부모와 10년이상 산 주택 상속세 없어

부모와 10년이상 산 주택 상속세 없어

 

 

상속 재산 중 빠질 수 없는 재산이 주택인데 부모님을 모시고 살던 주택에 대해서는 상속세를 공제해주고 있다. 주택을 상속받으면서 상속세를 감면받으려면 다음 요건을 충족해야 한다.

 

우선 상속 주택이 1가구 1주택에 해당돼야 한다.

즉 부모님이 주택 한 채를 3년 이상 보유하고 있으면서 서울, 과천, 5대 신도시에서는 2년 이상 거주해야 한다. 그러나 1가구 1주택에 해당되지 않는 기준시가 9억원 이상인 고가 주택도 동거주택상속공제는 받는다.

 

두 번째는 부모님과 10년 이상 계속해서 동거한 주택을 상속받아야만 한다.

계속해서 동거해야 하기 때문에 중간에 일시적으로 별거를 해선 안 된다. 다만 군대에 입영을 하거나 학교나 직장 때문에 또는 질병 치료를 위해 별거했을 때는 계속해서 동거한 것으로 보되 별거한 기간은 10년을 계산할 때 제외한다. 동거 기간은 피상속인이 보유하고 있는 기간이어야 하기 때문에 피상속인이 전세로 살다가 그 주택을 구입했다면 전세로 산 기간은 제외한다.

또한 아버지가 15년 전에 구입한 주택을 7년 전에 어머니가 증여받은 후 어머니가 돌아가셨을 때는 계속해서 10년 동거한 것에 해당하지 않는다. 증여받은 주택은 증여받은 날부터 계산하기 때문이다.

 

세 번째는 주택을 상속받는 사람은 무주택자라야 한다.

만약 주택을 여러 사람이 공동으로 상속을 받을 때는 공동 상속인 중 위 조건에 해당되는 사람 지분만큼은 상속세 공제가 가능하다. 공제되는 금액은 주택가액 중 40%며 그 금액은 5억원을 한도로 한다. 즉 상속주택 가액이 15억원일 때 40%인 6억원이 공제 대상 금액이지만 한도가 5억원이기 때문에 5억원까지만 공제된다. 이 규정은 배우자 간 상속에도 해당된다.

 

이렇게 상속받은 주택을 양도한다면 두 가지 사항에 유의해야 한다.

첫째는 피상속인과 동거한 주택을 상속받은 후 양도 시 1가구 1주택 비과세 규정을 적용할 때 보유기간 또는 거주기간은 피상속인 보유기간과 상속인 보유기간을 합하여 판단한다.

즉 부모님과 10년 이상 동거하던 주택을 상속받은 후 언제든 양도하게 되면 3년 이상 보유 요건을 충족하는 것이다. 따라서 9억원 미만인 주택을 상속받았을 때는 상속받은 후 언제 양도하든지 관계없이 1가구 1주택에 해당돼 양도소득세가 비과세된다.

 

두 번째로 상속 주택을 양도하는 시점에 2주택이거나 아니면 상속주택이 9억원을 초과하는 고가 주택이어서 양도세가 과세된다면 양도가액은 실제 양도한 가액이며 양도가액에서 차감하는 취득가액은 피상속인이 취득한 가액이 아니라 상속받은 때 상속가액, 즉 상속세 신고가액이 된다.

예를 들어 부모님이 5억원에 취득한 주택을 상속받을 때 주택 상속가액을 15억원으로 신고하고 상속받은 즉시 20억원에 양도하였다면 양도가액은 20억원이며, 취득가액은 5억원이 아닌 15억원이 되는 것이다