수익성>부동산거래유의사항>"전세집에 수리비용은 임대인?...임차인...?" [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/매매]

분당에 거주하는 A씨는 6개월전 전세 임대차계약을 맺었다.

날씨가 추워지는데 마침 보일러가 고장이 났고 A씨는 집주인인 임대인에게 연락을 했지만 마침 임대인이 해외 출장중이라 연락이 되지않아 수리비를 나중에 청구하기로하고 먼저 보일러 수리를 하게되었다.

2주후 임대인과 연락이 닿았고 보일러 수리비를 청구했는데 집주인은 자신의 허락도 받지않고 왜 일방적으로 수리를 하냐고 도저히 인정할 수 없다고 나오고 있다.

과연 A씨는 임대인인 집주인에게 수리비를 받을 수 있을까?
결론부터 말씀드리면 수리비를 받을 수 있다.

임차한 주택에 하자가 있는 경우에는 임대인에게 하자수리에 대한 책임이 있다.

하자가 발생할 경우 세입자의 실수로 인한 고장을 집주인이 입증하지 못하면 집주인은 하자보수에 대한 책임이 있는 것이다.

하지만 임차인인 세입자가 직접 수리를 마친 다음 수리비를 임대인인 집주인에게 받을 수 있는지의 여부는 수리한 내역에 따라 차이가 있다.

주택보존에 관한 필요비용은 주택의 원상회복, 유지비용, 보존에 의한 지출비용 등이 포함되기때문에 임대인이 보수비용을 부담해야 한다.

비가 새는 지붕을 수리하였거나, 보일러 수리를 한 경우 등이 여기에 해당이 되기때문에 임대인에게 비용을 상환요구하거나 임대료와 상계할 수 있다.

그러나 건물의 가치를 높이는 유익비는 물론 임대인이 보수비용을 부담은 하지만 임대기간 종류 후 임대인에게 청구할 수 있으며 임대료와 상계할 수 없다.

여기서 필요비와 유익비에 대하여 조금 더 상세하게 알아보도록 하자.

필요비는 임차주택의 보족을 위해 지출한 비용으로 임대인의 수선의무가 있는 범위 내의 것으로 임차인이 스스로 추선하여 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있고 임대료와 상계할 수 있다.
비가 새는 지붕수리, 보일러 수리 등이 필요비에 해당한다.

 

유익비는 필요비의 범위를 넘어서 임차목적물의 객관적 가치를 증대시키기 위해 임차인이 지출한 비용이다.

유익비 지출로 인해 그 임차물의 가치가 현재 증가된 범위내에서 청구할 수 있으나 필요비와는 다르게 임대기간 종류 후에 청구할 수 있으며 임대료와 상계할 수 없다.
재래식화장실을 수세식화장실로 개조, 보일러 교체, 목욕탕, 베란다 보수 등이 이에 해당된다.

만약 임대인과 주택하자에 대한 수리요청이나 수리비용에 대한 합의가 되지 않으면 임차인은 계약불이행으로 계약해지 통보와 보증금반환, 손해배상청구를 할 수 있다.

임차인은 손해배상청구에 대한 내용증명 보내고 민사조정으로 보증금 반환청구와 손해배상액의 청구를 하며, 보증금이나 배상액의 지급을 안하면 강제집행의 절차를 통해 돈을 받을 수 있다.

주의해야 할점은 임차인이 임대인의 동의없이 증축을 하거나 주택의 구조를 변경하는 것은 계약해지의 사유가 된다.

임차인이 임대인의 허락없이 원상회복이 어려울 정도로 개조를 했다면 임대인이 불이익을 당할 수 있다는 의미이다.