봄 분양 4대 변수와 지역별 노른자 찾기
전통적으로 분양시장 성수기는 봄·가을에 형성된다. 혹한·혹서를 피한 계절적 이점에 견본주택 방문객이 늘어나 분양마케팅도 수월할 뿐 아니라 한해 주택시장 여건에 맞는 공급계획을 점검한 민간건설업체들이 본격적으로 분양물량 출회를 결정하는 시기이기 때문이다.
올해 봄 분양시장은 주택시장의 여건 변화로 작년과 사뭇 다른 변화가 기대된다.
첫째, 서울 및 수도권 물량 증가와 함께 지방 분양사업장의 공급량이 큰 폭으로 증가하며 분양수요자들의 선택폭이 넓어졌다. 최근 미분양 세대 감소와 함께 전세가 상승으로 주택시장 분위기가 호전되고 있어 건설사에서 그동안 미뤄왔던 공급을 서두르고 있기 때문이다.
올 3월은 전국 24곳 사업장에서 총 1만6997가구 중 1만1887가구가, 4월은 전국 32곳 사업장에서 총 2만5812가구 중 1만8659가구가 일반분양될 예정으로, 2009년(6982가구)과 2010년(1만3208가구) 동기대비 공급총량의 개선이 점쳐진다.
둘째, 유례없는 전세시장의 가격상승도 봄 분양시장의 관심도를 높이는 요인이다. 전세가격은 25개월째 숨 가쁜 상승세를 지속하고 있다. 특히 1월은 0.9% 상승해 지난 2002년(2.1%) 이후 가장 높은 변동률을 기록했다.
본격적인 봄 이사철을 앞두고 싼 전세매물을 찾아 경기 남·북부나 수도권 도심 외곽으로 이동하는 수요가 여전하고, 지방주택시장도 별반 차이가 없어 공급이 부족하거나 대기수요가 많은 중소형평면 위주로 분양시장의 관심은 보다 커질 것으로 추정된다.
셋째, 정책적인 요인도 분양시장 회복에 힘을 실어주고 있다. 가장 큰 요인은 보금자리 공급계획이다. 지난해 3월 위례신도시 보금자리주택 사전예약 등 저렴한 공공 주도의 공급여파로 민간분양시장 위축이 불가피했다. 하지만 올 들어 보금자리주택 본청약과 사전예약이 2분기 이후로 밀린데다, 60㎡ 이하 소형주택은 소득과 자산기준을 도입해 보금자리주택 청약기준을 강화한다고 한다. 민간건설사가 공급시기를 조율할 수 있는 여지와 사업여건이 비교적 자유로워지게 된 셈이다.
게다가 정부차원에서 서울권역을 제외한 수도권과 지방의 분양가상한제 폐지를 내세우고 있다. 법 개정 이전 시점에 저렴한 분양물량에 대한 수요가 보다 증가할 것으로 예상된다.
특히 정부가 가계부채 건전성을 고려해 3월 말 종료되는 총부채상환비율(DTI) 완화 정책을 원상복귀하기로 입장을 정리한다면 분양시장의 반사이익도 기대된다. 급매물 메리트가 반감된 기존 재고주택시장에 비해 분양시장은 집단대출규제가 비교적 여유롭기 때문이다.
다만 재고주택시장과 분양시장이 불가분의 관계라는 점을 고려해야 한다. 자칫 기존주택시장의 침체가 지속돼 재고주택시장에서 신규분양시장으로 갈아타는 선순환구조가 깨져버린다면 분양시장도 동반 침체되는 역기능이 우려된다.
넷째, 오는 5월 약 500만명이 1순위로 유입되는 주택청약종합저축 가입자의 움직임도 눈여겨봐야 한다. 청약통장 가입인구 증가는 분양시장의 청약접수율과 청약총량을 증가시키는 순기능이 있다. 하지만 분양시장의 변동성과 쏠림현상이 가속화된다면 결국 유망한 사업장에만 청약자가 몰리는 양극화가 더욱 농후해질 가능성도 배제할 수 없다.
◆지역별 노른자 찾기
봄 분양 성수기 분양물량 증가와 전세시장불안 및 지방주택시장의 선전, 청약통장가입자의 급격한 유입 등 분양시장 회복을 전제로 한 청약시장 여건이 과거보다 개선되고 있음은 틀림없다.
그러나 연초 청약수요자들은 여전히 분양가가 저렴하고, 브랜드파워를 갖췄으며, 청약경쟁률로 검증된 유망사업장 위주로 청약통장을 사용하려는 양극화는 여전한 모습이다.
올 봄 분양시장은 알짜지역 분양사업지의 약진과 유망사업장의 청약주도권이 유지될 것으로 짐작 되는 만큼 유망 사업장 위주로 청약계획을 세우는 것이 현명하다. 서울은 도심 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 일반분양물량이 주목된다. 뛰어난 생활 인프라와 역세권과의 접근성은 청약 필수요건이다.
성동구 왕십리뉴타운 2구역 외에도, 마포구 신공덕 6구역, 아현뉴타운 4구역 등 도심재생사업지와 강서구 가양동, 용산구 문배동 일대 일반분양될 청약물량을 눈여겨봐도 좋겠다. 대부분 대단지라 분양가 수준만 매력적이라면 수요자들에게 관심을 끌 것으로 기대된다.
재개발·재건축 사업장은 상황에 따라 일반분양가가 다르기 때문에 분양가의 적정성을 잘 따져봐야 한다.
경기·인천은 교통 여건이 좋고 서울로의 접근성이 뛰어난 택지지구가 청약수요자들의 관심을 끌 만한 곳이다. 남쪽으로는 수원 광교신도시, 북쪽으로는 남양주 별내지구가 입지와 청약 선호도가 비교적 좋은 편이다.
지방의 경우에는 최근 수년간 공급이 없었기 때문에 공급 부족에 따른 수요증가가 가장 기대되는 곳이다. 다만 지역별로 차별화 양상이 펼쳐지고 있다는 점은 곱씹어볼만하다. 전세가격과 매매가격이 동반상승하고 최근 청약경쟁률이 원만한 사업장을 대상으로 삼아야 안전하다. 부산 해운대구와 정관신도시 등 교통망 확충과 인구유입이나 세대증가 등 확실한 호재와 수요가 있는 지역을 중심으로 분양시장도 호조를 보일 것으로 예상된다.
부동산시장은 현재 중요한 분기점에 서있다. 2·11 전세시장 안정화 대책과 미분양 물량의 감소, 계절적 성수기 분양 물량 증가가 봄 분양시장에 어떤 영향을 끼칠지 결과가 주목된다. 정부의 정책변화와 함께 유심히 지켜볼때다.
