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부동산 초보 탈출기 ⑨-생활 속 토지투자 요령
이번 회에는 최근의 귀농현상과 무관하지 않은 농지투자에 대해 자세히 살펴보기로 한다.
먼저 농지는 도시지역내의 농지와 비도시지역의 농지로 구분된다. 우리가 일반적으로 토지에 투자하기 위해서는 여러 가지 확인해야 될 중요한 서류들이 있다.
토지이용계획확인서가 그 중에서도 중요한 핵심이다.
토지이용계획확인서의 기재사항 중에는 용도지역을 구분하는 항목이 있다.
이를 자세히 살펴보면 용도지역 항목에 도시관리계획에 의하여 결정된 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지 지역으로 구별되어 표기된다. 우리가 관심을 가질 부분은 이와 관련한 농지이다.
농지는 다음과 같이 구분할 수 있다.
첫째, 도시지역내의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역의 농지
둘째, 녹지지역의 농지
셋째, 자연취락지구로 지정된 농지
넷째, 비도시지역의 농지
농지의 투자가치는 농지에 잠재되어 있는 개발가치다. 도시관리계획은 토지를 크게 도시지역과 비도시지역으로 나누고 있다. 일반적으로 사람들은 도시지역은 이미 개발협의가 완료된 곳이므로 개발가치가 높다고 생각하고, 비도시지역은 보전목적이므로 개발이 어렵다고 생각하게 된다.
반면, 실제 개발행위허가를 받아서 개발가치를 실현하는 토지소유자 입장에서 보면 도시지역이라도 녹지지역은 비도시지역처럼 개발행위 기준이 엄격히 적용되고, 반대로 비도시지역이라도 계획관리지역은 개발이 오히려 도시지역내의 녹지지역보다 쉬울 수 있음을 정확하게 인지해야 한다.
즉, 전국토를 도시지역과 비도시지역으로 나누는 것이 아니라, 개발용지와 보전용지 그리고 중간 성격인 유보용지로 나누고 있다고 생각해야 한다.
먼저 도시지역내의 농지에 대해서 정리해 보기로 한다. 도시지역은 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역으로 용도지역이 세분화되어 있다.
도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 내의 토지를 활용하여 개발행위를 할 때에는 개발행위허가를 받지 않는 것이 원칙이다.
도시지역 내의 농지의 개발과 관련한 주요 법령들을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 높이 및 깊이 50센티미터 미만의 절토 및 성토는 개발행위허가를 받지 않는다.(영제53조)
둘째, 농지를 취득할 경우 농지취득자격증명이 필요 없다.(법제83조)
셋째, 농지전용허가를 받지 않는다.(농지법 제34조 제2항 제1호)
넷째, 위 용도지역에 편입된지 3년이 지나면 자경농에 대한 감면혜택이 없어진다.(조세특례제한법)
이와 반대로 녹지지역의 농지는 위와 같은 완화조항사항이 없으므로 개발과정이 도시지역의 농지보다 다소 불리할 수 있다.
그러나 농지원부를 만들 수 있다는 것과 개발행위를 할 경우 농전보전부담금을 납부해야 한다는 두 가지 사항은 도시지역내의 모든 농지 또한 해당된다.
일반적으로 도시지역내의 농지는 녹지지역으로 지정되어 있는 경우가 많다. 투자자의 입장에서 녹지지역 내의 농지의 투자가치를 살펴본다. 녹지지역의 농지는 별도로 개발협의가 되어 있을 뿐, 사실상 보전목적의 용도지역이므로, 건축목적으로 형질변경을 할 때에는 모두 개발행위허가를 받아야 한다.
즉, 도시지역이라고 하더라도 녹지지역은 사실상 비도시지역처럼 개발행위허가를 받아야 한다는 것이다. 이 사항을 유념해야 한다.
또한, 이 지역은 도시지역으로 지정되어 있으니 취득해 놓으면 개발하기가 쉽다고 하는 유혹에서도 자유로울 수 있어야 한다. 그러자면 여러분들의 노력이 요구된다. 여러 번 읽고 숙지하도록 하자.
이어서 녹지지역은 다시 보전녹지와 생산녹지, 자연녹지로 세분되고 이 녹지지역 안의 농지는 모두 농지법의 농지로 취급된다. 만약 녹지지역이 농업진흥농지, 보호농지라면 별도로 농지법을 적용받아 규제가 많고, 이에 반해 일반농지는 녹지지역의 행위제한만 받으므로 그 차별성은 있다고 할 것이다.
정리해보면, 보전녹지지역 보다는 생산녹지지역, 생산녹지지역보다는 자연녹지지역의 농지가 활용도가 높아 투자가치가 있다고 할 수 있다. 생산녹지와 자연녹지에서는 전원주택형 단독주택이 건축이 가능하고 4층 이하의 연립주택과 다세대주택은 조례에 따라 일부 허용하는 지역도 있으니 참고 하기로 하자.
다음으로 이와 관련하여 자연취락지구에 대해 살펴본다. 자연취락지구는 도시지역 내의 녹지지역이라든지 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에 마을 등 취락을 정비하기 위하여 지정된 곳이다.
취락지구는 일반 농지보다 여러 가지 특혜가 있으며 대표적으로 두 가지의 특례조항이 있다.
첫째, 건축법상 건폐율이 20%에서 60%이하로 완화된다는 것이다. 기존에 우리가 알고 있는 계획관리지역의 건폐율이 40%임을 감안하면 많은 혜택이라 할 수 있다.
둘째, 자연취락지구로 지정되면 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 보다는 행위제한이 완화되는 효과가 있다.
즉, 건축물 허용용도가 넓어진다는 것이다. 단독주택, 제1종 2종근린생활시설, 창고 그리고 조례가 허용하는 4층 이하의 연립다세대주택, 주유소 종교 문화시설 등을 건축할 수 있다.
지금까지 농지와 관련한 투자가능 대상 및 항목별 특성에 대하여 살펴보았다. 이러한 토지가 앞으로 투자가치가 있는지 정리해 보면, 현재의 토지시장 상황은 아직도 침체기를 벗어나지 못하고 있는 것으로 판단된다.
이는 현재 토지를 양도하거나 취득할 경우 부재지주에 대한 양도세 중과세 유예기간이 2012년 12말까지 연장된 것과, 또한 올해부터 도시지역의 녹지지역과 비도시지역에서 개발사업 시기와 상관없이 개발면적을 합산하여 개발행위를 제한하는 연접제한제도가 폐지된 것이 침체된 토지시장을 대변한다고 볼 수 있다.
그러나 연접제한제도의 폐지는 도시지역의 녹지지역, 비도시지역의 토지가 공장 창고 등으로 개발하기가 상대적으로 용이해지는 효과를 나타낼 수 있기에 토지의 거래 활성화에 도움이 될 것으로 판단된다.
또한 최근의 동계올림픽 개최확정 등의 개발호재로 인하여 관련지역의 토지시장이 활발한 거래가 일어날 수 있는 여지가 있을 것으로 예상된다.
다음 회에는 부동산 초보들의 상가투자에 대해 살펴보기로 한다.
<자문> 백민석 부동산연구소 소장
[매경닷컴 조은영 기자]
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