종합적으로 부동산 알아두기
1. 임차권명도(전대차)
전대차란, 부동산소유자의 동의를 얻어 전임차인(전대인)과 임차인(전차인)이 체결하는 임대차계약으로, 임차인(전차인)은 전임차인의 점유일과 주민등록전입 일로 소급하여 대항력을 취득하게 됩니다. 전대차계약의 여부는 경매물건명세서 및 경매조서의 현황조사서와 사설정보지로서 확인이 가능하므로 임차인에 대한 권리분석 시 반드시 확인하여야 합니다.
전대차계약을 하였다 해도 성립요건을 갖추지 않아 그 효력(대항력)을 가지지 못하는 경우가 있으므로, 전대차계약이 있었다고 해서 무조건 입찰을 포기하지 말고 철저한 분석을 한 후 입찰을 한다면 뜻밖의 대어를 낚을 수도 있을 것입니다.
1) 전대차 계약의 성립요건
1. 소유자의 동의를 얻어야 합니다.
2. 임차인(전차인)은 전임차인(전대인)의 퇴거 일로부터 14일 이내에 부동산의 점유와 전입신고를 하여야만 전임차인의 대항력을 소급하여 승계 받을 수 있습니다.
2. 분묘기지권
임야 등에 입찰할 때 철저히 조사하여야 하는 것이 분묘기지권입니다.
임야에 대한 입찰희망자는 반드시 현장답사하여 산소(山所)의 유무를 확인하여야 하고, 만약 산소가 있는 경우에는 분묘기지권의 존재 가능성이 있으므로 입찰에 신중해야 합니다.
분묘기지권이 성립할 경우 분묘기지권자는 법정지상권자와 같이 부동산 사용에 대한 권리를 가지게 되고, 낙찰자는 일정기간동안 부동산 사용에 대한 권리를 상실하게 됩니다.
1) 성립요건
1. 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
2. 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하여 20년간 평온하게 분묘를 점유한 경우
3. 토지소유자가 분묘를 설치하고, 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 이전한 경우
유치권의 성립요건
1. 유치권의 목적물
유치권의 목적물은 동산, 부동산, 유가증권이다. 부동산유치권이나 유가증권유치권의 경우에도 등기나 배서는 필요로 하지 않는다.
2. 채권과 물건의 견련관계
채권이 유치권의 목적물에 대하여 생긴 것이어야 한다. 즉 유치권에 있어서는 그에 의해 담보되는 채권과 목적물 간에 견련관계가 있어야 한다.
3. 채권의 존재와 변제기의 도래
채권이 변제기에 달하고 있지 않는 동안은 유치권이 성립하지 않는다. 왜냐하면 변제기 전의 채권의 이행을 간접적으로 강제하는 것은 부당하기 때문이다. 유익비상환청구권의 경우 법원으로부터 상환기간을 허여받은 경우에는 채권자는 유치권을 잃게 된다.
4. 계속점유
유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 아니면 아니된다. 유치권자의 점유는 계속되어야 하며 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다. 그러나 유치권자의 점유는 반드시 직접점유이어야 하는 것은 아니며, 간접점유라 하더라도 무방하다.
5. 적법점유
유치권자의 점유는 적법점유이어야 하며, 불법행위에 의하여 점유를 취득한 자에 대하여는 유치권이 인정되지 아니한다(민법 제320조 제2항). 예를 들어, 도둑이 그의 훔친 물건을 수선하여도 그 수선료의 상환청구권에 관하여 유치권을 행사할 수 없다.
6. 유치권을 배제하는 특약의 부존재
유치권의 성립에 관한 민법의 규정은 임의규정이므로 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약도 유효하다. 따라서 유치권이 성립하려면 유치권의 발생을 배제하는 특약을 하지 않았어야 한다.
법정 및 임의 대리권의 범위
1. 법정대리인의 대리권의 범위
법정대리권의 범위는 법률의 규정에 의하여 정하여진다. 예를 들어 친권자 또는 후견인은 무능력자의 재산상의 법률행위에 관하여 대리할 권한을 가지며, 유언집행자는 유증의 목적인 재산의 관리 기타 유언의 집행에 필요할 행위를 할 권한을 갖는다.
2. 임의대리인의 대리권의 범위
임의대리권의 범위는 수권행위에 의하여 정하여진다. 따라서 대리권의 범위는 결국 수권행위의 해석에 의하여 결정되어진다. 예를 들어 어떤 사람이 친구에게 자기 소유부동산의 매각을 위임한 경우에 그가 친구에게 교부한 위임장에 기재된 내용에 따라 대리인의 대리권의 범위가 정하여 질 것이다. 그러나 이와 같이 대리권의 범위가 명백하지 않은 경우에 민법은 다음의 행위만 할 수 있는 것으로 규정한다.
(1) 보존행위 : 재산의 가치를 현상 그대로 유지하는 것을 목적으로 하는 행위이다.
예 : 미등기 부동산의 등기, 가옥의 수선, 부패하기 쉬운 물건의 처분, 시효의 중단, 기한이 도래한 채무의 변제
(2) 이용행위 : 재산상의 이익을 도모하는 행위로서 물건이나 권리의 성질이 변하지 않는 범위 내에서만 인정된다.
예 : 가옥의 임대, 금전의 이자부 대여행위
(3) 개량행위 : 재산의 사용가치․교환가치를 증가시키는 행위로서 물건이나 권리의 성질이 변하지 않는 범위 내에서만 인정된다.
예 : 대지를 고르기 위한 도급, 무이자의 대금을 이자부로 변경하는 행위
(4) 처분행위 : 대리권의 범위가 명확하지 않는 경우, 대리인은 관리행위만 할 수 있고 처분행위는 하지 못한다.
예 : 처분행위 : 전세권의 설정행위, 저당권 설정행위, 물건의 매각행위, 가옥의 신축행위
(5) 관리행위의 제한
① 보존행위는 무제한적으로 할 수 있다.
② 이용행위․개량행위는 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 않게 하는 범위 내에서
가능
부동산 매매상식
등기부 등본 살펴보기 (法상 제한확인)
집을 계약할 때는 계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인인해야 한다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에다른물권이 설정될 수 있기 때문이다.
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토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원등 공부열람
단독주택을 살 때에는 토지대장, 건축물 관리대장, 도시계획 확인원 (도시 외 지역은 토지이용계획 확인원) 등도 열람해야 한다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문이다. 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴야 한다.
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현장답사
계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 건물의 구조, 면적, 용도, 건축연도, 건축설비, 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 한다.
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계약은 등기부상의 소유자와 직접
계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 백지위임장이나 위임 사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문이다.소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자거나 한정치산자, 금치산자가 아닌가 확인해야 한다. (상세한 것은 '계약서 작성시 유의사항'의 '처분능력의 확인'으로)
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허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하는 것이 확실하다.
중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 한다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문이다.
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계약서, 중개 대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 등을 받아둘 것.
계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 한다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 게 좋다.
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특이사항을 꼼꼼이 적어두자
계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어 두는 것이 좋다. 그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.
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잔금내기전에 등기부등본 다시한번 확인한다.
잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 떼어 확인하는 것이 좋다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인했다고 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문이다.이를 원천적으로 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 문제발생자가 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다. 더욱 확실히 하려면, 계약금 지급 또는 중도금 지급시 가등기를 쳐놓는다.
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계약과 해약
계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있다. 단 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 한다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다. 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 그렇지 않다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기 에 대한 대가를 치뤄야 한다.
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집주인이 잔금을 안 받으려 할 때
중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기한다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.
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양도사실 신고
부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할세무서 (물건소재지가 아님) 에 먼저 신고해야 한다. 거래내용을 신고 할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해 주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없다. 따라서 집을 파는 사람은 관할 세무서에 매매 내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 한다. (단, 3년이상 보유한 부동산을 매매시에는 『양도사실 신고확인서』를 첨부하지 않아도 등기이전이 가능하다.)
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예정 신고기간 안에 세금내면 15%감면된다.
부동산을 산 후 예정신고기간 안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면된다. '양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내'로 규정되는 예정신고기간 안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것이다. 다만 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세 되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 된다. 또한 부동산 양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소 사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려 받을 수 있다.
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등기필증 잘 간수하기
등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증이다. 이
등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 한다. 등기필증이 없
으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이
있어야 하므로 등기필증은 잘 간수해야 한다.
계약작성시 유의할 사항
당사자의 확인
계약을 할 때 기본적으로 가장 중요한 것은 거래대상물에 관하여 권리를 이전하고 취득하는데 책임질 수 있는 사람과 계약을 해야 한다는 점이다. 예컨데 매매의 경우라면 매도인이 실제 소유자인가 또는 매도에 관해 권한을 가진 대리인인가 확인하여야 한다.
만일 실제의 소유자와 등기부상의 소유자가 다르다면 등기부상의 소유자와 실제의 소유자간의 매매계약서등 소유권이전에 필요한 서류를 제시받아 확인한 후에 계약에 임하여야 한다. 또한 매도인이 실제 소유자라도 그 부동산을 처분할 수 있는 능력이 있는지를 살펴야 한다. 법률상 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자가 거래를 할 때에는 원칙적으로 법정대리인에 의하든지, 아니면 법정대리인의 동의가 필요하다.
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매도인에 관한 사항
(가) 권리의 진정성 확보
민법상 타인의 물건이나 권리도 매매의 목적물이 될 수 있다. 이 경우에 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전해야 하며, 매도인이 이전할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제570조). 그러나 매수인이 계약을 해제하고 손해배상청구를 하더라도 매도인이 변제 능력을 잃었거나 도주한 경우에는 매수인은 유무형의 손해를 입게 된다. 그러므로 매도인이 진정한 소유자인지, 소유권 이전에 대한 대리권만 있는 대리인인지, 혹은 중개 대상물에 대해 아무런 권한도 없는 자인지를 조사하는 것은 매우 중요한 일이다.
특히 문제가 되는 것은 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우이다. 이러한 경우에는 당사자들을 직접 면담하여 진정한 소유자임을 확인해야 한다. 일반적으로 등기부상의 명의인은 일단 소유자로 추정되므로 등기필증,인감증명서 및 주민등록증을 제시받아 확인할 수 있으며, 건물을 매매할 경우에는 직접 방문하여 확인하는 것이 바람직하다.
(나) 처분능력의 확인
매도인이 진정한 소유자라 하여도 그 부동산을 처분할 행위 능력이 있는지의 여부가 문제가 된다
ᄀ) 매도인이 자연인인 경우.
자연인의 법률행위가 유효하게 되려면 행위자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 한다.
의사무능력자의 법률 행위는 무효로 되고, 행위무능력자의 법률 행위는 취소할 수 있는 행위로 되기 때문이다. 주의할 점은 미성년자와 금치산자는 법정대리인의 동의를 받아서 단독으로 유효하게 법률행위를 할 수 있으므로 이들이 법정대리인의 동의서와 인감증명서를 제시하면 이들과 직접 계약을 체결해도 무방하지만, 금치산자의 경우에는 법정대리인이 동의하여도 재산상의 법률 행위를 단독으로 행할 수 없으므로 금치산자와의 직접 계약은 회피해야 한다는 점이다. 따라서 금치산자와 재산상의 법률행위를 하고자 하는 때에는 그의 법정 대리인과 계약하는 것이 바람직하다.
