역세권개발 핵심 규정 분석 [원룸매매/상가주택매매/상가빌딩(통상가)매매]

역세권 개발 지역 범위 - 승강장 중심점으로부터 반경 500m 이내 지역 개발

 1차 역세권 : 250m 이내, 2차 역세권 : 250m ~ 500m 이내

역세권 개발 도시계획 위원회 자문 사항

- 2차 역세권이 포함되는 경우 서울시 도시계획 위원회에 자문을 받아야 함

- 2차 역세권 포함 면적이 전체 면적의 과반을 넘지 않아야 됨

- 1차 역세권 개발 최대 면적은 10만m²를 초과하지 않아야 됨

- 2차 역세권 개발 면적은 제한 없음.

역세권 개발 노후도 기준

- 구역 내 총 건물에 노후도 20년 이상된 건물이 50% 이상되어야 함.

★ 재개발 재건축에 비하여 획기적으로 노후도가 완화된 규정임.

역세권 개발 제외 대상지역 - 전용주거지역, 제1종일반주거지역, 도시자연공원지역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구

역세권 개발 용적율 적용

1차 역세권 개발 : 2종주거지역, 3종주거지역은 준주거지역으로 용도변경 가능

 최대 용적율 500%

2차 역세권 개발 : 최대 용적율 300%

◎ 2차역세권 지역을 준주거지역(용적율 500%)으로 변경 가능한 지역에 대한 기준

- 3종 일반 주거지역에 접하고 (보조)간선도로 이상의 도로에 접할 경우

-상업지역 또는 준주거지역과 접할 경우

역세권 개발은 재건축 재개발에 비하여 용적율이 1.5 ~ 2배 이상 완화합으로서 사업성이 개선되어서 조합원 분담금이 적어지는 효과가 있음

종상향 변경시 공공시설 설치 및 제공 비율

- 1단계 상향 - 15%

- 2단계 상향 - 20%

- 3단계 상향 - 25%

★ 공공시설 부담률을 산정함에 있어 기부채납하는 부지의 1/2 한도까지 시프트의 부속토지 면적으로 갈음할 수 있다.

★ 입안권자가 직접 대상지를 정하고 입안하여 지구단위계획이 결정고시된 경우라면 기부채납하는 부지 전부를 시프트 부속토지로 대체할 수도 있다. (목동 등촌역세권개발, 염창,역세권 개발 추진지역 해당, 충정로, 대림, 봉천, 남성역세권 개발지역도 해당될 것으로 판단되며, 재개발 재건축시 포함될 것으로 판단됨)

역세권 개발시 평형별 시프트 건립 비율

전용 60m² 이하(25평 이하) - 시프트 건립 총 세대수 중 60% 내외

전용 60m² ~ 85m²(25평 ~ 32평) - 시프트 건립 총 세대수 중 30% 내외

전용 85m²초과 (32평 초과) - 시프트 건립 총 세대수 중 10% 내외

★ 역세권 시프트 사업지역 내에서는 시프트를 건립시 추가로 임대주택은 건립하지 않아도 됨

★ 일반분양과 조합원 분양은 자유롭게 평형 설계

역세권 개발 용적율 체계

(단위 : %)

현재 용도지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역 (’91.5.11 이후 준주거 포함)	준주거지역 (단,’91.5.10 이전)
	7층 이하	12층 이하		7층 이하	12층 이하
세분변경 후 용도지역	제3종일반	제3종일반	제3종일반	준주거지역	준주거지역	준주거지역	준주거지역
기준용적률	200	200	250	200	200	250	400
(패키지)허용용적률  = 장기전세주택 공급 지속가능한 건축구조 커뮤니티 지원시설 친환경 건축물 등	270	270	300	430	430	450	500
장기전세주택 건립 용적률	35	35	25	115	115	100	50
	장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상
상한용적률	300	300	300 이상	500	500	500	500 이상

예시 ) 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 세분(변경)시

- 기준용적률 250%, 허용용적률 450%

<일반분양 용적률 350%(상가포함), 장기전세주택 건립용적률 100%>

→ 추가 약 8% 공공시설 기부채납시 상한용적률 500%

<일반분양 용적률 400%(상가포함), 장기전세주택 건립용적률 100%>

 

※ 상한용적률 = 허용용적률×(1 1.3×가중치×α) 이내

가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공 부지의 용적률 비율

α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율

어떤 투자이든 규정과 법규를 잘 알고 투자를 한다면 실패에 대한 리스크를 줄일수 있을 것이다.

하지만 역세권 개발은 이제 시작 단계여서 모범사례를 찾기가 어렵다.

위와 같은 규정을 적용하여서 현재 서울시에서 용역비 지원과 구비로 역세권 개발을 추진하는 지역이 있다.

이런 지역에 현재 역세권 개발 지역 카페 결성되어 있는 곳이 있다.

이런 지역모임을 통하여 현지 소식과 규정에 진행, 그리고 개발 진행 상황을 살펴본다면 향후 진행될 역세권 개발을 미리 예상할 수 있는 선구안을 가질 수 있을 것이다.

현재 필자가 알고 있는 역세권 개발 지역 모임은 다음과 같다.
등촌 역세권 개발 추진모임( http://cafe.daum.net/607-602 )

남성역세권 주민 모임 (http://cafe.daum.net/sadang223-1)

충정로 역세권 개발 (http://cafe.daum.net/89495929)

 

이렇게 지역 모임을 찾아서 정보를 수집하고 이런 정보를 토대로 지역을 현지탐방한다면 역세권 개발에 대한 모범사례와 진행상황과 문제점 등을 파악할 수 있을 것이다.

규정을 잘 알고 지역을 잘 알려줄 수 있는 소식통이나 지역모임을 통하여 현지 소식을 파악하는 것은 투자에 첫 걸임일 것이다.

이런 후에 현지 탐방을 한다면 좀더 정확한 분석과 미래를 예상할 수 있을 것이다.

이제 묻지마 투자는 옛말이다.

정확한 정보력과 분석력을 겸비한 현지탐방이 있어야 투자에 성공할 것이다.