구미지방원룸.지방상가주택.오피스텔매물>부동산거래유의사항>임대차 종료 후 사용없이 점유만 하는 경우...법률문제...? [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매]

임대차기간만료, 차임연체 등 여러 가지 이유로 임대차계약관계가 종료된 이후에도 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하는 경우가 많다. 임대차관계 종료 이후에는 더 이상 임대차계약관계가 없기 때문에 점유하고 있는 전 임차인에 대해서 계약이 유지된 것을 전제로 종전과 같이 “차임”을 청구할 권리는 없다. 그러나, 전 임차인이 임대차목적물을 그동안의 사용목적에 맞게끔 종전과 같이 임대차목적물을 계속 사용수익하고 있다면, 목적물의 소유자와의 관계에서는 계약관계없이 부당한 이득을 취하고 있기 때문에 종전에 지급하던 차임상당의 부당이득반환의무가 있게 된다. 이 점에 대해서는 법리적으로 다툼이 없다.

그런데 문제는, 임차인이 임대차목적물을 소유자에게 반환하지도 않고 무단으로 점유하면서 사용수익하지도 않은 상태를 유지하고 있다면, 이런 임차인에 대해 어떠한 법적인 청구를 할 수 있을까?

 

■ 부당이득반환의무는 없다

우선, 부당이득반환청구가 가능한지는 논란이 되고 있다.

학설상 논란은 있지만 법원은, 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 “이득”이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 판단하고 있다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결). 더구나, 임차인의 개인적인 사정으로 인해 사용할 수 없었다고 하더라도 마찬가지라고 판단하고 있다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결).

 

■ 손해배상청구도 일정요건이 필요하다

이 문제를 불법행위에 기한 손해배상청구의 문제로도 구성해 볼 수는 있다. 비록 사용수익은 하지 않아 얻은 이득이 없어 부당이득반환청구는 어렵다고 하더라도 적법하게 계약이 종료되어 더 이상 정당한 계약관계없이 불법적으로 점유함으로 인하여 소유자에게 손해를 끼친다는 점에서 본다면, 손해배상의 책임은 가능하지 않을까라는 생각을 해 볼 수 있는 것이다. 법원은, ‘임대인에 대해 임대차보증금을 반환받을 수 있는 임차인의 경우에는 건물명도와 임대차보증금반환이 동시이행관계에 있다는 점에서 임대인이 자신의 동시이행의무라고 할 수 있는 임대차보증금제공의무를 이행제공하지 않은 이상 임차인의 점유는 불법이라고 할 수 없다’는 논리로 임차인의 무단점유에 대해 배상책임을 부인하고 있다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).

결국, 손해배상의 논리로 청구하기 위해서는 보증금반환의무의 이행제공이라는 법적인 절차에 신경을 써야만 한다는 결과가 된다.

 

■ 관리비청구도 쉽지않다

이런 상태의 임차인에 대한 관리비청구는 가능할 수 있는지도 논란이 되어왔다.

임대차관계가 아니라 전대차관계의 전차인이 전대인과의 관계에서 사용수익없는 무단점유를 한 사안에서 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결은, “--전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 비록 전대차계약상 관리비를 전차인이 부담하기로 한 특약이 있더라도 이 특약이 전대차기간 종료 이후에도 적용된다고 해석하기 어려운 점, 관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 점포의 사용·수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 전차인이 점포를 실제로 사용·수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점 등 제반 사정에 비추어, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인이 부담하여야 한다”고 판단하였다(원심법원은, 전차인이 관리비를 부담한다고 판단함).

결국, 계약종료 후 사용수익없이 무단으로 점유하고 있는 임차인이 있는 경우 이로 인해 임대인이 손해를 입지 않기 위해서는 세심한 법적인 고려를 해야 할 필요가 있다고 할 것이다.