 명의의인 갑에게 이전등기를 받아서 매수인에게 이전등기를 해 주어야 한다. 이때 갑이 응하지 아니하면 소송을 통해 해결해야 하므로 매수인은 을과 계약 체결시에 미리 갑으로부터 등기이전에 관한 서류 등을 확보하는 것이 좋다.
2. 법인과 계약을 체결하는 경우
갑 법인 소유토지 1만평의 매매계약을 그 법인의 경리책임자와 체결하고자 한다. 법인은 현행법상 권리능력은 인정되나 자연인과 달라서 육체가 없으므로 법인의 법률행위는 그 대표자 또는 대리인이 행하게 된다.
사례에 있어서는 경리책임자에게 당해토지의 매각에 관한 대표권 또는 대리권이 있는지가 문제이며, 이점을 분명히 확인하고 거래할 필요가 있다. 다만 경리책임자에게 대표권 또는 대리권이 없다 하여도 민법상의 표현대리가 성립할 여지는 있으므로 매수인은 표현대리의 성립을 주장하여 매매계약을 유효하게 할 가능성은 있다.
3. 토지의 일부를 매매하는 경우
토지는 인위적으로 구분하고 그것을 단위로 하여 1필지 마다 지번을 붙여 등기를 한다. 토지매매는 필지 단위로 이루어지며 1필지의 토지 일부를 매수하려면 그부분에 대하여 분필을 하고 이어서 분필등기를 한 후에 이전등기를 하는 것이다.
4. 타인에게 임대중인 토지를 매매하는 경우
갑이 을에게 임대하여 을이 그 토지에 건물을 짓고 이용중인 토지를 병이 매수하고자 한다.
이 경우에는 전소유자인 갑과 을간의 임대차 관계가 새로운 소유자인 병에게 그대로 지속되느냐의 문제가 발생한다. 먼저 임차인 을이 토지임차권을 등기하였거나 지상의 건물을 자신의 명의로 등기하였을경우에 을은 새로운 소유자인 병에게 임차권의 존속을 대항할 수 있고 따라서 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.
그러나 임차인의 등기를 하지 않았을경우에는 병에게 자기의 임차권의 존속을 대항할 수 없으므로 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구 할 수 있다. 한편 이상의 이론적인 대항력 유무와는 별도로 하고 현실적으로 임차인이 있는 토지를 매수하여 임차인의 퇴거를 요구하는 것은 용이한 일이 아니다. 따라서 이런토지를 매수할 때에는 갑, 을, 병 3자간의 계약으로 을이 퇴거를 명확히 하던가 또는 토지의 매매계약과는 별도로 임차인과 임대차 계약의 해지계약을 체결하는 것이 바람직 하다.
5. 상환주택을 매매하는 경우
상환주택은 매수인이 앞으로 대금을 납부하지 못할 것에 대비하여 그 대금을 전액 완납할 때까지 주택소유권을 매도인이 보유하거나 저당권을 설정하여 두는 것이 일반적 이다.
상환주택을 매수할 때에 주의할 점은 아래와 같다.
①현재 건물의 소유권이 누구에게 있는가를 조사한다. 만약 회사측에 있다면 회사와 하여야하고, 그렇지 않고 현재 거주자에 있다면 부금 체납액이 얼마나 있는가를 회사에 가서 알아보고 회사의 승낙을 얻어 매수하는 것이 안전하다.
②주택의 월부계약에는 상환완료까지 권리양도를 금지하고 있는 경우가 있어 회사와의 분쟁이 생기기 쉬우니 내용을 충실히 검토할 필요가 있다.
③상환잔액이 앞으로 얼마나 남았는가 하는 점이다. 체납부금이 얼마가 남았는가 하는 점이 부동산의 가격에 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.
6. 차지상의 건물를 매매하는 경우
갑이 을의 토지에 임차권을 설정 받아 건물을 짓고 사용하던 중 건물을 병에게 양도 하고자 한다. 임차인 갑이 토지를 임차하여 건물을 지었으므로 건물은 갑의 소유이다. 따라서 갑은 건물을 병에게 자유로이 매도할 수 있다. 그러나 병이 건물을 매수하였더라도 부지의 임차권을 양수하지 못하면 병은 건물을 철거하거나 또는 지주인 을에게 매수 하도록 청구하는 방법밖에 없다. 그러나 민법상 채권에 불과한 임차권을 양도할 때에는 임대인의 승낙이 필요하므로 병이 갑에게 건물을 양수하고자 하는 경우에는 건물부지에 대한 임차권의 양수에 관해 을의 승낙을 받을 필요가 있다.
