수익형 부동산과 사업용 토지 투자 요령

수익형 부동산과 사업용 토지 투자 요령

 

부동산 시장이 침체돼 있다는 보도가 연일 쏟아지고 있다. 정부의 각종 규제와 세금 중과로 부동산이 더 이상 '돈이 안 돼' 시중의 부동자금이 편드나 주식으로 흘러들어 가고 있다고 한다.

 

그러나 합법적이고 상식적인 투자로 가장 큰 돈을 벌 수 있는 길은 아직도 부동산에 있다. 증권으로 돈을 버는 사람들의 대부분이 증권 시장이 내림세로 전환할 때가 기회라고 말하듯, 부동산 역시 호황일 때보다는 불황일 때 기회가 많기 때문이다.

 

부동산 격언 중에 '정부 정책에 맞서지 말라'는 말이 있다. 정책에 맞서 싸우려 하지 말고 정책을 잘 이해해서 그 속에서 방법을 찾으라는 가르침이다. 이를 현 시점의 상황으로 해석하면 주택보다는 수익형 부동산이나 사업용 토지에 찬스가 있다는 말이 된다. 정부의 규제 정책이 주택과 비사업용 토지에 초점을 맞추고 있기 때문이다.

 

상가는 환금성은 떨어지나 고정적인 임대수입 창출에 유리

상가는 수익형 부동산 중 가장 보편적인 투자 대상이다. 하지만 수익형 부동산은 고정적인 임대수입 창출을 목적으로 하는 것이므로 향후 환금성이 떨어진다는 사실을 인지할 필요가 있다. 즉 시세 차익을 목적으로 하는 투자로서는 적합하지 않다는 뜻이다.

상가 투자 방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 신규 분양을 받는 두 가지 방법이 있다. 기존 상가 매입은 신규 분양 상가보다는 매입가가 더 비싸다는 단점은 있지만 상권 분석이 용이하고 검증된 매장을 구입한다는 점에서 안전하다.

 

신규 분양은 등기 분양과 임대 분양이 있다. 등기 분양은 상가의 한 매장을 자신의 소유로 구입하는 것이며, 임대 분양은 간단히 말해 점포 사용권을 얻는 것이다.

등기 분양은 초기 구입비용이 부담이 되지만 재산권 행사가 자유롭다는 이점이 있다. 그러나 향후 장사가 잘 되지 않는 상가가 되면 애물단지로 전락하는 위험도 있다.

 

임대 분양은 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 없다는 단점은 있지만, 초기 투자비용이 저렴하고 계약 연장을 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 점이 매력적이다.

 

등기 분양은 아파트 단지 내 상가나 역세권 상가에, 임대 분양은 테마 상가나 복합 상가, 쇼핑몰 등에 하는 게 일반적이다.

각각의 장단점은 다르지만, 투자 결정 시 상권 분석은 필수적이다.

 

전반적인 경기 침체로 인해 공실률이 높아지고 있기 때문이다. 특히 신규 분양은 시행사의 안정성을 무엇보다 점검해야 한다. 상가는 대지 지분이 아주 작기 때문에 시행사가 완공 전 부도나게 되면 투자 원금을 찾을 방법이 거의 없다. 가장 좋은 방법은 믿을 만한 1군 건설회사가 시공하는 상가를 분양받거나 상가 건물을 여러 번 분양한 경험이 있는 시행사를 선택하는 길이다.

 

테마 상가나 쇼핑 몰의 경우는, 과도한 상가 개발비를 주지 않도록 잘 따져 봐야 하며, 상가 매도나 계약 해지 시 반환 여부도 사전에 알아 봐야 한다. 상가 개발비는 분양대금 외에 시행사가 인테리어비나 홍보비 명목으로 거둬들이는 준분양대금을 말하며, 몇몇 상가들이 과도한 상가개발비를 받은 후 사용처를 밝히지 않음은 물론 관행적으로 반환하지도 않고 있어 말썽을 빚고 있다.

