부동산과 사회의 패러다임 변하고 있어

부동산과 사회의  패러다임 변하고 있어
반값 아파트와 분양가 상한제, 청약 가점제로 부동산과 재테크 및 사회의 패러다임이 변하고 있다. 갖은자는 무한대 소유하고,중산층이하는 무너지고, 청약시장서는 피가 붙을 아파트나 지역은 경쟁률이 심하지만 주택보급율이 높고,미분양이 많은 지역의 아파트는 덩달아 미분양과 거래 시;장이 주춤하고 있다. 가점제는 20%이상 부동산 가격을 낮추는 효과가 나타날 것이란 전망속에 기존 아파트 구입은 삼가하고, 청약예금 85m2이상에서 가점이 높거나  청약저축으로 납입금과 납입횟수가 5백만원과 50회 이상 납입자들은 임대차 기간을 연장하고 있다. 

부동산시장과 사회에서 기존틀의 이완현상이 뚜렸히 나타나고 있다. 거래시장은 2007년 초부터 중단 상태이다. 호가가 낮은 매물은 구입하고 있으며, 강북이나 수도권 변두리서 중소형 주택의 거래가는 오르고 있으나 이들 지역에서 현정부 4년동안 오르는 폭이 강남에 따라주지 못했다. 

강북이나 수도권 변두리 아파트가 2-3억이라면 강남권 아파트는 대체로  6억에서 9억이다. 이때 30%가 올라다는 가정하에 강북이나 수도권 변두리는 2억6천에서 3억9천만원에 불과하나 강남권 아파트는 7억8천에서 11억7천만원이다. 이때 강북이나 수도권 변두리아파트는 6-9천만원 상승이나 강남권 아파트는 1억8천에서 2억7천만원의 상승으로 강남권의 호가인  1억이상에서 2억 이상의 차이가 난다.  그런데도 2007년 강북권 아파트나 수도권 변두리 아파트 상승률이 높고,강남권 아파트는 약세나 보합이라 진단한다. 뭘 몰라도 한참 모르는 현정부 임기내 재테크 논리임과 동시에 진단인 것이다.

청약가점제가 2007년 9월 17일부터  시행되면서 부동산 트렌드가  바뀌고 있다. 가점이 유리한 무주택자들로 30점 이상인 경우에는  가점을 쌓기 위해  임대차 기간을 연장학고, 피가 붙을 만한 광교나 용인지역 및 동탄2기 신도시을 염두에 두고  거소를 이전하고 있다. 무주택 기간 연장을 위해 주민등록상 동거인이 아닌  명의로 주택구입이나 노부모봉양이나 가점을 위해 친부모나 처부모을 주민등록에 같이하고 있다. 가점제 청약에 불리한 유주택자, 청약에 관심이 별로 없거나, 인터넷 크릭이 서투른 경우, 돈 벌고 싶지 않은 경우는 강북이나 수도권 변두리 주택 구입해 값만 올려주었다. 

호가 낮은 아파트 구입, 오피스텔이나 토지 구입, 부동산 펀드 가입, 해외부동산 구입을 위해 해외 여행을 자주하면서  테마 부동산에 관심을 더 두고 있으며, 2007년은 미래 재테크을 위해 공부하는 시기로 여기고 있다. 청약예금이나 부금은 가점으로 가족수가 많아야 하기 때문에 두째을 낳고 임신한 경우는 무주택을 유지하고 있으며, 청약저축으로 다자녀 특별공급에도 염두에 두고 세대주는 청약저축에, 세대원은 청약예금 가입을 서두르는 2007년이다. 

 

가족 1명에 5점, 무주택기간은 1년에 2점, 통장가입은 1년에 1점으로 가족수을 늘리는데에 혈안이 되어 있으나 가족수을 늘리지 못한 경우는 무주택 기간만이라도 최대한 늘리려 하고 있다. 특히 미분양이 지방에서 수도권까지 침투한 상황서 강북의 저가주택이나 수도권 변두리 주택 구입한 분들은 주택값만 상승시킨 꼴이 되고 있으며, 이들은 대체로 일시적 주택값 상승은 보았을지 모르나 가점제와 반값 아파트, 분양가 상한제서 2006년 4/4분기 주택 구입해 별볼일 없는 일부 투자자들 신세 정도다. 

가족에서 양부모를 3년 이상 부양하면 부양가족 가점이 10점이 되거나 노부모봉양 특별공급에 부모의 주택은 주택으로 보지 않아 무주택도 되는 일거양득의 노부모봉양이다. 단 양도소득세는 1주택으로 세법에 유념하여야 할 것이다. 무주택기간을 늘리면서 우선순위가 주어지는 신도시 주변지역으로 전입해 당첨확률을 높혀야 하며, 지역은 용인이나 성남, 경기 화성 동탄2신도시 예정지 주변, 수원 광교신도시 주변이 좋으며, 이들 지역에서는 임대차 수요자들이 늘고 있다. 화성은 전용면적 85m2이상짜리 아파트가 1억이하,수원과 용인은 1억3천만원 내외면 구입이 가능한 곳 상당하다,

임대수익형 부동산은 임대사업자 등록이 좋다. 취등록세 공제에 향후 양도소득세가 5가구로 5-60%가 아닌 9-36%이다. 빌딩을 공유로 구입함도 좋으며, 공동주택이 남아도는 2012년 전후을 위해서 테마부동산 건립이 가능한 토지 구입이 2007년 적기이다. 