또한 미성년자가 법정대리인의 동의를 받지 않고도 단독으로 법률행위를 할 수 있는 경우에는 미성년자와 직접 계약을 체결하여도 무방하지만, 이 경우에도 일정한 한계가 있음을 주의하여야 한다.
예를 들면 부모로부터 주택 매매업을 허락받은 19세의 미성년자가 주택 매매업을 행하는 경우에 부모의 동의 없이 그 자와 주택매매계약을 직접 체결하여도 유효하지만, 다만 주택매매업의 대상이 아닌 그 자의 소유인 주택을 거래하고자 하는 때에는 별도로 법정대리인의 동의가 있어야 한다. 한편 법정 대리인과 미성년자의 이익이 상반하는 행위에 관하여는 대리권이 제한되고, 부모가 미성년인 자에 대하여 공동으로 친권을 행사하는 경우에는 이른바 공동대리가 됨을 주의해야 한다. 그리고 계약시에는 미성년자이던 자가 20세를 넘어 성년이 된 경우에는 본인에게 추인을 받아야 하며, 만약 추인을 받지 못하면 계약이 취소될 수 있다. 행위무능력자와의 계약은 위에서와 같은 여러 문제점이 발생할 수 있으므로 계약을 체결함에 있어서 상대방에게 행위능력이 있는지를 철저히 조사할 필요가 있는 바, 그 방법은 다음과 같다. 즉, 주민등록증이나 호적등본을 통하여 매도인이 미성년자인지를, 호적등본이나 신원증명서를 통하여 금치산자, 한정치산자인지를 각각 확인할 수 있으며, 행위무능력자의 법정대리인(친권자,후견인)과 계약을 체결하고자 할 때에 법정대리인의 유무는 호적등본을 통하여 확인할 수 있다.
※ 미성년자가 단독으로 법률행위를 할 수 있는 경우
①단순히 권리만 얻거나 의무를 면하는 행위
②처분이 허락된 재산의 처분
③영업이 허락된 미성년자의 그 영업에 관한 행위
④대리행위
⑤법정대리인의 허락을 얻어 회사의 무한책임사원이 된 미성년자가 그
사원으로서 한 법률행위
※ 신원증명서의 기재사항
①금치산, 한정치산의 선고를 받고 취소되지 않은 사실
②파산선고를 받고 복권되지 않은 사실
③금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예 기간 중에 있는 사실
④금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니 하기로 확정된 후 5년이 경과되지
않은 사실
⑤법률 또는 판결에 의해 자격 정지 또는 자격 상실 중에 있는 사실
ᄂ) 매도인이 법인인 경우
그 법인의 법인격유무, 대표자의 처분권한 등은 법인의 등기부를 열람하여 조사하여야 하며, 법인의 종류에 따라서 부동산을 처분할 때 이해관계인의 동의나 감독자의 승낙을 얻어야 하는 경우가 많으므로 이를 확인해야 한다. 예컨대 사립학교법인의 기본재산을 처분함에 있어서는 교육부장관의 인가가 필요하므로, 인가의 가능성 여부를 확인할 필요가 있다. 한편 종교법인이 그의 부동산을 처분함에 있어서는 대표자 및 책임자의 동의를 필요로 하며, 종중재산을 처분할 때에는 종중회의의 의결을 필요로 하므로 이를 조사, 확인해야 한다.
ᄃ) 매도인의 임의대리인과 계약을 체결하는 경우
매도인의 대리인에는 처음부터 대리인으로서 매매 계약의 체결 및 이해에 관한 일체의 행위를 대리하는 경우와 이미 성립한 계약의 이행에 관하여 일부를 대리하는 경우가 있다. 이 경우 비록 인감증명이 첨부되었다 하더라도 항상 본인에게 직접 문의하여 대리권 수여사실과 그 권한의 내용 등에 관해 확인하는 것이 필수적이다.
ᄅ)공동소유인 재산의 계약을 체결하는 경우
민법상의 공동 소유의 유형에는 공유, 합유, 총유의 세 가지가 있다. 이 중 공유지분의 처분은 비교적 자유로워서 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 있으므로 지분의 거래에 있어서는 특별한 제한이 없다. 그러나 공유물의 처분을 위하여는 공유자 전원의 공의가 필요하므로 공유물 자체의 거래시에는 공유자 전원의 동의 여부를 확인하여야 한다. 한편 합유의 경우에는 지분이나 합유물의 처분에는 합유자 전원의 동의가 있어야 하므로, 동의 여부를 확인하여야 하며 총유에 있어서는 지분이란 존재하지 아니하며, 총유물의 처분에는 사원총회의 결의가 있어야 한다.
매수인에 관한 사항
(가) 매수인이 자연인인 경우
매수인이 무능력자일 때는 위에서 살펴본 매도인의 경우와 같은 문제가 생기므로 주의해야 하며, 매수인이 외국인일 때는 토지매매계약을 체결하여도 건설 교통부 장관의 인가를 받아야 그 효력이 발생한다는 점에 유의해야 한다. 매수인의 사회적 신분으로 보아 당해 부동산을 매입하기에 상식적으로 납득할 수 없는 경우에는 일단 의심해 볼 필요가 있다. (부동산은 거래상대에 대한 신뢰가 매우 중요하다. 따라서 가능한 채널을 동원하여 거래상대의 사회적지위, 평판, 신원등을 확인해야 안전하다.)
(나) 매수인이 법인인 경우
그 법인의 법인격의 유무, 대표자의 자격, 이해 관계인 또는 감독자의 동의, 허가의 유무를 조사해야 한다. 감독 관청의 허가를 필요로 하는 경우에는 인가의 가능성을 미리 확인(내인가)해 두어야 한다.
(다) 매수인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
매도인의 대리인과 계약을 체결하는 경우처럼 주의해야 한다.
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기타주의사항
계약서의 작성 부수
계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이 1통은 매수인이 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.
계약서의 양식
부동산 계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있으므로 그때마다 거래 실정에 맞는 계약서를 작성하고 인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋다. 현행법에는 계약서에 관하여 부동산 중개업협회가 표준서식을 정하여 그의 사용을 회원에게 권장할 수 있도록 하였다.
부동산 임대차 계약시 유의사항
1. 임대차의 의의
임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차이다.임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용·수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용·수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용·수익·처분할 수 있는 권리인 물권과 다른 개념이다.
따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 농지와 주택의 경우에는 임대차관계가 승계된다.
2. 당사자의 확인
부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의하여야 한다.소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 힌다.
대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다.임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.
3. 토지 임대차시 유의사항
임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다.임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 한다. 가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인을 하여야 한다.
4. 농지 임대차시 유의사항
농지의 임대차에 대하여는 농지법으로 임대를 할 수 있는 농지, 임대인의 지위승계, 묵시의 갱신 등이 법으로 정하여져 있으며 특히 농지법에서 허용하는 경우 외에는 임대할 수 없으므로 농지법의 검토가 사전에 이루어져야 한다.
농지와 관련하여 가장 많이 일어나는 분쟁이 임대차의 기간(묵시적으로 갱신된 경우)과 소유자의 변경에 따른 새로운 소유자의 농지 인도 청구이다. 분쟁의 발생시 농지법의 규정에 의해 해결하여야 할 것이나 계약서에 이를 명시하는 것도 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 될 것이다.농지 임대차는 농지법상 서면으로 하는 것을 원칙으로 하며 농림부에서 작성한 농지 임대차계약서가 각 행정기관에 비치되어 있다.
5. 건물 임대차시 유의사항
보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구하여야 한다.먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있다.보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있다.주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 한다.
주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자를 받아 두어야 한다.
6. 주택임대차 분쟁해결제도
분쟁을 해결하는 제도에는 크게 조정절차와 소송절차가 있다.
조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고 간이·신속하게 해결하는 제도이다.이에 반하여 소송절차는 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼이 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도이다.
7. 주택임대차 보증금 반환조정절차
조정신청방법
조정은 분쟁의 당사자 일방 또는 쌍방이 조정신청을 하거나 소송사건을 심리하고 있는 판사가 직권으로 그 사건을 조정에 회부함으로써 시작된다. 조정은 피신청인(상대방)의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 신청할 수 있다.당사자는 합의에 의하여 관할법원을 정할 수도 있다.
따라서 당사자 쌍방이 합의한 경우에는 어느 곳이든 편리한 법원에 조정을 신청할 수 있다. 조정신청은 본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 조정 신청서를 관할법원이나 당사자가 합의하여 정한 법원에 제출하거나 법원직원에게 구술로 신청할 수 있다.조정을 신청할 때에는 당사자의 성명, 신청의 취지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다. 조정절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 신청인 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다.조정을 서면으로 신청하는 경우에는 상대방 인원수만큼의 신청서부본을 함께 제출하여야 하며, 조정절차가 신속히 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 조정신청시 함께 제출하는 것이 좋다. 조정신청을 할 때에는 조정수수료를 수입인지로 납부하여야 하는데 그 금액은 민사소송을 제기할 때 내는 금액의 5분의 1이다. 그밖에 대법원예규가 정한 일정금액의 송달료를 예납하여야 한다.
조정절차
당사자 쌍방이 법원에 출석하여 조정신청을 한때에는 특별한 사정이 없는 한 그 신청당일이 조정기일이 된다. 조정기일로 지정된 일시, 장소에 당사자 본인이 직접 출석하여야 하며, 다만 조정담당판사의 허가가 있으면 당사자의 친족이나 피용자 등을 보조인으로 동반하거나 대리인으로 출석하게 할 수 있다.
조정기일에 당사자 사이에 합의가 이루어지면 그 내용이 조서에 기재됨으로써 조정이 성립된다. 다만 예외적으로 당사자의 합의내용이 상당하지 아니한 경우에는 조정전담판사가 합의를 무시하고 조정이 성립되지 아니한 것으로 하여 사건을 종결시키거나 합의내용과 다른 내용으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수도 있다.
소송으로 이행
조정결정에 대하여 당사자는 그 내용이 기재된 조서정본 또는 결정서정본을 송달받은 날로부터 2주일 내에 이의신청을 할 수 있고 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동적으로 소송으로 이행된다. 조정신청시에 소가 제기된 것으로 처리되므로 그때를 기준으로 소멸시효중단 등의 효력이 생기고 한편 소송으로 이행됨에 따라 소제기시 붙여야 할 인지에서 조정신청시 붙인 인지액을 공제한 차액만 붙이면 된다.조정이 성립되었거나 조정에 갈음하는 결정이 확정되었는데도 상대방이 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 확정판결과 마찬가지로 위 조정 또는 결정을 가지고 강제집행을 할 수 있으며, 또한 채무내용이 금전채무인 경우에는 법원에 채무자의 재산관계의 명시를 요구하는 신청을 하거나 일정한 경우 채무자를 채무불이행자명부에 등재하여 줄 것을 요구하는 신청을 할 수 있다. 또한 전세보증금반환소송에서 상환이행판결을 받거나 조정신청을 하여 상환이행의 조정조서가 작성된 경우 임차인은 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다.
8. 주택임대차 보증금 반환 소송절차
임차인은 조정신청을 하지 않고 곧바로 보증금반환청구소송을 법원에 제기할 수도 있다.
