펜션 투자 십계명

펜션 투자 십계명

국내에 펜션 열풍이 불었습니다. 2004년 3월 현재 전국에 펜션은 1500여동, 객실 수로는 2만실이 넘을 것으로 추산되고 있으며 현재도 펜션 건축을 위한 전용허가 건수가 급증, 2004년말이면 총 3,000여 개의 펜션이 운영되리라는 관측들을 하고 있습니다.

이미 펜션의 급속한 팽창으로 전국의 펜션 수익률은 수익률이라 부르기에도 민망할 정도로 곤두박질치고 있으며, 어느 지역보다 일찍 과포화 국면에 진입한 제주도 펜션의 경우 문을 닫는 사례도 속출하고 있습니다.

무엇 하나 잘된다고 하면 다 들고 일어나는 우리나라의 현실에서 머잖아 펜션이 시골의 환경을 해치는 골치아픈 "폐가"가 되지 않을까 하는 걱정도 조심스레 해봅니다.

 

펜션 건축을 부추기는 부동산 업자나 펜션 분양 업자들은 주5일근무제다 수익형 별장이다, 2년간 몇 %의 수익률을 보장해준다 하며 사람들을 호도하고 있으나 펜션으로 돈을 번다는 것은 이미 지극히 어려운 일이 되어버렸습니다.

 

실례로 펜션이 전국에 우후죽순으로 늘어나면서 기존의 내로라 하는 펜션들의 매출액도 하루가 다르게 감소하고 있는 추세이며, 게다가 신규 펜션들과의 시설 경쟁에 밀리지 않으려 기존 펜션들은 하루가 멀다 하고 리뉴얼 비용으로 지속적인 금액을 투자하고 있는 실정입니다.

 

펜션 투자와 관련한 기사나 내용을 검색해보니 펜션 분양 업자들과 기획부동산이 주장하는 왜곡된 정보들만 있을 뿐 현실을 직시하는 그러한 자료는 쉽게 구할 수 없는 실정이었습니다. 현재 펜션을 운영하고 있는 사람으로서 저희같은 우를 범하는 사람들에게 미력하나마 정확한 정보라도 제공하고자 이 글을 써봅니다.

 

펜션 투자 십계명을 나름대로 정리하자면 아래와 같습니다.

1. 절대로 올인하시면 안됩니다 .---갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요. 펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다. 펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면 절대로 안됩니다.

 

2. 투자목적으로 하신다면 절대 펜션하지 마십시오.

펜션으로는 절대 돈을 벌 수 없습니다. 펜션하실 돈 있으면 그 돈으로 상가건물을 사서 편하게 월세를 받으며 사십시오. 왜 돈을 벌 수 없는 지에 대한 자세한 근거와 설명은 저 아랫쪽 글을 참고하십시오.

 

3."주5일근무제"라는 말에 현혹되지 마십시오.--

주5일근무제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 "독"입니다. 펜션이라는것이 주중 가동률이 높아야 순익하고 연결이 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 직장에 주중에 휴가내는 일은 대단히 어려워졌다고들 합니다.

 

예전에는 직장인들이 월차휴가를 보다 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우 주중에 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 할 수 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다는 사실! 주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 예약현황은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.

 

4. 펜션에 손님을 유치하는 유일한 방법은

현재로서는 광고밖에 없으나 펜션 의 가동률을 일정 수준 이상 유지하기 위해서는 너무나 많은 광고비 지출 감내해야 합니다. 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 펜션이 아무리 아름답다고 해도 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오,

 

검색포탈 1위인 네이버에 "펜션"이라는 키워드로 스폰서링크나 플러스 프로 광고를 할 경우 드는 비용이 비수기에는 5위 가격이 보통 월 180만원, 성수기에는 400만원까지도 합니다. 이 비용은 단 한 달 광고비용입니다. 일년이 아니구요.

"비즈사이트" 라고 눈에 덜띄는 자리에 펜션 홈피를 소개하는 비용도 비수기 가격이 한달에 55만원. 영세하게 펜션을 운영하는 나홀로 펜션의 경우, 이런 금액은 가히 천문학적인 금액이라 해도 과언이 아닙니다.

그런데 인터넷 광고의 경우, 정말로 싼게 비지떡입니다. 광고비가 저렴한 것은 그만큼 매출을 올리는 데는 역부족인 경우가 많습니다.

그럼 인터넷광고가 아닌 오프라인 광고를 한다고 칩시다. 여성잡지에 1페이지로 광고를 싣는 비용은 보통 200만 원 합니다. 광고안 제작비까지 하면 300만원 정도 드는걸로 아시면 되지요. 하지만 여성지에 한 달 광고해가지고는 그 때뿐입니다.

 

5. 나이드신 분들이 하시는 펜션, 백전백패입니다.

펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다.

펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못합니다.

 

펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다.