 

상가 매입 비용 적절 여부는 임대소득으로 판단

상가의 매입비용이 적절한가의 여부는 임대소득을 통해 판단할 수 있다.

가령 A라는 매장의 보증금이 5000만원이고 월임대료가 400만원이라면 이 매장의 연간 임대소득은 5000만×6%(제2금융권 이자율)=300만원에 연간 임대료 4800만원을 더해서 5100만원이 된다.

이를 가능총소득이라 하는데, 순영업소득은 가능총소득에서 공실 및 대손충당금과 영업경비를 제외해야 한다.

그런데 관리하는 주체와 방법에 따라서 그 비용 편차가 많이 나게 되므로, 연면적 300평 이하 건물의 표준적인 영업경비비율인 10%를 적용해 순영업소득을 산출하는 것이 일반적이다. 따라서 5100만원에 10%를 적용하면 순영업소득은 4590만원이 된다.

 

기대수익률(시장환원율)을 7%로 예상한다면, 4590만÷7%=6억5571만 여원이 A 매장의 가치라 할 수 있다. 따라서 A라는 매장의 양도가가 6억5571만원보다 많으면 고평가 되어 있고, 적으면 저평가 되어 있다고 판단해서 투자를 결정할 수 있는 것이다.

신규분양인 경우에는 인근 유사한 매장의 임대소득을 구해 산출하면 된다.

시장환원율이란 무위험율 인플레이션율 위험율(리스크 프리미엄)을 말하는데, 무위험율 인플레이션율이 현재 연 4%인 제1금융권 이자율이므로, 상가 투자의 리스크 프리미엄은 3%가 된다.

 

그러나 모든 지역의 상가 리스크 프리미엄이 3%인 것은 아니다. 시장환원율은 상가가 위치한 지역이나 용도별로 차이를 보일 수밖에 없는데, 이는 소득의 성장성과 위험성이 다르기 때문이다. 예를 들어 성장 가능성이 높은 지역의 상가는 소득에 비해 가격이 높게 형성돼 환원율이 낮게 책정되게 된다. 이는 현재 가치보다 미래 가치를 높게 평가하기 때문이다. 그러나 환원율이 높다 해서 미래가치가 낮다거나 위험성이 높다고 단정 지을 수도 없다.

 

제2종지구단위계획구역 내의 사업부지 인기 급증

부동산 투자의 꽃은 역시 토지다. '돈 되는' 토지를 찾는 일이 어렵지 잘만 고르면 큰돈을 벌 수 있기 때문이다. 하지만 2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 중과된다.

농지(전 답 과수원)는 일정 기간의 재촌과 자경, 임야는 일정 기간의 재촌을 갖추지 못하면 예외 규정에 해당되지 않는 한 비사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 소수의 경우를 제외하곤 모두 비사업용 토지다. 또한 2003년 1월1일부터 발효된 '국토의계획및이용에관한법률'에 따라 '先계획, 後개발'이 실시되면서, 땅을 사놓으면 주변 호재로 인해 땅값이 무작정 오르는 시대는 끝났다.

이에 따라 사업용 토지에 대한 관심이 급증하고 있다. 그중에서도 제2종지구단위계획구역 내의 사업부지가 큰 인기를 끌고 있는데, 건폐율과 용적률이 일반 관리지역 땅보다 훨씬 완화되는 데다(60%, 200%), 생활수준의 발전으로 골프장이나 스키장, 스파 등의 휴양지를 찾는 인구가 날이 갈수록 늘어나고 있기 때문이다.

대표적인 제2종지구단위계획구역은 용평리조트나 삼성에버랜드 같은 사계절종합휴양지들이다. 계획관리지역과 개발진흥지구에서 3만㎡(약 9000평) 이상의 토지를 개발하려면 제2종지구단위계획을 수립해야 하기 때문이다.

