상가(주택)를 주택(상가)로 용도 변경한 경우 과세문제

상가(주택)를 주택(상가)로 용도 변경한 경우 과세문제

 

 

세금 상담을 하다보면 우리가 흔히

① 상가주택이라고 하는 겸용주택의 건물 용도를 일부 변경하는 경우

② 종전 건물을 멸실하고 신축하는 경우

③ 증축하는 사례가 적지 않다. 오늘 이 시간은 이러한 경우

    양도소득세 처리 방안에 대해서 논의하고자 한다.

1. 상가주택의 과세문제
먼저 주택이라고 하면 상시 주거용으로 사용하는 건물을 가리키는데, 세법 적용에 있어 공부상의 용도 구분과 상관없이 양도일 현재의 사실상 사용용도를 기준으로 적용됨을 유의하여야 한다.

사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도기준으로 주택에 해당하는지의 여부를 판단한다.

주택에 대한 정의는 세법에 명확하게 정의되어 있지 않고 다수 유권해석으로 이해되고 있어 논란이 많은데 이 점은 다음 기회에 논의하도록 하겠다.

상가주택(겸용주택)은 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용(사무실이나 점포 등)의 다용도로 사용하는 건물을 가리킨다.

 

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어

① 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 본다.

② 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분만 주택으로 본다.

고가주택 판단에 있어서도

① 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우 건물 전체의 양도가액이

     9억원을 초과하는지 여부에 의해 고가주택 여부를 판단하며

② 주택부분이 주택 이외 부분보다 작거나 같은 경우, 비과세 요건을 갖추지

    못한 경우에는 주택부분의 양도가액만을 기준으로 고가주택 여부를 판정한다.

3층짜리 상가주택을 보유한 A라는 사람을 가정해 보자.

당초 공부상 용도는 1층 사무실, 2층 주택, 3층 주택으로 되어 있다.

그런데 A는 2층을 사무실로 용도 변경하고 ㅇㅇ기업 사무실 용도로 임대를 주었다.

이후 A는 상가주택 양도 시점에 2층을 다시 주택으로 용도 변경한(2층 : 주택→사무실→주택) 후 양도하였다고 하자.

이럴 경우 상가주택 하나만 보유하고 있는 A는 세금 신고를 어떻게 해야 할까?

위 상가주택이 1세대1주택 비과세 받기 위해서는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이고 서울 등 일부 지역에 소재하는 경우 주택 부분이 큰 상태에서 2년 거주요건을 충족하여야 한다.

1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 전체 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보아 세금신고를 하여야 한다.

장기보유특별공제 산정시에도 보유기간 중 주택의 면적이 주택외의 면적보다

큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 장기보유특별공제율을 적용한다.

그러나 위 사례에서 2층의 사실상 용도가 주택이 아니라 사무실인 경우에는 전혀 다른 결론에 도달할 수 있으므로 주의를 요한다.

위 사례와 달리 당초 사무실을 주택으로 용도 변경한 경우는 어떻게 될까? 주택으로 용도 변경한 후 3년이 지나야 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있다.


2. 건물을 신축하는 경우 과세문제
단독주택을 하나만 보유하고 있는 B씨가 단독주택 종전 건물을 멸실하고 건물을 신축하여 양도하는 경우 세금신고를 어떻게 해야 할까?

양도 당시 신축 건물의 용도에 따라 세금 신고가 달라진다. 예를 들어 종전에 주택이었으나 상가로 신축하여 양도하는 경우 상가로 봐서 세금 신고를 하면 된다.

물론 신축 건물의 용도가 주택이라면 주택으로 봐서 세금 신고를 한다.

신축 건물 용도가 주택인 경우 1세대1주택 비과세 판단시 보유기간 및 거주기간 산정은 종전 건물과 신축 건물 보유기간 및 거주기간을 통산한다.

예를 들어 종전 건물 멸실 전에 이미 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우 주택을 신축한 후 언제 매각하더라도 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 것이다.

만약 양도하는 신축 건물의 양도가액이 9억원을 초과하여 고가주택에 해당하는 경우에는 어떻게 될까?

신축 건물의 취득가액은 종전 주택가액이 아니라 신축가액이 되고 신축 건물 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 신축 건물 준공일로부터 기산한다.

반면 토지의 경우에는 당초 취득가액 및 당초 취득일로 양도차익 및 장기보유특별공제율을 계산한다.

3. 건물을 증축하는 경우 과세문제
건물을 증축하는 경우에는 증축한 부분에 한해서 증축 당시의 가액이 취득가액이 되고 증축일 이후부터 기산하여 장기보유특별공제율을 계산한다.

1세대1주택 비과세 판단시에도 증축한 건물은 증축된 주택 부분에 한하여 증축한 날로부터 비과세 요건을 갖추지 못할 경우 비과세 대상이 아니다