7. 등기 명의인의 친족과 계약을 체결하는 경우
① 갑의 토지를 갑의 형인 을과 계약하고자 한다. 형이라고 하여 당연히 동생을 대리할 수 있는 것은 아니다. 따라서 갑이 형인 을에게 대리권을 수여하였는지의 여부를 위임장과 인감에 의해 확인할 필요가 있다.
특히 형제간에는 위임장의 위조나 인감의 도용이 쉽게 이루어질 수 있으므로 갑에게 직접 확인할 필요가 있다.
② 18세인 갑의 토지를 갑의 부친 을과 계약하고자 한다. 미성년자는 행위 무능력자이므로 그의 법정대리인이 대리로 계약을 체결할 수 있다. 현행법상 미성년자의 법정대리인은 1차적으로 친권자이며 친권자는 부와 모가 공동으로 된다. 따라서 이경우의 대리는 일종의 공동대리에 해당되므로 매수인은 부,모 모두와 계약을 체결하거나 그렇지 않으면 모의 위임장을 가진 부와 계약을 체결하는 것이 바람직하며 부 또는 모의 일방과 계약을 체결하는 것은 자칫 법률관계를 복잡하게 할 우려가 있다.
8. 상속한 토지를 매수하는 경우
갑의 사망 후 그의 토지가 을, 병, 정에게 상속된 경우에 A가 장남인 을과 매매계약을 체결하고자 한다. 갑이 사망한 후 그의 재산은 상속인 을, 병, 정의 공동소유로 되어있으므로 장남이라 하여도 이를 단독으로 처분할 수는 없다. 따라서 A는 상속인 을, 병, 정 모두와 직접계약을 체결하는 것이 바람직 하며 다만 을과 계약을 체결하고자 하는 경우에는 병,정의 위임장 등을 분명히 확인해야 한다.
9. 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매매하는 경우
①갑은 을에게서 1억원을 빌리고 그에 대한 담보로 자신소유의 건물에 가등기를 설정해 준 후 이건물을 다시 병에게 매도하고자 한다.
②갑은 을에게 자신의 건물을 매도하기로 계약하고 가등기를 설정해 준 후 이를 다시 병에게 매도하고자 한다.
가등기가 되어있으면 뒷날 가등기 명의인이 가등기에 기하여 본등기를 하였을 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로 가등기 후에 소유권 이전등기를 한 자는 후순위가 되어 소유권을 취득할 수 없게 된다.
따라서 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매수하는 경우에는 신중을 기해야 할 필요가 있다.
다만 ①처럼 채권담보의 목적으로 가등기가 설정된 때에는 그 채무액을 매수자가 떠안고 매수하거나 대신 변제하여 소멸시킬 수 있으므로 매수인의 소유권 취득에는 별 무리가 없다.
그러므로 매수인은 가등기의 원인이 ① 또는 ②인지를 가려내어 그에 적합한 대책을 강구할 필요가 있으며,
가능하면 가등기를 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 바람직 하다.
10. 가처분 또는 가압류된 부동산을 매수하는 경우
어떤 부동산이 처분금지가처분이나 또는 가압류의 대상이 되었다 하여도 그 부동산을 처분할 수 있고 이전등기를 할 수도 있다. 다만 가처분에 기해 정식 소송을 제기한 원고가 승소하거나 가압류 후에 그를 매수한 자는 보호를 받지 못하게 된다 따라서 가처분이나 가압류가 붙은 부동산은 모험을 각오한다면 매수해도 상관없지만 가능하면 가처분 또는 가압류를 말소한 후에 매입하는 것이 좋다.
주택 상속시 알아두어야 할 점
2002년까지는 부모로부터 상속받은 주택은 언제 처분해도 비과세되었다.
하지만 2003년도 세법의 개정으로 상속받은 주택도 처분의 주의가 요구된다. 2002년까지는 상속받은 주택을 처분하면 피상속인의 보유기간에 관계없이 1세대1주택 비과세특례를 적용받았으나 세법의 개정으로 2003년부터는 부모가 사망하여 물려받는 상속주택은 일반주택과 동일하게 취급하도록 개정되었다. 자기주택이 있는 상속인이 추가로 주택을 상속받으면 주택 수가 증가되어 예상치 못한 중과규정을 적용받을 수 있다.
아래의 상황별로 의사결정을 해보자.
