지방/구미/수익형부동산[부동산시장/동향/전망]한국의 보유세 제도 무엇이 문제인가? 수재블[부동산시장/동향/전망]정보제공

지방/구미/수익형부동산[부동산시장/동향/전망]한국의 보유세 제도 무엇이 문제인가?   수재블[지방/구미/수익형부동산/부동산시장/동향/전망]정보제공
한국의 보유세 제도 무엇이 문제인가?

미국은 소득수준 5만달러 우리는 2만불....주택의 질적 면적 차이도 엄청난데

보유세인 재산세.종부세 부담이 훨등하게 많은 대한민국입니다.

왜? 누가? 이렇게 만들었나요? 작금의 주택거래 중단.내집마련 미루고 전세집만 찿아나서는 이유는?

모두가 세금에 달려 있는데 대책은 취득세 달랑 기백만원 감면카드가 전부 입니다.

완전 낙시밥이지요. 그 낙시밥 먹고 매년 150%내에서 인상되는 보유세 폭탄 맞어면? 완전거지 되는것입니다.

미국은 고가 주택.저가 주택 동일 세율을 적용하는데 우리는 부자 혼내주어야 지지 받는다고

누진세율을 적용하고 있습니다.(0.3-2%)미국과 비교하면 엄청난 금액입니다.

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미국과 한국의 보유세 제도 비교

종합부동산세 문제로 언론이 연일 떠들썩하다. 미국도 요즘이 재산세 납부 시기다. 미국 보유세에 대해 한국에 잘못 알려지거나 일부분만 부각돼 전체 모습이 왜곡되는 걸 간혹 보게 된다.

필자는 한국과 미국 양쪽에 재산세를 내고 있기 때문에 두 나라의 세제에 대해 납세자로서 객관적인 비교를 할 수 있다. 흔히 비교 대상으로 꼽는 미국과 한국 보유세의 차이점에 대해 자세히 알아보자.

◇지역 특성에 맞는 세율= 한국에 종합부동산세가 도입될 당시 미국 등 선진국에 비해 보유세율이 너무 낮다는 지적이 많았다.

그 말은 사실이다. 종부세는 국세이지만 재산세는 미국이나 한국 모두 지방세다. 지방세는 지방자치단체의 주요 재원이므로 지방자치단체의 사정에 따라 세율이 모두 다를 수밖에 없다.

그러므로 미국의 재산세가 정확히 얼마인지에 대한 정답은 없다. 같은 캘리포니아 내에서도 차이가 많기 때문이다.

필자가 사는 동네의 경우 보유세가 과표의 1.44%다(재산세 1% 기타 보유세 0.44%). 새로 지은 동네라 시설 투자에 많은 돈이 들어가기 때문에 재산세율이 다른 곳보다 조금 높은 편이다.

주택 가격이 낮은 중부 지역의 경우는 집값이 비싼 캘리포니아보다 세율이 더 높다. 지방자치단체에서 필요한 재원을 갹출하는 개념이기 때문에 집값이 싼 곳은 더 높은 세율을 부담해야 한다.

◇단일 세율 시스템= 같은 지역 내에서는 단일 세율을 적용한다. 집값이 싸더다고 낮은 세율을 적용하거나 집값이 비싸다고 높은 세율을 적용하는 경우는 없다. 예를 들어 10만 달러짜리 집을 가지고 있고 세율이 1.5%라면 1500달러만 세금으로 내면 되는 것이고 100만 달러짜리 집을 가지고 있다면 그 열 배인 1만5000달러를 세금으로 내면 되는 것이다. 세금은 자신이 사는 고장을 유지 발전시키기 위한 재원이므로 모두가 내야 한다는 인식이 있기 때문이다.

◇과표의 적용 방식= 세율만 보면 우리나라 종부세율은 그다지 높은 것이 아닐 수도 있다. 그러나 과표의 적용은 서로 다르다. 한국은 정부에서 일괄적으로 정하는 기준 시가를 근거로 하지만 캘리포니아에선 최초 매입가를 기준으로 과표를 계산한다. 같은 동네에 있는 같은 면적의 주택이라도 매입 시기가 다르면 재산세가 다르다.

비슷한 재산에 대해 재산세가 다르게 나오는 것이 정당하냐고 생각할지 모르지만 다른 시각에서 보면 이 방식이 훨씬 합리적이다. 왜냐하면 주택을 구입할 당시 자신이 향후 부담해야 할 재산세의 규모를 미리 알 수 있기 때문이다. 그래야 본인이 재산세를 부담할 능력이 되는지도 고려해 주택 구입 여부를 결정할 수 있다. 담세 능력과 상관없이 정부가 일방적으로 정해 주는 액수를 그대로 내야 하는 방식이 그들의 눈에는 비합리적으로 보일 것이다.

미국에서는 집값이 급등했다고 해서 재산세도 따라서 갑자기 늘어나는 일은 없다. 집값이 올랐다고 해도 집을 팔기 전까지는 미실현 소득이므로 과세의 근거로 삼을 수 없고 과세가 된다고 해도 그것은 양도소득세를 통해 징수돼야 하는 것이기 때문이다.

◇소득공제가 되는 재산세= 미국에서는 매년 초 전년도 소득에 대해 신고하고 세금을 정산한다. 한국으로 말하면 종합소득세 신고 제도다. 근로소득뿐만 아니라 이자나 배당 등 자본소득도 모두 같이 보고한다. 이때 전년도에 낸 재산세와 집과 관련돼 낸 금융비용에 대해서는 소득에서 공제해 준다.

