땅값 기준으로 '㎡당 용적률 1% 가치' 산출

국토해양부는 땅값을 바탕으로 용적률 매매가격을 산출한다는 방침이다. 땅값에서 해당 용적률이 차지하는 가치를 분석하면 용적률 가치도 쉽게 매길 수 있다는 판단에서다.

국토부 관계자는 "땅값은 전국 공통요인，지역요인，개별 요인 등에 의해 결정된다"며 "전국 요인은 개발이익이라 볼 수 없는 만큼 지역적 · 개별적 요인을 통해 용적률 가치를 계산할 수 있다"고 설명했다.

공공개발계획，개발사업，각종 계획변경 등으로 해당지역 용적률과 땅값이 얼마나 올랐는지를 파악하고 전체 땅값 중 용적률 변수로 상승한 규모를 계량분석하면 가치 산출이 가능하다는 지적이다. 예컨대 ㎡당 100만원인 1종 전용주거지역이 2종 일반주거지역으로 변경돼 용적률이 100%에서 200%로 높아지고，땅값이 200만원 오른 사례를 계속 축적하고 모형화하면 입지특성별 용적률 1%의 가치를 돈으로 환산할 수 있다.

국토연구원은 이런 방식을 적용해 용적률 가치기준표를 만들었다. 채미옥 문화국토전략센터장은 "작년 계량모형을 만들고 올해 계속 시뮬레이션한 결과 용적률 가치가 비슷하게 나왔다"고 말했다.

용적률 가치는 ㎡당 용적률 1% 값에 총부지면적을 곱해 계산한다. 기존 용적률과 높인 용적률로 나눠 각각의 용적률 값을 계산해 차액(용적률 가치 증가액)을 구하면，용적률을 사는 측은 차액만큼을 지불하고 구입한다. 용적률 %포인트당 가치는 땅값에 따라 달라지기 때문에 지가가 낮은 규제지역의 용적률 판매 총량이 커지는 효과를 얻을 수 있다.

채 센터장은 "지방자치단체별로 용적률 가치기준표를 모두 만들기는 현실적으로 어렵다"며 "표준지 공시지가 대비 몇 %라는 형태로 용적률 가치를 간접 산출할 수 있을 것"이라고 말했다.