 

손님이 없는 시골의 펜션, 그야말로 적막강산이지요. 그러한 시골에서 노인분들만 적적하게 어떻게 사시려고 하십니까? 펜션하지 마시고 펜션 지으실 여력 있으면 그 돈으로 다른 투자를 하여 월세 받으며 마음 편하게 노부부가 여행 즐기며 사십시오.

 

6. 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮습니다.

단지형 펜션의 수익률은 훨씬 떨어집니다. 직원도 많이 써야 해서 고정지출금액의 포션도 크기 때문입니다.

 

게다가 펜션을 이용하는 사람들은 전원적이고 목가적인 것을 선호하는 사람들입니다. 단지형 펜션은 십중팔구 동간격이 넓지 않으며, 녹지공간도 조감도와는 전혀 딴판인 경우가 많습니다.

 

단지형 펜션은 부대시설이 상대적으로 많고, 가동률을 높이기 위해 덤핑가격을 제시하는 등 사용자 측면에서의 장점도 갖추고 있으나 콘도와 크게 다르지 않다는 시선이 많습니다. 단지형 펜션은 단독형 펜션하고는 확연히 다르기 때문입니다

 

또한 아직까지 펜션 단지의 경우 일부 동은 미리 지어 펜션으로 영업을 하면서 한 편에서는 공사가 끊임없이 이어지므로 안락한 휴식을 취할 수 없는 경우가 많습니다.

 

게다가 펜션 홈페이지도 펜션 이용자 입장에서 컨텐츠가 만들어져있지 않고 분양목적의 컨텐츠가 많아 이용자 입장에서는 많이 불편하기 때문에 쉽게 예약으로 이어지질 않고 있는 것도 가동률이 낮은 이유입니다.유심히 살펴보십시오. 단지형 펜션의 경우 토요일마저도 펑펑 놀리고 있다는 사실을!

 

7. "수익형 별장펜션", 이거 절대 믿지 마십시오.

수익형 별장, 수익형 펜션, 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔야 합니다.

 

그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 분양받아도 좋지만 본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...이거 둘 다 원하신다면 불가능한 일입니다. 펜션이 절대로 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오. 별장이 꼭 하나 필요하시면 단지형 펜션의 한 개 동은 구입하셔도 무방하나, 행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자를 알아보십시오.

그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠습니까? 최근 "서비스드 레지던스"라는 신종 임대사업의 경우 10년간 수익률을 보장해주고 있던데요. 그런 것과 한번 비교해보십시오.왜 2년이라고 못 박고 있는지를...자신이 없어서이기 때문입니다.

 

펜션분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.

 

8. 분양받는 단지형 펜션, 분양업체가 관리와 운영을 대행해주어 수익을 나줘준다고 하는말, 절대 믿지 마십시오.

분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝난다면 빨리 손털고 뜨고 싶어할 것입니다. 어떤 회사에 위탁운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁사업을 하는거고 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다.

 

그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 방법이 없을 것입니다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다. 이미 그러한 실정이구요. 특히 단지형 펜션은 워낙 규모가 방대하기 때문에 가동률 10% 올리는 것도 쉽지가 않은 일이랍니다

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제가 아는 어느 곳의 경우 처음에는 수익형 운운하면서 분양해놓고 분양이 끝나자 위탁회사는 벌써 짐 챙겨서 떠났고, 펜션주들이 연합으로 공동관리회사를 차렸다고 하더군요. 궁여지책으로. 이런 곳, 무한경쟁시대에 수익률이 좋을 리 없습니다.

 

펜션단지의 분양가 역시 거품이 많습니다. 턱없이 비쌉니다. 대지 가격도 너무 높게 책정되있고, 건축비도 만만치 않습니다. 게다가 대지는 턱없이 좁습니다. 전원의 쾌적한 별장하고는 거리가 먼 경우가 허다합니다.

 

9. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자입니다.

이 경우 건물 한 동 전체를 분양하는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양하는 방식인데 소액투자자들도 참여할 수 있을 만큼 가격이 저렴하다는 메리트가 있습니다. 그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 펜션도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버립니다.

 

수익을 안겨줄 곳이 아니라면 뭣하러 그 작은 펜션 객실 하나를 수천만원을 들여 구입합니까? 그걸 구입할 여력이 있으면 평생동안 전국의 멋진 곳 골라가면서 지칠도록 펜션 여행을 즐기십시오. 그것이 정신건강 육체건강에도 이롭습니다.

 

10. 펜션사업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐이라는 것만 명심하시면 됩니다.

빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과 기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을 것입니다.

 

펜션도 마찬가지입니다. 시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다. 좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다) 지하수 개발자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다. 

 

실제 요즘 펜션을 분양하는 분양업체들, 분양도 제때 안되고, 운영수익률도 좋지 않아 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 부도나 안나면 다행이라고나 할까요?

그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는 사람들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙기는 것으로 보시면 되는겁니다.

너무 말이 길었습니다. 그럼 지금부터 펜션으로 왜 돈을 벌기가 어려운지 자세히 분석해보겠습니다.좀 긴데 들어갑니다.