소송제기방법
본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 소장을 상대방의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해 발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원이나 본인 주소지 법원에 제기할 수 있다. 소장에서 당사자의 성명, 청구취지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다.소송절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 소송을 제기하는 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다. 상대방 인원수만큼의 소장부본을 함께 제출하여야 하며 소송절차가 신속하게 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 함께 제출하는 것이 좋다. 소장을 접수할 때에는 인지 및 송달료를 예납하여야 한다.
소송절차
소장이 접수되면 법원은 재판기일 등을 지정하여 양 당사자에게 통지하며, 당사자는 지정된 일시, 장소에 출석하여야 하는데 변호사가 선임된 경우에는 대리인인 변호사가 출석하므로 본인이 직접 출석하지 않아도 되며, 본인이 직접 소송을 수행하는 때에는 일정한 경우에는 법원의 허가를 받아 당사자의 친족 등이 대리인으로 출석하여 소송을 진행할 수 있다. 사실에 대해서는 서증, 증인신문 등을 통하여 입증하여야 한다.
조정으로 회부
소송을 제기한 원고가 소송 중에 조정신청을 하거나 담당판사가 당사자간 합의·조정하여 원만하게 해결함이 좋다고 판단하여 직권으로 조정에 회부한 때에는 조정절차에 따라 처리되게 된다. 조정에 회부되었으나 당사자간 원만하게 합의되지 않을 경우에는 다시 소송절차로 이행된다.
소송의 종료
법원이 심리를 완료한 때에는 변론을 종결하고 판결을 선고한다. 판결에 불복할 경우에는 판결문이 송달된 날로부터 14일이내 1심법원에 항소할 수 있다. 상대방이 판결내용에 따른 의무를 이행을 하지 않을 때에는 승소판결을 받은 원고는 법원에 판결확정 증명이나 판결정본송달증명을 받고, 판결에 집행문을 부여받아 강제집행을 실시하여 보증금을 돌려 받을 수 있다.
부동산 경매 참여시 주의사항
부동산 경매물건이 급증하면서 경매에 대한 일반인들의 관심도 높아지고 있습니다.
경매로 부동산을 구입하면 시세보다 싼 가격에 내집을 마련할 수 있다고들 하지만 복잡한 절차와 권리분석 때문에 초보자가 선뜻 나서기가 쉽지 않으며 실제로 권리분석을 잘못해 낭패를 보는 사례도 있습니다.
다음은 일반인들이 법원경매에 참가할 때 주의해야 할 사항들에대해 정리를 해보았습니다.
◆권리분석시 경매물건명세서 우선 검토
권리관계 분석시 가장 우선 검토해야할 것은 경매법원이 비치하는 경매물건명세서 사본입니다.
경매물건명세서에서는 근저당 설정일과 부동산 점유관계, 물건의 면적, 최저 경매가 등 기초적인 내용이 담겨 있는데 주의해야 할 점은 우선순위 근저당 설정일과임차인의 전입 신고 일자를 비교해야 한다는 것입니다.
최초 근저당 설정일(말소권리기준일)
보다 먼저 전입 신고된 임차인의 임대차 보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문입니다.
또 말소권리기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 이런 물건의 응찰은 피하는 것이 좋습니다.
◆현장답사를 통해 물건 가치 분석
반드시 현장 답사를 통해 실제 물건이 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지 여부와 물건의 하자여부, 시세 등을 분석해야 합니다.현장방문 전 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제 등은 없는지 검토하고 중개업소 등을 통해 정확한 현재 시세를 알아봅니다.법원감정가는 법원의 명령에 따라 공신력 있는 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이지만 가격평가 후 첫 입찰까지 2~3개월 이상이 걸리며 평균 2회 이상 유찰되기 때문에 현재 시세와의 가격차이가 상당히 큽니다. 따라서 감정가를 맹신해서는 안되며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정해서도 안 됩니다.
◆ 예상치 못한 추가비용도 감안
경매는 일반매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있습니다.또 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(낙찰가의 6.5%정도)
등이일반매매에 비해 더 많이 들기 때문에 사전에 이에 대한 충분한 검토가 있어야 합니다.
보통 낙찰 후 1개월 내에 잔금전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안해 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능 여부 등을 충분히 검토한 후 입찰을 결정해야합니다.
◆입찰장에서의 사소한 실수에 주의
입찰서류가 미비하거나 기재를 잘못한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않은경우 등에는 입찰자격이 취소됩니다.초보자들이 가장 많이 하는 실수는 대부분 이런 사소한 것들이므로 당일 법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 합니다.또 경매장의 분위기에 휩쓸려 입찰가를 지나치게 높게 쓸 위험이 있으며 터무니없이 낮게 써 계속 떨어지는 일도 많으므로 입찰 참여 전에 최저.최고 입찰가를 정해두는 것이 좋습니다.
◆소유권이 완전히 넘어오기 전까지 방심하지 말 것
법원경매는 일반매매와달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아닙니다.물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종 명도까지 해야 완벽한소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의해야 합니다.특히 잔금을 치르기 전에 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수도 있으니 주의를 하시기 바랍니다.
부동산 사기유형 - 조심하세요
최근에 당한 부동산을 이용한 사기수법입니다. 모두 조심하시기 바랍니다.
경기도 광명에서 있었던 일입니다.-이 지역에서 빌라구매 하시려는 분들 특히 조심하세요.
사기행위의 순서
1 .자신이 보유한 부동산을 중개소에 매각의뢰한다.
2. 중개인이 매입을 희망하는 사람이 있다고 연락한다.
3. 매도인은 자신이 직장을 다니고 있으니 저녁 늦게 만나 계약조건 등에 대해 이야기하자고
한다. (은행마감시간이 지나서 통보)
4. 매수인은 미처 은행에서 계약금 전부를 찾아오지 못한 채 저녁 늦게(20시~21시) 중개사무실
에서 매도인과 계약조건에 대해 협의한다.
5. 계약조건(매매대금, 잔금일자 등)에 대해 합의가 이루어지고 계약서를 작성하고 매수인측은
지참하고 있던 금전을 계약금의 일부로 지급하고 나머지는 익일 오전중에 지급키고 약정한
후 헤어진다.
6. 매도인은 매수인과 헤어진 후 1시간뒤에 매수인에게 전화를 하여 매매대상부동산에 설정되
어 있는 근저당권의 실제 채무액에 대하여 은행과 알아보아야 하니 익일 오전에 계약금의
나머지를 입금하지 말고 자신이 다시 전화할 때까지 기다려달라고 한다.
7 .매수인 측은 어안이 벙벙해진다.(계약서의 인주도 아직 안말랐는데...)
8. 매도인은 익일 오전을 지난 시간에 매수인에게 전화를 하여 계약을 없던 것으로 하고, 계약당
일 받은 금전을 돌려주겠으니 중개사무실로 나오라고 한다.
9. 매수인은 한번 더 어안이 벙벙해진다.(드디어 내집을 마련하는 구나 하는 기대가 완전히
뭉게졌다. 그리고 계약을 해제하면 받은 계약금의 두배를 주는 것으로 알고 있는데. 그냥
준돈만 받아 가라니...)
10. 매수인은 어찌 대처해야 하는 것이 좋을지를 생각할 시간이 필요하다고 말한다. 준돈만
되돌려받고 없었던 것으로 할지. 일종의 위자료를 더 받아야할지..
11. 매수인은 그냥 준돈만 돌려받기로 결심하고 중개사무소로 간다.
12. 그러나 매도인은 중개사무소에서 삼십분을 기다리다가 점심먹으러 간다고 하고 사라진
후 그날은 매수인의 전화를 받지 않는다.
13. 다음날 전화를 하여 매수인이 계약일 다음날 오전에 나머지 계약금을 입금하지 아니하였고
자신은 받은 돈을 돌려주려고 중개사무소에 갔었으나 매수인이 즉시 받으러 오지 아니하였
으니 자신은 받은 돈을 돌려줄 의무가 없고 받고 싶으면 법대로 하라고 한다.
14. 매수인은 기가막힌다. 매도인이 송금을 보류해달라고 하여 보류한 것인데...
15. 계약서대로라면 매수인이 계약의무를 이행하지 아니한 것이 된다.
16. 매도인은 남의 돈을 날로 먹는다.
부동산을 팔면 내는 세금은?
| 부동산 처분시 세금 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 양도소득세는 토지 ·건물 등 부동산의 양도로 인해 발생하는 소득을 과세대상으로 하여 국가가 부과 징수하는 국세로 개인의 토지 ·건물 등의 양도 행위가 계속적·반복적으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를 과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 양도소득세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
개요 1) 1세대 1주택 비과세
그리고, 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나 1세대 2주택인 상태에서 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는다. 양도소득세 부과시 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정한다. 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게 되며 세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제거주내용과 주민등록이 다를 경우에는 실제내용을 따른다.
2) 1세대 2주택 비과세 양도소득세가 비과세되려면 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔아야 하지만 다음과 같이 부득이하게 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에도 일정 요건을 갖추면 양도소득세 비과세 혜택을 얻을 수 있다. - 집이 팔리지 않아 일시적으로 두채의 집을 갖게 될 때 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 1년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세된다. - 결혼으로 집이 두 채가 될 때 결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는데 이 때는 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다. - 직계존속을 봉양하기 위하여 두 채와 집을 갖게 될 때 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. - 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 받아 1세대 2주택이 되어 기존 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 과세 되지 않는다. 그리고 상속받은 주택을 양도하는 경우, 2003년 1월 이전에 상속받은 주택이라면 이 법 시행일로부터 2년내 매각하면 비과세가 되지만 2003년 1월 이후 상속받은 주택이라면 상속주택을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 3) 재건축 등에 대한 양도소득세 - 완공된 재건축 아파트로 이주 위해 임시취득 아파트 양도시 보유기간 관계없이 비과세 - 재건축 아파트 양도시 ㆍ분양권 상태로 양도 : 사업승인일 현재 비과세 요건을 갖추고 분양권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세 ㆍ준공된 후 양도 : 재건축전 보유기간과 공사기간 및 재건축 보유기간이 통산 3년 이상이면 비과세 - 1세대 2주택 소유자 ㆍ재건축 아파트가 멸실된 상태에서 다른 주택 양도시 3년 이상 보유하면 비과세 ㆍ재건축 대상 아파트 양도는 분양권 상태 양도나 준공된 후 양도 모두 과세 과세표준 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가 즉, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 정한 기준시가에 의해 산정하며 예외적인 경우에는 실거래가를 적용한다. 다만, APT의 경우는 토지 ·건물 모두 국세청장이 정한 기준시가에 의한다. 다음의 경우는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 산출한다. - 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우 - 조세부담 회피를 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우 - 고급주택, 골프회원권을 양도하는 경우 - 미등기 양도나 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 - 1세대 3주택 이상 보유자의 경우 과세기준일 매매·교환 등 일반적인 경우 과세 기준일이 되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산할 날이 되며 기타의 경우는 다음과 같다.
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| 양도소득세 계산방법 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 계산방법 양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액이며, 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 물가상승공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제(연간 250만원)를 뺀 금액이다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가ㆍ공시지가 중에서 납세자가 하나의 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있다. 단, 실거래가액 양도소득금액 산정시 취득ㆍ양도가액 증빙서류를 첨부해야 한다.
