구미임대사업투자『경매/공매주의사항』권리분석과 가장 관계 깊은 것은 매각물건명세서 [[수재블지방임대사업투자정보제공]

경매상식-매각물건명세서로 권리분석하기

1]경매법원에서 제공하는 각종 자료(경매기록) 중 권리분석과 가장 관계 깊은 것은 매각물건명세서다. 입찰자(또는 입찰예정자)는 매각물건명세서라는 경매기록을 통해 낙찰 후 인수해야할 권리를 예상해볼 수 있고 대항력 있는 임차인정보를 알아낼 수 있다.

매각물건명세서는 경매법원이 입찰예정자들에게 제공할 목적으로 현황조사서와 감정평가서 등을 참조하여 매각대상물건의 현황과 권리관계 및 감정평가액 등을 일목요연하게 정리 작성한 공식적 문서이다. 여기에는 최선순위(저당권 또는 가압류 등)설정일자, 점유 및 임대차관련 사항, 배당요구여부, 매각허가로 소멸되지 않고 인수되는 권리 및 법정지상권 등이 표기된다. 입찰자라면 응찰에 앞서 반드시 주의 깊게 살펴봐야 할 점검사항이다.

입찰자가 매각물건명세서를 통해 기본적으로 체크해야 할 사항으로는 최선순위 설정일자(->이를 통해 입찰자가 낙찰 후 인수해야할 권리사항을 알아낼 수 있다.)와 점유자의 전입신고일자(->이를 통해 임차인의 대항력 여부를 알아낼 수 있다.)가 있다. 만일 점유자의 전입신고일자 보다 최선순위 설정일자가 더 빠르다면 별다른 문제가 없을 것이나 그 반대라면 낙찰자가 점유자(임차인)의 보증금을 끌어안고 가야하는 불리한 상황이 발생할 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.

◆ (그림) 매각물건명세서
 

2]입찰자(또는 입찰예정자)가 매각물건명세서라는 경매기록을 통해 파악할 수 있는 권리관계는‘낙찰 후 인수해야할 권리와 대항력 있는 임차인에 관한 정보’2가지로 대별된다.

우선, 입찰자라면 매각물건명세서를 통해 낙찰 후 인수해야할 권리사항을 파악해야 한다. 이를 위해 낙찰 후 소멸되지 않는 권리관계에 대한 충분한 법률지식(->민법지식)이 필요하다. 통상적으로 부동산 경매에선 해당 법원 또는 인터넷 대법원 법원경매정보 사이트에서 제공하는 매각물건명세서를 보고 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 인수되는 권리를 분석하는 작업을 권리분석이라고 칭한다. 권리분석은 원리만 제대로 알고 있어도 쉽게 풀어갈 수 있는 문제지만 경매 초보자에게는 어렵고 골치 아픈 존재일수 있다. 더욱이 잘못된 권리분석은 경매 투자 그 자체를 망칠 수 있어 초보 경매자라면 결코 소홀히 해서는 안 될 것이다.

매각물건명세서에 나타날 소멸되지 않고 인수되는 권리에는 어떠한 것들이 있을까? 예고등기, 가등기, 가처분, 지역권, 지상권, 전세권, 법정지상권, 유치권, 환매등기 등이 있다. 단, 경매로 소멸되지 않는 부동산 등기부상의 권리일지라도 말소기준이 되는 권리의 설정일자보다 부동산 등기부에 등재된 일자가 오히려 더 늦은 경우에는 소멸한다. 그러나 예고등기와 유치권만큼은 어떠한 경우라도 소멸하지 않는다.

좀 더 자세히 살펴보자.

예고등기는 해당 부동산이 소유권분쟁으로 소송 중임을 공시함으로써 제3자인 선의의 피해자가 생기지 않도록 경매법원이 직권 등기해 놓은 것이다. 즉 이러한 부동산을 매수하게 되면 재판의 결과에 따라 소유권을 상실할 수 있음을 경고하는 등기를 말한다. 특히 예고등기는 말소기준권리의 설정일자 전후와 상관없이 어떠한 경우에도 소멸되지 않는 만큼 각별한 주의가 요구된다.

가등기는 매매의 예약, 대물변제로 부동산을 취득할 것을 약속했을 때 등 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 그 권리를 주장할 필요가 있을 때에 주로 이용된다. 즉 부동산의 이중매매나 예상치 못한 강제집행으로 발생하는 소유권이전을 사전에 막아 소유권을 원활히 이전하기 위한 제도이다. 설령 낙찰자가 소유권 이전을 완료했더라도 나중에 가등기 권리자가 가등기에 기인한 본등기를 하게 된다면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다.

가처분은 해당 목적물(->부동산 등)에 대한 각종 청구권(->처분금지, 소유권반환 등)을 가진 채권자가 채무자의 재산은닉행위나 제3자양도행위 등으로 해당 권리의 실현에 위협을 느낄 경우에 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 ․ 가정적으로 행하는 보전처분을 말한다. 예를 들어, 처분금지 가처분이 설정되어 있는 경우에는 낙찰자가 소유권이전등기까지 끝마쳤다고 하더라도 가처분에 대한 본안소송에서 채권자가 승소를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다.

