작년 하반기부터 시작된 전세난이 좀처럼 수그러들지 않으면서 서민들의 주거불안이 날로 높아져 가고 있다. 정부는 1.13전세대책에 이어 2.11 보완대책까지 한 달 간격으로 연이은 대책을 발표하였지만 좀처럼 시장의 반응은 냉담하다. 많은 전문가들은 전세의 수급불균형 문제를 단기간에 해소하기 어려우며 올 하반기까지 전세난은 계속될 것이라고 이야기 하고 있다. 한편 이러한 최근의 전세난의 원인에 대해 우리나라의 주택시장이 이제는 가격상승을 기대하기 어려운 구조적 변화에 때문에 나타나는 것이라는 주장이 제기되고 있다.
전세난 문제, 주택시장의 구조변화의 예고인가?
사실 전세난 문제는 과거부터 주기적으로 나타나던 현상이다. <그림1> 에서 보듯이 일부 기간을 제외하고는 전세가격과 주택가격은 비슷한 추이를 보이면서 주택가격이 오르면 전세가격도 오르고 전세가격이 오르면 다시 주택가격을 상승시키는 현상이 반복되어왔다.
<그림1> 매매가격과 전세가격 상승률 추이
그러나 최근 과거의 패턴과는 달리 주택가격은 안정되어 있음에도 전세가격이 급등하고, 반전세, 월세 증가 현상이 나타나면서 우리나라 주택시장이 구조적으로 변하고 있기 때문이라는 주장이 제기되고 있다.
그 이유는 앞으로 주택가격은 오르지 않을 것이기 때문에 주택을 사지 않고 임대로 살려고 하는 사람이 늘기 때문이라고 보는 시각이다. 집주인의 경우도 가격상승에 대한 기대가 없어지고 저금리가 지속되기 때문에 월세를 선호한다는 것이다.
즉 근본적으로 우리나라 주택시장의 구조가 바뀌어 앞으로 주택가격 상승은 기대하기 어렵다는 것이 기본적인 시각이다. 앞으로 주택가격이 상승하지 않을 것이라는 근거에는 주택보급률 확대, 인구감소, 경제의 저성장기조 정착 등을 들고 있다.
이미 주택보급률은 전국 110%에 육박하여 주택의 재고물량은 풍부해졌기 때문에 주택의 부족문제는 완화됐으며, 앞으로 인구가 감소할 것이기 때문에 주택수요도 감소할 것이라는 것이다. 경제도 과거와 같은 고성장은 기대하기 어렵고, 주택가격이 이미 너무 높은 수준이기 때문에 젊은 사람들이 주택을 구입할 여력이 되지 않아 앞으로 더 이상 주택가격은 상승하기 어렵다는 것이다.
그리고 이러한 논리의 증거로 일본의 사례가 종종 등장하고 있다.
과연 일본과 같이 장기적 안정기조가 정착될 수 있을까?
우리나라와 경제성장 패턴이 비슷한 일본의 경우도 80년대 말까지 부동산 불패신화가 존재했었다. 고도성장과 함께 토지, 주택과 같은 부동산가격은 주기적으로 급등하였고, 부동산은 갖고 있으면 언젠가는 오르는 것으로 생각했었다. 그러나 90년대 초 버블붕괴 이후 부동산 신화가 무너지고 지금은 약 20년간 주택가격이 거의 변하지 않는 안정추이를 지속하고 있다.
그러나 이러한 안정추이가 계속되고 있는 것은 버블붕괴로 사람들의 부동산에 대한 인식이 변해서가 아니라 부동산시장에서의 제반 조건들이 바뀌었기 때문이다. 정체된 경제성장, 인구감소, 풍부한 주택재고량과 같은 조건 들이 형성되어 있기 때문에 부동산시장은 안정세를 유지할 수밖에 없다.
특히 부동산 가격의 상승이나 하락을 결정짓는 가장 큰 변수는 경제적 변수이다. 경기가 좋아지고 경제가 성장하면 기업은 투자를 확대하고 공장이나 오피스에 대한 수요가 증가한다. 그리고 개인의 소득이 증가하면 새로운 주택에 대한 수요가 증가하게 된다. 주택과 같은 부동산은 짓는데 시간이 걸리기 때문에 수요 탄력적이지 못해 이러한 수요증가는 바로 가격상승으로 이어진다.
그런데 일본은 버블붕괴이후 경제성장률은 매년 1%내외에 머물고 있다. 이미 1인당 국민소득이 4만불에 가깝고 인구가 감소하는 구조에서 좀처럼 경제성장을 기대하기 어려운 상황이다. 주택재고량만 보더라도 1960년대 말 이미 전국 주택보급률이 100%를 넘어서고, 70년대 후반에는 수도권지역도 100%를 넘어서게 된다. 지금은 주택재고량이 넘쳐서 빈집이 전체 주택재고의 10%에 육박하고 있다.
우리나라의 경우를 보자. 1인당국민소득은 아직 2만불 수준에 불과하다. 경제성장도 2000년대 들어서 평균 5%대 이상을 유지하고 있다. 2008년 세계금융위기 여파로 2008년 2.3%, 2009년 0.2%에 머물렀으나 2010년에는 6.1%를 기록해 상승기조로 돌아섰다.