 

하지만 제2종지구단위계획이 수립된 땅은 구입하기도 어려울 뿐만 아니라 구입할 수 있다고 해도 너무 비싸다. 최근 분양하고 있는 알펜시아 리조트와 용평 리조트의 빌라형 콘도 분양가가 평당 2000만원을 호가하는 것만 봐도 알 수 있다.

 

방법은 제2종지구단위계획 수립이 예상되는 계획관리지역과 개발진흥지구의 땅을 구입하는 것이다. 요즘에는 사계절종합휴양지를 개발하는 민간사업자들 중에서 '시드머니' 확보 차원에서 제2종지구단위계획구역 내의 사업부지를 선분양하는 곳도 있다. 제2종지구단위계획을 수립하려면 자치단체장이 입안을 하게 되는데, 이때 주민 공람을 하게 된다.

주민 공람 여부는 지자체에 문의하면 확인이 가능하며, 주민 공람 전에 토지를 구입하려면 환경영향평가가 진행중인지의 여부를 확인하면 된다.

토지에 조예가 깊은 투자자들은 계획관리지역과 개발진흥지구에 편입될 관리지역의 땅을 미리 확보해 큰 이익을 올리기도 한다. 관리지역 토지가 계획관리지역이나 개발진흥지구가 되면 지가가 3,4배, 제2종지구단위계획구역으로 바뀌면서 또 3,4배 뛴다고 해서 이를 '지가 상승의 3․3․3 법칙'이라 부른다.

 

미리 구입한 토지가 향후 제2종지구단위계획구역이 되면 양도해서 시세차익을 올릴 수 있다. 양도하지 않고 이곳에 펜션 등을 짓게 되면 주말별장으로 사용하면서 고정적인 임대수입도 가능해 이런 토지를 '더블 수익형 부동산'이라 부르기도 한다.

 

베드타운의 기능밖에 없는 전원주택이나 펜션 단지들은 호젓한 시골생활을 즐기기에는 좋으나 자산 증식과 임대 수입 창출에는 문제가 있는 것으로 드러나 요즘 인기가 시들고 있다. 사계절 종합휴양지 내에 가족 단위로 즐길 수 있는 펜션들이 등장하면서 숙박 손님들이 많이 줄어들고 있기 때문이다. 

 

◎수익형 부동산 투자 5계명

①'확정수익 몇%' 운운하는 신문 광고나 중개업자의 말을 믿어서는 안 된다.

②주변 친지의 조언보다 전문가의 컨설팅을 믿는다.

③상가는 역세권이나 단지 내, 토지는 진입로가 확보돼 있어야 한다.

④가진 돈을 '올인' 하지 말고, 여유 자금으로 분산 투자한다.

⑤'모른다' 외면 말고, '알 때까지' 연구한다.

 

◎비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면?

-농지는 재촌과 자경, 임야는 재촌의 요건을 충족해야 한다.

-재촌은 토지소유자가 토지 소재지나 인접한 시군구에 일정 기간을 거주해야 하며(예를 들어 토지 보유기간이 5년 이상이면 '양도일 직전 5년 중 3년 이상', '양도일 직전 3년 중 2년 이상', '전체 보유기간의 80% 이상' 중 한 가지 요건을 갖추어야 함), 자경은 농작업의 2분의1이상을 자신의 손으로 경작하거나, 90일 이상 농업에 종사해야 한다.

-그렇지 않으면 전용허가를 받아서 건축물을 지어야 한다.

 

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면

사업을 하는 J씨는 5년 전 지인의 소개로 경기도 포천군에 임야 1000평을 매입했다. 최근 땅값이 많이 올라 사려는 사람들이 생기자 매도를 고심하던 중 J씨는 지금 땅을 팔면 양도세가 60%나 된다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다.

알고 보니 J씨는 토지 소재지나 그 연접 시군구에 살지 않는 부재지주여서 비사업용 토지가 되어 양도세가 중과된다는 것이었다. 그러나 사업용 토지가 되면 장기보유특별공제도 받고 일반과세가 되어 세금 차이가 상당하다. 양도차익이 1억원인 J씨가 비사업용 토지 상태에서 양도하면 세금이 6000만원 가까이 나오지만, 사업용 토지가 되면 3000여만원으로 절반이나 줄어들게 된다.

