구미원룸매매『경매/공매/주의사항』적체중인 준공 후 미분양 아파트 [수재블지방원룸매매/정보/제공]

경매시장 ‘물건’없고, 미분양은 ‘사람’없고

물건 공급, 수요 충족 못하기 때문으로 분석

최근 경매시장에 나온 아파트를 둘러싼 뜨거운 투자열기를 수년째 적체 중인 준공 후 미분양 아파트와 연결시킬 고리가 필요하다는 의견이 제시돼 눈길을 끈다.

부동산 경매정보업체 지지옥션이 지난 2월 한 달 동안 아파트에 대한 부동산 경매시장의 동향을 분석한 결과 낙찰률과 낙찰가율이 모두 고공행진을 하고 있는 것으로 나타났다.

거래성사율을 나타내는 낙찰률이 50%를 넘는 지역이 16개 시도 중 10곳에 이르며 감정가격 대비 낙찰가격을 나타내는 낙찰가율은 전국이 80%를 넘는 것으로 조사됐으며 부산과 경남은 111.3%와 102.9%를 기록해 낙찰가격이 감정가격을 훌쩍 뛰어 넘었다. (16개 시도 중 지역적 특성으로 제주도 제외)

이 같은 경매열기로 인해 부산에서는 지난 2월 22일 한 중형 아파트를 두고 82명이 응찰해 역대 최고의 경쟁률을 기록하는가 하면 지난 2월 25일에는 감정가의 150%에 낙찰되는 아파트가 나오는 등 경매법정에서 보기 어려운 진풍경이 연출되기도 했다.

이처럼 올 들어 경매열기가 뜨거운 이유는 경매물건 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있기 때문인 것으로 분석된다. 지지옥션이 최근 1년간 아파트 경매진행 건수와 응찰자 추이를 점검한 결과 지난해 11월부터 올 2월까지 진행건수는 대폭 감소한 반면 응찰자수는 매월 1만명 수준을 꾸준히 유지하고 있는 것으로 조사됐다.

이런 경매열기와 달리 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 해소될 기미를 보이지 않아 대조를 이룬다. 정부의 부동산 포털사이트인 온나라에서 제공하는 자료를 보면, 준공 후 미분양은 2008년 들어 2만호를 넘어선 뒤 4만호 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

준공 후 미분양이 해소되지 않을 경우 시행사 또는 시공사의 파산, 이로 인한 금융권의 부실채권 발생, 대량 매각으로 인한 아파트 가격 폭락 등 엄청난 사회적 후폭풍을 가져올 것으로 우려된다.

따라서 경매의 투자열기를 미분양 아파트와 연결시킬 수 있다면 효과적인 미분양 아파트 해소방안이 마련될 것으로 기대된다. 미분양아파트가 지난 입지적 흠결은 임차관계, 복잡한 채권채무, 유치권과 같은 예상하기 어려운 문제점을 지난 경매물건보다 비교적 단순하기 때문이다.

그러나 미분양 아파트가 경매법정에 등장하기 위해서는 시행사 또는 시공사의 채무불이행이 전제된다. 따라서 이들이 파산 전 단계에서 해소될 수 있는 방안이 필요하다. 바로 민간경매 활성화가 필요한 이유이다.

그러나 미분양 아파트가 민간경매를 통해 매각되기 위해서는 소유자인 시행사 또는 시공사와 채권자인 금융권, 중개자인 민간경매 등 3자간의 협의가 필요하나 이를 위한 제도적 장치나 논의의 장은 아직까지 마련된 바 없어 아쉬움을 준다.

국내 최초로 민간경매를 도입해 지속적으로 운영하고 있는 지지옥션 강은 팀장은 “민간경매는 파산에 따른 부작용 없이 미분양 아파트를 해소할 수 있는 효과적인 거래방안”이라며 “앞으로 건설업계와 금융권, 정부에서 민간경매를 통해 미분양 해소대책을 마련해 볼 것을 적극 추천한다”고 말햇다.