부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항

부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항

 

 

1. 등기명의인이 아닌 실제의 소유자와 계약하는 경우

등기부상의 명의인은 갑이나 실제로 소유자는 을인경우에 을과 주택의 매매계약을 체결하고자 한다.

계약은 가능하면 명의인으로 되어있는 진정한 소유자와 체결하는 것이 바람직 하다.

그러나 양자가 불일치 하는 경우에 등기부상의 명의만 지나치게 신뢰하여 그 자와 거래를 하면 자칫 피해를 입을 수가 있다. 현행법은 등기의 공신력을 인정하지 아니하므로 등기를 신뢰하여 거래하여도 그 등기가 진정한 권리관계를 표시하고 있지 아니하면 그 신뢰는 보호되지 않는다. 따라서 진정한 소유자의 동의가 없으면 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 반면에 사례에서 처럼 진정한 소유자와 거래를 하는 것은 무방하다. 즉 진정한 소유자 을과 매매계약을 체결한 경우에는 매수인이 을에게 이전등기를 해 줄 것을 청구하면 을은 등기부상의 명의의인 갑에게 이전등기를 받아서 매수인에게 이전등기를 해 주어야 한다. 이때 갑이 응하지 아니하면 소송을 통해 해결해야 하므로 매수인은 을과 계약 체결시에 미리 갑으로부터 등기이전에 관한 서류 등을 확보하는 것이 좋다.

2. 법인과 계약을 체결하는 경우

갑 법인 소유토지 1만평의 매매계약을 그 법인의 경리책임자와 체결하고자 한다. 법인은 현행법상 권리능력은 인정되나 자연인과 달라서 육체가 없으므로 법인의 법률행위는 그 대표자 또는 대리인이 행하게 된다.

사례에 있어서는 경리책임자에게 당해토지의 매각에 관한 대표권 또는 대리권이 있는지가 문제이며, 이점을 분명히 확인하고 거래할 필요가 있다. 다만 경리책임자에게 대표권 또는 대리권이 없다 하여도 민법상의 표현대리가 성립할 여지는 있으므로 매수인은 표현대리의 성립을 주장하여 매매계약을 유효하게 할 가능성은 있다.

3. 토지의 일부를 매매하는 경우

토지는 인위적으로 구분하고 그것을 단위로 하여 1필지 마다 지번을 붙여 등기를 한다. 토지매매는 필지 단위로 이루어지며 1필지의 토지 일부를 매수하려면 그부분에 대하여 분필을 하고 이어서 분필등기를 한 후에 이전등기를 하는 것이다.

4. 타인에게 임대중인 토지를 매매하는 경우

갑이 을에게 임대하여 을이 그 토지에 건물을 짓고 이용중인 토지를 병이 매수하고자 한다.

이 경우에는 전소유자인 갑과 을간의 임대차 관계가 새로운 소유자인 병에게 그대로 지속되느냐의 문제가 발생한다. 먼저 임차인 을이 토지임차권을 등기하였거나 지상의 건물을 자신의 명의로 등기하였을경우에 을은 새로운 소유자인 병에게 임차권의 존속을 대항할 수 있고 따라서 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

그러나 임차인의 등기를 하지 않았을경우에는 병에게 자기의 임차권의 존속을 대항할 수 없으므로 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구 할 수 있다. 한편 이상의 이론적인 대항력 유무와는 별도로 하고 현실적으로 임차인이 있는 토지를 매수하여 임차인의 퇴거를 요구하는 것은 용이한 일이 아니다. 따라서 이런토지를 매수할 때에는 갑, 을, 병 3자간의 계약으로 을이 퇴거를 명확히 하던가 또는 토지의 매매계약과는 별도로 임차인과 임대차 계약의 해지계약을 체결하는 것이 바람직 하다.

5. 상환주택을 매매하는 경우

상환주택은 매수인이 앞으로 대금을 납부하지 못할 것에 대비하여 그 대금을 전액 완납할 때까지 주택소유권을 매도인이 보유하거나 저당권을 설정하여 두는 것이 일반적 이다.

상환주택을 매수할 때에 주의할 점은 아래와 같다.

①현재 건물의 소유권이 누구에게 있는가를 조사한다. 만약 회사측에 있다면 회사와 하여야하고, 그렇지 않고 현재 거주자에 있다면 부금 체납액이 얼마나 있는가를 회사에 가서 알아보고 회사의 승낙을 얻어 매수하는 것이 안전하다.

②주택의 월부계약에는 상환완료까지 권리양도를 금지하고 있는 경우가 있어 회사와의 분쟁이 생기기 쉬우니 내용을 충실히 검토할 필요가 있다.

