수익률 분석 전에 알아야 할 것들

수익률 분석 전에 알아야 할 것들

1. 펜션, 땅은 몇 평이 적당할까?

최근 펜션의 부지가 점점 넓어지는 추세에 있습니다. 대지가 작아 건물만 달랑 있는 펜션은 점점 경쟁력을 잃어가게 될 것이기 때문입니다.

2003년 초까지만 해도 500평 미만의 부지에 소규모로 지어서 운영하는 펜션도 수익률이 괜찮았으나 펜션이 폭발적으로 증가하면서 녹지공간이 많고 보다 쾌적한 펜션을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.

그래선지 요즘은 아무리 작아도 7~800평, 보통은 1000평 이상의 대지에 펜션사업을 시작하는 분들이 많습니다.

 

2. 펜션, 땅값은 얼마나 할까?

인근에 관광요소가 확실하게 있거나 강물이나 계곡이 보인다거나, 유명 관광지의 배후이거나...한마디로 펜션부지로 적당하다고 하는 곳들은 이미 평당 30만원~50만 원 정도나 합니다.

 

3. 펜션 건축비는 얼마나 하나?

특별히 고급스럽게 짓지 않는 경우 순수 건축비만 평당 300만원~350만 원정도가 듭니다. 이 비용에는 지하수 개발비(보통 500~1,000만원 정도 소요), 조경(미니멈 3,000만원~무한대), 집기비품 비용이 제외된 순수 건축비를 의미합니다.

 

4. 펜션건물은 보통 몇 평으로 짓나?

전원에 짓는 주택은 60평을 초과하지 않으면 신고로만 지을 수 있기 때문에 보통 60평을 기준으로 건축행위가 이루어집니다. 자금이 부족하거나 연로하신 분들이 그야말로 연금처럼 소규모로 하는 경우(투자목적이 아니고 거주 목적)는 60평짜리 한 동에 주인(혹은 관리인) 거주공간과 객실 3~5개를 짓는 경우가 일반적이고, 보다 자금에 여유가 있거나 보다 젊은 사람들이 어느 정도 사업의 목적으로 짓는 경우는 보통 60평짜리를 두 동으로 지어 주인 거주공간도 보다 넓게 짓고 펜션의 객실도 7개~10개 정도로 짓는 경우가 많습니다.

 

5. 펜션운영, 총 얼마가 드나?

1) 작은 땅에 한 동짜리로 짓는 형(땅 30만원짜리 700평에 건축비 평당 300만원가정, 이하 A타입이라 칭함)

땅 구입비 21,000만원, 건물 18,000만원=39,000만원

지하수,조경 및 부대시설 = 5,000만원

집기,비품(객실5개) = 3,000만원

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47,000만원

 

2) 넉넉한 땅에 건물을 2개 동 짓고 마감도 중간 수준으로 하는 형(땅 40만원짜리 1,000평에 건물 120평,건축비 평당 350만원 가정, 이하 B타입이라 칭함 )

땅 구입비 40,000만원, 건물 42,000만원=82,000만원

지하수,조경 및 부대시설 = 8,000만원

집기,비품(객실 8개 기준) = 5,000만원

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95,000만원

 

3)상기에서 보듯이 펜션 건축시에는 미니멈 5억원에서 10억원은 족히 있어야 합니다. 현재의 추세는 2번 형으로 가고 있는 추세이고, 1번형 펜션의 수익률은 갈수록 낮아지고 있는 추세입니다. 션

가동률 50%는 허구!

 

1. 가동률이라는 의미부터 확실히 할 필요가 있습니다. 흔히 가동률의 종류에는 다음의 세가지가 있습니다.

1) 연간 숙박인원수

---------------- *100%

정원*365일

2) 연간 이용한 객실수

------------------ * 100%

정원*365일

3) 연간 이용한 객실수

------------------- * 100%

객실수*365일

이중 펜션 분양 업체가 가장 편하게 쓰는 가동률은 3번 가동률인데, 이는 세가지 가동률중 3번 가동률의 숫자가 다소 높게 나오는 경향이 있기 때문입니다. 똑같은 데이타를 가지고 계산할 경우 3번 가동률이 좀 더 높게 나옵니다.

그런데 펜션 분양 업체들이 "가동률 50%"라는 모토(?)를 내걸고, 그 매출액을 기준으로 연간 수익률 ㅇㅇ% 식으로 투자자들을 현혹하고있습니다만 현재 우리나라 실정에서 펜션 가동률 50%라는 수치는 지극히 달성하기 어려운 수치입니다.

국내 내로라 하는 펜션, 일견 아무리 잘 된다고 하는 펜션도 엄밀하게 계산하면 연간 가동률 50%를 넘지 못하고 있는 실정임을 잘 알아둘 필요가 있습니다. 설령 몇 군데 그렇게 lucky한 펜션이 있다 해도 요즘처럼 최신식 최고급 펜션들이 끊임없이 신축되고 있는 현실에서는 2년 연속 가동률 50%를 넘는 것은 아예 불가능 한걸로 생각해도 좋을 것입니다.

