주택 상속시 알아두어야 할 점

주택 상속시 알아두어야 할 점

2002년까지는 부모로부터 상속받은 주택은 언제 처분해도 비과세되었다.

하지만 2003년도 세법의 개정으로 상속받은 주택도 처분의 주의가 요구된다. 2002년까지는 상속받은 주택을 처분하면 피상속인의 보유기간에 관계없이 1세대1주택 비과세특례를 적용받았으나 세법의 개정으로 2003년부터는 부모가 사망하여 물려받는 상속주택은 일반주택과 동일하게 취급하도록 개정되었다. 자기주택이 있는 상속인이 추가로 주택을 상속받으면 주택 수가 증가되어 예상치 못한 중과규정을 적용받을 수 있다.

아래의 상황별로 의사결정을 해보자.

 

 

#1. 돌아가신 부모님이 1주택만 소유한 경우

2002년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2004년 12월 31일 이전에 상속인이 처분했다면 상속받은 주택은 보유나 거주기간에 관계없이 비과세였다. 그러나 2002년 12워 31일 이전에 상속이 개시된 주택을 2005년 1월 1일 이후에 처분하거나 2003년 1월1일 이후에 상속이 개시된 주택을 처분하면 피상속인으로부터 받은 상속주택(이하 ‘상속주택’함)과 상속인 스스로 취득한 주택 중 상속인이 자가취득한 주택(이하 ‘자기주택’함)을 먼저 처분할 때에는 ‘상속주택’은 주택 수에서 제외하지만, ‘상속주택’을 먼저 처분하면 상속인의 ‘자기주택’과 합산하여 주택수를 산정하기 때문에 2주택자가 되어 버린다.

결국 주택의 처분순서에 따라서 주택비과세 적용여부가 달라진다. 다만, 상속주택을 상속개시 직후 처분해 버린다면, 상속개시일부터 양도일까지 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세는 발생하지 않겠지만, 상속재산의 평가방법이 보충적 평가방법에서 시가평가로 전환되어 상속세가 증가될 수 있어서 처분에 주의를 해야 한다.

#2. 물려 받은 상속 주택을 여러 상속인이 공동상속한 경우

현행 상속세법은 상속세 신고기한까지 특별히 협의분할 절차를 거치지 않는다면, 상속인간에 법정분할이 되어 공동상속된 것으로 인정한다. 예를 들면, 5년 전 상속 개시 후, 등기부등본의 소유권도 이전을 하지 않은 상태라면 이는 법정분할 된 것으로 보고 공동상속으로 인정하고 있다. 일반적으로 가족 간에 공동 지분투자를 하여 1주택을 취득할 경우에는 지분취득자 각각이 1주택을 취득한 것으로 하지만, 현행 상속세법은 아래의 판정순서에 따라서 상속인 1인만이 주택을 소유한 것으로 보며, 나머지 공동상속인은 주택 수 산정에 있어서 주택을 취득하지 않은 것으로 본다. 일반적으로 ‘상속주택’을 공동지분으로 취득하고 해당 주택에 거주하지 않기 때문에 장남이 상속주택 소유자가 될 가능성이 높다.

[공동지분 취득한 ‘상속주택’의 소유자 판정순서]

①상속지분이 가장 큰 상속인

②당해 주택에 거주 중인 상속인

③호주승계인

④최연장자 순이며 공동상속주택의 소유자를 판정하는 기준일은 등기부등본의 접수일자가 아닌 상속개시일 기준임


#3. 돌아가신 부모님이 주택을 2채 이상 물려주는 경우

부모님이 돌아가시면서 주택 2채를 물려주셨다면, 둘 다 상속받은 주택으로 보아 위 #1.처럼 ‘주택 수 제외’ 규정을 모두 적용하는 것이 아니라 그 중 하나는 ‘상속주택’으로, 나머지는 ‘일반주택’으로 규정하고 있다. 만약, 복수의 주택이 상속되면 아래의 판정순서대로 ‘상속주택’을 결정하며 그 이외의 물려받은 주택은 일반 주택과 똑같이 주택 수에 합산된다. 아래의 경우처럼 ‘상속주택’을 판정할 때, 보유기간이 가장 오래된 주택의 수익성 매력도가 그 다음순위보다 낮다면, 상속이 개시되기 이전에 사전매각을 하게 하여 수익성 매력도가 가장 높은 주택을 ‘상속주택’으로 순위를 조절하는 방법도 고려해야 한다.


[‘상속주택’의 판정순서]

①피상속인(사망자)의 소유기간이 가장 긴 주택

②피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택(취득일자 동일한 주택을 2이상 취득한 경우 적용)

③피상속인이 상속개시일(사망일)현재 거주한 주택(취득일자가 동일한 2이상의 주택을 모두 거주하지 않은 경우에 적용) 

④기준시가가 가장 높은 주택(동일자로 취득해 거주하지도 않았고 상속개시일 현재의 주소도 본인 소유주택으로 되어 있지 않은 경우에 적용)

(소득세법 시행령 155조 제2항)

#4. 상속 받은 주택과 다주택 보유자의 중과세 관계

상속으로 인한 주택 취득은 등기부등본 상의 소유권 이전일자가 아니라 상속이 개시된 날(피상속인 사망일: 등기부등본 상 등기원인일)임을 주의해야 한다.

상속받은 주택을 포함하여 주택수를 계산하는 경우, 상속받은 날로부터 5년까지는 3주택 중과규정을 적용하지 않는다. 하지만, 5년이 경과한 경우에는 3주택 중과 규정이 적용되어 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(60%)이 적용된다.(소득세법 시행령 167조의3)

2007년부터는 1세대 2주택자가 처분하는 주택 역시 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율(50%)이 적용될 예정이며 위와 마찬가지로 상속개시일로부터 5년이 경과하면 중과세가 적용될 것이다.

예를 들면, 자기계산으로 취득한 주택(‘자기주택’)과 세법 상의 상속받은 주택(‘상속주택’)을 각각 1채씩 보유할 경우, 내년부터는 본인 소유의 1주택과 상속받은지 5년이 넘은 주택을 함께 보유하고 있다면, 보유 주택의 처분순위에 따라서 양도소득세 차이가 엄청나게 벌어질 것이다.

자기주택을 먼저 처분하면, 양도소득세 계산시 1주택 보유자로 1세대 1주택에 해당되면 주택 비과세가 적용된다. 만약 다른 비과세 요건을 충족하지 못하면 보유기간 별 누진세율이 적용될 것이다. 반면에, 상속주택을 먼저 처분하면 1세대 2주택 중과규정이 적용되어, 중과세율을 적용받게 된다.