필요경비 필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용을 의미하며 실거래가로 산정할 때와 기준시가로 산정할 때에 따라 달라진다. - 기준시가로 신고한 경우
- 실거래가로 신고한 경우 : 취득세ㆍ등록세, 중개수수료, 설비비와 개량비, 자본적 지출 및 기타 양도비용 등 양도소득공제 각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못한다.
양도소득세 납부절차 양도소득세는 자진신고 납부가 원칙이며 자신신고는 예정신고와 확정신고로 구분할 수 있다. 예정신고는 잔금을 받은 달이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말하며, 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면된다. 예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 되는데 이 경우에는 세금 감면 혜택이 없다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
종합부동산세
■ 종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금 입니다.
- 1차적으로 시,군,구에서는 자기 시,군,구 내의 부동산 소유자에 대하여 재산세(세율 0.15~0.5%)를 과세하고,
- 2차적으로 국가에서 전국의 부동산을 세대별 또는 인별로 합산하여 일정기준 금액을 초과하는 부동산 소유자를 대상으로 종합부동산세 (세율 0.6~4%)를 과세합니다.
■ 종전의 보유세는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 부과되었으나, 보유세제가 전면 개편된 2005년부터는
- 주택은 건물과 부속 토지를 통합평가하여 1차로 지방세인 재산세가 통합과세되며 일정기준 초과 시 2차로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 종합부동산세는 개인이 보유하는 주택을 세대별로 전국 합산하여 과세하게 됩니다.
그러나, 혼인 및 노부모봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우 혼인(합가)한 날부터 2년간 세대합산을 유예합니다.
- 토지는 관할 시,군,구 내의 토지를 관내합산하여 지방세인 재산세를 부과하고, 전국의 토지를 합산하여 일정기준 초과시 국세인 종합부동산세가 과세됩니다. 이 경우 개인이 보유하는 종합합산토지는 세대별로 전국합산하여 과세하며 별도합산토지는 개인별로 전국합산하여 과세됩니다.
■ 과세대상
- 주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 일정한 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.
■ 기준금액
- 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 인별로 전국합산한 가액이 아래의 과세기준금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.
|
과세대상 유형 및 과세단위의 구분 |
과세기준금액 | |
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주택 |
주택공시가격 6억원 | |
|
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) |
개별공시지가 3억원 | |
|
별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) |
? 인별 합산 |
개별공시지가 40억원(또는 200억원) |
※ 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장업, 스키장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용건축물의 부속토지
<< 부동산 유형별 과세대상의 구분>>
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구분 |
부동산의 종류 |
재산세 |
종합부동산세 | |
|
건물 |
주 거 용 |
주택(아파트, 단독.다가구.다세대), 오피스텔(주거용) |
○ |
○ |
|
별장(주거용 건물로서 휴양.피서용으로 사용되는 것) |
○ |
X | ||
|
일정한 건설임대주택.매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택 |
○ |
X | ||
|
일정한 미분양주택.사원주택.기숙사.가정 보육 시설용 주택 |
○ |
X | ||
|
기타 |
일반건축물(상가.사무실.빌딩, 공장, 기타사업용 건물) |
○ |
X | |
|
토지 |
종 합 자 산 |
나대지, 잡종지, 일부 농지 . 임야 . 목장용지 등 |
○ |
○ |
|
재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 |
○ |
○ | ||
|
재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 |
○ |
○ | ||
|
재산세 분리과세 . 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 |
○ |
○ | ||
|
별도 합산 |
일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) |
○ |
○ | |
|
법령상 인.허가 받은 토지 |
○ |
○ | ||
|
분 리 과 세 |
일부 농지, 임야, 목장용지 (재산세 0.07%) |
○ |
X | |
|
공장용지 일부, 공급용 토지 (재산세 0.2%) |
○ |
X | ||
|
골프장, 고급오락장용 토지 (재산세 4.0%) |
○ |
X | ||
산정방법
■ 주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를 반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다.
■ 토지는 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합 합산 토지는 세대별로, 법인 및 기타단체 등이 보유하는 종합합산토지와 별도합산토지는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정합니다.
|
과세대상 |
과세표준 |
공시가격기준 | |
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주택 |
개인 |
주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 |
주택공시가격 |
|
법인 |
주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액 | ||
|
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) |
개인 |
토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 |
개별공시지가 |
|
법인 |
토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 | ||
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별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) |
토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 |
개별공시지가 | |
* 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지
◎ 합산배제 대상
■ 임대주택
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주택의 종류 |
주거전용면적 |
주택공시가격 |
주택수 |
임대기간 |
지역 |
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건설임대주택 |
149㎡ 이하 |
6억원 이하 |
2호 이상 |
5년 이상 |
동일 |
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매입임대주택 |
국민주택규모 이하 |
3억원 이하 |
5호 이상 |
10년 이상 | |
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기존임대주택 |
국민주택규모 이하 |
3억원 이하 |
2호 이상 |
5년 이상 |
전국 |
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미임대건설임대주택 |
149m2 이하 |
6억원 이하 |
- |
- |
- |
※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정
(다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지) ·
■ 기숙사
- 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택
■ 사원용 주택
- 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
※ 다만, 종업원과의 관계가 친족이나 과점주주에 해당하는 주택은 제외
■ 미분양 주택
- 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택신축판매자(주택법의 사업계획승인 및 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.
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미분양 기간별 적용구분 |
합산배제년도 | |||
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2008년 |
2009년 |
2010년 | ||
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사용검사일 또는 사용승인일 |
‘05. 6. 2 이후 |
o |
x |
x |
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‘06. 6. 2 이후 |
o |
o |
x | |
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‘07. 6. 2 이후 '08. 6. 1이전 |
o |
o |
o | |
※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됨
■ 가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)
- '08. 6. 1까지 시장. 군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택
※ 과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세. 도시계
획세. 공동시설세. 사업소세를 면제하고 있음 (지방세법 제272조⑤)
◎ 합산배제 신청절차
① 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.
- 건설. 매입임대. 미임대건설임대주택 : 과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시. 군. 구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.
- 기존임대주택 : ‘05.1.5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자 등록을 하여야 합니다.
- 다가구임대주택 : 임대주택법의 등록기준(다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호수 (건설임대는 2호이상, 매입임대는 5호이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.
- 기숙사, 사원용 주택, 미분양주택 : 별도의 등록절차는 없습니다.
- 가정보육시설용 주택 : 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가(시. 군. 구) 및 고유번호신청(세무서)을 하여야 합니다.
② 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 당해연도 9월 16일부터 9월 30일까지 당해 주택의 보유현황을 관활 세무서장에게 신고하여야 합니다. 다만, 이 기간에 신고하지 못한 경우에는 종합부동산세 납부기간(12. 1 ~ 12. 15)에 종합부동산세의 신고 · 납부와 함께 합산배제 신고를 햐여야 과세제외 받을 수 있습니다.
- 임대주택 합산배제 신고 : 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택, 다가구임대주택, 미임대건설임대주택
- 기타주택 합산배제 신고 : 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, 가정 보육시설용 주택
세율
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과세대상 |
과세표준 |
세율 |
누진공제액 |
과세표준 적용비율 |
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주 택 |
3억원 이하 |
1% |
- |
90% |
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3억원 초과 14억원 이하 |
1.5% |
150만원 | ||
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14억원 초과 94억원 이하 |
2% |
850만원 | ||
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94억원 초과 |
3% |
1억 250만원 | ||
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종합합산토지(나대지, 잡종지 등) |
17억원 이하 |
1% |
- |
90% |
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17억원 초과 97억원 이하 |
2% |
1,700만원 | ||
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97억원 초과 |
4% |
2억 1,100만원 | ||
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별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) |
160억원 이하 |
0.6% |
- |
65% |
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160억원 초과 960억원 이하 |
1% |
6,400만원 | ||
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960억원 초과 |
1.6% |
6억 4,000만원 |
※ 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지 : 0.8% (단일세율 적용)
* 산출세액 계산방법
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= (과세표준 × 세율 × 적용비율) |
- 법정 공제세액(① ②) | ||
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(종합부동산세액) | |
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☞ 법정 공제세액은?
① 과세기준금액 초과분에 부과된 재산세상당액 중 일정액
② 세부담상한액을 초과하는 금액
세부담상한액
■ 각 과세대상 유형별로 당해연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용전 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 300%(별도합산토지는 150%)를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.
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당해연도 총세액상당액 |
≤ |
전년도 총세액상당액 × 한도비율 |
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재산세 종합부동산세 |
(재산세 종합부동산세) × 150%~300% |
※ 계산사례
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Q |
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A |
? 세부담 상한액 : 900만원[=(재산세 상당액 250만원 종부세 상당액 50만원) × 300%] ? 세부담 상한액 초과금액 : 100만원(=2008년 총세액 상당액 1,000만원 - 세부담 상한액 900만원) |
고지,납부
■ 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다.
■ 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정 · 고지하며, 납세의무자는 납부기간(12. 1 ~ 12. 15)에 금융기관 또는 세무서에 납부하면 됩니다. 다만, 신고 · 납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부기간에 신고 · 납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지 결정은 없었던 것으로 봅니다.
- 일정한 요건을 갖춘 임대주택 및 기타주택 등은 먼저, 임대사업자등록과 사업자등
록을 한 후 9월 16일부터 9월 30일까지 당해 임대주택 등의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다.
다만, 이 기간에 신고하지 못한 경우에는 종합부동산세 납부기간(12.1~12.15)에 종합부동산세의 신고 · 납부와
함께 합산배제 신고를 하여야 과세제외 받을 수 있습니다.
분납
■ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후
45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
■ 분납할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액
■ 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세
도 함께 납부하여야 합니다.
조립식 주택
최근 소득의 증대와 함께 삶의 질이 높아지게 되면서 국민 개개인의 취향이나 개성 또한 다양한 양상으로 그 욕구가 분출되면서 사람들의 눈길을 끌고 재미있는 소재가 되는 이색 건축물에 대한 수요 또한 증가하고 있습니다.
조금이라도 특색 있고 예뻐 보이는 건축물을 지어 주변의 다른 건축물에 비해 상대적으로 눈에 띄어보려는 생각은 건축을 하는 주인의 입장에서는 어찌 보면 당연할 것입니다. 그것이 곧 자신의 개성에 대한 표출이기도 하지만 그 건축물을 이용한 영업을 한다고 했을 때 매출과 바로 연결이 되기 때문입니다.
하지만 기존의 건축공법과 재료에 의존해 기존의 디자인 틀에서 조금이라도 벗어난 원형이나 버섯모양, 삼각뿔 등의 약간 특색 있는 건축물을 만들려고 하게 되면 소요되는 비용이 예상 외로 만만치 않다는 문제에 봉착하게 됩니다. 기존의 자재와 설계에 의존한 기존의 건축물들은 이러한 한계와 단점을 가지고 있어 누가 보기에도 독특하다거나 눈에 바로 띄는 건축물을 만들기가 아예 불가능하거나 매우 어려운 것 또한 사실입니다.
