구미노후대비부동산「부동산시장/동향/전망」3.22부동산 대책과 그 의미? [수재블지방노후대비부동산/정보제공]

3.22부동산 대책과 그 의미

일단 사전적인 의미부터 시작하겠습니다.

DTI란?

DTI [總負債償還比率, Debt To Income]

총부채상환비율(總負債償還比率)

총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다.

예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

LTV란?

주택담보대출비율[loan to value ratio]

담보가치 대비 대출비율. 은행이나 보험사에서 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 최대 대출 가능한도를 의미합니다.

3월 22일 정부가 대책을 발표합니다.

이대책을 유심히 살펴보면, 당근과 채찍이 함께 있음을 알 수 있습니다.

분양가 상한제 폐지

이는 건설사에게 분양가에 대한 제한을 없애버린겁니다.가격책정권을 건설사에게 위임을 한것이죠.

하지만, 이 정책에서 현재의 분양가로도 미분양사태가 벌어지는 상황에서 분양가 상한제 폐지는 유명무실한 정책입니다.

취득세제 개선

취득세 50% 감면이라는 한가지 당근을 더 주었습니다.취득세 감면은 주택거래에서 극히 작은 수준에 불과합니다.

다만, 정말 주택을 필요로하는 수요층이나, 임대업등을 하는 임대업자들에겐 좋은 혜택이 되겠죠.

하지만, 매매가에 대한 극히 미미한 수준의 취득세제 개편이 부동산거래 활성화에 기여할 확률은 떨어집니다.

DTI규제

DTI규제의 실효성은 신규주택 구입자에게 큰 타격을 줄 수 있습니다.그이유는, 기존 LTV만 운영할때보다, 자금조달에 큰 어려움을 주기 때문입니다.두가지 경우의 수 중에 낮은것을 대입하여 진행되게 때문에 신규주택 구입자에게는 어려움이 커집니다.

하지만, 더 큰 문제는 기존 담보대출자에게 있습니다.원금상환이 아닌 거치후 이자만 내면서 대출갈아타기가 불가능해질수 있기 때문입니다.게다가, 주택가격이 떨어져서 LTV비율에 영향을 받거나, 기존 DTI규제를 받지 않을때 대출을 받은 사람이라고 한다면,그런 부류의 사람들은 원금상환을 해야하는 상황에 당면하게 되는것이죠.

즉, 더이상의 추가 대출 갈아타기가 불가능해질 수 있다는 것입니다.

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3.22 부동산 대책의 일부분만으로는 예측이 불가능합니다.하지만, 확실한 것은 있습니다.

1.주택을 살때, 취득세는 줄어든다.

2.주택 매수시 필요한 자본금이 늘어난다.

3.거치기간 만료시 대출 갈아타기가 힘들어진다.

현상황에서도 거래가 활성화되지 않는데,매수시 필요한 자본금이 증가하고, 대출 갈아타기가 힘들어진다고 했을때,

주택거래가 활성화될 확률은 거의 없다는 것입니다.물론, 이 정책이 얼마나 이어질지는 모르겠습니다만,

지금의 주택가격으로도 매매활성화가 어두운 지금 앞으로 일어날 일은 명약관화 합니다.지금 필요한것은 신중한 조심해야 할것은 성급함 입니다.