그는 자신의 토지를 사업용 토지로 전환하는 방법이 없을까 고민하기 시작했다.

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 방법

1. 먼저 비사업용 토지인지, 사업용 토지인지를 판정한다.   2. 농지는 재촌과 자경을, 임야는 재촌을 일정 기간 이상 충족해야 사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 재촌과 관계없이 비사업용 토지로 간주된다.   3. 상속을 받았거나 20년 이상 소유한 경우 등 재촌과 자경 요건을 충족하지 못했더라도 사업용 토지로 인정받는 경우도 있다.   4. 건축물을 지어 사업용 토지로 전환할 수도 있다.   5. 농지와 임야에 건축물을 지으려면 전용허가를 얻어야 한다.   6. 자신의 토지가 전용 가능한 땅인지 알려면 토지이용계획확인서를 발급받아 토지이용제한 상태 및 규제 사항을 확인한다.   7. 지역과 건축물의 종류에 따라 다르지만 전용허가를 얻어 주택을 짓는 데는 대체적으로 3.3㎡ 당 350만원에서 600만원 정도가 소요된다.

 

비사업용 토지인지 먼저 판정

2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세가 60% 중과된다. 따라서 현재 토지 소유자들은 자신의 땅이 비사업용인지, 사업용인지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.

 

주말농장(1000㎡ 이하)을 제외한 농지(전·답·과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖추면 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.

 

재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시·군·구에 거주해야 인정된다.

예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.

 

자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 1월1일부터는 농지은행에 8년 이상 임대 혹은 위탁한 경우도 자경으로 인정된다.

 

재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야 한다.

◎보유기간이 5년 이상일 때

양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.

 

◎보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때

양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.

 

◎보유기간이 3년 미만일 때

보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.

 

재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면

예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지(부재지주 농지)에 해당되는지 판정해보자.

-’00.11.1 농지A 취득

-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용

-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음

-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용

-’07.11.1 농지A 양도

농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.

 

농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.

 

재촌·자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우

◎무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 200평(660㎡)이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.

 

◎2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.

 

◎2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지

 

◎2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지

 

◎공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지

 

◎공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황․취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등

 

건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼

재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡(30평)라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다.

그러나 별장(대지 면적이 660㎡ 이상이거나 건물의 연면적이 150㎡ 이상, 기준시가 6500만원 이상)으로 분류되면 사업용 토지로 인정받을 수 없다.

 

펜션(연면적 150㎡이상이거나 객실 8개 이상은 숙박업 등록 의무화, 그 이하는 주택으로 분류)이나 상업용 건축물은 건축 바닥면적에 용도지역별 적용비율(비도시지역은 7배)을 곱한 면적이 부수토지로 인정된다.

건축물을 짓더라도 2년 이상 보유 후 양도해야 누진세율(9ㅡ36%)이 적용된다. 1년 미만 보유 후 양도하면 세율이 50%, 1년 초과 2년 미만은 세율이 40%나 되기 때문이다.

 

나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것이 편리하다.

 

건축물을 지을 수 있는지 판단하려면 먼저 토지이용계획확인서를 발부받아야 한다. 가까운 동사무소에서 원격 발급이 가능하다. 토지이용계획확인서를 보면 '지역, 지구 등 지정여부'와 '토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각호에 해당하는 사항' 란에 용도지역을 비롯 각종 토지이용제한 및 규제 사항이 기재돼 있다. [해당없음]이라고 쓰인 난이 많을수록 개발이 용이한 땅이다. 용도지역은 건축 가능한 건축물의 종류와 건폐율, 용적률을 규정해 놓은 것이지만, 그 외 사항은 모두 토지이용규제에 관한 내용들이기 때문이다.