비용측면에서의 부담이 제일 큰 문제인데 특이하고 예쁜 건물을 짓고 싶은 생각이야 굴뚝같지만 당장 소요되는 많은 비용문제에 부딪치면 공들였던 계획과 생각을 접어야만 할 수 밖에 없습니다. 그런 저런 문제들을 고려하다 보면 원점으로 다시 돌아가 우선 짓기 쉽다고 생각이 드는 샌드위치 패널의 조립식 구조물의 골격에 외벽과 내벽에 조금 치장을 해 모양을 내는 선에서 아쉬움을 달래는 것이 현실이기도 합니다.
이런 문제를 생각해 보신 건축주라면 한번쯤 고려해볼만한 것이 게르하우스입니다. 원형을 기본으로 하고 있지만 원형 뿐 아닌 정사각 직사각은 물론 원형과 사각을 연결한 디자인 등 다양한 모습의 건축물을 비교적 손쉽게 연출할 수 있는데다가 샌드위치패널의 주택보다 비용면에서도 훨씬 저렴하다는 장점을 가지고 있습니다.
몽골의 게르를 국내에 들여와 보급하고 있는 회사나 개인은 몇 있습니다만 대부분 개인적인 취미 정도에 그치고 있고 그나마 단점이 많아 거의 개점 휴업 상태로 그 보급이 아주 미미한 실정에 있습니다.
하지만 국내에서도 몽골의 전통 게르를 우리나라 환경에 맞는 현대적인 건축물로 탈바꿈 시켜 오래 전부터 “게르언”이라는 이름으로 이를 개발해 보급해 오고 있어 화제라고 합니다.
원래 게르는 원형의 구조물로서 몽골 등 유목생활을 하고 있는 지역에서 이동이 손쉽고 조립시간이 빠른 것 등 많은 장점이 있는 이유등으로 인해 오랜 기간 그 활용도를 인정 받아온 건축물입니다.
이러한 몽골 게르의 장점은 살리고 단점은 보완해 9년 전부터 개량된 현대식 게르인 ‘게르언’을 개발해 국내외에 선보이고 있는 이 회사는 기존의 샌드위치패널주택보다 저렴한 가격으로 샌드위치패널과는 비교할 수 없는 훨씬 품격있고 독특한 집을 짓고 있습니다.
또한 게르하우스는 빠른 공사기간과 저렴한 건축비용. 뛰어난 디자인 연출성 등도 장점으로 꼽히고 있어 펜션이나 카페, 음식점 등은 물론이고 농가주택이나 주말주택으로 눈여볼만 합니다.
사실 샌드위치패널 공법의 조립식 건축물은 공장이나 창고를 지었을 때는 그런대로 공사기한도 빠르고 건축비도 저렴한 나름대로 장점이 있는 건물입니다.
하지만 샌드위치 패널의 한계를 조금 벗어나 외벽을 치장하고 내벽을 장식해 전원주택이나 펜션, 음식점, 레스토랑 등 좀 더 디자인적인 요소가 가미된 특색 있는 건물을 만들고자 했을 때는 만만치 않은 내외장 비용이 건축비를 훌쩍 상회하기 쉽습니다.
하지만 게르 하우스는 우리나라에서는 홍송으로 불리우는 캐나다산 더그라스 퍼로 특수 제작한 격자들이 건물의 기둥역할을 하면서도 동시에 벽체와 마감재로 작용되는 특성을 가지고 있는 건물로 시공과 동시에 아무런 내외장 공사를 하지 않아도 고급의 내부 인테리어 공사를 한 것과 같은 원목 분위기를 연출할 수 있습니다.
또한 내피와 외피 사이에 삽입되는 열반사 단열재가 기존의 샌드위치 패널조의 건물에 비해 훨씬 단열 효과가 뛰어나고 결로나 외풍이 없는 등 여러 장점을 갖추고 있습니다.
건물의 외벽 또한 다양한 칼라를 가진 멤브레인(Membrane 다층박막구조)과 특수직조한 캔버스 등으로 이루어져 주변의 다른 건물과는 달리 금새 눈에 띄는 특색있는 건물로 인식됩니다. 또한 지형의 높낮이나 모양에 상관없이 각각의 게르들을 서로 연결해 집단을 이0 수도 있어 임야나 계곡 등 경사도가 심한 곳의 지형에서도 땅을 절토하지 않고 비교적 간단히 건축할 수 있습니다.
기존의 건축공법에서 지형의 경사면이 있을 시 많은 토목 공사비를 투입해 절토나 보강을 해야만 건축물을 세울 수 있었던 부분도 기초적인 토목을 제외하고는 간단히 데크를 올려 그 위에 세울 수 있는 건축물로서 건물 자체가 가지고 있는 하중이 그리 크지 않다는 장점을 최대한 살린 건축물로서 기존의 공법을 탈피한 획기적인 건축물로 일부 건축주들에게 인식되고 있으면서 현재는 펜션이나 리조트 골프장이나 호텔의 시설 승마장이나 수련원등의 숙박시설은 물론이고 레스토랑 카페 개인의 별장이나 전원생활을 꿈꾸시는 분들의 전원주택등으로 그 용도를 넓혀 나가고 있습니다.
대량생산과 대량소비가 미덕인 것처럼 되어버린 오늘의 경제지상주의 사회에서, 돈이 전부는 아니라고 말하면서도 어김없이 스스로 ‘돈’에 지배당하는 삶을 선택하는 사람들은 결코 온전한 자기 삶의 주인이 될 수 없습니다.
유목민들의 전통 주거 형태인 게르는 영어권에서는 ‘유르트’라고 불립니다. 원래는 양털을 다져 만든 일종의 보온재인 펠트와 천으로 만든 둥근 천막이 원형입니다만 게르언은 그러한 소재들을 현대적인 재질로 개발해 제품에 적용시킴으로 해서 도시민들의 여가 생활은 물론 전원생활을 꿈꾸는 많은 분들에게 아름다움과 자연친화적 생활을 누릴 수 있는 구조물로 공급해 오면서 점차 그 활용도를 넓혀 나가고 있습니다.
‘핸드메이드 라이프(handmade life : in search of simplicity/이한중 역/돌베개)’라는 책을 쓴 ‘윌리엄 코퍼스웨이트’라는 사람이 있습니다. 소박한 일상과 행복한 사회를 꿈꾸며 미국 메인 주의 숲 속에서 탐욕스럽고 저급화되어 가는 물질문명과 전쟁에 반대하며, 자급자족하는 생활방식으로 40여 년을 살았습니다. 이렇게 소박한 삶을 추구하며 게르(유르트)에서의 삶이 가장 친환경적이고 경제적임을 예찬하는 이 분은 게르에서의 생활이야말로 진정한 ‘핸드메이드 라이프’라는 확신을 하고 전세계 유르트 재단을 설립하기도 했습니다. 그는 친환경적인 재료이며 아름답고도 실용적인 게르 구조물을 칭송한 ‘건축가’이며 손을 쓰는 작업과 지식 교육의 결합, 평생교육을 중시하는 ‘교육자’이자 생활에 필요한 삶의 도구들을 직접 디자인해서 만드는 ‘장인’이며 ‘노동자’이고 자신의 삶과 교육 철학을 글로 쓰는 ‘작가’이기도 합니다.
책의 제목인 ‘핸드메이드 라이프’를 직역하면 ‘내 손으로 만드는 인생’이라고 할 수 있습니다. 즉, 저자는 진정한 삶의 주체성 문제를 제기하며, 자기 손으로 무언가를 더 많이 만들어갈수록 사람들은 자기 삶의 진정한 주인이 되리라고 말합니다.
자연과 인간에 대한 착취가 상식이 되다시피 한 요즘, 잘못된 시스템을 개선하고자 노력하는 사람들을 만나는 것은 무척이나 감사한 일일 것입니다. 그중에서도 손과 몸을 써서 우리의 마음과 정신을 구제하려는 저자의 시도는 더없이 귀한 가르침이며 이 책을 통해 우리의 머리를 쉬게 하는 만큼 이 세상의 생태적, 사회적 파국을 극복할 수 있다는 희망을 발견할 수 있을 것입니다.
자연과 환경을 파괴하는 콘크리트나 철구조물로 만들어지는 건축물, 과다한 토목공사를 수반한 후에야 세울 수 있는 건축물,콘테이너 혹은 샌드위치패널 등은 친환경과는 거리가 멉니다. 하지만 원목의 격자가 연출하는 게르하우스의 다양한 디자인과 건축공법, 소재는 친환경건축이라 할 수 있습니다.
여기서 말하는 타운하우스는 빌라 형태의 타운하우스가 아닌 단독 주택형 타운하우스를 말한다.
1. 먼저 타운하우스란 무엇인지 이해하자
타운하우스는 유럽으로부터 유래된 주택 형태로 10~100세대의 단독주택이 정원과 담장을 공유하며 한 단지를 이루고 있는 단독주택 집합단지를 말한다.
아파트가 가지고 있는 단지, 공동체의 장점과 단독주택이 가지고 있는 개인정원, 테라스 등 평면구조의 장점을 상호 결합하여 새로운 장점을 창조해 내는 주택단지를 말한다
방범문제, 유지 관리의 어려움, 정원의 협소, 단지내 공원의 부재 등 기존 단독주택이 갖고 있는 단점을 집합 형태로 배치하면서 보완하고 발전시킨 주거 컨셉인 것이다.
2. 아파트의 고정관념을 버려야 한다
타운하우스를 구입하려는 소비자의 대부분은 현재 아파트에 거주하면서 처음으로 타운하우스의 구매를 검토하는 사람들이다. 이들 소비자가 오류를 범하기 가장 쉬운 것은 아파트를 보듯이 타운하우스를 보려 한다는 것이다.아파트는 단순히 입지와 평형구조만 맘에 들면 큰 고민 없이 구입해도 된다.
하지만 타운하우스는 아파트와 달리 실생활과 투자가치에 영향을 미치는 요소가 너무나 많은 관계로 아파트 구매하듯이 내부 마감과 입지만 보고 구매하였다가는 낭패당하기 쉽다.
아파트가 실내생활 위주의 주거 패턴인데 비해 타운하우스는 실내와 실외 공간이 유기적으로 연결되면서 집안 내부에서 정원, 테라스 등 실외 공간을 적극적으로 활용하는 자연친화적인 생활패턴임에 따라 내부구조 뿐만이 아니라 외부환경에 접할 수 있는 여건 또한 중요한 요소이다.
그래서 가장 먼저 해야 할 것은 아파트를 구매하던 습관을 버리고 타운하우스에 대한 충분한 이해를 한 뒤 좀 더 세밀한 부분까지 살펴봐야 한다는 것이다.
3. 왜 타운하우스에 살려고 하는지 근본 이유를 망각하지 말아야 한다.
많은 사람들이 모델하우스나 샘플하우스를 보고 아파트 보다 색다른 주택형태의 유혹에 빠져 계약을 하는 경우를 볼 수 있는데 단순히 집안만 보고 계약하는 경우 또한 낭패를 범하기 쉽다.
타운하우스를 선택하는데 가장 중요한 요소는 왜 내가 타운하우스에 거주하려고 하는지 그 이유를 철저히 감안하여 구매해야 한다.즉 대부분의 타운하우스 관심자는 자연과 접하면서 보다 건강하고 여유로운 생활을 꿈꾸며 타운하우스를 구매하려 하고 있다는 것이다.그러나 막상 샘플하우스를 보면 내가 타운하우스로 옮기려 하는 근본 목적은 잠시 망각한채 평면구조 마감수준 등 집안 내부에만 집착하는 실 수를 범할 수 있다.
