급매물, 규제 피한 편법거래 큰 코 다친다
최근의 부동산시장은 투기의 큰손들이 무대 뒤로 사라진 반면 실수요자가 ‘주연배우’로 바뀌면서 시장 전체가 실수요자 중심으로 바뀌고 있는 추세다. 그러나 부동산거래에 따르는 법률과 상식에 무지한 초보 투자자들을 노리며 탈법거래를 일삼는 사기꾼, 과장 섞인 무허가 중개업자나 매도자 들이 늘고 있어 주의가 요망된다. 매입 전 약간의 관심과 노력을 기울인다면 위험을 회피(hedging)할 수 있다. 급매물을 살 때 최근 불법 사례를 들어 안전하게 사고파는 요령을 알아두는 게 중요하다.
예상보다 큰 폭으로 부동산대책이 발표되면서 아파트, 토지 등의 불법 거래를 부추기는 사례들이 생겨나고 있어 주의가 요구된다. 한 때 부동산 투기열풍이 전국을 휩쓸 때 법망을 교묘하게 피해갔던 경험자들의 성공사례(?)가 일반거래로 깊숙이 파고들었다. 특히 급매물을 중심으로 토지거래에 있어 합법을 가장한 분할, 경매, 근저당, 가등기, 가처분, 명의변경을 부추겨 거래를 유도하는 사례들이 늘고 있는 실정이다.
또 지인명의의 등기부터 위장전입까지 다양한 수법이 동원된다. 특히 토지거래허가구역에서 토지에 근저당 또는 가처분을 설정한 뒤 토지를 취득하는 등 채권채무를 위장한 편법거래의 경우 현재는 단속에 한계가 있지만 정부의 토지거래전산망이 가동되면 투기혐의자로 적발될 가능성이 크다. 게다가 집 살 때 관행처럼 행해지던 다운계약서의 경우 판 사람이 신고한 양도가격을 산 사람의 취득가격으로 간주하는 제도가 예전부터 운영돼 추후 부동산을 산 사람이 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다.
‘빛 좋은 개살구’ 급매물 부동산에 투자하면 패가망신의 지름길이다. 투자자들과 대화하다보면 정말 ‘콩깍지 쓰인 매물’이 종종 있기는 있는 모양이다. 굳이 투자 적신호란 나름대로의 컨설팅을 해주지만 “이상하게 당기는 물건”이 있단다. 내 눈에만 싸게 보이는 그런 콩깍지 매물은 십중팔구 후유증 문제가 발생한다.
강북 뉴타운 지역 내에서 우량 지분(?)을 주장하며 투자를 강행했던 황모씨(43세)는 요즘 풀이 죽어있다. 어차피 헐릴 노후주택이라 가보지도 않고 중개업자 말만 믿고 투자했는데 지분 감정가가 턱없이 낮게 나온 것이다. 이유는 대지의 일부가 도로로 이용 중일 때는 현황 상 감정가가 낮게 잡힌다는 사실을 간과한 것.
조건 좋은 급매물을 알아보며 상가나 토지를 보는 와중에 이상하게 옆의 몇 사람이 수표를 주고받으며 계약을 치루는 것을 보고 앞뒤 판단하지 않고 얼른 계약금을 건네는 경우다. 이런 경우 바람잡이가 낀 매물일 수 있다. 투자결정을 내리기도 전에 중개 또는 분양업자가 “지금 안사면 후회”한다거나 ‘내일 계약이 예약된 매물“이라고 바람을 잡는다. 허수아비 또는 바람잡이 업자들의 매출 늘리기 수법에 현혹되지 말아야 한다.
부동산은 잘못 판단해 투자를 결정하고 나면 되돌리기가 어렵다. 거액의 투자금이 투입되는 데다 한번 투자사기를 당하면 짧게는 수 개 월에서 길게는 몇 년 동안 법정에 드나들어야 하는 심각한 후유증을 남긴다. 특히 전염병처럼 번지고 있는 값싸고 좋은 매물이란 말에 속아 수년째 송사에 시달리는 순수(?) 투자자들이 의외로 많다.
