'재개발' 사업이란?
'재개발' 이란?
재개발 사업이란 구역내 소재한 토지의 소유자들이 조합을 결성하고, 자신들이 소유한 토지를 조합에 출자하여, 이를 기초자본으로 하여, 그 후 시공사를 선정하여 아파트를 건설하고, 이 아파트를 분양하여 수익금을 얻고, 이 수익 중에서 건설비용과 조합의 운영비를 충당하고 난 후, 잔여금을 자신들이 출자한 토지가격의 비율로 배분하는 일련의 과정이다.
재개발사업은 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 절차에 따르며, 절차는 행정청 내부에서 대부분 이뤄지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가, 허가, 승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 4단계로 구분할 수 있다.
주택재개발사업은 재개발사업의 하나로서, 노후, 불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업을 말한다.
조합원 자격 유무 파악
재개발조합의 조합원이 될 수 있다는 것은 향후 분양자격이 있는지를 판단하는 기준이 된다. 토지와 건물을 모두 소유하고 있다면 당연히 조합원으로서 분양자격이 주어지지만 만약 건물만 갖고 있다면 건물이 허가받은, 등기된 건물인지, 무허가 건물인지 확인하고, 무허가 건물이면 신발생무허가 건물인지 기존무허가 건물인지를 확인해 보아야 하며, 나대지인 토지만 소유하고 있는 경우에는 면적기준 등을 조합원 자격 유무을 파악해 보아야 한다.
재개발지역에 조합원이 될 수 있는 대상자는?
◦ 첫째는 토지와 건물을 모두 갖고 있는 소유자
◦ 둘째는 토지만 갖고 있는 소유자
◦ 셋째는 건물만 갖고 있는 소유자
◦ 넷째는 지상권자
기존무허가 건물 인정조건
◦ 서울시
가. 1981년 12월 현재 무허가건축물대상에 등재된 건물
나. 1981년 2차 촬영항공사진에 수록되어 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증 있는
무허가건물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡이하의 주거용 건물로서 1982
년 제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세 납부 등 공부상 1982년 4
월 8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가 건물
◦ 부산시
1989년 3월 29일 이전 발생한 무허가 건축물
◦ 경기, 인천, 광주 대전, 대구
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의한 보상금지급대상
무허가 건축물
토지만 소유자 조합원 자격 조건
1. 종전 토지 총 면적이 90㎡ 이상인 경우.
2. 30㎡ 이상 90㎡ 미만의 토지인 경우(서울시의 경우 아래 3가지 동시 총족 조건)
① 2003년 12월 30일 이전에 분할되어야 함.
② 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 분양신청인 및 세대원 전원이 무주택
자이야 함
③ 단, 지목상 도로이고 현황상 도로로 이용되면 제외된다.
권리가액
재개발에서는 대지지분의 크기순에 따라 평형배정을 하는 것이 아니라 대지와 건물의 총감정평가액에 비례율이라는 것을 곱한 조합원 개개인의 권리가액이라는 것에 크기순으로 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양한다.
※ 권리가액이란 아파트 평형을 배정을 할 때 기준은 권리가액의 다액 순을 말한다.
이 권리가액은 2인 이상의 감정평가업자가 건물 및 토지의 감정평가를 한 수치를 산술평균해 나오는 금액에 비례율이라는 것을 곱한 금액으로서 재개발이 진행되면서 발생하는 시세는 무시된다.
감정평가액 :건물 및 토지의 구조, 용재, 시공상태, 관리상태, 이용상황, 부대설비,
개.보수의 정도 등 제 요인등을 참작하여 감정평가업자 2인이 산술평균한
평가한 금액
권리가액 : 감정평가액☓비례율
재개발구역내 종전토지등의 감정평가 예시
◦ 건물은 신축 후 30년 경과된 목조 및 블록조
◦ 건물의 50~70만원/평당
◦ 벽돌조 건물은 100~150만원/평당
◦ 신축 후 5~10년 경과된 건물은 200~250/평당
권리가액은 개별조합원 별로 모두 다르게 되고, 대지와 건물 평수가 크다고 해서 권리
가액이 큰 것은 아니다. 또한 일반적으로는 도로를 끼고 있는 땅이 도로가 없는 맹지보다 감정평가가액이 크고, 목조, 조적조 주택보다는 철근콘크리트 구조가 크며, 불규칙한 모양의 땅 형태보다는 정방형의 땅이 더 감정평가금액이 크다. 따라서 재개발사업 초기단계에는 감정평가하는 시점은 사업시행인가 시점이기에 정확한 감정평가가액에 대한 예측은 불가능하며 비례율이라는 것에 따라 권리가액은 달라지게 되는 것이다.