③상환잔액이 앞으로 얼마나 남았는가 하는 점이다. 체납부금이 얼마가 남았는가 하는 점이 부동산의 가격에 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.

6. 차지상의 건물를 매매하는 경우

갑이 을의 토지에 임차권을 설정 받아 건물을 짓고 사용하던 중 건물을 병에게 양도 하고자 한다. 임차인 갑이 토지를 임차하여 건물을 지었으므로 건물은 갑의 소유이다. 따라서 갑은 건물을 병에게 자유로이 매도할 수 있다. 그러나 병이 건물을 매수하였더라도 부지의 임차권을 양수하지 못하면 병은 건물을 철거하거나 또는 지주인 을에게 매수 하도록 청구하는 방법밖에 없다. 그러나 민법상 채권에 불과한 임차권을 양도할 때에는 임대인의 승낙이 필요하므로 병이 갑에게 건물을 양수하고자 하는 경우에는 건물부지에 대한 임차권의 양수에 관해 을의 승낙을 받을 필요가 있다.

7. 등기 명의인의 친족과 계약을 체결하는 경우

① 갑의 토지를 갑의 형인 을과 계약하고자 한다. 형이라고 하여 당연히 동생을 대리할 수 있는 것은 아니다. 따라서 갑이 형인 을에게 대리권을 수여하였는지의 여부를 위임장과 인감에 의해 확인할 필요가 있다.

특히 형제간에는 위임장의 위조나 인감의 도용이 쉽게 이루어질 수 있으므로 갑에게 직접 확인할 필요가 있다.

② 18세인 갑의 토지를 갑의 부친 을과 계약하고자 한다. 미성년자는 행위 무능력자이므로 그의 법정대리인이 대리로 계약을 체결할 수 있다. 현행법상 미성년자의 법정대리인은 1차적으로 친권자이며 친권자는 부와 모가 공동으로 된다. 따라서 이경우의 대리는 일종의 공동대리에 해당되므로 매수인은 부,모 모두와 계약을 체결하거나 그렇지 않으면 모의 위임장을 가진 부와 계약을 체결하는 것이 바람직하며 부 또는 모의 일방과 계약을 체결하는 것은 자칫 법률관계를 복잡하게 할 우려가 있다.

8. 상속한 토지를 매수하는 경우

갑의 사망 후 그의 토지가 을, 병, 정에게 상속된 경우에 A가 장남인 을과 매매계약을 체결하고자 한다. 갑이 사망한 후 그의 재산은 상속인 을, 병, 정의 공동소유로 되어있으므로 장남이라 하여도 이를 단독으로 처분할 수는 없다. 따라서 A는 상속인 을, 병, 정 모두와 직접계약을 체결하는 것이 바람직 하며 다만 을과 계약을 체결하고자 하는 경우에는 병,정의 위임장 등을 분명히 확인해야 한다.

9. 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매매하는 경우

①갑은 을에게서 1억원을 빌리고 그에 대한 담보로 자신소유의 건물에 가등기를 설정해 준 후 이건물을 다시 병에게 매도하고자 한다.

②갑은 을에게 자신의 건물을 매도하기로 계약하고 가등기를 설정해 준 후 이를 다시 병에게 매도하고자 한다.

 

가등기가 되어있으면 뒷날 가등기 명의인이 가등기에 기하여 본등기를 하였을 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로 가등기 후에 소유권 이전등기를 한 자는 후순위가 되어 소유권을 취득할 수 없게 된다.

따라서 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매수하는 경우에는 신중을 기해야 할 필요가 있다.

다만 ①처럼 채권담보의 목적으로 가등기가 설정된 때에는 그 채무액을 매수자가 떠안고 매수하거나 대신 변제하여 소멸시킬 수 있으므로 매수인의 소유권 취득에는 별 무리가 없다.

그러므로 매수인은 가등기의 원인이 ① 또는 ②인지를 가려내어 그에 적합한 대책을 강구할 필요가 있으며,

가능하면 가등기를 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 바람직 하다.

10. 가처분 또는 가압류된 부동산을 매수하는 경우

어떤 부동산이 처분금지가처분이나 또는 가압류의 대상이 되었다 하여도 그 부동산을 처분할 수 있고 이전등기를 할 수도 있다. 다만 가처분에 기해 정식 소송을 제기한 원고가 승소하거나 가압류 후에 그를 매수한 자는 보호를 받지 못하게 된다 따라서 가처분이나 가압류가 붙은 부동산은 모험을 각오한다면 매수해도 상관없지만 가능하면 가처분 또는 가압류를 말소한 후에 매입하는 것이 좋다.