해외 부동산 투자는 자녀나 가족이 해외 거주한 경우 이외는 사기 당하기 쉬우며, 우리나라 기획 부동산 이상으로 위험하다는 것은 부동산태평양 관리자가 50개국 이상 다니면서 경험한 결과이니 조심해야 한다. 

 

장래 해외로 이주할 사람은 투자 할 만 하나 중진국 이하 나라인 후진국이 투자성이 높다. 아시아에서는 중국이나 베트남 인도 보다는 말레이지아나 태국, 및 캄보디아가 유망하며, 3개국 중 캄보디아 투자가 안전하며, 외화 반입이 자유롭다. 단 토지는 개인 등기는 아니되며, 법인이어야 한다. 분명코 해외 부동산은 해외에 적을 둘 가능성이 있는 경우만 투자함이 안전하다. 

투기로 봐야 할 것이다. 많은 돈 벌수도 있지만 전액 다 날릴 가능성이 더 높다. 헤외 투자시 경비나 세금 공제하면 실제 수입 없다는 것은 해외펀드 생각하면 답이 100%나온다. 해외 펀드 2007년까지 수익 못 냈다면 장래는 더 어둡다.

청약가점제 가점제는 주택보급율이 108%가 되는 시점서 시작해 2007년 현제 집이 남아돌아 시기가 늦은 것이다. 앞으로 투자는 투기 아닌 투자여야 하며, 내집마련 정도여야 할 것이다. 3%정도의 지역과 부동산 만이 투자성 부동산으로 변해가고 있는 2007년이다. 부동산 시장에서  실수요자 위주의 투자로  트렌드가 변하고 있는 중이다. 공동주택이 넘쳐나고 미분양이 증가한 가운데 투자는 부동산태평양이 강조한 단독주택에 대한 투자가 1-3년전부터 시작되었으나 전문가들이란 사람들은 2010년 이후을 잡고 있으나 시기조절 능력 부재라 할 수 있다. 태평양 가족 공동주택에서 단독주택으로 변해간다 2002년부터 집중적으로 강조했으며, 홈피 곳곳에 지금도 씌여 있다. 문서로 자신하지 말로 자신하지 않는다. 

임대주택이 100만호부터 시작해 2012년까지  170만가구, 2017년까지 340만가구의 임대주택을 공급하며, 전세용 임대주택도  100만 가구 정도 지을 예정이다. 분양시장서 임대주택 시장으로 전환하려 수년전 부터 정부는 애썼으나 시장이 따라주지 않았다. 

택지개발지구와 신도시 등 공공택지 확대, 민간주택건설 활성화 등의 효과로 집값 안정기조는 2012년 전후에 주택공급이 112%가 되는 시점부터 나타나며, 2007년말 주택공급은 98%이상이 된다. 

우리나라 여건상 112%주택보급율이 채울질시 투기는 사라지고 투자 즉 내집마련 할 사람들만이 생긴다.이로인해 주택시장은 3%지역에서 3%부동산만이 투자아닌 투기시장에 형성되고, 토지시장서는 단독주택을 포함해 전원주택, 농가주택, 주말농장, 여행업에서 선화하는 주유소부지나 팬션,가든부지의 토지시장서 간간히 투자아닌 투기세력이 나타나게 된다.

2007년부터 앞으로 10년간 수도권에서 연평균 37만4000가구고 공급되며, 동탄 2신도시를 포함한 수도권 2기 신도시 10곳에서 총 58만가구가 건설된다. 이는 분당·일산 등 1기 신도시29만가구의 2배에 달하는 물량이며, 경기도도 부동산 경기가 살아날시 4곳 이상의 신도시을 추가지정하려 준비된 상태이나 아직 지역은 발표하지 않았으며, 건교부와 발표시기을 조율중이다. 

과거에는 부동산 정보가 있었지만 앞으로는 정보란 없으며, 뉴타운이나 재개발지역, 재건축아파트, 신도시 등이 정해진 가운데 개발하게 된다. 과거에는 돈있는 지자체만이 20년간 도시계획을 수립했지만 21세기 점어들어 개발지는 정해진 가운데 개발하며,전문가라면 개발지 99% 알기마련이다. 

실수요자들의 내집마련을 위한 공급이 이뤄지지 못하면 수급불안에  집값이 다시 오를 수 있다지만 이미 주택은 지방서 부터 남아돌기 시작했으며, 서울만이 집이 부족할 정도이며, 2020년 우리나라 전체 인구가 줄어든다는 것이다. 

현재의 집값 안정을 바탕으로 서민·중산층의 주건안정을 위해 장기 임대주택과 일반 주택 공급량을 선진국 수준으로 끌어 올려야 하나 이미 주택은 2002년 6월부터 100%가 넘어섰다. 

 

물량의 6%인 80만가구인 장기임대주택을 오는2017년에는 20%인 340만가구로 비중을 높힌다. 향후 10년간 총 50만가구를 짓는다. 

빈부의 격차가 심해지니 사회는 투기꾼도 부자가 될수 있다면, 파렴치범이나 기회주의자도, 배반자도 대통령 되어도 좋다는 생각에 잠긴 2007년 하반기나 12월 19일까지 이어질지는 두고 볼 경우다. 집값 상승을 주도했던 강남 3구와 신도시 지역 등이 안정세다.