#1. 돌아가신 부모님이 1주택만 소유한 경우
2002년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2004년 12월 31일 이전에 상속인이 처분했다면 상속받은 주택은 보유나 거주기간에 관계없이 비과세였다. 그러나 2002년 12워 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2005년 1월 1일 이후에 처분하거나 2003년 1월1일 이후에 상속이 개시된 주택을 처분하면 피상속인으로부터 받은 상속주택(이하 ‘상속주택’함)과 상속인 스스로 취득한 주택 중 상속인이 자가취득한 주택(이하 ‘자기주택’함)을 먼저 처분할 때에는 ‘상속주택’은 주택 수에서 제외하지만, ‘상속주택’을 먼저 처분하면 상속인의 ‘자기주택’과 합산하여 주택수를 산정하기 때문에 2주택자가 되어 버린다.
결국 주택의 처분순서에 따라서 주택비과세 적용여부가 달라진다. 다만, 상속주택을 상속개시 직후 처분해 버린다면, 상속개시일부터 양도일까지 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세는 발생하지 않겠지만, 상속재산의 평가방법이 보충적 평가방법에서 시가평가로 전환되어 상속세가 증가될 수 있어서 처분에 주의를 해야 한다.
#2. 물려 받은 상속 주택을 여러 상속인이 공동상속한 경우
현행 상속세법은 상속세 신고기한까지 특별히 협의분할 절차를 거치지 않는다면, 상속인간에 법정분할이 되어 공동상속된 것으로 인정한다. 예를 들면, 5년 전 상속 개시 후, 등기부등본의 소유권도 이전을 하지 않은 상태라면 이는 법정분할 된 것으로 보고 공동상속으로 인정하고 있다. 일반적으로 가족 간에 공동 지분투자를 하여 1주택을 취득할 경우에는 지분취득자 각각이 1주택을 취득한 것으로 하지만, 현행 상속세법은 아래의 판정순서에 따라서 상속인 1인만이 주택을 소유한 것으로 보며, 나머지 공동상속인은 주택 수 산정에 있어서 주택을 취득하지 않은 것으로 본다. 일반적으로 ‘상속주택’을 공동지분으로 취득하고 해당 주택에 거주하지 않기 때문에 장남이 상속주택 소유자가 될 가능성이 높다.
[공동지분 취득한 ‘상속주택’의 소유자 판정순서]
①상속지분이 가장 큰 상속인 → ②당해 주택에 거주 중인 상속인 → ③호주승계인 → ④최연장자 순이며 공동상속주택의 소유자를 판정하는 기준일은 등기부등본의 접수일자가 아닌 상속개시일 기준임
#3. 돌아가신 부모님이 주택을 2채 이상 물려주는 경우
부모님이 돌아가시면서 주택 2채를 물려주셨다면, 둘 다 상속받은 주택으로 보아 위 #1.처럼 ‘주택 수 제외’ 규정을 모두 적용하는 것이 아니라 그 중 하나는 ‘상속주택’으로, 나머지는 ‘일반주택’으로 규정하고 있다. 만약, 복수의 주택이 상속되면 아래의 판정순서대로 ‘상속주택’을 결정하며 그 이외의 물려받은 주택은 일반 주택과 똑같이 주택 수에 합산된다. 아래의 경우처럼 ‘상속주택’을 판정할 때, 보유기간이 가장 오래된 주택의 수익성 매력도가 그 다음순위보다 낮다면, 상속이 개시되기 이전에 사전매각을 하게 하여 수익성 매력도가 가장 높은 주택을 ‘상속주택’으로 순위를 조절하는 방법도 고려해야 한다.
[‘상속주택’의 판정순서]
①피상속인(사망자)의 소유기간이 가장 긴 주택 → ②피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택(취득일자 동일한 주택을 2이상 취득한 경우 적용) → ③피상속인이 상속개시일(사망일)현재 거주한 주택(취득일자가 동일한 2이상의 주택을 모두 거주하지 않은 경우에 적용) → ④기준시가가 가장 높은 주택(동일자로 취득해 거주하지도 않았고 상속개시일 현재의 주소도 본인 소유주택으로 되어 있지 않은 경우에 적용) (소득세법 시행령 155조 제2항)
#4. 상속 받은 주택과 다주택 보유자의 중과세 관계
상속으로 인한 주택 취득은 등기부등본 상의 소유권 이전일자가 아니라 상속이 개시된 날(피상속인 사망일: 등기부등본 상 등기원인일)임을 주의해야 한다. 상속받은 주택을 포함하여 주택수를 계산하는 경우, 상속받은 날로부터 5년까지는 3주택 중과규정을 적용하지 않는다. 하지만, 5년이 경과한 경우에는 3주택 중과 규정이 적용되어 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(60%)이 적용된다.(소득세법 시행령 167조의3)
2007년부터는 1세대 2주택자가 처분하는 주택 역시 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(50%)이 적용될 예정이며 위와 마찬가지로 상속개시일로부터 5년이 경과하면 중과세가 적용될 것이다.
