수익형 부동산 '트로이카 시대'…어디에 투자할까
1~2인 가구 꾸준히 늘면서 소형 임대 부동산 인기몰이
역세권ㆍ사무실 밀집지역 유망
투자 수익률 꼼꼼히 살피고 양도세ㆍ부가세 등 따져봐야
광고회사 임원인 P씨는 지난달 서울 문정동 가든파이브 인근에 선보인 오피스텔 '송파 한화 오벨리스크' 29㎡(전용면적) 하나를 계약했다. 청약 경쟁률이 최고 12.16 대 1에 달했던 이 단지는 1주일 만에 100% 계약을 마쳤다. P씨는 1533실로 단지 규모가 큰 데다 향후 법조단지 등이 들어서 임대사업뿐 아니라 투자가치도 높을 것이란 친구의 이야기를 듣고 수익형 부동산의 주인이 된 것이다.
오피스텔과 함께 2인 이하 가구의 주거시설로 자리 잡고 있는 '도시형 생활주택' 인기도 고공행진이 계속되고 있다. 지난 3월 도시형생활주택 인허가 물량은 모두 4273가구로 2009년 도시형 생활주택이 도입된 이후 월간 기준 최대치다. 지난해 공급된 2만529가구까지 합치면 누적 인허가 가구 수가 3만가구를 넘는다.
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 단지 내 상가 시장도 달아오르고 있다. 지난달 수원 광교,오산 청호,광주 선운 등에서 공급된 점포가 대부분 주인을 찾았고 평균 낙찰가율은 175.4%에 달했다.
◆소형 임대상품 전성시대
수도권에서 대형 평형대는 여전히 찬밥이다. 건설사들이 미분양 해소에 눈코뜰새 없다. 반면 오피스텔,도시형 생활주택 등 소형 주거시설이 수익형 부동산으로 인기몰이에 한창이다. 1~2인 가구 증가와 정부의 도심 소형주택 공급 정책과 맞물려 이들 상품이 봇물을 이루고 있다.
전문가들은 부동산 시장이 완만한 상승기를 탈 때까지는 2억원대 이하의 부동산으로 투자 범위를 좁히는 것도 좋다고 조언한다. 비교적 적은 돈으로 투자 가능한 주거용 부동산이 틈새 상품으로 관심을 가져볼 만하다는 얘기다. 실제 2006년 4월 총부채상환비율(DTI) 도입 이후 소형 아파트와 오피스텔이 인기를 끌었다. 지난 3 · 22 부동산 대책 이후 이 같은 흐름은 재현되고 있다.
상가는 대단지의 배후 수요를 확보한 근린상가 등이 유망하다는 분석이다. 전반적으로 상가 경기가 침체된 상황이어서 분양 광고에 현혹되기보다 선임대 등으로 안정적인 임차인을 확보한,활성화 가능성이 높은 상가가 유리하다는 것.
황용천 해밀컨설팅 사장은 "무분별한 투자보다는 시장에서 선호하는 상품으로 투자 범위를 좁혀야 한다"며 "소형 주거시설과 근린상가는 안정적인 수요 기반이 갖춰진 곳에 들어서는 저렴한 상품이어야 투자 성과를 거둘 수 있다"고 말했다.
◆입지와 임대수익률 따져봐야
수익형 부동산의 주요 수요자는 30대 안팎의 직장인,대학생,1~2인 가구 등이다. 수익형 부동산의 수익률을 좌우하는 건 입지가 첫번째다. 안정적인 임차인을 확보하는 게 수익률에 미치는 영향이 적지 않아서다. 유동인구가 많아 수요층이 두터운 역세권,대학가,업무시설 밀집지역 등을 선호하는 것도 이 때문이다.
최근 물가 상승 속에 전반적인 금리 인상 여부도 관심을 가져야 할 점이다. 금리 인상은 투자 수익률 하락으로 연결될 수 있어서다. 부족한 자금 중 일부를 대출받아 임대사업을 하면 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 최소 은행대출금리보다 수익성이 더 높은 지역의 투자상품을 골라야 한다. 실제 서울 강남 등 땅값이 높은 지역의 오피스텔 수익률은 4% 정도로 낮아지고 있는 추세다.
규모도 고려 대상이다. 상대적으로 규모가 작은 오피스텔이나 도시형생활주택의 수익률이 높다. 평형대가 크다고 월세금액이 급격하게 늘어나지 않기 때문이다. 세금 문제도 수익률과 관련이 깊다. 주거용 오피스텔은 1가구2주택에 포함돼 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다는 점도 투자 때 염두에 둬야 하는 사항이다.
또 도시형 생활주택은 전용면적 20㎡ 이하일 때 1가구2주택에 포함되지 않는다. 최근 전용면적 30㎡ 이상에 침실을 넣을 수 있게 돼 도시형 생활주택의 평면과 수요층 다변화가 예상된다. 신혼부부 등 새로운 수요자층이 유입될 가능성이 크다. 오피스텔 보유자가 임대사업자로 등록하면 부가가치세를 환급받을 수 있다.
세입자는 냉장고 에어컨 등이 제대로 갖춰진 빌트인 시스템을 선호한다. 관리비와 주차 규모도 임대사업의 성공을 결정짓는 요인 중 하나다.
김용남 글로벌PMC 사장은 "소형 주거시설들이 체계적인 관리 시스템 부재로 세입자들의 불만이 적지 않았다"며 "일괄 관리시스템과 무인경비 같은 보안시스템을 갖춘 곳이 안정적인 임대 관리에 유리하다"고 지적했다.
구미수익형부동산[임대/수익]수익형 부동산 '트로이카 시대'...어디에 투자할까? 수재블수익형부동산[임대/수익]정보제공
김진수 기자 true@hankyung