주택재고량도 2002년에 전국 주택보급률이 100%를 넘어섰을 뿐, 서울 수도권지역은 여전히 주택수가 세대수에 미치지 못하고 있다.
더욱이 최근 주택공급량이 급감한 것을 감안하면 아직 10년 내에 일본과 같은 주택재고량을 확보하기는 불가능할 것이다. 2020년경에는 인구가 감소세로 전환될 것이라고 전망되고 있기는 하나 가구수는 계속 증가추이에 있다.
<그림2> 거시경제지표 추이
주택가격 상승 압력은 여전히 존재한다.
이번 전세난의 메카니즘은 주택시장의 호황기 이후 조정국면에서 나타나는 일시적 현상일 가능성이 크다. 어느 산업이든 호황기가 지속될 수는 없다. 호황기에서 상승한 가격과 공급물량은 일정한 조정과정이 필요하다.
조정과정에서는 가격이 하락하거나 정체되면서 거래가 위축되고 공급물량도 줄어들게 마련이다. 그 정도나 수위는 시장상황에 따라 다르게 나타나겠지만 아직까지 과정을 보면 몇년전의 호황기가 일본과 같은 버블과정은 아니었음을 보여주고 있다.
조정과정에서 나타나는 가격 하락에 대한 불안심리로 거래가 위축되고 있지만 여전히 시장은 안정적인 추이로 조정과정을 거치고 있다.
조정기에서는 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아지면 주택을 처분하여 투자자금을 회수하고 싶어진다. 그러나 주택거래가 위축되면서 주택의 처분은 쉽지 않아진다.
그렇다고 살 때보다 낮은 가격으로 팔고 싶지는 않다. 자신의 부담능력보다 과도하게 대출을 받아 버티기 힘든 사람이나 또는 앞으로 주택가격이 계속 더 떨어질 것이라는 확신이 서는 경우가 아니면 큰 손해를 감수하고 낮은 가격이라도 처분하기는 어려울 것이다.
이런 과정에서 전세로 임대하고 있는 집주인의 경우 가격이 오르지 않은 만큼 금융비용에 대한 보상심리가 작용하여 전세금을 올리고 싶은 욕구가 높아진다.
만약 시장에서 주택의 재고물량이 많다면 집주인이 올리고 싶다고 올릴 수는 없을 것이다. 그러나 여전히 전세시장은 공급자 우위시장이기 때문에 일정부분 전세금을 올리기 시작하고 전세수요가 많은 지역에서 다른 지역으로 파급되어간다.
최근의 전세시장 문제도 근본적으로 이러한 메카니즘 속에서 나타나고 있는 것이며, 여전히 사람들이 살고 싶어하는 지역의 주택은 모자라며, 주택을 구입하고자 하는 잠재수요는 많다는 것을 반증하고 있다.
이러한 시장에서는 항상 잠재적으로 주택가격에 대한 상승 압력이 존재한다. 일정한 조정기간이 지나고 경제가 호전되어 소득이 증가하게 되면 주택가격은 상승기조로 전환될 수밖에 없다.
이제 완만하게 매매시장 활성화를 유도하는 정책적 배려가 필요하다
2.11 전세대책의 핵심은 우선 전세자금 대출을 확대해 세입자 비용부담을 일부 완화시켜주고, 시장에 남아있는 준공후 미분양을 활용해 전세공급을 늘리면서 임대주택공급을 확대해 고질적인 전세문제를 해결하고자 하는 의도로 보인다.
그러나 이번 대책은 거래위축이라는 근본적인 원인에 대한 대안을 제시하지 못하고 있기 때문에 결국 전세시장 안정효과는 기대하기 어렵다.
자금대출 지원은 없는 것보다는 낫지만 얼마나 많은 사람이 혜택을 볼지 의문이며 결국 서민의 부채만 늘어나는 꼴이다.
미분양이 해소되면 전세물량이 늘어나는 효과를 기대해 볼 수 있으나 시장에서 남아있는 준공후 미분양물량은 중대형이 대부분이라 그 효과도 회의적이다. 임대주택공급이 확대되기까지는 시간이 걸리기 때문에 당장의 전세문제 해결과는 거리가 멀다.
결국 기존 전세세입자가 새집을 장만해서 전세시장에서 빠져나가면, 신혼부부 등 새로운 전세수요자가 이를 채우는 순환구조를 풀어주지 않으면 해법은 구하기 어려울 것이다.
DTI규제완화 연장이나 분양가상한제 폐지에 대해서는 논란이 계속되고 있다.
그 효과보다는 부작용이 더 클 수 있다는 우려인 것 같다. 그러나 매매시장 위축이 계속되면 전세난 문제는 더욱 심회되고, 필요한 곳에 적정한 주택공급이 이루어지지 못하면 주택시장이 급격하게 불안해질 가능성은 더 높아진다.
아직 우리나라 주택시장은 성숙단계까지는 조건이 멀다. 적정한 수준의 거래와 공급이 이루어져 완만하게 시장이 회복되도록 DTI규제완화와 분양가상한제 폐지에 대한 적극적 검토가 필요하다.