이사,주택구입시 체크리스트

이사,주택구입시 현장방문 체크리스트

 

비교평가 분석지표

• 주택구입의 목적에 부합 되는가?
  • 직장의 출퇴근, 자녀의 교육, 가족구성원의 변화 등
• 교통여건은 어떠한가?
  • 대중교통 이용의 편의성, 역세권 접근도, 교통혼잡정도, 통근거리 등
• 생활편의시설은 양호한가?
  • 병원, 백화점, 할인점, 시장, 스포츠센터, 금융기관, 근린생활시설 등
• 교육 및 공공시설의 상황은?
  • 학군수준, 유치원 및 초중고등학교, 동사무소, 우체국, 전화국 등
• 생활편의시설은 양호한가?
  • 병원, 백화점, 할인점, 시장, 스포츠센터, 금융기관, 근린생활시설 등
• 주변 자연환경은 양호한가?
  • 산, 강, 호수, 공원, 산책, 등산로/ 환경, 대기오염등 혐오시설의 유무
• 지역적 선호도는 어느 정도인가?
  • 생활수준, 소득수준, 교육수준 등의 지역브랜드, 성장지역, 쇠퇴지역
• 개별 부동산의 효용, 이용, 수익가치는?
  • 주거용 : 쾌적성, 상업용 : 수익성, 공업용 : 생산성, 아파트브랜드, 구조의 편의성, 인테리어, 상하수도, 냉난방설비, 일조량, 통풍, 조망권, 건물노후화상태, 층수 등.

 

선택한 지역 부동산물건 비교평가표

항목/구분                                                    대상물건1                            대상물건2                         대상물건3

 

                                                                  소재지:                                소재지:                             소재지:

                                                                                                                                                                                                                                        

 

1. 주택구입의 목적에 부합되는가?

 

 

2. 교통 여건은 어떠한가?

 

 

3. 생활편의시설은 양호한가?

 

 

4. 교육 및 공공시설의 상황은?

 

 

5. 주변자연환경은 양호한가?

 

 

6. 지역적 선호도는 어느 정도인가?

 

 

7. 부동산의 효용, 이용, 수익가치는?

 

총점

 

참고사항

 

특이사항

 

연락처(중개인,소유자)

 

현장방문

 

주) 각 항목별 10점 만점으로 평가 (매우양호10, 양호8, 보통6, 불량4, 매우불량2)

각 항목별 가중치는 30점 범위내에서 자율측정

대상물건별 총점 100점 만점 (항목별평가합계 70점 가중치 30점 = 100점)

 

 

 

 

※ 계약 전 확인사항

 

계약당사자의 권리유무확인

부동산거래는 매도인과 매수인의 의사표시의 일치로 성립되므로 계약당사자로서의 권리유무 확인을 위하여 주민등록번호와 권리자 명의가 일치하는지 확인해야 한다.

매도자는 실제 소유자인가?

• 매도자의 실제소유자인지 여부는 반드시 확인해야 차후 소유권분쟁의 소지를 예방할 수 있다.
  • 매도인과 소유자가 다른 경우
    • 소유자의 인감증명서로 동일인여부 확인된 위임장으로 정당한 대리권 유무를 확인
  • 법인과의 거래시
    • 법인과 거래시 계약상대방의 법인 부동산거래 권한 유무를 반드시 확인
      (확인서류 : 법인등기부등본, 법인인감증명서 등)

부동산의 실제와 등기는 일치하는가?

• 소유권관련 권리관계확인 ⇒ 등기부등본으로 확인
  • 등기부등본상 소유자와 토지대장, 건축물 관리대장상의 소유자가 다른 경우는 등기부등본을 기준으로 한다.
• 부동산의 표시, 면적, 지번 등 확인 ⇒ 지적공부가 기준
  • 소유권관련권리관계 이외의 면적,지번 등이 지적공부와 등기부등본이 상이할 경우 지적공부
    (건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 임야도 수치지적부)를 기준으로 한다.