 또한 그 정도의 가동률을 확보하려면 엄청난 비용의 홍보비용을 지출하고 있거나 객실의 덤핑 판매로 실제 수익률을 높이는 데는 크게 기여하지 못할 것입니다.

 

2. 아무리 잘 되는 곳이라 하더라도 연간 가동률 30% 수준

아무리 운영이 잘 되는 펜션이라 하더라도 여름성수기 한 달과 연휴, 토요일을 제외하고는 가동률이 상당히 낮은 실정입니다. 대부분의 평범한 사람들은 여름성수기와 토요일 예약현황만을 보고 간단히 아주 잘 되는 펜션이라고 돈 많이 벌겠다고 판단하지만 그외 기간의 매출이 받쳐주지 않는다면 연간가동률 30%를 넘기기가 힘듭니다. 실제 연간 가동률 30%를 넘는 펜션도 국내에 몇 되지 않은 실정이지요. 

잘 된다고 생각되시는 펜션들의 주중 가동률을 주의깊게 살펴보시면 그것은 금방 알 수 있습니다. 지금이라도 몇몇 펜션의 예약현황들을 직접 보시면서 꼼꼼히 체크해보십시오. 아마 틀리지 않을겁니다.

 

3. 펜션 이용료, 객실별 실제 평수(전용 면적)*1만원꼴로 산정

펜션 객실이 7평인 경우 주말 요금이 7만원, 주중요금은 그보다 저렴한 5만원~6만원 선으로 책정되어집니다. 객실 크기가 10평이면 주말 요금이 10만 원, 주중 요금은 7~8만원 정도로 생각하시면 간단합니다.

 

4. 매출액의 계산근거

1)A타입 펜션의 경우 : 건물 한 동이 60평이고, 객실이 5개임을 가정할 경우, 객실 5개의 전용 면적의 합은 35평내외로 보시면 들어맞을 것입니다. 주인 거주공간과 계단이나 현관, 복도 등 공유면적을 제외하고 나면 실제 객실의 전용면적은 35평을 넘기기 어려울 것입니다. 이렇다면 이 펜션의 하루 매출의 최대금액은 주말기준 35만원 내외, 주중기준 25만원 내외라고 보시면 됩니다.

2

) B타입 펜션의 경우 : 60평짜리 건물이 2개 동이면 120평, 주인거주공간(30평 가정)과 공유면적(10평 가정)을 제외하고 계산해보면 객실별 전용면적의 합은 80평입니다. 이 기준을 적용하면 이 펜션의 하루 매출 최대금액은 주말요금 기준 80만원내외, 주중 요금 기준 60만원 으로 보시면 됩니다.

 

3) 주말요금은 금요일과, 토요일, 여름휴가시즌 (이때는 주중도 주말요금 적용)의 요금을 말합니다. 대부분 펜션의 경우 겨울방학 기간인 12월~1월도 겨울성수기로 적용하여 주중에도 주말요금을 적용하고 있기는 하나 실제 운영상 겨울성수기를 적용하는 경우는 20일이 채 안되는 실정입니다.

또한 어느 유명 펜션포탈의 경우 일요일밤도 주말요금을 적용하고는 있으나 이것은 일반적인 사례가 아니며 일요일 가동율 또한 매우 낮아 의미가 없다 하겠습니다.

 

4) 2004년 카렌다를 보며 한 해동안의 요금일수를 정리해본다면

-주말요금 적용일 : 총 159일

성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일,연휴-----총 56일

여름휴가시즌(7월16~8월 21일)--------------총 37일

겨울방학시즌 ----------------------------총 20일

성수기 제외한 금요일----------------------총 46일

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총159일

-주중요금 적용일 : 207일

 

5) 가동 가능한 주말요금 적용일 : 95일

-성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일(총 56일중)---------- 80% 적용 45일

-여름휴가기간(총 37일중)----------------------------- 70% 적용 26일

-겨울성수기간(총 20일중)----------------------------- 50% 적용 10일

-금요일(총 46일중)----------------------------------- 30% 적용 14일

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주말요금 적용일 합계 95일

 

6) 가동 가능한 주중가동률 : 20일(주중 가동율 10% 가정)

 

7) 전체 가동일 : 115일

 

8) 전체 가동률 : 31.4% (굉장히 잘 되는 펜션의 경우라도 30%를 넘기기가 매우 어려운 실정이므로 이 수치는 매우 낙관적으로 잡은 수치이며, 실제 운영시에는 이것보다 훨씬 낮아질 수 있음)

 

9) 연간 매출액(8번 가동율 기준)

a) A타입 : 38,250,000원

- 주말요금 적용일 350,000원* 95일= 33,250,000원

- 주중요금 적용일 250,000원* 20일= 5,000,000원

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38,250,000원

b) B 타입 : 88,000,000원

- 주말요금 적용일 800,000원* 95일=76,000,000원

- 주중요금 적용일 600,000원* 20일=12,000,000원

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88,000,000원?(연간가동률 30%유지시)

(A타입은 거론의 필요성조차 못 느껴 이하에서는 B타입에 대해서만 언급합니다)

연간가동률 30% 선을 유지하기 위해서는 그만큼 경비의 지출도 크다는 것을 감안하셔야 합니다. 청소 역시 그 많은 객실을 주인내외만이 하기는 역부족이어서 보조자를 채용해야 하고, 파손 및 분실되는 것도 많으려니와 홍보비도 아주 많이 든답니다. 그냥 쉽게 사업이 잘되는 경우는 어느 하나도 없지요.

