계획관리지역 토지 투자 요령

계획관리지역 토지 투자 요령

 

지방자치단체들의 성의 부족으로 마냥 늦춰지던 '토지적성평가' 작업이 건설교통부의 관련 법 개정 추진으로 빨라질 전망이다.

건설교통부는 관리지역을 생산, 보존, 계획관리지역으로 세분화하는 토지적성평가가 주민 민원을 우려한 지자체들의 소극적인 자세로 지지부진하자 2007년 연말까지 세분화하지 않은 관리지역 전체를 보전관리지역으로 묶는 방안을 빠르면 2008년에 시행할 예정인 것으로 알려졌다.

보전관리지역으로 묶이게 되면 개발이 거의 불가능하기 때문에 토지 소유자들은 큰 불이익을 당하게 되며. 지자체 역시 각종 개발 사업에서 낭패를 볼 수밖에 없다.

 

따라서 지금 토지 투자를 고려중인 사람들은 지자체의 관리지역 세분화 작업이 끝나기 전에 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 땅을 구입하는 것이 현명하다. 계획관리지역으로 지정되면 최소한 3배에서 많게는 6배까지 지가 상승이 이루어질 것으로 전망되기 때문이다. 계획관리지역은 계획적으로 개발을 지속적으로 추진하겠다는 곳으로 제2종지구단위계획 수립이 가능하며, 건폐율과 용적률도 각각 40%와 100%로 보전이나 생산관리지역보다 높다. 보전관리지역은 자연환경보전지역 수준으로 자연을 보존하고, 생산관리지역은 농림지역 수준으로 관리하겠다는 뜻이다.

 

계획관리지역이 되면 땅값 몇 배 뛰어

용도지역 중의 하나인 관리지역은 2003년 '국토의 계획 및이용에 관한 법률'이 시행되기 전 준농림지와 준도시지역으로 분류됐던 땅이다. 그러나 지자체의 허가 남발로 이 지역에 난개발이 성행하자 국토를 계획적으로 개발하기 위해 준농림지와 준도시지역을 관리지역으로 지정했다.

 

관리지역은 토지적성평가에 의해 2006년 말까지 세분화작업이 완료됐어야 했지만 지자체의 소극적인 자세로 현재 완료된 곳은 4곳에 불과하다. 특히 2005년 말까지 세분화작업을 완료하기로 한 수도권에서는 고양시 한 곳만 끝냈다. 세분화를 위한 주민 공람 자체를 하지 못하거나 주민 공람을 했더라도 주민들의 항의가 거세 재공람을 해야 하는 경우가 많았기 때문이다. 

지자체가 명확한 세분화 기준을 밝혀도 보전이나 생산관리지역으로 분류될 땅을 소유한 주민들의 반발은 클 수밖에 없다. 계획이냐 생산, 보전이냐에 따라 땅값이 몇 배씩이나 차이가 나게 되기 때문이다. 게다가 생산이나 보전관리지역으로 분류되면 향후 개발조차 여의치가 않다.

 

시가화예정지구나 발전 속도가 더딘 지자체 토지에 주목

계획관리지역으로 분류 가능성이 높은 땅은 건축물이 많거나 행위 제한 전에 건축허가가 난 땅들이다. 또한 도로변에 근접해 있고 주변에 대규모 공장이나 리조트 등이 있으면 계획관리지역으로 편입될 확률이 높다. 그러나 이런 땅들은 이미 계획관리지역으로 편입될 것이란 기대치가 반영돼 지가가 어느 정도 상승해 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 계획관리지역으로 편입될 것이 확실하면서도 저평가돼 있는 토지는 현실적으로 구하기 어렵다는 점도 알아둘 필요가 있다.

시가화예정지구나 리조트 건설 예정 부지, 군사 협의가 완료돼 있는 토지도 계획관리지역으로 분류될 것이 거의 확실하다. 또한 상대적으로 발전 속도가 더딘 지자체일수록 계획관리지역의 비중이 높을 것으로 예측된다.

그러나 상수원보호구역인 한강수계 등 자연보전 관련 규제가 많은 지역은 계획관리지역으로 분류되는 곳이 상대적으로 적을 수밖에 없다.

 

계획관리지역으로 분류될 가능성을 점치기 힘든 일반인들은 주민공람이 진행 중인 곳의 토지를 매입하는 것이 안전하다. 관리지역 세분화 공람 공고는 신문 게재일로부터 2주 동안 진행되며 지정된 장소에서 자료를 열람할 수 있다. 또한 세분화 향후 일정 등 세부적인 정보는 관련 지자체의 도시계획과 등에 문의하면 된다.

계획관리지역 토지를 매입하더라도 연접개발제한에 대해서는 반드시 검토해야 한다. 연접개발제한이란 난개발을 방지하기 위해 임야는 토지 경계선으로부터 500미터 이내, 농지는 토지 중심선에서 200미터 이내에 개발행위를 총 3만㎡(9000평)까지만 허용하는 것이다.

 

예를 들어 자기 임야 경계선으로부터 반경 500미터 이내에 대형 물류창고 같은 게 하나만 있어도 더 이상의 개발을 하지 못하기 때문에 토지 가치가 떨어지게 된다. 다만 예외적으로 도로법상 도로 또는 너비 20m 이상인 지형지물(철도, 하천, 자연공원 등)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.

그러나 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다. 연접개발제한 저촉 여부는 토지 소재지 관할 시군구청 건축과에 문의하면 곧바로 알 수 있다