경매.공매주의사항>공유물의 관리방법...지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자의 대위행사... [구미임대사업투자블러그]

 

(1) 공유지분에 대한 설명 공유지분이란 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 즉 소유비율을 말한다. 공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있고 공유물 전부를 자기 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다(민법263조). 즉 공유물 사용, 수익은 자기 지분에 의해 제약되므로 구체적인 사용, 수익방법에 대해서 공유자 간에 협의가 필요하다. 그러나 공유물의 처분, 변경은 다른 공유자의 동의 없이 처분하거나 변경할 수 없다(264조). 합의가 있는 경우에는 공유자 중 1인이 공유물 전부를 사용, 수익하는 것이 적법하지만, 합의가 없는 경우에는 공유자 중 1인이 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 되어 손해를 배상할 의무가 발생된다.   이 경우 나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제를 구할 수 있다. 그리고 모든 공유자는 공유물을 자기 지분의 비율로 사용, 수익할 권리가 있기 때문에 합의가 있든 없든 상관없이 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용, 수익을 하지 않고 있는 다른 지분자들에 대해 그 지분에 해당하는 부당이득을 보고 있다고 보아야 한다.   공유물의 관리행위는 공유자 지분의 과반수로 결정되지만 보존행위는 각 공유자가 단독적으로 할수 있다(265조). (2) 공유물에 대한 적법한 임대차계약 체결 및 계약해지 방법 - 주택이 공동소유일 경우 임대차계약은 공유지분의 과반수 이상 동의를 얻어서 임대차계약을 체결하는 경우 그 효력은 전체에 미친다. ① 공유지분일 경우에는 공유지분의 과반수 동의를 받아야 한다. 구두상으로 추인을 받은 경우에도 유효하다.   다만 분쟁시 입증책임이 어렵기 때문에 위임장과 인감증명서 등을 첨부해 놓아야 한다. 과반수(=과반수는 50%가 아니라 절반을 초과하는 수 즉 50.01) 이상의 지분을 가진자와 또는 과반수 이상의 동의를 얻어 행한 공유물의 관리행위는 동의하지 아니한 다른 공유자와 공유물의 관리방법에 대해서 협의가 없어더라도 과반수 지분 이상의 동의에 의한 공유물의 관리행위가 적법하므로 이들과 공유물의 계약을 체결한 임차인은 주택 및 상가건물임대차보호법상 적법한 임차권을 갖게되어 동의하지 아니한 다른 공유자에게도 대항력을 행사할 수 있다. 반면에 과반수 동의를 갖추지 못한 임대차는 주택 및 상가건물임대차보호법상 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하게 되어 주임법 또는 상임법상 대항력, 최우선변제금, 확정일자우선변제권 등이 인정되지 못하고, 동의하지 아니한 공유지분권자 등에게 대항력이 없다. 단지 계약당사자간에서만 민법상 유효한 임대차관계가 성립된다(민법618조). ② 임대차계약의 해지 행위도 공유물의 관리행위로 공유자 지분의 과반수로 결정된다. 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. " 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(2010다37905) ". (3) 공유물의 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차인의 보증금을 지급한 경우 - 공동임대인 중 일부지분권자가 임차인의 보증금을 대위하여 지급한 경우 나머지 지분권자에게 보증금을 구상권 청구할 수 있다. ① 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환의무는 그 성질상 불가분이므로(대판67다328), 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서 주택전체 임차인의 보증금은 경매법원의 지분비율에 따라 해당하는 금원만을 배당하는 것이 아니라 전액 배당하여야 한다. 다만 집행채무자(지분경매에서 채무자)는 공동임대인인 다른 공유자에게 그 지분에 상응하는 금원에 대한 구상을 청구할 수 있다. ② 지분경매의 배당순위는 후순위 임차인에게 남은 재원이 있을 때에 순위에 따라 배당이 가능하다. ③ 배당받지 못한 임차인의 보증금은 대항력이 없는 임차인은 공동임대인(=공동채무자)인 다른 공유자 등에게 청구가 가능하고, 대항력이 있는 임차인은 낙찰자가 인수하게 되는데 인수금액은 지분경매비율만큼 인수하게되고 나머지 금액은 다른 공유자가 부담하게 된다. 