아파트에 익숙해져 실내 공간에 더 집착하면 이는 타운하우스의 근본 가치를 제대로 평가하지 못하는 결과를 초래한다.
따라서 타운하우스 구매예정자는 단지 주변의 환경이 얼마나 쾌적한지 또 단지내 환경이 얼마나 쾌적한지, 집주변은 답답하지 않고 여유로운지 등을 눈여겨 볼 필요가 있다.
타운하우스가 20~30세대의 소규모로 지어지면서 단지 조성에 한계가 있다 보니 전체 단지의 느낌 보다는 개별 세대에 더 많은 신경을 쓰게 되고, 완성되고 나면 기대한 것 과 달리 단지의 느낌보다는 일반 단독 주택 골목의 느낌이 강하게 드는 경우를 볼 수 있다.배치에 주의를 기울이지 않으면 신주택상호간 조망을 간섭하거나 기존 일반 단독주택처럼 골목의 느낌을 조성해 답답하고 단독주택이 모여 있는 것이 장점이 되는 것이 아니라 단점이 될 수도 있기 때문이다.결과적으로 개별 주택만 보지 말고 이러한 주택이 모여 있을 경우 단지주변은 물론 단지 내부가 얼마나 여유롭고 쾌적한 환경을 이룰 수 있는지를 잘 그려 보는 것이 필요하다.
4. 타운하우스는 건물을 사는 것이 아니라 단지를 사는 것임을 명심해야 한다.
타운하우스는 말 그대로 단독주택의 집합 단지이다. 건물보다는 단지의 개념이 중요시 되는 단독주택 집합인 것이다.그 어떤 장점을 기대하고 단독주택을 모아 놓는 것임에 따라 단독주택이 모여져서 기대할 수 있는 장점이 커 질수록 그 단지의 가치는 높아지며 집의 가치 또한 높아질 수 밖에 없다
그럼 단독주택이 모여서 얻을 수 있는 장점은 무엇일까?
아직 타운하우스가 보편화 되지 않은 상황임에 따라 소비자는 가장 먼저 방범과 보안문제의 해결을 생각할 것이다.그러나 방법, 보안은 단독주택이 여러 세대 모여 누릴 수 있는 장점 가운데 아주 기초적인 것에 불과하다. 이는 유지 관리시스템의 문제이지 공간 형성의 문제가 아니기 때문이다
단독주택이 모여 만들어 내야하는 장점 중 가장 중요한 것은 단지가 공원의 기능을 도모해 낼 수 있어야 한다는 것이다.타운하우스에 거주하려고 하는 소비자의 80% 이상은 자연과 어울어지는 여유로운 주거 환경을 꿈꾸고 있기 때문에 공원 같은 단지의 중요성은 매우 높아질 수 밖에 없다.
개별 정원이 모여서 공원과 같은 공용의 정원이 될 수 있어야 하며 단지내 중앙광장이나 쌈지공원 같은 소규모 오픈 공간이 단지내 쾌적성을 더할 수 있어야 한다.즉 여유롭고 넉넉한 단지일수록 주택의 가격이 높아지게 마련이다.
통상 개인정원 만으로 쾌적성을 누리기 위해서는 대지가 최소 200평 이상은 되어야 어느정도 갖춰진 정원처럼 보여진다. 이런 집을 소유하기 위해서는 엄청난 비용부담이 있어야 한다. 따라서 상대적으로 적은 비용을 들여 대지 200평 이상의 대형 주택이 갖는 장점을 살리기 위해 타운하우스가 생겨난 것이다.
타운하우스는 바로 내집앞 정원은 내가 활동하고 누리는 사적 공간으로서 의미가 있으며 남의 집 정원은 내가 보고 즐기는 공원의 일부분으로서, 즉 공적 공간의 기능을 할 수 있어야 하는 것이다.
이를 위해서는 각 세대간 정원의 오픈이 필수적이다. 외국의 모든 타운하우스도 세대간에 담장을 두지 않고서 정원을 서로 시각적으로 공유하는 것이 기본이다.
각 세대간 정원에 담장을 설치하거나 단차를 두어 공간적으로 독립시키는 것은 단독주택이 모여 공원을 형성하는 개념의 타운하우스와는 거리가 먼 그냥 단독주택이 모여 있는 동네와 다를 바가 없다.
프라이버시의 보호를 명분으로 단차를 두어 실질적인 담장을 설치하는 것은 이웃 간의 단절과 의사소통 부재를 초래해 공동체 의식이 약해지며 오히려 낯선 외부인의 침입에 취약해 질 수 도 있다는 문제를 내포하고 있다.
또 담장을 설치하는 경우에도 집 앞 도로로 부터는 프라이버시를 보호 받는 것 같으나 이웃집 2~3층으로부터 집 정원의 노출 등 기본적인 프라이버시 노출 문제는 여전히 존재함에 따라 그 실질적인 효과도 미비하다.
프라이버시의 강조를 위해 타운하우스의 근본가치인 여유롭고 쾌적한 환경을 희생하는 것은 타운하우스의 기본 개념을 망각하는 꼴이 되는 것이다.
아파트, 주상복합 등의 주거 컨셉은 프라이버시 보호가 중요한 요소가 될 수 있지만, 타운하우스의 주거 컨셉은 프라이버시 보호 보다는 자연과의 친화임을 염두에 둬야 할 것이다
공원 같은 단지의 가치는 향후 주택의 가치에 엄청난 영향을 미침에 따라 단지의 형태에 많은 관심을 기울일 필요가 있다. 특히 개별 세대 모형만으로는 이러한 단지의 모습을 상상하기 쉽지 않기 때문에 세대가 모두 들어섰을 때의 모습을 상상해 보는 것이 필요하다.
5. 평형산정에 포함된 면적이 무엇인지 살펴볼 것.
타운하우스 건립과정에서 지하층을 평형에 산입하는 경우가 있는데 지하층의 경우 그 활용도가 낮아 분양평수만큼의 가치를 기대하기 어렵다.
따라서 지하공간이 분양평수에 포함되었는지 아닌지 분명히 확인하는 것이 필요하다. 전용면적율 100%라고 하면 당연히 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함되는 경우가 많으므로 반드시 지하층의 포함 여부를 확인하여야 할 것이다.특히 지하층은 바닥 난방이 안되는 경우가 많음에 따라 방으로서의 제 기능을 할 수 없다
지하층 등 실제 사용용도가 불분명한 면적을 분양면적에 포함하여 평형을 늘릴 경우 평당 분양가가 매우 낮은 것처럼 보여질 수 있기 때문에 주의를 기울일 필요가 있다.
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사례 : 지상층 57평형의 타운하우스를 11억원에 분양할 경우 | |
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지하면적이 산입되지 않은 경우 |
지하면적이 분양평형에 산입된 경우 |
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▪ 지상층 전용면적 57평 ▪ 분양면적 : 57평 ▪ 평당 분양가격 : 1,930만원/평 (11억원 ÷ 57평) |
▪ 지상층 전용면적 57평 ▪ 지하층 면적 5평 ▪ 전체 분양면적 62평형 ▪ 평당 분양가격 : 1,770만원/평 (11억원 ÷ 62평) |
<지하면적이 평형에 산정된 경우와 그렇지 않은 경우의 평당가격 비교-지하면적을 분양면적에 산입하는 경우 평당 200만원 가량 저렴한 것 처럼 보여진다>
6. 단순 평당 가격의 오류에서 벗어나라.
단독주택은 아파트와 달리 가격에 영향을 미치는 요소가 매우 많고 복잡하다.
입지, 주변환경은 물론이고 주택구조, 단지크기, 대지형태, 단지내 조경, 브랜드, 세대정원, 특히 대지지분 등에 따라서 가격이 천차 만별이다.
이렇다 보니 아파트처럼 단순히 평당 가격만으로 가격의 높낮이를 평가하는 것은 매우 위험한 발상이다.
똑 같은 대지지분에 큰 평형의 주택을 지으면 평당 단가는 낮아지나 총액은 높아지고, 작은 평형을 지으면 평당 단가는 높아지나 총액은 낮아진다. 따라서 큰 평형은 평당 가격이 낮아 매우 저렴한 것처럼 보이고 작은 평형은 평당 단가가 높아져 매우 비싸 보이는 착각을 일으키게 된다.
즉, 평당 500만원하는 100평의 대지에 평당 600만원의 건축비가 드는 40평형 주택을 지으면 대지비 5억원(500만원x100평/평)에 건축비 2억4천만원(40평x600만원/평) 총 7억4천만원이 든다. 이를 평당 가격으로 환산하면 평당 1,850만원이 된다. 반면 똑 같은 조건에 70평형 주택을 지으면 대지비 5억원에 건축비 4억2천만원(70평x600만원/평), 총 9억2천만원이 든다. 이를 평당가격으로 환산하면 1,314만원으로 40평형보다 평당 500만원이나 저렴한 것처럼 느껴진다. 그러나 두 상품은 모두 원가가 똑 같이 투입된 것으로 다만 착각에 의해 대형평형의 평당가격이 매우 저렴하게 보이는 것이다.
따라서 분양 평당 대지지분이 얼마나 차지하는지를 잘 살펴야 단순 평당 가격의 오류에서 벗어날 수 있을 것이다.
평형대가 작은 것은 평당 분양가가 매우 높은 것처럼 보이나 대지지분과 건축면적을 감안하면 오히려 대형 평형보다 실질적으로는 가격이 저렴할 수도 있다.
최근 공급되는 택지지구의 타운하우스는 건설회사가 택지를 분양 받을 때부터 이미 건립해야 할 세대수가 정해져 있기 때문에 평형대가 작을수록 단지의 쾌적성은 높아지는 또 다른 장점도 있다.
※ 타운하우스의 가격에 영향을 미치는 요소들
단지규모, 대지지분, 단지형태, 정원크기, 주택구조, 관리비, 관리시스템, 주변환경, 쾌적성, 브랜드, 마감수준, 냉난방 효율성, 테라스 유무, 정원내 조경수준, 관리시스템, 부대시설 등
7. 건물면적 뿐만 아니라 대지 지분도 챙겨볼 것
타운하우스에서 대지 지분은 향후 재산권행사 및 투자가치에 매우 중요한 요소이다. 타운하우스가 아파트보다 비싼 가장 큰 이유가 바로 대지 지분이 많기 때문이다. 통상 아파트의 대지지분은 분양평수의 50% 수준에 불과한데 비해 택지지구내 단독주택형 타운하우스는 분양면적의 2배 정도의 대지 지분을 갖는다. 따라서 본인의 집이 대지 지분이 얼마인지를 살펴보는 것은 매우 중요한 항목이다.