 

가령 자신이 소유한 토지가 관리지역에 해당된다면 주택이나 근린생활시설(단란주점 제외)을 짓는 데 아무 문제가 없다. 또한 숙박시설로 분류되는 연면적 150㎡ 이상 또는 8실 이상의 펜션도 연면적 660㎡이하에 3층 이하로 건축이 가능하다. 그러나 관리지역은 향후 생산, 보전, 계획관리지역으로 세분화될 예정이어서 생산 및 보전 관리지역으로 분류되면 숙박시설 건축은 불가능하다.

 

하지만 농지일 경우 농업진흥지역, 임야일 경우 보전산지로 분류돼 있다면 얘기가 달라진다. 농업진흥지역에서는 농업인이 아니면 주택조차 지을 수 없다. 보전산지 중 임업용 산지는 농림어업인에 한해 주택 신축이 허용되지만 산지전용제한지역과 공익용 산지는 주택 신축을 할 수 없다.

이밖에 개발제한구역이거나 수도법의 제한을 받는 한강 수계 등은 전용 허가가 제한되는 곳이 많으므로 관할 자치단체에 문의해보는 것이 필요하다.

 

분할 돼 있고 진입로 개설 가능해야, 전용허가 비용 만만치 않아

전용허가를 받으려면 반드시 분할이 돼 있어야 하고 진입로가 마련돼 있거나 개설 가능해야 한다. 소위 '기획부동산'을 통해 매입한 토지 중에는 분할이 돼 있지 않거나 진입로가 없는 맹지가 많으므로 한번 확인할 필요가 있다. 2006년 3월부터 매매를 위한 토지분할은 허용이 되지 않았기 때문이다.

 

공유지분으로 돼 있는 땅을 분할하려면 공유자의 동의가 필요한데, 기획부동산을 통해 땅을 산 경우에는 공유자가 누구인지 모르는 경우가 많으므로 곤욕을 치를 수밖에 없다. 맹지라면 진입로를 낼 주변 토지를 매입하거나 토지 사용권을 얻어야 한다.

 

전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다. 이때 농지는 농지보전부담금을,

 

임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다. 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3㎡(1평)에 5610원에 불과

 

하지만, 농지보전부담금은 전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적(상한액 3.3㎡ 당 16만5000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다.

예를 들어, 1000㎡의 토지를 전용할 때, 임야는 168만3000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡ 당 5만원인 농지는 1500만원이나 소요된다.

 

여기에 건축설계비용과 기반시설부담금(연면적 60㎡ 이하는 면제), 경계측량비용, 토목 및 건축공사비(3.3㎡ 당 250만ㅡ500만원), 면허세 등 기타 공과금 등이 들어간다.

 

지역과 건축물의 종류에 따라 편차는 심하지만 대략 농지나 임야를 전용해서 주택을 짓는 데는 3.3㎡ 당 350만원에서 600만원 정도의 비용이 소요된다.

건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다.

 

이미 1주택을 보유한 사람이 시골에 전원주택을 추가로 보유하게 되면 1가구2주택자가 된다. 전원주택의 기준시가가 3억원을 초과하게 되면 2주택 중과 대상자가 되어 향후 한 채 양도시 양도세가 50% 중과된다.

 

그러나 2008년 12월31일까지 한시적으로 서울과 수도권, 광역시를 제외한 시골에 전원주택을 지을 경우, 대지면적이 660㎡ 미만이고 건축 연면적이 150㎡ 미만이면서, 건축물과 토지를 합친 기준시가가 7천만 원 이하일 경우에는 기존 주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 기존 주택 양도가액이 1억원 이하여야 하고 향후 전원주택을 3년 이상 보유해야 한다.

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 것은 절차가 복잡하기도 하지만 비용 역시 만만치가 않다. 따라서 비사업용 토지 투자는 가급적 피하는 게 좋다. 세금이 중과되지 않고 투자 가치도 높은 사업용 토지가 점차 등장하고 있기 때문이다