이를 대위지급한 자는 다른 공유자에게 구상권을 청구할 수 있다. ④ 지분경매의 경우 지분부동산에 선순위 저당권이 등기되어 있으면 후순위임차인은 그 지분만큼 보증금의 손실을 가져올 수 있을 것이다. (4) 공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위채권자 및 매수인의 구상권청구(=대위행사) ① 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매가 진행되는 경우 즉 공유지분 중 2분의 1에 대한 경매라 하여도 공동임대인의 보증금반환채무는 불가분채권이므로 경매대상 공유지분인 2분의 1 부분만 배당받는 것이 아니고 전액 배당 신청하고 전액 배당받을 수 있다.   그리고 소액임차인의 판단도 경매가 진행되는 1/2을 기준으로 하는 것이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하게 된다. ② 후순위 채권자들은 배당순위에 따라 배당을 실시한다. ①항을 이유로 못 받은 배당금은 ①항의 초과배당 하므로 부당이득을 보게 된 나머지 공유지분권자에게 구상권을 청구하게 될 것이다. ③ 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 매수인은 임차인의 권리를 인수해야 한다. 이때 인수금액은 자기 지분비율 만큼 인수하게 되나 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 인도받기 위해서는 자신의 지분비율만큼 인수해서 인도를 청구할 수 있는 것이 아니라 전체 임차보증금을 지급해야만 주택인도를 청구할 수 있다.   이는 공동 임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금반환의무는 불가분의 관계에 있기 때문이다(대법67다328)(민법409조 불가분채권). 다만 매수인은 자기지분을 벗어나는 임차보증금(다른 공유자의 1/2 지분)에 대해서 나머지 공유자에게 구상권을 청구할 수 있을 것이다. (5) 공유지분권자의 권리 ① 공유자는 자기의 지분을 자유로이 처분할 수 있고 공유물 전부를 각 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으며(단 협의가 성립되어야 한다), 공유물관리에 관한 사항은 공유자지분의 과반수이상의 동의가 있어야 한다. ② 다른 공유자가 점유하고 있는 경우에는 다른 공유자가 자기 지분을 초과하는 비율에 대해서는 부당이득을 보게 되는 것이므로 종전 채무자(지분경매에서 채무자)와 특약이 있는 경우 그 특약을 승계한다고 보고, 특약이 없었던 경우에는 협의하여 주택의 지분 비율에 해당하는 임료(부당이득에 상응하는 임료) 청구가 가능할 것이다. 협의가 이루어지지 못하면 법원에 임료청구소송을 통한 판결로 임료를 청구하면 되는데 이 임료을 지급하지 아니하는 경우에는 그 공유자의 지분에 대해서 강제경매를 신청하고 공유자로서 공유자우선매수신청하면 그 지분을 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회도 얻을 수 있다.   지분경매에서는 공유자가 우선매수할 것을 예상하여 또는 매매나 사용·수익 등의 관리에서 많은 제약이 따르므로 입찰가가 낮아지지만, 공유자가 나머지 공유지분을 매수하면 공유물 전체 소유권을 취득하게 되어서 공유지분권자의 지위보다 높은 기대수익이 예상된다. ② 공유자는 공유물 분할을 청구할 수 있으며 분할 협의가 당사자들 간에 이루어지지 못할 때에는 법원에 분할을 청구할 수 있으며 만일 법원이 분할이 불합리할 경우에는 부동산을 매각하여 대금으로 지분에 비례하여 지불하기도 한다(민법 제262조 내지 제270조). 공유물 분할청구소송이 진행되면 법원은 조정에 의한 분할, 판결에 의한 분할, 경매로 매각하여 매각대금을 공유자 지분비율로 나누어 주는 판결을 하게 된다.   그런데 현물분할(부동산을 나누는 것)이든, 가격분할(매각하여 나누는 것)이든, 그 자체는 낙찰자나 다른 공유자에게도 실익이 많지 않다. 현물분할로 부동산의 경제적가치가 하락 될 수 있고, 가격분할 또한 경매을 진행시킴에 따라 시세 이하로 매각되는 경우도 발생되기 때문이다.   그래서 공유물 분할이나 경매절차보다는 합의하여 어느 한쪽이 다른 지분을 적당한 가격으로 매수하거나 일반거래로 매각하여 각 지분별로 나누는 방법으로 진행하게 되는 것이 대부분이다. 어째든 지분경매 절차에서는 온전한 물건에 비해서 상당히 저감된 가격으로 매수할 수 있으므로 투자자에게는 좋은 틈새시장임에는 분명하다. ⁂ 보충정리 분할의 방법(민법269조)- 제1항 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니하면 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 제2항 현물로 분할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.