따라서 총 분양가를 주택 분양면적 평당 가격으로 환산해 보는 것은 물론 대지지분을 기준으로 평당 단가도 계산해 두가지 모두가 타 상품에 비해 적정한지를 고려해 보아야 한다
8. 입주 후 생활에 불편이 없을 지 생각해 볼 것
단독주택은 아파트와 그 평면구조가 매우 다를 수 있다. 특히 2~3층으로 구성되어 있다 보니 아파트 생활에 익숙해 있던 소비자는 처음에는 공간의 특이함에 매료되어 만족하다가 입주 후 복잡한 동선 및 각 공간간의 연결성 부족 등 생활에 매우 불편함을 느낄 수 있다. 따라서 집안에서 가장 많은 활동을 하는 주부는 물론 가족의 일상생활 동선을 잘 생각해 입주 후 생활하는데 불편함이 없을 지 잘 살펴보아야 한다.
주택의 디자인이란 보기만 좋아서 되는 것이 아니고 그 기능에도 충실해야 하기 때문에 기능을 고려하지 않은 시각적 디자인 중심의 구조는 소비자의 생활에 불편함을 초래할 수 있기 때문이다.
9. 향후 관리비도 염두에 둘 것
단독주택은 일반 아파트보다 난방효율이 낮아 냉난방 효율성에 대해 더 주의를 귀울여야 한다. 집안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지 않을 지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
특히 디럭스하게 보이기 위해 냉난방 효율성을 미쳐 고려하지 못한 설계를 하는 경우가 많으므로 이에 대한 꼼꼼한 체크가 필요하다.또 공동 관리비의 많은 비중을 차지하는 일반인건비(관리소장, 관리과장, 경비, 전기기사, 설비기사, 청소요원, 경비요원 등) 등 단지를 관리하는데 따른 인건비 효율성도 잘 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리를 기본으로 하고 있음에 따라 단지규모에 관계없이 기계, 전기등 설비관리 인력과 일반관리에 필요한 인력을 고정 배치해야만 한다. 따라서 세대수가 많으면 이들 기본 인건비 부담률이 작아 유리하지만 세대수가 적을 경우 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커짐에 따라 관리비가 높아진다.
관리비의 절감을 위해서는 가급적 세대수가 많은 단지를 선택하는 것이 유리하다.
※ 타운하우스의 관리비 항목들
일반관리비(관리요원의 인건비), 경비용역비, 공동전기료, 공동수도료, 수선유지비, 보험료, 청소비
수선충당비, 세대전기료, 세대 도시가스비,TV수신료, 세대 상하수료 등
-> 통상 전체 관리비 중 일반관리비 등 공동 관리비가 전체 관리비의 50%~60% 수준에 달한다.
10. 모델하우스의 한계를 극복할 것
타운하우스는 아파트와 달리 개별세대마다 환경이 각각 다 다르다. 따라서 모델하우스 내에서 보여지는 것만 가지고 판단할 것이 아니라 직접 현장을 방문하여 해당 세대가 위치하는 곳도 확인할 필요가 있다. 특히 모델하우스내에 모형도나 샘플하우스를 만드는 경우 정원크기 등을 과장하여 표현하는 경우가 종종 있음에 따라 눈으로 보이는 것만 믿고 계약을 하면 입주시점에 본인이 기대했던 것과 달라 낭패를 당하기 쉽다.
따라서 반드시 대지의 경계나 정원의 크기 등 모델하우스에서 확인하기 어려운 사항등은 직접 현장을 보며 확인하여야 한다.
11. 시공사의 신뢰도를 고려할 것
시공사 브랜드는 향후 주택 가격에 영향을 미친다는 것은 누구다 다 아는 사실임에 따라 브랜드 문제는 접어두더라도 대부분의 타운하우스가 10억이상의 고가이며 20~30세대 수준으로 공급되는 관계로 몇 세대만 분양이 안되어도 수십억원의 자금이 묶여 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다. 일반 아파트에서 몇 세대는 아무것도 아니지만 타운하우스에서 몇 세대는 시행사의 기대이익 범위를 넘어서는 금액으로 공사비 부족으로 인한 공사지연 사업표류 등의 문제까지 야기할 수 있다. 택지지구내 20세대 이상의 타운하우스는 주택보증보험에 가입되어 있어 시공사가 부도나는 경우에도 사업은 완료될 수 있지만, 시공사가 부도나는 경우 이의 처리에 따른 사업지연, 이미지 저하는 물론 품질저하로 이어지는 것은 불을 보듯 뻔하기 때문에 시공사의 신뢰도도 검토해야 할 중요한 요소이다.또 단독주택은 아파트와 달리 정원, 외장공사 등 공사에 따른 품이 많이 들며 이는 향후 하자보수와 연관이 되어 있어 지속적으로 안정적인 하자보수를 해 줄 수 있는 신뢰 있는 시공사의 선택은 필수라고 할 수 있겠다.
12. 투자가치도 고려하라
한국 부동산 시장에서 집이란 단순 주거공간의 의미 이상인 투자적 의미가 담겨져 있다. 따라서 타운하우스를 구입하는 경우에도 향후 투자가치를 소홀히 해서는 안 될 것이다.투자가치가 좋은 타운하우스란 결국 위에서 언급한 내용들이 충실히 반영된 집이 높은 투자가치를 보유한 집이라고 할 수 있을 것이다.
그러나 투자가치가 높아지기 위해서는 결국 그 집을 살만한 수요가 많아야 한다는 뜻이다.
나에게는 더할 나위 없이 좋은 집이지만 다른 사람에게는 그 집을 사기에 부담스러운 경우 그 집의 투자가치는 낮아질 수 밖에 없다. 수요와 공급의 균형에서 수요가 부족하면 당연히 값은 떨어지기 마련이다. 따라서 수요가 풍부한 지역과 단지 그리고 평형대를 선택하는 것이 바람직하다. 즉 집에도 보편성이 필요하다는 뜻이다아파트가 다른 주택에 비해 투자가치가 높은 이유는 바로 그 보편성 다시 말해 대중성이 높기 때문이다. 주택구조가 유사함에 따라 대부분의 취향에 부합하기 때문이다
전원주택을 지어 생활하던 사람이 집을 되 팔 때 고통을 겪는 이유도 보편성이 떨어지는 집을 지어 사는 경우가 많다. 방의 위치, 주방형태 등 집안 구조가 지나치게 특정인의 취향에 맞춰져 있는 경우 보편성 저하로 투자가치가 낮아지기 마련이다.따라서 집안 평면구조도 지나치게 모험적이지 않고 가급적 원만한 형태가 유리하다.
최근 1~2년간 타운하우스에 대한 열기가 매우 높아졌지만 그 열기가 실제 분양시장으로 연결이 어려웠던 가장 큰 이유도 바로 대중성을 감안하지 않은 70~90평형대의 초대형 평형 위주의 공급을 펼쳤기 때문이다. 단독주택의 전용 면적율은 대부분 100%로 아파트의 같은 평형대 보다 넓음에도 불구하고 아파트에서도 대형평형으로 인식되는 50~60평형대보다도 월등히 규모가 큰 단독주택의 70~90평형대는 그 보편성 측면에서 수요의 층이 얇기 때문에 향후 환금성에 많은 어려움이 있을 수 있다. 즉 호가는 높아질 수 있으나 수요층이 적어 거래에 많은 어려움을 겪을 수 있다.
타운하우스는 실내 중심의 아파트와 달리 테라스와 정원 등 실외 공간을 적극적으로 실내 공간과 연결하여 사용하는 개념으로 아파트보다 더 넓을 필요가 적은 것이다.
이상으로 타운하우스를 구입할 때 고려해야 할 몇 가지 요소를 살펴보았다.
타운하우스는 아직 한국에서 그 정체성을 잡아가는 과정이다 보니 여러 가지 다양한 형태의 주택이 타운하우스라는 이름으로 분양되는 경우가 많다. 따라서 타운하우스에 대한 동경만으로 충분한 검토 없이 구매할 것이 아니라 타운하우스가 갖춰야 할 여러 가지 요소를 꼼꼼히 살펴본 후 구매하는 것이 향후 생활 가치는 물론 투자가치에도 많은 기여를 할 것이다
자주식주차장, 기계식주차장
자주식이나 기계식주차장이라는 말은 일반인들이 자주 듣는 용어는 아니겠지만 개발사업을 검토할 때주차장을 어떠한 방식으로 배치할 것인지도 상당히 중요합니다.
자주식으로 배치하면 편리하겠지만 주차장면적의 증가로 분양면적상 전용율이 떨어지고 사업비가 증가하게 되는 반면에 기계식으로 배치하면 전용율도 높일수 있고 일부 주차설비만 설치하면 되니 사업비도절감할수가 있게 되죠.
일장일단이 있겠지만 아파트등 공동주택의 거의 대부분은 자주식 주차장으로 설치를 하고 대지면적이 몇백평정도에 불과한 상업지역에 건축할 경우에는 종종 기계식 주차장을 설치하게 됩니다.
간단하게 자주식 주차장, 기계식 주차장, 반자주식 주차장의 의미에 대하여 말씀드리고자 합니다.이러한 구분은 주차방식을 어떻게 하는냐에 따른 주차장의 분류입니다.
○ 자주식 주차장
- 운전자가 직접 차를 운전하여 주차를 하는방식
- 진출입에 걸리는 시간이 매우 적기 때문에 가장 일반적인 주차방식이며 한대당 건물 및
대지면적의소요면적이 많아 지게 됩니다. 통선과 통로의 계획이 중요하겠죠.
○ 기계식 주차장
- 기계의 구동에 의하여 자동차를 입출고하는 방식
- 비교적 소요면적도 작고 비용이 적게 듭니다. 한대당 입출차에 소요되는 시간이 자주식에 비
하여3~10배정도 소요되므로 불가피한 경우가 아니면 사용하지 않는 것이 좋겠죠.
50여대이하의 소규모에 사용하는 것이 바람직하며 입출구 부근에 대기차량공간이 충분히
확보되어 있어야 합니다.
○ 반자주식 주차장
- 지상의 진출입구에서 주차층까지 기계식(카리프트)으로 이동한뒤 자주식으로 주차하는 방식
- 자주식으로 처리하기에는 진출입구부분의 공간이 충분치 않거나 경사로의 확보가
용이 하지 않는 경우에 사용을 합니다.
진출입구 부분의 정체, 혼잡이 심해질 우려가 있으며 50여대이하의 소규모에 적합합니다.
저자신도 주상복합이나 오피스텔, 근린상가등을 검토할 경우 대지면적의 규모가 작아 도저
히 주차통로와 동선을 확보하지 못하는 경우를 제외하고는 웬만하면 자주식 주차장으로 계획
하여 검토를 합니다.
기계식 주차장으로 설치할 경우 장기적으로 보면 인력과 관리비용, 입주자의 불편함, 안전사고등 여러측면에서 부담스럽고 결국은 이러한 것이 분양성에 영향을 주기 때문에 사업비가 더 지출되더라도 갖출것은 제대로 갖춰 주는 것이 좋으며 궁극적으로는 사업성 확보에 유리하다고 생각하기 때문입니다.