비례율(개발이익율)
비례율이란 개발이익률이라고도 하는데, 쉽게 풀이하면 아파트를 다 짓고 난 뒤에 벌어들인 돈에서 아파트를 다 지을 때까지 들어간 총 비용을 뺀 순수익금을 기존의 건물과 땅의 총 합산한 금액으로 나누어 권리가액에 포함되는 비율을 말한다. 그 나눈 숫자가 크면 클수록 사업완료 후의 수익금이 더 많다는 것이므로 비례율이 높으면 높을수록 투자가치가 높은 재개발사업이라고 할 것이다.
※ 비례율
사업완료 후의 대지 및 건물 총 추산액(총 분양수익)- 총 사업비용÷종전자산(건물 토지)총액
알기 쉽게 사업완료 후 총 수익금이 높으려면 조합원에게 나눠주고 남은 아파트가 많으면 많을수록 좋다는 것인데, 총 조합원 수가 총 사업면적과 신축건물의 양에 비해 적어야 된다는 것과 같다.
조각지분
원래 단독이나 다가구 주택이었던 주택을 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 주택의 지분을 말하는데, 일명 조각지분, 분할 다세대, 쪼갠 지분등의 용어를 사용하고 있다.
단독이나 다가구는 소유자가 한 명으로서 한 개의 지분이지만 다세대로 전환하면 각각의 지분을 별도로 매도할 수 있어 재개발지역에서 편법으로 쓰이고 있다.
그러나 원칙은 재개발사업에서는 조각지분은 금지되어 있다. 서울재개발의 경우 도정법 조례 시행일인 2003년 12월 31일 이후 지분 분할한 다세대는 이제는 원칙적으로 분양자격이 주어지지 않는다.
다만 경과 조치로써 조례 시행 이전에 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 경우에는 전용면적 60㎡(18.16평)이하의 아파트나 임대주택을 공급받을 수 있게 하고 있으며, 조각지분이라도 건평 또는 60㎡ 이상이면 30평형대 배정이 가능하다.
※ 조각지분의 확인방법
건축물대상으로 최종확인 할 수 있다. 건축물대장의 변동사항에서 “변동내용 및 원인”란의 내용이 “00년00월00일 신축”으로 표기되어 있고, “일반건물에서 집합건물 등기
부에 구분이나 분하로 표기되어 있으면 조각지분이다.
용적률과 건폐율
◦ 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다.
(용적률 = 연면적/총 대지면적 * 100)
◦ 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
(건폐율 = 건축면적(1층 바닥면적)/총 대지면적 * 100)
◦ 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.
쉽게 설명하지면 용적률이 높을수록 건물층수가 높아진다. 예를 들어 땅 전체면적이 100평이라면 그 중에 건물을 지을 수 있는 면적을 건폐율이라고 한다. 건폐율이 60퍼센트라면 층별로 60평의 건물을 지을 수 있다. 거기에 용적률이 200퍼센트라고 한다면, 전체면적의 200퍼센트까지 건물을 지을 수 있는 것이다.
여기서 100평이면 200평이고, 그럼 건물바닥의 전체면적을 200평까지 건물을 지을 수 있다는 것이다. 결론은 건폐율이 60이라고 아까 가정했으면 대략 4층까지는 지울 수 있다는 것이고, 3층이면 총 180평이 되는 것이다. 용적률이 높아질수록 일반분양분이 많아지고 조합원들에게 이익으로 돌아가기 때문에 용적률이 높은 재개발구역이 유리하다.
재개발과 세금
재개발·재건축 사업의 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
다만, 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
1세대·주택자의 주택이 재개발사업시행으로 입주권으로 전환되고 재개발사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도시 비과세 혜택을 받을자 한다면 사업시행니가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주하고, 재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도하여야 하며, 재개발 주택 완공 후 1년 이내 재개발 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주하여야 대체주택 및 입주권의 전환으로 재개발사업으로 대체취득한 주택 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.