구미원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가.소액투자>부동산거래유의사항>부동산...파는데도 전락이 필요...?" [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/매매]

부동산투자를 잘하려면 부동산을 사는 것 못지 않게 파는 것도 잘 해야 한다. 부동산을 살 때 여러가지 면을 고려하여 사듯이, 팔 때도 전략이 필요하다.

대개 팔 때는 치밀하게 판단하여 결정하는 것이 아니라, 각 개인의 사정에 따라서 갑자기 결정하여 팔아 버리는 경우가 많다.

그러나 기왕에 팔더라도 파는 시점에 따라 부동산 가격이나 양도소득세가 달라지기 때문에 다음의 변수를 감안하여 판다면, 상당한 금액상의 이득을 볼 수 있다.
그러면 부동산은 언제 파는 것이 가장 유리할까?

3가지 변수를 기준으로 적절한 매도시점이 언제인가를 판단할 수 있다. 

 

첫째, 부동산 경기변동 사이클상 대세 침체기 직전의 상투시점이다. 경기변동 사이클상 상투시점 여부는 오랜 상승기간 후에 하락이 되면 대세 침체기일 가능성이 많다.
둘째, 지역 내의 주거환경이 개선되거나 악화될 가능성을 주시해야 한다. 지역적인 면에서 상투시점에 매도하는 것이 가장 비싼 값이 된다.
셋째, 또 다른 중요한 고려사항은 양도소득세이다. 양도소득세 과세대상인 경우 세금이 최소화되는 시점이 언제인지 알아야 한다. 또는 투자수익률 측면에서 1가구 1주택 비과세기간인 3년이 되기 전에라도 세금부담이 많지 않을 경우 매도하고, 다른 유망한 지역으로 이사하는 것이 유리한지도 판단해 볼 필요가 있다.

아파트의 경우, 수도권 지역처럼 아파트 특정지구에서의 과세기준이 되는 기준시가와 특정지구가 아닌 지역의 과세기준이 되는 공시지가가 통상 매년 7월1일부로 조정되기 때문에 기준시가나 공시지가가 크게 변동하여 양도소득세 부담이 커지는 경우, 이 점도 매도시점 판단에 고려해야 할 중요한 요소가 될 수 있다.

그리고 1가구 2주택이라고 해서 항상 양도소득세가 과세되는 것은 아니다. 예를 들어 1가구 2주택을 보유하고 있더라도 기존 아파트를 보유한 지 3년이 지났다면, 새로 아파트를 구입한 후 1년 이내에만 기존 아파트를 매도하면, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그러나 1년 유예기간이 다 되어서 팔려고 할 경우 매도가 어려워지는 위험도 따른다는 점을 염두해 두어야 한다.
양도소득세를 막연히 생각하거나, 중개업소나 컨설팅회사의 말만 들을 경우, 실제로 생각보다 엄청나게 많은 경우도 있기 때문에 사전에 전문가와 상담하거나, 직접 세무서에 문의하여 의사결정에 착오가 없도록 하는 것이 꼭 필요하다.