전해 내려오는 돈 속담에 “물건을 모르거든 돈을 많이 주고 사라”고 했다. 투자에 확신이 가지 않을 때는 값싼 것에 현혹되지 말고 차라리 합법적인 지역 중개업소에서 제값에 부동산을 사들이는 편이 낫다. 단순히 중개수수료를 아낄 요량으로 유령의 인터넷 급매물이나 근거 없이 떠도는 유령 정보지를 보고 덜컥 매입할 경우 평생을 두고 후회할 일이 생기게 된다.
등기부 상 권리분석 쉽게 하는 법
금융권에서 경매 부친 물건은 안전하다.
제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 선순위 세입자, 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70∼80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.
말소기준권리를 먼저 찾아라
말소기준권리를 찾으면 권리분석 60% 이상은 끝났다고 봐도 무방하다. 말소기준권리를 기준해 선후관계를 따라 체크하다보면 인수할 권리의 유무와 세입자의 대항력 유무를 쉽게 판단할 수 있다. 말소기준권리는 시간 순으로 가장 빠른 권리를 기준 한다. 기준권리 이전에 설정된 몇 개 권리와 항상 인수해야 할 권리 몇 개를 제외하면 거의 모든 권리는 말소되는 권리이다.
저당 등 권리가 오히려 복잡한 게 낫다.
등기부 상 각종 권리가 복잡하게 설정돼 얽혀 있으면 겉으로는 복잡한 듯 보이지만 오히려 안전(?)하다. 경매 진행 중에 ‘취소, 취하’ 여지가 적어서다. 달랑 근저당만 하나만 설정된 권리는 경매 중에 채무금액을 갚아버려 경매 자체가 취소된다. 등기부 상 여러 개의 권리가 설정돼 있다면 그 권리를 풀기가 쉽지 않다. 따라서 오히려 낫다는 얘기다. 또 부동산의 가치보다 채무가 많아 도저히 경매 아니고는 해결되지 않는 경매물건인 셈. 꼬리표(각종 권리)가 많으면 좋은 물건이다.
경매 신청권자의 ‘청구금액’이 많은 게 좋다.
채권자가 경매를 부친 이유는 채권금액을 돌려받기 위해서다. 그런데 경매 부친 물건 중에는 부동산의 가치보다 훨씬 낮은 청구금액으로 경매가 진행되는 경우가 있다. 이럴 때는 채무자가 서둘러 돈을 갚아 경매진행을 미리 막아 낼 수 있다. 그러나 신청권자의 청구금액이 많으면 돈을 갚기 어려워 경매 취하, 취소가능성이 적다. 예를 들어 1억짜리 부동산에 근저당권자가 8천 만 원과 2천 만 원을 받기 위해 각각 경매를 부쳤다면 입찰자 입장이라면 어떤 게 유리할까? 당연히 채권청구금액이 많을수록 경매취하 확률이 적다.
‘소유자’가 거주한 물건은 안전하다.
권리 상 가장 안전한 경매물건은 등기부 상 인수할 권리가 없고 직접 부동산의 소유자나 물상보증인인 채무자가 거주하는 경매물건이다. 이런 물건은 가장 수월하게 소유권을 이전 받을 수 있는 물건이다. 이런 물건은 경쟁자가 다소 많지만 초보자가 우선적으로 노릴만하다. 직접 소유자가 거주하고 있으면 인도명령 대상이고 세입자와 달리 약간의 위로금만 쥐어주면 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.
‘배당받는 세입자’라면 안전하다.