이 때문에 미국에서는 세금을 돌려받기 위해서 집을 사는 사람도 많다. 그러면 미국 정부는 왜 세금공제를 해줄까. 미국에서도 세금은 공공의 이익을 위해 쓰이기 때문에 다른 경비보다 우선적으로 지출돼야 한다고 생각한다. 그런데 10만 달러 연봉인 사람이 재산세나 집 구입에 따른 이자 등을 합해 2만 달러를 냈다고 하면 이 사람은 2만 달러를 만져보지도 못하고 지출한 것이다. 그러므로 소득은 10만 달러가 아니라 2만 달러를 제외한 8만 달러가 돼야 한다는 것이다. 한국처럼 10만 달러에 대한 소득세는 모두 내고 재산세 등으로 2만 달러를 또 내야 하는 것은 이중과세라는 것이 미국의 과세 이론이다.

◇낮은 양도소득세율= 미국은 보유세율이 높은 대신에 양도세율이 낮다. 지난 5년 동안 2년 이상 실거주했다면 부부 합산해 50만 달러(약 6억 원)까지의 양도 차익에 대해 감면해 준다. 5년 보유할 필요는 없고 2년 거주 조건만 채우면 된다.

그러면 집이 두 채 이상 있는 경우는 어떨까. 이때에도 자신이 살고 있는 주거용 집은 1가구 1주택자와 같이 50만 달러까지 양도세를 감면해 준다. 다만 주거용이 아닌 투자용 집에 대해서는 양도소득세를 내게 되는데 이때는 그 세율이 15%에 불과하다. 더욱이 연소득이 5만2000달러(약 6000만 원)이하의 저소득자의 경우에는 세율이 5%까지 낮아진다.

만약에 양도세를 당장 내기 어렵다면 양도세 유예 신청을 할 수도 있다. 지금보다 더 비싼 집을 사는 경우 양도세를 유예 받게 되는데, 이는 양도세를 무리하게 낼 경우 현재 사는 집보다 싼 집으로 이사를 가야 한다는 문제점을 해결하기 위해서다.

양도세 유예 제도는 집값이 내릴 경우에 대한 대비책도 된다. 만약 50만 달러에 산 집 A가 100만 달러가 됐다고 가정하자. 이때 양도 차익은 50만 달러다. 이때 A집을 팔고 같은 가격대인 B집을 샀다고 할 때 우리나라의 경우 50만 달러에 대한 세금을 모두 내야 한다. 그러나 B집이 50만 달러로 집값이 떨어졌다고 할 때 우리나라에서는 기존에 납부한 양도소득세를 돌려주지 않는다. 이에 반해 양도세 유예 제도가 있는 미국의 경우 양도소득 자체가 없어지므로 (50만 달러쭭100만 달러쭭50만 달러) 세금을 내지 않아도 되는 것이다.

◇낮은 취득·등록세율= 미국은 취득세나 등록세라는 것이 거의 없는 수준이다. 이렇기 때문에 한 집을 취득해 보유하고 매각할 때까지의 세금을 모두 따지면 한국이 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서 세금 부담이 제일 높은 것이다.

세법은 그 나라의 실정에 맞춰 진화해 나가는 것이다. 그럼에도 불구하고 그 세법에 깔려 있는 철학이나 합리성에 대해서는 우리 모두 생각해 보아야 한다. 앞에서 소개한 미국의 부동산 세제와 비교할 때 한국의 세제 특히 종부세는 수정될 부분이 많다. 단일 세율 적용, 지방세로의 전환, 과표의 적용 방식이나 보유세의 소득공제 실시 등 검토해 볼만한 점이 있다.

그러나 무엇보다도 다시 검토돼야 할 것은 세금의 성격이다. 종부세는 세금의 기본 원리인 ‘갹출의 성격’보다는 ‘징벌적 성격’이 강하다.

“누가 6억 원 이상짜리 주택을 가지고 있으라고 했나?”라는 것이 종부세 탄생 배경인 것이다. 그렇기 때문에 종부세를 만들었던 고위 공직자 입에서 “강남의 보유세가 비싸면 팔고 분당으로 가면 될 것 아니냐?”라는 말이 나오는 것은 자연스러운 일이었다. 그러나 6억 원 이하 주택을 보유하면 성실한 실수요자이고, 6억 원보다 비싼 주택을 보유하면 징벌을 받아야 할 투기꾼이라는 이분법에는 논리적 근거가 없다.

조사 기관에 따라 다소 차이는 있지만 종부세 완화에 반대하는 의견이 상대적으로 많은 것으로 조사되고 있다.

표면적으로만 보면 국민의 상당수가 반대하는 종부세 완화를 소수의 수혜자를 위해 정부가 밀어붙이는 모양새가 되고 있다.

그러나 역설적으로 바로 이것이 종부세가 없어져야 할 이유인 것이다. 앞서 지적한 대로 세제상의 많은 문제를 안고 있기도 하지만 종부세는 국민 사이에 계층 간, 지역 간 갈등을 조장하는 수단이 되고 있기 때문이다.

경제적 논리가 아닌 정치적인 필요에 의해 만들어진 종부세는 재산세와 통폐합해 단일 세제 시스템으로 만들어야 한다. 기존 재산세에서도 비싼 집을 가진 사람은 세금을 많이 내고, 싼 집을 가진 사람은 적게 내고 있다. 그것이 6억 원이든 9억 원이든 불필요한 가상의 선을 그어 이쪽과 저쪽 간에 갈등을 유발하는 제도는 그 자체만으로도 문제인 것이다.

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내 놓았다.
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