1.현재 다주택자들의 임대차변
기존 전세값폭등지역(강남,서초,송파,양천구) 다주택자들은 대부분 베이비부머 1955년부터 1963년까지 태어난 세대들로 이들이 사회에 진출할 때 소형평수 아파트를 구입하였다. (그당시 대거 수도권에 몰리면서 80년도 후반에 부동산가격폭등 되었음) 그들이 사회주도층이 되었을때 소형평형아파트를 보유한 상태로 대형평형으로 갈아타면서(2000년도 초반 대형평형이 가격을 이끌어나가는 계기가 됨) 2주택 이상이 되었으며 그 소형아파트들이 재건축이 완료 또는 진행되고 그 아파트들은 현 소유자들의 자산재테크 또는 노후대책 수단으로 변화 되어있는 상태이다.
현재 대형평형의 소유자들이 소득이 없어지고 대형평형의 급매물이 쏟아지면서 사회전반적인 대형평형의 인식저하로 대형평형미분양 사태도 발생하게 되고 수요층자체도 얇아지게되는 순환을 겪고 있는 실정이다.
그들이 갖고 있는 주택은 이제 집값이 안정된다라는 인식하에 줄어든 기대이익을 전셋값을 올려 보완하려는 욕구가 강해지면서 전셋값은 상승을 하게되고 소득이 없으니 현재 저금리 기조에서 전세를 높이는 것 보다는 반전세로 돌려 임대수입을 받으려는 욕구가 강해지는 지역들이 재건축이 완료가 가장 많이 된 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 소위 강남 3개구다.
위의 이유로 인하여 강남 3개구를 중심으로 월세 전환이 확산되고 학군 수요가 높은 목동, 중계동 등지에서도 이 같은 사례가 감지되고 있다.
앞으로는 강남3구 외에도 다주택자들이 은퇴를 함과 더불어 저금리시대에서는 전세가 점차 사라지고 그 빈 자리를 반전세 혹은 월세가 채워갈 가능성은 점점 커진다.
이렇게 반전세가 확대가 되니 주거비용이 증가하게 되고 주거비용증가로 교육열이 줄어든 것도 아닌데 사교육비를 줄이는 수밖에 없으니 얼마전 뉴스에 사교육비가 감소했다는 소식을 들은적이 있다.
2.전세대란 해법
가장 근본적인 원인은 2008년도 금융위기로 인한 전반적인 건설업체의 불황으로 2011년, 12년도에도 입주할 물량 줄어들어 전세대란은 지속될 것으로 예상이 된다.
즉 수급불균형이 발생되었다는 뜻인데 임대사업자, 미분양아파트 세제혜택을 지원한다고 하더라도 기존 사회주도층은 미분양아파트를 사서 집값이 어느 정도 안정된 상태에서 전세로 전환하지 않고 반전세를 놓고 은행이자율 이상의 임대료를 요구할 것은 뻔하다.
그렇다면 임대사업자요건을 완화 한다고 하더라도 거기에 대한 임대차금액에 대한 부담은 고스란히 세입자에게 전가될 것이다.
그렇다면 정부는 공공임대주택건설을 앞당기고 임대차수요층을 어느 정도 매매수요로 분산을 시켜야한다.
그러기 위해서는 택지개발 임대주택건설 외에 사회 초년생들이 원하는 지역 즉 역세권 개발로 인한 시프트공급을 조기에 하고 보금자리주택을 최소화하여 막연한 대기수요를 매매시장에 유입시켜야하며 다주택자들의 매도를 쉽게 하기 위해 현재보다 다주택자들의 양도세부담을 일시적으로 완화를 하고 목적자체가 임대용으로 건설되는 도시형 생활주택등으로 그들의 소유욕구와 맞게 전환시켜야 소형임대주택 활성화 및 다인가족전세난도 해소될 것이다.
3.소득지속력 있는 사람들의 대출한도 증가로 인한 내집마련
금융당국이 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 기준을 자산과 나이까지 종합적으로 고려하여 검토해 나갈 것이라 밝히면서 생애최초 구입자들의 은행자금 동원이 수월해질 것으로 보인다.
젊은 사람들이 선호하는 지역은 자연환경이 좋은쪽 보다는 편의성 및 효율성을 따지게 될 것이다.
그렇다면 직장과 먼 곳에서 집을 구해 교통비까지 낭비하며 대출을 받고 주택을 구입하느니 대출이자를 감안하여 교통비를 절감하면서 대출이자를 충당하고 도심에 구입하려는 욕구가 더 커질 것으로 예상이 된다.
요즘 맞벌이부부들은 환승역 또는 각자의 직장 중간에서 집을 구하기를 원한다.
업무지역이 가장 많은 곳으로는 마포구, 여의도, 중구, 강남구로 진입하는 주요지하철 2호선,5호선,7호선 인근 역세권의 24평아파트 가격상승이 예상된다.
4.시프트지역 투자
현재 전세대란을 서울시 자체내에서 해소를 하기 위해서는 재개발로 인한 임대아파트 건설비율을 현재17%에서 20%까지 늘린다고 해서 해결되지는 않을 것이다.
서울시에서 2009년도부터 시작된 한강변 스카이라인 변화 등의 사업보다는 발등에 떨어진 전세난부터 해결하는 것이 2011년도부터 2014년도까지는 중점적인 사업으로 변할 것이다.
그렇다면 역세권에 용적율을 높여 그에 따른 인센트브의 50%를 임대주택으로 공급하는 역세권 시프트개발만이 해법이다.
이미 서울시 주택국에서는 2011년 2월16에 역세권개발추진절차 간소화 방안도 마련하였다.
장기전세 20년짜리 들어가서 늙어 죽을때까지 살 계획을 하는 것 보다는 사업이 빠르게 진행되는 곳에서 내집이라는 만족감을 가지며 전세월세 세입자로 전전긍긍하며 떠도는것 보다는 작지만 내것이라는 기분을 느끼며 수도권에 살 수있는 기회를 박탈당하지 않는것이 어떤가 생각해본다.