현장확인-부동산은 임장활동이다.

매수인은 매입희망 부동산의 해당 지번을 확인하고 토지대장, 등기부등본, 도시계획확인원, 용도지역의 확인을 해야 하고 특히, 토지의 구입시는 반드시 현장을 꼼꼼히 살펴보아야 불의의 손해를 막을 수 있다.

 

※ 부동산 등기부 보는 방법

부동산등기란?

동산(예: TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산등기제도 입니다.
누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다

부동산등기의 종류

• 기입등기
  새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기
  예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기
• 변경등기
  어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 등기
  예) 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기
• 경정등기
  이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로 잡기 위해 하는 등기
  예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기
• 말소등기
  이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 등기
  예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기
• 회복등기
  기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활하는 등기
  예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기

등기할 사항

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아닙니다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉『 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸』하는 경우 등기를 해야 합니다.

• 설정
  당사자간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것
  예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등
• 보존
  미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있습니다.
  예) 소유권보존
• 이전
  어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미합니다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정됩니다. 매매계약서에 의한 소유권이전등기일 경우 거래가액을 등기합니다.
  예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등
• 변경
  권리의 내용변경(권리의 존속기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산 표시의 변경이나 등기명의인 표시의 변경 등을 포함합니다.
  
• 처분의 제한
  소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것을 말함. 공유물의 분할금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있습니다.
  
• 소멸
  소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말합니다.
  

 

등기부란?

등기부란 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉩니다. 보통 등기부라고 할 때에는 개개의 부동산에 관한 등기용지를 편철한 장부를 뜻하는 것으로 사용됩니다. 그러나 경우에 따라서는 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기용지를 등기부라고 부르는 경우도 있습니다.

등기부는 토지등기부, 건물등기부로 나뉘는데, 건물등기부는 다시 일반건물과 집합건물 등기부로 나누어 볼 수 있습니다. 집합건물이란 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 아파트 1호수는 구분건물, 1동은 집합건물이라고 지칭합니다.

등기부의 구성

등기용지는 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구 및 소유권이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다.

• 표제부 - 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.
  토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예:강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예:1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됩니다.
• 갑구 - 소유권에 관한 사항을 기재합니다.
  소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말하지 않습니다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한합니다.
• 을구
  소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재합니다

 

등기부 내용수정

등기는 일단 등기부에 기입되고 교합인을 날인하여 등기가 완료되면 그 등기신청절차에 착오가 있거나 등기부의 기록에 착오가 있더라도 아무도 이를 함부로 고칠 수 없습니다. 그러나, 처음부터 등기신청을 잘못했거나, 등기신청서에는 잘못이 없었지만 등기관이 등기부에 잘못 기재한 경우에는 일정한 절차를 거쳐 이를 바로 잡을 수 있습니다. 이 경우에도 잘못 기재된 등기 자체에 가감삭제하여 고치는 것이 아니고 언제 어떤 근거로 그 등기를 고치는 것(경정)인지 이를 알 수 있도록 새로운 등기란을 만들어 경정등기라는 것을 하게 됩니다.

• 신청 착오인 경우
  신청인의 주소가 10번지인데 11번지로 잘못 신청한 경우 등에는 신청인은 실제 번지가 11번지임을 소명(주민등록등본 등)하여 소정의 경정등기신청서를 제출하여야만 합니다. 등기관은 이 신청서에 의하여서만 이를 고칠 수 있습니다.
• 등기관이 잘못 기재한 경우
  신청인은 그 주소를 11번지로 신청하였는데 등기부에 17번지로 잘못 기재된 경우나, 토지와 건물에 대하여 신청하였는데 토지에 대하여만 처리하고 건물에 대하여는 누락된 경우와 같이 등기의 착오 또는 유루가 등기관의 과오로 인한 때에는 등기관이 직권으로 경정할 수 있습니다. 다만 등기상 이해관계있는 제3자가 없어야 합니다.

 

※ 자료출처 : 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)