일석이조의 수익형 부동산 펜션 투자 요령

일석이조의 수익형 부동산 펜션 투자 요령

6월16일자 ‘노후 재테크’에 관한 칼럼이 나가고 전원주택 및 펜션 투자에 관한 문의가 줄을 이었다. 아직도 은퇴 후 전원생활에 대한 관심이 많다는 증거였으나, 의외로 정확한 투자 요령에 대해서는 잘 모르고 있었다.

전원주택 및 펜션은 전원생활뿐 아니라 고정적인 임대수입이 창출된다는 점에서 매력적인 수익형 부동산이다. 45평 이상은 숙박업 등록이 의무화되어 있고, 그 이하는 민박으로 등록 없이 가능하다.

그러나 최근 들어 나홀로 전원주택 및 펜션의 가치가 하향 곡선을 긋고 있는데다 새로운 형태의 펜션 투자들이 등장하고 있어 투자 여부를 결정짓기 전에 정확한 정보 수집 및 분석이 필요하다.

나홀로 펜션은 금물, 위락시설 포함되면 금상첨화

첫째, 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션이 들어서는 단지가 형성돼 있는 곳이 좋다. 유명관광지가 인근에 있는 경우를 제외하면 대부분의 '나홀로' 펜션들은 수익성이 크게 떨어지고 있다. 더 큰 문제는 매물로 내놓아도 팔리지를 않아 환금성이 거의 없다는 점이다.

이왕이면 단지 내에 전원주택이나 펜션 외에 각종 위락시설이 들어서는 곳이 자산 가치 증식은 물론 임대수익과 환금성 면에서 더 가치가 크다는 점을 명심한다. 최근에는 골프장 내에 들어서는 골프 빌리지의 인기가 급상승하고 있다.

 

둘째, 교통이나 환경, 주변 관광지 등 입지적 요인을 잘 따져봐야 한다. 한 때는 경기도 일대 펜션이 인기를 끌었던 적이 있다. 그러나 경기 일원이 당일 관광화되고 주5일 근무제가 확산되면서 경기도 펜션 수요가 줄어들고 있다. 최근에는 교통이나 주변 환경이 날이 갈수록 좋아지고 있는 강원도 펜션 수요가 꾸준히 증가하고 있다.

 

셋째, 대단위 리조트단지에서 가까운 펜션은 피하는 것이 좋다. 리조트 단지 내 콘도나 호텔 등에 투숙객의 상당수를 빼앗길 가능성이 크기 때문이다. 자동차로 20,30분 거리에 리조트단지나 유명 관광지가 몰려 있는 곳이 상대적으로 유리하며, 한 계절만 반짝하는 리조트보다는 사계절 종합 휴양지나 웰빙 관련 리조트가 있는 곳이 지속적인 고객 창출에 유리하다.

 

넷째, 병원 등 마을에서 너무 멀리 떨어져 있지 말아야 하며, 연 숙박가동률이 최소한 30% 이상이 되는가를 잘 따져봐야 한다.

분양은 초기 투자비용이 부담, 시행사 능력이 중요

‘선 시공 후 분양’ 상품은 안정적이지만 초기 부담 비용이 크다는 단점이 있다. 요즘 인기 있는 강원도 평창이나 둔내 인근의 펜션 분양가는 평당 800만원 내외여서 30평 구입 시 2억4000만원이나 한다. 지난해 큰 인기를 끌었던 농림부 주관 ‘전원마을 페스티벌’에 출품된 전원주택들의 평균 분양가는 평당 700만원이 넘었다.

이에 따라 최근에는 콘도미니엄 이용권처럼 일정 기간 별장으로 사용하면서 수익을 돌려받는 연 수익 보장형 지분 투자 상품도 출시돼 있다.

분양 상품은 시행사 및 시공사의 능력 평가가 무엇보다 중요하다. 시행사가 부도나면 원금을 돌려받을 방법이 없기 때문이다.

부지 매입 후 건축은 비용 절감 면에서 효과

펜션 부지를 매입하는 것은 초기 비용 부담이 적고 취향대로 건축할 수 있는 이점이 있다. 건축비는 평당 250만원에서 350만원 사이에서 가능하며, 토지 감정가의 50% 이내에서 대출도 가능하다.

토지에 대해 잘 모르는 분들은 토목공사와 인허가가 완료된 펜션 단지 내 부지를 구입하는 것이 편리하다.

부지 매입 시에는 진입로가 잘 갖추어진 단지인지, 분할이 정확히 돼 있고 기반시설이 잘 갖추어져 있는지를 살펴야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 서울과의 접근성, 고속도로 진입이 원활한 곳에 위치해 있는지의 여부, 주변 관광여건 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.

또한 건폐율과 용적률을 따져 봐야 한다. 아무리 좋은 단지라도 건폐율과 용적률이 낮다면 투자 대비 임대수익은 떨어질 수밖에 없다. 건폐율과 용적률은 토지 소재지 관할 행정관청의 도시계획조례로 정해져 있다. 가령, 양평군의 관리지역이라면 부지가 200평일 경우 건평은 40평 이하 연면적은 160평 이하다.

은퇴 후 호젓한 생활을 즐기기 위해서는 건폐율과 용적률이 낮을수록 좋지만 투자 대비 수익률을 감안하면 높을수록 낫다. 제2종지구단위계획 구역으로 지정된 곳은 건폐율이 60%, 용적률이 최대 200%까지 완화될 수 있다. 

최근에는 민간기업의 리조트 추진 사업이 활발해지면서 개발 예정지 내의 땅을 선분양하는 곳도 늘고 있다. 이런 땅은 향후 토목공사 완료 후 리조트 단지 내 대지로 환지된다는 점에서 수익률이 매우 높은 반면 장기적인 안목을 갖고 기업의 신뢰성 유무를 살펴봐야 한다.