오피스텔 투자시 주의해야할 세금제도
은행 예금금리보다 높은 안정적인 수익률과 빠른거래로 높은 환금성을 자랑하는 오피스텔의 수요는 현부동산경기에도 불구하고 꾸준한인기를 보이고 있다.
오피스텔은 주택과 달리 건축물대장상 업무용건물 즉 상가건물로 들어가기 때문에 세제과련에 대해서 일반 사람들이 모르는 경우가 많다.
오피스텔의 투자시 꼭 알아야할 핵심세제를 알아보겠다.
1.오피스텔은 등록세,취득세 감면대상이 아니다.
사례)강남에사는 K씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채 계약하고 취,등록세를 면제 받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없다는 것을 알았다.
☞오피스텔은 1채를 구입하든 100채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고,부동산 임대사업자 지위만을 갖는 것이다.즉 취,등록세를 내야하는 것이다.
2. 오피스텔은 종부세 대상이 될수 있다.
사례)K그룹에서 은퇴한 K씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3,4층에 있는 20호실의 오피스텔을 매입하였다. 오피스텔은 업무시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기때문이다.
☞하지만,종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 된다.(실질과세원칙을 위주로 과세하는 추세이며, 대부분 오피스텔이 세입자에게 전입신고를 못하게하는 이유이다)
3.주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수는 없다.
사례)종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 K씨는 3년보유 2년 거주요건을 충족한 강남 아파트를 매도하였다.그런데 양도세를 내라고 세무서에서 연락이 왔다.
☞소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할 수 없다.(팔때에 그래서 현재세입자가 전입이 되어있으면 않되는 것이다.)
4.오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다.
사례)전세가격 상승으로 내집마련을 준비하던 30대 초반 신혼 K씨부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양 받아 입주 하였다. 그런데 세무서에서부가세를 환급하라고 연락이왔다.
☞오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야한다.
또한, 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지않지만, 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야한다.
5.오피스텔을 상가,사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 한다.
☞오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)으로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야한다.
이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해서 부가가치세가 과세된다.(월차임과 부가세는 별도다)
6. 오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다.
사례)K씨는 인천에서 2년전 5천만원에 매수하였던 오피스텔을 오피스텔외 기존주택을 비과세 받고자 친구에게 6천만원에 매도하였다.그런데 세무서는 K씨에게 매매대금중 건물에 해당하는 매매금액의 10%인 부가세르 납부하라고 한다.
☞일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다.(즉 중개실무에서 거래시 계약서 특약사항에 부가세포함의 경우이며 양도인은 세금계산서를 발행하고 양수인에게 부가세를 징수하여 세무서에 납부해야한다. 양수인은 임대사업자등록을 내고 부가세 환급신청을 하면 다시 환급을 받을 수 있다.)
7.오피스텔을 매도할 경우 포괄양도양수 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다.
사례)일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 H씨는 K씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결 하였다.매도한 H씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다.
☞부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 것을 말하는 것이다.(중개실무에서 매매대금에 부가세는 포함되지않았으며 포과양도양수계약임을 명시한다.) 실제 거래에서 포괄양도양수 거래가 대부분이다.
8.포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다.
사례)분당 정자동에서 D오피스텔 2채를 보유하던 K씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한채는 갑에게,한 채는 을에게 각각 매도를 하였다.세무서는 부가세를 납부하라고 한다.
☞매수자가 다르면 K씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야한다.
9.주거용 오피스텔을 여러개 보유하고 있을때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이다.
☞소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.(실질과세원칙에 따르고있다.) 그래서 실무에서 오피스텔 임대인은 임대사업자등록을 내고 임차인이 전입이 않되는 조건에 세를 주는 것이다.
10.양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산 기준에 따른다.
☞업무용 오피스텔(단,주거용이 아닌 경우)1년 미만 단기양도시 50%,2년미만 단기양도시 40%,2년이상 보유시 는 일반세율에 따른다.
★위의 내용을 종합해보면
오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없고 성격이 틀린 부동산 임대사업자로서의 지위만을 갖게 된다. 따라서 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택을 받을 수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.
반면에, 부동산 임대사업자라고 하더라도, 오피스텔 부동산 임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다.(실무에서 매도할때만 주의하면된다.)
결국 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 세제 불이익을 보지 않기를 진심으로 바란다.
출처: 어변성룡 부동산연구소 [http://cafe.daum.net/tooza119]
이번에는 수익형부동산의 대표격인 상가,오피스텔에 대해 간단한 팁을 올립니다^^
우선 상가의 경우 요즈음 수익률은 정말 좋지않은 현실입니다.전체적인 경기의 흐름을 빠르게 타는 경향이 있어 중심지역내 A급상가라도 적정상가수익률인 6-7% 미치지 못합니다.