예를 들면, 자기계산으로 취득한 주택(‘자기주택’)과 세법 상의 상속받은 주택(‘상속주택’)을 각각 1채씩 보유할 경우, 내년부터는 본인 소유의 1주택과 상속받은지 5년이 넘은 주택을 함께 보유하고 있다면, 보유 주택의 처분순위에 따라서 양도소득세 차이가 엄청나게 벌어질 것이다. 자기주택을 먼저 처분하면, 양도소득세 계산시 1주택 보유자로 1세대 1주택에 해당되면 주택 비과세가 적용된다. 만약 다른 비과세 요건을 충족하지 못하면 보유기간 별 누진세율이 적용될 것이다. 반면에, 상속주택을 먼저 처분하면 1세대 2주택 중과규정이 적용되어, 중과세율을 적용받게 된다.
1996년 12월 30일 법률 제5193호에 따라 기존의 상속법이 전문 개정되면서 바뀐 법령의 명칭이다. 이후 1997년부터 2000년 12월까지 6회에 걸쳐 일부 개정되어 2003년 1월 현재에 이른다. 총 7장 86조와 부칙으로 이루어져 있다.
상속세와 증여세의 부과·징수에 관한 사항을 규율함을 목적으로 하며, 상속이 개시되었을 경우에 상속세를 부과한다. 상속세의 과세표준은 과세가액에서 기초공제액, 인적 공제액과 물적 공제액을 공제한 금액으로 한다. 상속세는 과세표준에 해당세율을 적용하여 계산한 상속세 산출세액을 그 세액으로 하며, 추정상속인에 대하여도 상속세를 부과할 수 있다. 상속세를 부과할 상속이 개시된 후 일정 기간 내에 또 다시 상속이 개시되었을 때에는 상속세를 감면한다.
상속인 또는 수유자는 각자가 상속받은 재산의 비율에 따라 상속세를 연대하여 납부할 의무가 있으며, 연대납세의무에 대한 책임은 각자가 받은 재산을 한도로 한다. 상속인 또는 수유자는 상속개시를 안 날로부터 6개월 이내에 상속세 신고서와 관련서류를 제출하여야 한다. 신고기간 내에 신고서를 제출하는 자에 대하여는 신고세액에서 납부유예금액을 공제한 금액의 100분의 10을 상속세 산출세액에서 공제한다. 상속세의 과세표준과 세액은 신고에 의하여 결정하고, 신고가 없거나 신고내용이 부당할 때에는 정부가 과세표준과 세액을 결정한다. 세무서장은 3년 이내의 연납이나 부동산과 유가증권에 의한 물납을 허가할 수 있다.
증여를 받은 자는 증여세를 납부할 의무가 있다. 증여세는 증여를 받은 당시의 증여재산가액의 합계액을 과세가액으로 한다. 배우자·직계비속·친족으로부터의 증여에는 증여재산공제가 인정된다. 증여세는 과세가액에서 증여재산공제를 한 금액에 해당세율을 적용하여 계산한 금액을 증여세산출세액으로 한다. 신탁이익을 받을 권리의 증여의제, 제3자 명의로 등기 등을 한 재산에 대한 증여의제, 보험금의 증여의제, 배우자 등의 양도행위의 증여의제, 저가·고가양도시의 증여의제, 채무면제 등의 증여의제, 합병시의 증여의제, 증자·감자시의 증여의제 등과 재산취득자금의 증여추정이 인정된다.
'부동산거래 유의사항' 카테고리의 다른 글
| 급매물 부동산 안전하게 사는 법 (0) | 2010.10.07 |
|---|---|
| 부동산 사기, ‘권원보험’으로 예방할 수 있다 (0) | 2010.10.05 |
| 재테크를 위한 위장전입, 득보다 실이 커 (0) | 2010.10.05 |
| 부동산투자, 소문에 사고 뉴스에 팔라 (0) | 2010.10.04 |
| 천국 같던 신도시, 집값 주저앉는 이유 (0) | 2010.10.02 |
| 집 살 때 따져봐야 할 8가지 포인트 (0) | 2010.09.30 |
| 매매와 경매의 장점과 단점 (0) | 2010.09.30 |
| 부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항 (0) | 2010.09.30 |
| 한참 내버려둔 고향 땅, 남에게 뺏긴다고? .... (0) | 2010.09.30 |
| 주택 매매시 요것만 기억하자 (0) | 2010.09.30 |