지역권은 타인 소유의 토지를 자기 토지의 사용에 이용하는 권리를 말하는데, 주로 통행이 불가능한 토지 즉 맹지인 경우에 이용된다.

지상권은 토지를 직접 사용할 수 있는 권리로서 지상권자는 토지 위에 건물, 교량 등을 건축하여 소유하고 이용할 수 있다. 따라서 낙찰자가 지상권이 설정된 토지를 낙찰받았을 경우에는 사실상 그 존속기간까지 해당 토지의 사용 권리를 상실하게 된다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인 소유의 부동산을 사용 수익하는 권리를 말하는데 만일 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았을 경우에는 전세권이 낙찰자에게 인수된다. 전세권 만료시 전세권자에게 전세금을 돌려줘야 하므로 결국 전세를 안고 집을 사는 것과 마찬가지로 볼 수 있다.

법정지상권은 당사자간 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 당연 성립하는 지상권을 말한다. 즉 법정지상권은 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하고 있던 당시에 토지 또는 건물의 어느 하나에만 제한물권(->전세권 또는 저당권)을 설정하였는데, 그 후 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위해 법률상 당연히 지상권이 설정된 것으로 보는 것을 말한다. 설령 존속기간이 만료됐다 하더라도 법정지상권자의 신청이 있을 경우에는 그 기간을 연장해 주거나 그 지상건물을 매수해야 하므로 각별한 주의가 요구된다.

유치권은 사실상 경매전문가들도 가장 경계하고 조심하는 권리이다. 유치권은 타인의 물건 (->부동산 등)의 점유자가 그 물건에 관한 채권의 전부를 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치하여 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 법정 담보물권이다. 일반적으로 부동산의 경우 미지급된 공사대금에서 유치권이 발생한다. 결국 입찰자라면 유치권의 존재 여부와 존재할 경우 채권액을 정확히 파악한 후 응찰해야 낭패를 보지 않을 것이다.

환매등기(환매특약등기)는 일반적으로 채무자가 채권자에게 소유권을 이전해주고 돈을 빌려오는 경우에 사용하는데, 추후 약정기간 내에 채무자가 빌린 돈을 모두 갚으면 그 부동산의 소유권을 되찾을 수 있게 해놓은 권리이다. 즉 환매등기가 있는 부동산이 경매대상이 되면 그 부동산이 환매등기의 기간 내인지 살펴 볼 필요가 있는데, 환매등기가 경매에 의하여 말소해야 하는 최선순위 저당권이나 압류보다 후순위인 경우에는 임의경매나 강제경매 모두 경매를 진행하고 낙찰을 받는데 아무런 문제가 없다. 단, 낙찰자는 환매등기가 선순위인 경우 낙찰받고 대금납부이후 환매권자가 환매권을 행사하면 환매대금을 수령함과 동시에 소유권을 잃게 될 것이다. 하지만 이런 경우에도 환매대금이 낙찰관련 제비용을 포함한 낙찰대금보다 크다면 낙찰자에게 이익이 될 수 있다.

한편, 입찰자(또는 입찰예정자)가 매각물건명세서라는 경매기록을 통해 파악할 수 있는 권리관계 중 임차인에 관한 정보가 있다. 만일 매각물건명세서에 임차인에 존재한다면 응찰에 앞서 반드시 확인해야 할 두 가지 사항이 있다.

첫째, 말소기준권리(->최선순위권리) 설정일자와 대항력 발생일자의 선후관계를 파악해야 한다. 명심할 점은 대항력 발생시점은 임차인이 거주지 관할기관(->주민센터 등)에 전입신고를 한 날짜에서 하루를 더한 일자 즉 익일자라는 것이다. 만일 대항력 발생일자가 말소기준권리 즉 최선순위권리 설정일자보다 빠를 경우에는 일단 낙찰자가 인수해야할 권리가 되므로 각별히 주의해야 한다. 그렇다면 대항력 발생일자와 말소기준권리 설정일자가 동일한 경우라면 어떻게 될까? 대항력 발생일자가 빠른 것으로 간주한다는 것이 정답이다. 이유는 대항력 발생시점은 전입신고일 다음날 오전 0시이고, 말소기준권리(->근저당권 등)의 효력발생시점은 설정 당일 오전 9시(->통상적으로 등기소등 공공기관의 업무 개시 시간이 오전 9시임)이기 때문이다.

둘째, 임차인이 배당을 요구했는지 여부를 확인해야 한다. 임차인이 배당을 요구했는지 여부는 매각물건명세서상에 그 날짜가 기재되어 있는지 여부를 살펴보면 된다. 날짜가 기재되어 있다면 배당요구를 한 것이다. 만일 대항력 있는 임차인이 배당을 통해 임차보증금 전액을 배당받지 못했다면 배당으로서 부족한 임차보증금 채권은 낙찰자가 인수되게 된다. 그러므로 입찰자는 반드시 인수되는 임차보증금액을 정확히 파악한 후 입찰가액을 결정해야 할 것이다.