소액투자/임대사업>부동산시장동향전망>"토지투자전략보기" [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/상가빌딩-매매]

▶ 미래가치가 높은 토지를 선별하라.

미래가치가 높은 토지라 함은 정부의 중,장기 개발계획에 기초하여 향후 개발가능성, 발전가능성이 높은 토지를 선별하여 투자에 나서야 합니다.

 

▶ 인구유입이 증가하는 지역을 주목하라.

토지와 상가 아파트등 모든 부동산은 인구가 증가하는 지역은 지속적인 가격상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 토지의 경우 인구가 지속적으로 빠져나가는 지역인 경우엔 토지투자 관심지역에서 우선적으로 제외시켜야 합니다.

 

▶ 개발가능성,  활용가능성을 전제하여 투자에 접근하라.

우리나라가 개발도상국에서 선진국으로 진입해 감에 따라 경제성장률이 폭이 예전 처럼 높지 않습니다.  이는 결국, 단순히 토지에 돈을 묻어두는 식의 투자방법은 실패할 확률이 높습니다. 어떠한 토지를 취득하더라도 해당 토지를 어떻게 활용할지, 어떤식으로 개발할지를 전제로 하여 접근해야만 성공할 수 있습니다.

 

▶ 5년이상의 중기투자를 목표로 한다.

토지투자의 가장 단점은 환금성이 떨어진다는 점입니다. 즉, 갑자기 돈이 필요하여 토지를 시장에 내놓아도 언제 팔릴지 모른다는 것입니다.  환금성이 떨어지기 때문에 과도한 차입을 통한 토지투자는 실패할 확률이 높고, 처음 매입당시 적어도 5년이상의 투자기간을 전제해야만 적절한 매도 타이밍을 잡을 수 있습니다.  소액투자로 단기간에 대박을 터트릴 수 있다는 환상을 버려야만 투자이익을 극대화 할 수 있습니다.

 

▶ 지속적인 관리를 통해 토지 가치를 높여라.

토지는 투자자의 지속적인 관심과 관리를 통해 가치가 극대화 될 수 있습니다. 매입당시 모습대로 그대로 방치해서는 안되며, 지속적인 노력을 기울여 관리에 힘을 쏟아야 합니다. 진입로가 협소하면 길을 확장할 수 있는 방법을 연구하고, 지대가 낮으면 매립작업을 통해 토지 가치를 높이고, 전용절차를 통해 지목을 변경하는등의 노력을 기울여야 합니다. 지속적인 관리를 위해선 너무 멀어서도 안됩니다. 차량기준으로 2,3시간 이내에 도달 할 수 있어야만 관리하기가 용이합니다

 

               

          유망토지 포착하기(상)

유망한 토지를 찾기 위해선 우선 큰 그림을 먼저 보고 세부적인 사항을 분석해 내는 능력이 필요합니다. 특히, 토지는 숲을 먼져보고 나무를 보는 식의 접근법이 필요한 분야입니다.

토지투자의 숲을 보는 것에는 첫째, 도시기본계획을 통해 각 지역의 유망지역을 선별해야 하며 둘째, 토지투자의 핵심인 미래교통계획 정보를 꼼꼼하게 수집해야 하고 셋째, 매일 같이 쏟아지는 정부의 각종 개발 계획 정보를 놓치지 말아야 합니다.

마지막으로 지도보기를 생활화 해야 합니다.

 

(1) 도시기본계획 정복하기.

         국토해양부에 따르면 전국적으로 도시기본계획을 수립한 지자체는 80%정도에 해당된다고 합니다.  완료된 도시기본계획은 각 지자체 홈페이지를 방문하시면 손쉽게 확인이 가능합니다.   예를 들어 서울특별시는 2020서울 도시기본계획, 인천광역시는 2020 인천도시기본계획, 고양시는 2020년 고양도시기본계획등 홈페이지를 통해 자료를 다운 받을 수 있습니다.  

도시기본계획은 20년 단위로 수립하며,  특별시,광역시,시·군등이 수립대상입니다.  지방자치제 단체장은 주변상황을 고려하여 필요하면 5년마다 수정 변경할 수 있습니다.   도시기본계획은  지방자치단체의 중장기 계획에 대한 밑그림을 그려놓은 만큼 토지투자시 반드시 고려해야 합니다.      도시기본계획을 보면  도표나 지도 그리고 계획인구 추정자료등  주옥과 같은  투자 자료들이 있습니다.  전체적인 큰 틀의 개발방향을 어떻게 할 것인지, 어느 지역을 집중 육성할 것인지, 그리고 광역 교통계획은 어떻게 수립해 갈지에 대해서도 상세히 나와 있습니다.  또한 인구지표 자료를 분석해 향후 계획인구를 추정한 자료를 보여 줍니다.    토지투자에 있어 인구통계 자료가 의미하는 바는 매우 큽니다.   토지를 포함해 부동산 가격이 상승하는 이유를 단순하게 표현한다면  인구가 늘어나기 때문입니다.  인구가 늘어나는 지역에 투자를 하는 것은 성공할 확률이 매우 높지만,  인구가 계속 감소하는 지역에 투자를 하는 것은  반드시 실패하는 투자입니다.   통계청 홈페이지를 방문해 현 인구현황 파악뿐 아니라,  각 지자체별 도시기본계획 자료를 통해 계획인구 추정치를  확인하는 것은 매우 의미 있습니다.

