지방투자지역『부동산세금.증여.상속』명의를 정할 때 세금을 고려하라

 

주택을 취득하면서 한번쯤은 명의문제로 고민하는 경우가 있다. 이러한 상황에서는 다음과 같은 관점에서 명의를 정하자.

▶ 공동등기를 적극적으로 고려한다. 공동등기를 하면 종합부동산세나 양도소득세 그리고 상속세 등에서 이득이 발생한다.
▶ 사업을 하는 사람이 있다면 가급적 명의를 배제한다. 향후 압류의 대상이 될 수 있다.
▶ 지분등기를 하는 경우에는 증여세 과세여부를 파악한다. 배우자간 증여공제는 6억 원, 성년자는 3,000만 원, 미성년자는 1,500만 원까지 증여세가 부과되지 않는다.
▶ 차명자산은 향후 법을 어기는 결과가 된다는 점에 주의한다.

앞의 질문에 대해 답을 내려 보자. 단, 첫 번째 주택의 기준시가는 3억 원이고 두 번째 주택의 기준시가는 5억 원이다. 그리고 두 번째 주택의 양도소득세 과세표준은 1억 원이라고 하자.

▶ 보유세 측면
주택을 보유하면 재산세와 종합부동산세라는 보유세가 부과된다. 여기서 종합부동산세는 주택의 경우 개인별로 합산한 기준시가가 6억 원을 초과하면 부과된다.

-1의 경우 : A가 2주택을 보유하고 있다. 따라서 기준시가를 합산하면 8억 원이 되므로 종합부동산세가 과세된다.
-2의 경우 : A와 B가 각각 한 채씩 보유하고 있다. 개인별로 기준시가가 6억 원에 미달하므로 종합부동산세는 과세되지 않는다.
-3의 경우 : 주택을 각각 공동소유하고 있다. 따라서 기준시가를 합산한 8억 원을 2로 나누면 4억 원에 불과하므로 종합부동산세는 과세되지 않는다.

▶ 양도소득세 측면
양도소득세 과세 판단은 “1세대”를 기준으로 하나 세금계산은 지분별로 한다. 양도소득세 과세표준이 1억 원이고 세율이 6~35%라면 세금은 다음과 같다.

-1 또는 2의 경우 : 1억 원×35%-1,490만 원(누진공제)=2,010만 원
-3의 경우 : (5천만 원×6~35%)×2명=[5,000만 원×24%-522만 원(누진공제)]×2명=1,356만 원

▶ 결론
보유세와 양도소득세 측면에서는 3의 형태가 세금을 줄일 수 있는 기회를 제공한다.