 

 

 

주택 상속시 알아두어야 할 점

2002년까지는 부모로부터 상속받은 주택은 언제 처분해도 비과세되었다.

하지만 2003년도 세법의 개정으로 상속받은 주택도 처분의 주의가 요구된다. 2002년까지는 상속받은 주택을 처분하면 피상속인의 보유기간에 관계없이 1세대1주택 비과세특례를 적용받았으나 세법의 개정으로 2003년부터는 부모가 사망하여 물려받는 상속주택은 일반주택과 동일하게 취급하도록 개정되었다. 자기주택이 있는 상속인이 추가로 주택을 상속받으면 주택 수가 증가되어 예상치 못한 중과규정을 적용받을 수 있다.

아래의 상황별로 의사결정을 해보자.

 

 

#1. 돌아가신 부모님이 1주택만 소유한 경우

2002년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2004년 12월 31일 이전에 상속인이 처분했다면 상속받은 주택은 보유나 거주기간에 관계없이 비과세였다. 그러나 2002년 12워 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2005년 1월 1일 이후에 처분하거나 2003년 1월1일 이후에 상속이 개시된 주택을 처분하면 피상속인으로부터 받은 상속주택(이하 ‘상속주택’함)과 상속인 스스로 취득한 주택 중 상속인이 자가취득한 주택(이하 ‘자기주택’함)을 먼저 처분할 때에는 ‘상속주택’은 주택 수에서 제외하지만, ‘상속주택’을 먼저 처분하면 상속인의 ‘자기주택’과 합산하여 주택수를 산정하기 때문에 2주택자가 되어 버린다.

결국 주택의 처분순서에 따라서 주택비과세 적용여부가 달라진다. 다만, 상속주택을 상속개시 직후 처분해 버린다면, 상속개시일부터 양도일까지 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세는 발생하지 않겠지만, 상속재산의 평가방법이 보충적 평가방법에서 시가평가로 전환되어 상속세가 증가될 수 있어서 처분에 주의를 해야 한다.

#2. 물려 받은 상속 주택을 여러 상속인이 공동상속한 경우

현행 상속세법은 상속세 신고기한까지 특별히 협의분할 절차를 거치지 않는다면, 상속인간에 법정분할이 되어 공동상속된 것으로 인정한다. 예를 들면, 5년 전 상속 개시 후, 등기부등본의 소유권도 이전을 하지 않은 상태라면 이는 법정분할 된 것으로 보고 공동상속으로 인정하고 있다. 일반적으로 가족 간에 공동 지분투자를 하여 1주택을 취득할 경우에는 지분취득자 각각이 1주택을 취득한 것으로 하지만, 현행 상속세법은 아래의 판정순서에 따라서 상속인 1인만이 주택을 소유한 것으로 보며, 나머지 공동상속인은 주택 수 산정에 있어서 주택을 취득하지 않은 것으로 본다. 일반적으로 ‘상속주택’을 공동지분으로 취득하고 해당 주택에 거주하지 않기 때문에 장남이 상속주택 소유자가 될 가능성이 높다.

[공동지분 취득한 ‘상속주택’의 소유자 판정순서]

①상속지분이 가장 큰 상속인 → ②당해 주택에 거주 중인 상속인 → ③호주승계인 → ④최연장자 순이며 공동상속주택의 소유자를 판정하는 기준일은 등기부등본의 접수일자가 아닌 상속개시일 기준임


#3. 돌아가신 부모님이 주택을 2채 이상 물려주는 경우

부모님이 돌아가시면서 주택 2채를 물려주셨다면, 둘 다 상속받은 주택으로 보아 위 #1.처럼 ‘주택 수 제외’ 규정을 모두 적용하는 것이 아니라 그 중 하나는 ‘상속주택’으로, 나머지는 ‘일반주택’으로 규정하고 있다. 만약, 복수의 주택이 상속되면 아래의 판정순서대로 ‘상속주택’을 결정하며 그 이외의 물려받은 주택은 일반 주택과 똑같이 주택 수에 합산된다. 아래의 경우처럼 ‘상속주택’을 판정할 때, 보유기간이 가장 오래된 주택의 수익성 매력도가 그 다음순위보다 낮다면, 상속이 개시되기 이전에 사전매각을 하게 하여 수익성 매력도가 가장 높은 주택을 ‘상속주택’으로 순위를 조절하는 방법도 고려해야 한다.