세입자들이 여럿 거주한다고 해서 겁먹을 필요가 없다. 무조건 피해야 할 물건이 아니다. 왜냐하면 경매에 부쳐진 부동산에 말소기준권리보다 후순위 임차인이면서 전입신고(사업자등록)를 마치고, 최우선 변제 소액임차인이면서 배당요구종기일 전에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 최우선변제를 받고 나가게 된다. 세입자는 배당받을 때 명도확인서 첨부가 필수요건이다. 이사 가는 날 확인서를 해주면 되므로 안전한 물건이다.
‘세입자’가 경매 부친 채권자라면 안전하다.
경매를 부친 사람이 누군가에 따라 안전여부가 결정 나기도 한다. 경매신청권자가 금융권이거나 또는 선순위세입자라면 일단 안전한 권리분석 물건이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당(일부 인수 요주의)을 받고 집을 비워주게 된다. 다만 선순위세입자인데 전액을 배당받지 못한다면 새로운 낙찰자가 못 받은 전세금을 인수해야 한다.
경매 입찰 전 세입자 탐문은 필수
세입자 분석은 중요한 체크사항!
경매에서 믿지 못할 내용 중 대표적인 것이 ‘세입자’ 관련 법원의 매각 서류이다. 집행관이 경매에 부쳐진 주택이나 상가에 방문해 매각물건명세서 상의 임대차관계 조사서를 작성하지만 세입자를 만나지 못했거나 집을 비웠으면 부재 중이어서 만나지 못했다는 내용으로 기술한다. 이럴 경우 조사서에도 똑 같이 기재되기 일쑤다. 특히 세입자가 선순위 세입자이지만 배당요구를 하지 않았을 경우 ‘임대차관계 미상(未詳)’이라고 표기된다.
매각서류와 현재 점유상태가 불명확하다고 판단될 때는 반드시 경매주택에 방문해 세입자나 채무자 등을 만나봐야 한다. 세입자가 어떤 처지에 있는지, 어떤 사람들이 살고 있는지 등을 조사해봐야 한다. 그래야 낙찰 후 혹시 떠안아야 할 다른 문제점은 없는지를 체크할 수 있어서다.
주택이나 상가의 경우 예외 없이 세입자들이 살고 있다. 이들이 어떤 사람인지를 알아야 하는 이유는 혹시나 있을 명도저항을 예상하고 사전에 미리 대처하기 위해서다. 간혹 경매신청등기일 이후에 점유를 시작했거나 입찰일 얼마 전에 이사를 했다면 부동산 소유주와 짜고 명도를 방해할 목적으로 살고 있을 수 있다. 세입자 탐문을 하지 않고 법원의 매각서류만 믿고 입찰했다면 거의 황당한 일을 당할 수 있다.
특히 입찰 전 개략적인 임대차 상황을 확인하지 않고 입찰했다가 ‘핵폭탄’ 물건을 만나기도 한다. 법원의 매각서류 상 임대차 관계가 명확하지 않아 ‘임대차 관계 미상’인 주택에는 가끔 선순위 세입자가 고액의 전세금이 있는데 법원에 권리신고를 하지 않은 주택이 있는 경우도 있다. 이럴 경우 낙찰자는 기존 세입자의 보증금 전액을 물어줘야 한다.
일부의 주택 중에는 세입자들이 ‘세입자 대책위원회(?)’라는 걸 만들어 낙찰자에게 명도를 거부하거나 거액의 이사비를 요구하는 경우도 있다. 특히 다가구주택, 상가주택과 같이 임차인들이 많은 경우 비일비재하게 발생한다. 입찰 전에 미리 이들을 만나보고 이야기들 들어보는 것도 현장조사에서 중요한 체크사항임을 두말할 나위가 없다.
다만 대항력 없는 세입자들이 똘똘 뭉쳐 있다면 가장 먼저 대책위원장부터 내보내는 게 수월하다. 명도에서 세입자들의 기(氣)를 꺾기 가장 좋은 상대는 다른 세입자보다 앞서서 대책을 세우는 사람부터 내보내는 게 말썽을 줄이는 수순이자 명도 전략인 셈이다.
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