상가 투자시 가장 중요한 포인트는 조그만 상가라도 A급자리 선점이 제일 중요합니다.공실률이 거의 없고 나중에 되팔때 거래도 금방 성사가 되어 환금성이 뛰어나기때문입니다.^^
대부분 일반 상가투자자들이 너무 수익률에 의존해서 소탐대실하는 경우가 많아 안타까울때가 많습니다.
물론 수익률 또한 중요하지만 너무 수익률에 의존하다보니 나중에 커다란 시세차익을 볼수 있는 상가를 놓치시는 경우가 있습니다.
우선 상가는 배후입지(대단위 아파트단지등) 중요하며 인근에 대형판매시설(백화점,대형할인마트등)이 들어 섰는가?
즉 고정적인 상주인원 또는 인구 유입요인이 있는가?(시외버스터미널,전철역등)를 최우선으로 생각하셔야합니다.
이 삼박자가 갖추어졌거나 갖추어질 예정지라면 금상첨화이겠지요?
전철개통 예정지인근 중심상가라면 개통 후 상가의 경우 매매가는 두배가 뜁니다. 예를 들어 분당,일산,용인,수지등 신도시의 경우 전철개통전과 후를 비교해보시면 아실겁니다.
다음은 아파트 단지내상가의 경우는 우선 최소한의 500세대이상의 독점영업이 가능한 상가이냐가 관건이라 할수 있습니다. 다른 상가와 달리 단지내상가의 경우 높은 분양가로 인해서 수익률이 얼마만큼 낼수 있느냐가 관건이므로 업종 선택이 중요하다 할 것입니다.
예를들어 단지내 슈퍼마켓,세탁소,분식집,중국집등 영업을 했을시 어느정도 안정적인 매출을 올리느냐가 중요 할 것입니다.
또한 주상복합아파트건물의 상가는 대로변쪽을 바라보는 전면부이거나 후면부일지라도 고정적유동인구가 많은 탁 트인 상가는 괜찮으나 일반적으로 좁은 이면도로를 낀 측면 후면 상가는 공실률이 매우 높다는 점 명심하시길바랍니다. 아무리 저렴하게 분양한다해도 나중에 팔기 어렵습니다^^
마지막으로 테마형상가 투자시 주의할점은 당장의 높은 수익률도 중요하지만 가장먼저 그운영체가 어디인가가 가장 중요하다할것입니다.
결론적으로 상가투자시 입지분석을 먼저하시고 A급위치의 상가라면 수익률이 다소 떨어지더라도 나중에 커다란 시세차익을 보고 투자 하시길 진심으로 바랍니다^^
다음은 오피스텔의 경우입니다.
먼저 제가 오피스텔투자요령을 글로써 올렸습니다.
간단히 요점만 말씀드리면 오피스텔의 경우 신흥역세권 개통예정지인근,대형판매시설인근,대학가인근등 인구유입이 많은 입지이어야 하며 상가와 달리 오피스텔의 가장 큰장점은 경기에 영향을 별로 받지않으며 안정적인 8-9%대의 수익률이라 할 수 있습니다.
여기에 신흥전철역 개통예정지(예를들어 중동 부천시청역인근☞초기1기신도시중 아파트값이2번째로 높았으나 지금은 밑에서2번째입니다.그만큼 매우저평가되어있습니다.그 가장 큰 이유는 훌륭한 교통입지 및 배후입지조건에도 불구하고 단한가지 바로 지하철이 아직개통이 않되어서입니다.)라면 시세차익까지 볼수 있어 두마리토끼를 잡을 수가 있습니다.
다같은 역세권이 아니듯 반드시 공급보다 수요가 많은 지역내의 작은평수(12-18평)오피스텔에 투자하시면 안정적인 수익을 보실거라 봅니다.
오피스텔투자에 대해 디테일한 부분은 앞전에 글을 올렸으니 참고하시기바랍니다^^
부동산 부자는 하루 아침에 만들어지지 않습니다.소액투자로부터 차근차근 수익을 내시다가 덩어리를 키워나가야합니다^^
참이슬이 추천하는 유별난 부동산투자법
땅이나 집은 면적이 넓을수록 전체 가격이 올라가기 마련 그에 맞춰 단위 면적당 가격도 대체로 상승한다. 그런데 재건축,재개발,뉴타운 시장에서는 이런 원리가 통하지 않는다. 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 훨씬 비싼 게 일반적이다.
해당 사업지 조합원들은 새 아파트를 받으려면 어차피 해당 지분에 대한 감정평가를 받아야 한다. 집이 클수록 당연히 전체 권리가액은 높아진다. 권리가액이 높으면 더 큰 아파트를 배정받을 수 있고, 추가부담금이 낮아져 분양가 부담도 줄일 수 있다.
