Q = 서울에 사는 정호경 씨(52)는 20년 전에 매입한 강남 아파트에 거주하고 있다. 정씨는 또한 5년 전에 분당 아파트를 매입해서 세를 주고 있으며, 금년 초에는 부인이 용산에 있는 다가구주택을 구입해 현재 1가구 3주택자에 해당한다. 정씨 부부는 향후 보유하고 있는 주택 중 어느 것을 먼저 팔아야 세금을 줄일 수 있는지 궁금하다. 2년 후의 매매차익은 각각 6억원, 3억원, 1억원으로 추정된다.
A = 세법에서는 부동산의 경우 보유한 기간이 길수록 장기보유특별공제를 더 해주는 등의 혜택을 부여하고 있다. 하지만 다주택 보유자의 경우 반드시 그런 것만은 아니며 파는 순서에 따라 내야 할 양도소득세도 달라지므로 유의해야 한다.
우선 정씨가 강남 아파트를 먼저 판 다음 분당 아파트를 팔 경우를 가정해 보자. 강남 아파트를 팔 시점에서 정씨는 3주택자이므로 장기보유특별공제가 배제되고 60% 세율을 적용받게 돼 약 3억9000만원의 세금을 내야 하며, 분당 아파트를 팔 때는 2주택자로서 50% 세율을 적용받게 돼 약 1억6000만원의 세금을 내야 하므로 결과적으로 정씨가 내야 할 세금은 합계 5억5000만원이 될 것으로 예상된다(마지막에 팔게 될 용산 다가구주택은 2년 이상 거주 요건만 갖추면 1주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있다).
다음으로 분당 아파트를 먼저 판 다음 용산 다가구주택을 판다고 가정하자. 분당 아파트는 60% 세율이 적용돼 약 1억9000만원, 용산 다가구주택은 33%의 일반세율이 적용돼 약 2000만원을 각각 내게 돼 합계 약 2억1000만원의 세금을 낼 것으로 예상된다.
마지막으로 용산 다가구주택을 먼저 판 다음 분당 아파트를 팔았을 경우를 가정해 보자. 용산의 다가구주택은 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일 사이에 취득했으므로 장기보유특별공제는 배제되지만 보유주택 수와 관계없이 33%의 일반세율이 적용되므로 약 2000만원의 세금을 내면 되고, 분당 아파트는 약 1억6000만원의 세금을 내게 돼 정씨가 내야 할 세금은 합계 1억8000만원 정도가 될 것으로 예상된다.
따라서,
다주택 보유자들은 주택을 팔 때 다음과 같은 처분순서를 지켜야 절세할 수 있다.
물론 개별 사정이 다를 수 있으므로 처분하기 전에 전문가와 충분히 상의해야 한다.
첫째, 일반세율이 적용되는 주택이 있다면 매매차익의 크기와 관계없이 이를 먼저 처분할 것. 둘째, 일반세율이 적용되는 주택이 없다면 매매차익이 작은 주택부터 처분할 것.
셋째, 제일 마지막에 처분하는 주택은 팔기전에 3년이상 보유 및 2년이상 거주요건을 갖출 것.
넷째, 2009년 2월부터 1년 사이에 취득한 감면대상 미분양주택은 주택수에 포함되지 않으므로
처분시기에 따른 세부담에 영향을 미치지 않는다.