[‘상속주택’의 판정순서]

①피상속인(사망자)의 소유기간이 가장 긴 주택 → ②피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택(취득일자 동일한 주택을 2이상 취득한 경우 적용) → ③피상속인이 상속개시일(사망일)현재 거주한 주택(취득일자가 동일한 2이상의 주택을 모두 거주하지 않은 경우에 적용) → ④기준시가가 가장 높은 주택(동일자로 취득해 거주하지도 않았고 상속개시일 현재의 주소도 본인 소유주택으로 되어 있지 않은 경우에 적용) (소득세법 시행령 155조 제2항)

#4. 상속 받은 주택과 다주택 보유자의 중과세 관계

상속으로 인한 주택 취득은 등기부등본 상의 소유권 이전일자가 아니라 상속이 개시된 날(피상속인 사망일: 등기부등본 상 등기원인일)임을 주의해야 한다. 상속받은 주택을 포함하여 주택수를 계산하는 경우, 상속받은 날로부터 5년까지는 3주택 중과규정을 적용하지 않는다. 하지만, 5년이 경과한 경우에는 3주택 중과 규정이 적용되어 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(60%)이 적용된다.(소득세법 시행령 167조의3)

2007년부터는 1세대 2주택자가 처분하는 주택 역시 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(50%)이 적용될 예정이며 위와 마찬가지로 상속개시일로부터 5년이 경과하면 중과세가 적용될 것이다.

예를 들면, 자기계산으로 취득한 주택(‘자기주택’)과 세법 상의 상속받은 주택(‘상속주택’)을 각각 1채씩 보유할 경우, 내년부터는 본인 소유의 1주택과 상속받은지 5년이 넘은 주택을 함께 보유하고 있다면, 보유 주택의 처분순위에 따라서 양도소득세 차이가 엄청나게 벌어질 것이다. 자기주택을 먼저 처분하면, 양도소득세 계산시 1주택 보유자로 1세대 1주택에 해당되면 주택 비과세가 적용된다. 만약 다른 비과세 요건을 충족하지 못하면 보유기간 별 누진세율이 적용될 것이다. 반면에, 상속주택을 먼저 처분하면 1세대 2주택 중과규정이 적용되어, 중과세율을 적용받게 된다.

 

1996년 12월 30일 법률 제5193호에 따라 기존의 상속법이 전문 개정되면서 바뀐 법령의 명칭이다. 이후 1997년부터 2000년 12월까지 6회에 걸쳐 일부 개정되어 2003년 1월 현재에 이른다. 총 7장 86조와 부칙으로 이루어져 있다.

상속세와 증여세의 부과·징수에 관한 사항을 규율함을 목적으로 하며, 상속이 개시되었을 경우에 상속세를 부과한다. 상속세의 과세표준은 과세가액에서 기초공제액, 인적 공제액과 물적 공제액을 공제한 금액으로 한다. 상속세는 과세표준에 해당세율을 적용하여 계산한 상속세 산출세액을 그 세액으로 하며, 추정상속인에 대하여도 상속세를 부과할 수 있다. 상속세를 부과할 상속이 개시된 후 일정 기간 내에 또 다시 상속이 개시되었을 때에는 상속세를 감면한다.

상속인 또는 수유자는 각자가 상속받은 재산의 비율에 따라 상속세를 연대하여 납부할 의무가 있으며, 연대납세의무에 대한 책임은 각자가 받은 재산을 한도로 한다. 상속인 또는 수유자는 상속개시를 안 날로부터 6개월 이내에 상속세 신고서와 관련서류를 제출하여야 한다. 신고기간 내에 신고서를 제출하는 자에 대하여는 신고세액에서 납부유예금액을 공제한 금액의 100분의 10을 상속세 산출세액에서 공제한다. 상속세의 과세표준과 세액은 신고에 의하여 결정하고, 신고가 없거나 신고내용이 부당할 때에는 정부가 과세표준과 세액을 결정한다. 세무서장은 3년 이내의 연납이나 부동산과 유가증권에 의한 물납을 허가할 수 있다.

증여를 받은 자는 증여세를 납부할 의무가 있다. 증여세는 증여를 받은 당시의 증여재산가액의 합계액을 과세가액으로 한다. 배우자·직계비속·친족으로부터의 증여에는 증여재산공제가 인정된다. 증여세는 과세가액에서 증여재산공제를 한 금액에 해당세율을 적용하여 계산한 금액을 증여세산출세액으로 한다. 신탁이익을 받을 권리의 증여의제, 제3자 명의로 등기 등을 한 재산에 대한 증여의제, 보험금의 증여의제, 배우자 등의 양도행위의 증여의제, 저가·고가양도시의 증여의제, 채무면제 등의 증여의제, 합병시의 증여의제, 증자·감자시의 증여의제 등과 재산취득자금의 증여추정이 인정된다.