그런데도 왜 작은 집의 단위 면적당 가격이 큰 집보다 더 비싼 걸까?
집 크기와 관계없이 모두 재건축,재개발,뉴타운 조합원이 돼 일반분양분보다 싸게 새 아파트를 한 채씩만 받을 수 있기 때문이다. 집이나 땅 지분이 작을수록 상대적으로 싸게 조합원의 권리를 가질 수 있으므로 작은 집에 투자자가 몰리고 수요가 많은 만큼 값도 비싼 것이다.
결국 초기 투자금이 적어 수요가 많고, 이에 따라 호가가 오르면서 단위 면적당 가격이 높게 형성된다는 것이다. 권리가액 평가 때도 시세가 반영되므로 권리가액의 단위 면적당 가격 역시 작은 집이 높게 나온다.
그렇다고 재건축·재개발 투자 때 작은 집이 항상 좋은 것만은 아니다. 집이 작으면 큰 아파트를 배정받기 어렵다. 또 지분 쪼개기 등으로 조합원이 늘어난 재개발 사업지에서는 새 아파트를 받지 못하고 현금 청산 대상도 있다.
투자 수익률은 사업장마다 천차만별이어서 작은 집의 투자성이 반드시 낫다고 할 수 없으며 실수요자라면 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 큰 집을 노리는 게 바람직하다.
부동산 투자도 매입부터 시작해 매도 시점을 잘 잡아야 수익률을 극대화할 수 있다.
특히 재개발은 사업기간이 길어 투자에 신중을 기해야 한다. 하지만 대부분은 재개발 투자에 막연한 환상을 갖고 있다.
재개발의 가장 큰 단점은 사업기간이 길다는 것이다. 이는 조합원들의 이해관계를 조정하기 어렵기 때문이다. 하지만 재개발 사업에 소요되는 기간을 몇 년이라고 단정지어 말할 수 없다.
일반적으로 지구지정이 이뤄진 뒤 구역 지정까지도 통상 2년 정도 소요된다.
그러나 조합원 간 이해관계가 상충되면 통상 8~10년까지 걸릴 수 있다. 사업기간이 길어지면 조합원은 재산권 행사에 지장을 받아 손실을 볼 수 있다. 또 투자자의 경우에도 당초 기대했던 수익률이 떨어지게 된다. 따라서 조합원의 일사불란한 의사결정으로 사업추진 속도가 빠른 지역을 골라야 한다.
그리고 재건축과 달리 재개발은 대지 지분이 같다고 동일한 평형을 받는 것은 아니다.
개별적은 토지,건물의 감정가액에 따라 재개발 평형이 결정되기 때문이다. 일반적으로 감정가액이 높은 곳을 보면, 주거지역보다는 상업지역과 도로변에 붙어 있는 곳이 좋다.
또 고지대보다 저지대에 위치해 있어야 한다. 높은 곳보다는 낮은 곳이 땅 활용도가 높기 때문이다. 차량통행이 용이하고 땅 모양이 정방형 또는 장방형인 곳이 유리하다.
초보자인 경우 이처럼 많은 사항을 고려해 투자하기가 현실적으로 어렵다. 따라서 이 중 가장 중요한 잣대를 하나 선택해야 한다. 초보자는 공시지가가 높은 지부에 투자하는게 유리하다.
대부분의 경우 감정가액은 공시지가에 비례하기 때문이다.
재개발 투자는 초기 투자금이 적게 들어가는 것을 장점으로 볼 수 있다. 이러한 이유로 재개발 계획이 진행되면 매물이 소진되기 마련이다. 그런데 수익률을 극대화하기 위해서는 재개발 면적에 비해 조합원과 임차인이 적은 지역을 골라야 한다.
그러므로 재개발 한다는 소문이 나기 무섭게 지분 쪼개기로 조합원이 무차별적으로 늘어나는 곳을 피해야 한다.
초기 투자 비용을 줄이기 위해서는 이주비 지원이 많은 곳을 선택해야 한다. 하지만 재개발 시공사 선정을 위해 무리하게 이주비를 높이는 것은 경계해야 한다. 일반적으로 이주비는 재개발 기간 동안 시공사가 부담하며, 최종적으로 조합원의 권리금액을 산정할 때 차감될 수 있다. 결국 조합원 부담이 된다는 말이다.
이주비는 대지지분에 따라 차등적으로 지급하거나 이를 무시하고 균등하게 지급하는 방법이 있다.따라서 소액 투자자인 경우 이주비가 동등하게 지급되는 지역을 선택하는 것이 유리하다.