 

 

   유망토지포착하기 (하)    
(2) 교통계획정보를 수집하라.

토지투자의 핵심은 교통계획에 있습니다.   새로운 길이 뚫리게 되면  도로에 접해 있는 땅은 물론이거니와 그 인근의 파급효과도 상당히 높아집니다.    도로에  정보는 국토해양부 교통정책실(http://transport.mltm.go.k)에 방문하면 유용한 정보를 많이 얻을 수  있습니다.

우선,  교통체계효율화법에 따른  국가기관교통망계획(2000~2019)을 살펴야 합니다.   국가기관교통망계획은 그동안  도로, 철도, 공항, 항만 등 교통시설별로 상호연관성이 없이  단편적으로 확충함으로써 국가교통정책 목표를 달성하는 데는 한계가 있어 1999년 12월부터 수립 시행되고 있습니다.

 20년단위로  수립되며,  교통관련 계획에 관한 상위계획이며 그 기본이 되는 계획입니다.   그 다음로는  중기교통시설투자계획을 살펴야 합니다.  중기교통시설투자계획이란 5년단위로 수립되며, 상위의 국가기관교통망 계획을 구체적으로 실천하기 위해 마련됩니다.   국가기관교통망계획이 큰 밑그림을 그려놓은 것이라면, 중기교통시설투자계획은 세부적으로 스케치를 해나가는 계획이라고 생각하면 됩니다.   두자료를 통해 우리가 상세히 볼 내용은 도로내용과 철도부분입니다. 

또한 10년마다 수립되는 도로정비기본계획자료도 꼭 살펴봐야 합니다.  고속국도, 일반국도에 대한 자세한 사업계획을 알 수 있습니다.  지방도에 교통계획은 각 지자체가 교통계획을 수립하여 국토해양부와 협의하도록 되어 있기 때문에 각 지자체 교통과를 통해 정보를 얻을 수 있습니다. 

     그외에, 일반실무에서 자주방문하는 정보제공사이트로는 미래철도DB (www.frdb.wo.to ) 

      입니다. 

개인이 운영하는 사이트인만큼 정보의 공신력을 100%신뢰할 수 는 없지만, 정보의 양이방대하고   정확성도 높기 때문에 미래철도나 신설지하철 정보를 취득하는데는 매우 유용합니다.

 

 (3) 정부의 신규개발정보를 놓치지 마라.

 국토에 대한 개발 정보는  개발계획을 수립하는 당사자외에는 사실상 접근이 불가능합니다.  간혹, 본인만이 수집한 고급정보라며 투자를 권하는 경우가 있지만 이는 신뢰하기 어렵습니다.  오래동안 토지를 전문 으로 연구하는 사람들의 경우도 전체적인 국토계획이나 도시기본계획자료를 바탕으로 끊임없이 현장을 방문하여 토지를 보는 안목을 몸으로 체득한 분들입니다.  토지전문가들도 하루도 빠짐없이 확인하는 것은 다름아닌 신문지면을 통해 쏟아지는 각종 정책자료나 개발자료입니다.  기존에 체득한 풍부한 토지 상식에 매일 매일 제공되는 신문정보가 누적되어 지금의 전문가의 위치에 있는 것입니다.  일반투자자 경우도 마찬가지입니다.   극소수만 알 수 있는 개발 정보를 얻기 위해 노력하기 보다는 매일 쏟아져 나오는  신문기사를 통해 토지관련 정보를 누적하는 습관을 길러야 합니다.   

   
  (4) 지도보기를 생활화 하라.

   토지 투자에 성공하기 위해선 지도보기를 생활화 해야 합니다. 부동산 관련 사무실을 방문해 보면 반드시 비치해 두는 것이 지도입니다.  현재 시중에 나와 있는 부동산 관련 지도 책자를 보면 일반인들이 생각하는 것보다 훨씬 많은 투자정보가 숨어 있습니다. 부동산 관련 정보가 나올 때 마다 반드시 지도로 위치를 확인하고, 용도지역이 어디인지도 살펴야 합니다.  중요한 정보를 확인하면 형광펜으로 표시도 해 놓고 유용한 개발자료는 지도에 메모를 겻들이면 좋습니다.  이러한 지속적인 노력의 결과 지도가 헐고 손때가 묻을 시점 토지를 보는 안목이 엄청나게 향상되어 있을 것입니다.