 

5. 경상지출액의 계산근거

B-a 타입 : 왕알뜰형(청소,운영 등 웬만한 일을 운영자가 직접 하는 경우)

전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원(심야전기로 하든 기름보일러를

하든 어떤 방식으로든 이정도듬)

통신비(휴대폰,인터넷 포함) 40만원*12개월= 4,800,000원

용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원

광고비 50만원*12개월= 6,000,000원

홈페이지운영관리 20만원*12개월= 2,400,000원

차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원

기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원

건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원

운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원

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B-a 타입 연간 경상지출 합계 63,200,000원

B-b 타입 : 위탁형

청소아주머니 급여 100만원*12개월=12,000,000원

전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원

통신비(휴대폰,인터넷 포함) 30만원*12개월= 3,600,000원

용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원

광고비 10만원*12개월= 1,200,000원

홈페이지운영관리 10만원*12개월= 1,200,000원

차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원

기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원

건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원

가맹업체 수수료 매출액의 10% = 8,800,000원

운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원

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B-b 타입 연간 경상지출 합계 75,600,000원

 

6. 특별지출

특별수선충당금이라고 할까요 감가상각비라고 할까요. 목조주택의 특성상, 또한 목조주택이 아니라 하더라도 많은 사람들이 마구 쓰는 속성상 3년째부터는 리뉴얼 비용에 거액의 현금이 풍풍 들어가기 시작합니다(장판,도배 교체, 집기,비품 교체 및 보수, 침구 및 커텐 교체, 조경 및 잔디, 각종 건물 개보수 등)

 

7. 순익계산

1) B-a 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 63,200,000원 = 24,800,000원

9억5천만원 투자해 부부가 매일같이 남이 쓰다간 화장실과 변기, 지저분한

빨래, 청소 등의 어려움을 감내하는데도 연간 24,800,000원의 순익을 올립니

다만 이 2천여만원의 금액은 진정한 순익이 아니고 특별수선충당금으로 쓰고

나면 한 푼도 안 남습니다. 한심한 노릇이 아닐 수 없습니다. 수익률이라고

계산하기도 민망합니다.

2) B-b 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 75,600,000원 =12,400,000원

9억5천만원 투자해 연간 1,200만원의 순익을 올린다? 특별수선의 거금이

필요한 경우는 어떡해야 할까요? 가히 기절초풍할 노릇입니다.

* 3년차부터 눈에 띄게 많이 발생되는 거액의 리뉴얼 비용은 무슨 돈으로 하나요? 이때부터는 슬슬 역마진이 생기기 시작합니다. 방문자 수도 눈에 띄게 줄어들기 시작합니다. 상대적으로 낡은 집에 손님이 차고넘칠 리가 없고, 계속해서 생겨나는 최신식 최고급 펜션들로 손님들은 옮아갈 것이 분명하기 때문입니다.

 

8. 시사점

본전 회수는 커녕 유지하려면 돈을 더 꼴아박아야(?)하는 형국이 3년내에 오고야 맙니다. 지금같이 펜션이 우후죽순으로 늘어나는 추세라면 당장 그러한 일이 닥칩니다.

그 때가 되면 전원생활의 여유도, 공기좋음도 더이상 필요없고, 그저 팔 수도 없고 팔리지도 않는 골치덩어리의 시골집이 되는 것이죠.

설령 총 투자비의 절반값에 매각하려 해도 매각은 거의 어렵다고 보시면 될겁니다. 순익이 저러할진대 그 누가 절반값인 5억원에 펜션을 매입하려 하겠습니까? 5억원에 상가건물 하나 사서 편안하게 세 받아먹는게 천번백번 낫지요.

 

9.결 론

펜션, 투자 차원으로 접급하면 그건 미친짓이라는 겁니다. 돈을 벌려고 하는 분들은 절대 펜션을 하시면 안되고 정말로 자금의 여력이 있는 사람들중 공기 좋은데서 살면서 "손님이 오면 반가워서 좋고" "손님이 안오면 청소 안해도 되니까 편해서 좋고" 뭐 이런 자세로 하면 모를까 대출이아도 해서 펜션을 지었다가는 이익이 남기는 커녕 화병 걸리기 십상입니다.

펜션 운영. 그것이 곧 사업이 아니고 그저 생활로 여기시는 분들중 젊은 감각을 꾸준히 유지할 수 있고, 펜션 리뉴얼에 돈이 점점 더 들어가는 것도 감내할 자금 여력이 있으신 분들만 하기를 권해드립니다.

미력한 글이 펜션 투자를 계획하시는 분들에게 자그나마 도움이 되었기를 바랍니다