참고로 건축하고자 하는 대지의 면적이 300평이하이면 사실상 자주식 주차장의 설치는 거의 불가능합니다. 설사 가능하더라도 공사비와 실사용면적등을 감안하면 사업성을 확보하지 못하게 되는 결과를초래하게 됩니다
전원주택과 귀농,팬션에 귀농자의 정책지원 및 세금,
실직.폐업등으로농촌에정착하려는귀농자에게1인당최대2억원의창업자금이융자된다.전원주택과귀농,팬션에귀농자의정책지원및세금의혜뎠沮?nbsp;받는시골에의전원생활은도시의소득이상높아지는효과도있으며,고령화시대을대비한1억10조원재테크수단이다.주택구입자금으로2천만원까지빌려준다.농림수산식품부는일자리창출및농식품산업의경쟁력강화를위해귀농.귀촌종합대책을마련해추진한다.기존의농림사업은주로3∼5년의영농경력자가주된타깃이어서결과적으로새로귀농하는사람들은지원대상에서배제돼왔다.귀농자를겨냥한체계화된지원대책은처음이다.
귀농이나전원생활은주위사람들과쉽게친해질수도있는성격개조가필수적이며,초기에는건강이허락할경우동네분들의일을도와주는것이친해질수있는비결이다.문짝을고쳐준다거나,자동차로병우너에가실때모셔다드리는경우,시장에갈때는같이가서막걸리라도한잔씩잡수는것이필수적이며,이런생활1년정도할경우는농촌에서자신의자녀이상더친근감을갖을것이며,이웃사촌이멀리있는친족보다더좋다는선조님들의말씀틀리지않는다.
귀농자가농지나축사를마련하는데쓸수있는영농정착자금을1인당2천만원에서2억원까지융자해준다.금리3%에농림수산업자신용보증기금(농신보)이융자금의90%까지보증해주는조건이다.총지원규모는1천500억원이다.귀농희망자들이가장많이애로를호소하는주택분야지원도있다.농촌정착을위해주택을구입할경우매입자금을2천만원(금리3%)까지융자하고주택수리비는500만원까지지급한다.3천가구씩을지원할예정이다.시.군별로마을협의회등이운영하는귀농인의집을마련해귀농자가임시거처로쓰면서창업준비를하도록지원한다.빈집을임대하거나기존건물을수리해쓰도록1곳당3천만원씩지원해전국에100곳을마련할계획이다.충북.경북.강원을경계선으로하는충주와문경안동괴산등지에는3.3m2당1만원내외면임야을구입하고,3만원내외에전답을구입해버섯과가든,된장고추장김치공장등다양한사업을할수있으며,팬션으로수입도얼마든지가능하다.2억원내외에100000m2이상의토지을구입해귀농해볼만도하다.
한국농어촌공사의농지은행에위탁된농지를우선적으로빌릴수있는대상에도귀농인이새로포함된다.다만이런지원에앞서귀농교육이수여부나귀농의지등을평가할방침이다.시.군의농정심의회가사업계획서를제출받은뒤이를평가해지원여부를결정한다.초기단계의시행착오가정착률을낮추는주요인이며정부지원에만의존해귀농하려는경우는지원하지않을것이다.농촌생활은농촌출신이라도개인의성격상문제점이많은경우가흔하며,토착민들과의대화에문제점이많이발생한다.도시주변으로귀농할경우는마음맞는사람,직업선택,행정으로부터도움을받는것은더욱힘들어농촌생활을할바에는전국이1일생활권이니도시근처보다는도시와의거리가5km이상멀떨어진곳이좋다.전라남북도의전답은m2당1만원내외면구입이가능하며,임야는더싸기때문에임야33000m2에전답5000m2정도면충분하며,2억정도예산으로가능하며,건축비는별도로든다.
지역농협에귀농.귀촌종합센터를설치해정보,교육,컨설팅등을단계별로제공하는맞춤형서비스를실시하기로했다.농업학교나귀농학교출신자,군제대자등을선도농가나농기업체에인턴으로보내는농산업인턴제를귀농자로확대해750명을추가선발한다.귀농.귀촌구상단계에서필요한정보나실제귀농체험담등을소개하는온라인교육과정,농가를직접방문하는실습체험기회등을마련하고한국농업대.천안연암대등대학의실습합숙교육도확대할계획이다.사업계획에대한전문가의컨설팅,이에대한사후관리등도제공된다.귀농자의빠른농촌적응을위해마을지도자와1대1로멘토링(후견인)제도를실시하고귀농.귀촌여건을잘갖춘지방자치단체에는인센티브를줄예정이다.일자리창출은물론다른산업분야의고급인력을농식품분야에유입시켜경쟁력을높여보자는취지며이대책을위해추가경정예산안에191억원을반영했는데추경안이통과되면5월부터사업을본격시작할것이다.
막연히전원생활을시작했다가는실패하는활률이높으며,2-3년후도시로귀경하는경우가흔하며,지역민들이특산품을생산할경우로U티을주고바로옆에서배우면서생산하면실패확률이덜하다.이들은억대이상의실퍄로많은경험을한분들이시기에수익의10%이상주어도아깝지않은노하우을터득한분들이많다.초기에자신이잘난척하고나농촌서살아서가능하다는생각은판단착오을일으킬가능성이더높다.전원생활은노후의안식처로건강과취미생활,소일거리해소차원의귀농이어야할것이다.주변사람들에게보여주기위한겉치례는3년안에귀경하는결과만낳을것이다.농촌생활은도시생활에염증을느낀사람들에게탈출구가아닌일상생활이다.사람이살아가는기본적인생활인것이다.
전원생활인구가많이늘면서팬션,가든,근린시설에집중하려는사람들이흔하나,농촌의생활에맞는설계가필수적이다.지역민들과어울리는설계에의한생활이다.전국이1일생활권이라할정도로전국은도로사정이좋아졌고,인터넷등통신이발달되어려움없는농촌생활이가능하다.자신의마음만열려있다면초기부터동네사람들과어룰릴수있다.헛꿈을버리고,마을사람들과일심동체가된게더중요하다.정보도교환과애경사가있는경우같이희노애락을같이하며,의지하는것이다.실패하지않는전원생활,후회않는전원생활은마을사람들과의속마음까지터놓는기반조성이다.서로나눔의생활이다.도움을주고받을수있는마음의준비가필수적이다.
뼈을묻겠다는마음의자세가필요하며,돈은자연히따르기마련이며,언제든지마을사람들과친해지만토지는얼마든지구입이가능하다.농촌주택의양도세비과세혜택이있으나매도하지않고죽ㅇ르때까자산다는마음이라면세제의걱정은하지않아도된다.아무리규제가많아도농촌사람,거주하고있는사람에게규제는무형지물인경우가태반이다.지자체는지역의인구를늘이고지역활성화정책으로지자체가도울수있는행적적물질적지원도해주고있다.지자체는돈만투자한다면기업생산시설에도도음을주고공단조성에도도로확장등인허가무료로얼마든지해준다.시니어낙원조성은인구늘리기및지역사회경쟁력을제고다.한우마을조성,종돈조성,한약재생산등다양한사업이가능하며,산에올라가면돈이널려있ㄴ느게산골마을이다.
부동산 등기제도
부동산이란
토지와 건물을 부동산이라고 한다. 부동산은 위치가 고정되어 있고
일반적으로 재산적 가치가 매우 크다.
부동산등기란
부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는
공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록
하는 것이 부동산등기제도이다.등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고 또한 이해관계있는 부분에 한하여 열람할 수 있다.
한개의 부동산마다 한개의 등기부가 있다
우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.
부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로
인위적으로 금을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다.
따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의
부동산이 되고 반대로 여러개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다.
건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다.
건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는 데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.
부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매·저당권설정계약등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.
등기부의 구조와 등기부를 보는 방법
구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.
신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로
오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하여야 한다.
토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.
등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임), 갑구, 을구의
4부분으로 되어 있다
등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다.
표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100m2),
용도(예 : 대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다.
갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨처음 기재된 것이 소유권보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다.
각 등기사항중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경)변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다.소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다.
그 외에 압류등기, 가처분등기 등이 있다. 주의할 것은 가등기이다.
가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게 된 등기는 원칙적으로 무효가 된다.
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다.
특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된
최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를
따로 파악하여야 한다.
등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴 보아야 한다는 것이다.
등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여,갑구와
을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.
등기를 하는 절차
공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 신청하여야 한다.보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다.
판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.
등기공무원의 권한
등기공무원은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.
소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필통지서, 영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.
소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본,
토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원
이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.
등기원인에 대하여 제3자의 허가 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예토지등거래계약허가증 농지취득 자격증명 택지취득허가증)을 첨부하여야 한다.
종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음.
등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.
등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시 구 읍 면장의 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다.
등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시 구 읍 면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.
지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.
부동산 초보자들의 10가지 특성
요즈음 부동산 시장을 보면 작년 10.29대책과 주택거래신고제, 그리고 향후 실시 예정인 재건축 개발이익 환수제 등으로 인해 부동산의 침체기에 접어든 듯한 분위기를 나타내고 있다.
그러나 이것을 깊이 들어가 보면 침체기라고 하기 보다는 부동산의 휴식기 또는 관망기라고 보는 게 좋을 듯 싶다. 왜냐하면 부동산에서 이탈 된 자금이 다른 곳에 가 있는 게 아니라 은행이나 투신사에 6개월 단기 자금으로 머물고 있다가 투자 유망한 곳이라면 시기와 금액을 가리지 않고 아파트에서 주상복합으로, 상가나 아파텔로, 그리고 호재 있는 개발예정지 토지 등으로 종목을 가리지 않고 집중화 현상이 나타나고 있다.
이러한 휴식기 부동산 투자는 양극화로 나타난다. 다시 말하면 부동산에 투자했던 투자자들 중에 느긋하게 때를 기다리는 경우가 있는가 하면 투자금액과 대출금에 따른 이자부담으로 혼란에 빠지게 되는 부류도 나누어진다. 특히 후자인 경우 부동산 움직임은 없는데 이자는 고스란히 빠져 나가고 있으니 혼란과 갈등을 갖는 것은 당연한 것이다.
소액투자자나 자기자본비율이 낮은 투자자들이 이에 속한 경우인데 이들은 중도금이나 투자금으로 받은 대출금 때문에 상당한 갈등을 겪는다. 이때 중요한 것은 부동산의 회복기를 알지 못하기 때문에 불안함을 감추지 못하다가 이를 극복하지 못하고 부동산을 처분해 버리는 경우가 많다. 그렇게 되면 향후 해당 부동산이 회복되더라도 회복할 기회를 잃어버린 투자자는 상당한 손실을 입게 되고 나중에 부동산에 대해 회의를 갖게 되어 딜레마에 빠지게 된다.
부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수도 없는 갈등을 한다. 더 나아가 하나의 정책에 따라 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야 말로 투자자의 머리를 어지럽게 만드는 것은 당연한 것인지도 모른다.
그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해 본 부동산 고수들일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는 것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게 되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워한다.
중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 정책과 타이밍과의 싸움을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지 않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다.
필자는 그동안 부동산으로 큰 돈을 번 사람들을 만나 보았고 반대로 부동산 초보자들도 많이 만나 보아 왔다. 그 중에 부동산 초보자들이 가지고 있는 몇 가지 특징을 찾아 볼 수 있는데 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.
첫째, 무원칙이 원칙이다.
초보자들의 가장 큰 특징 중의 하나이다. 본인의 부동산에 대한 투자원칙보다는 부동산에 돈을 벌었다는 사람들의 형태를 따라 할려는 사람들이다. 간혹 필자는 필자가 투자한 종목에 일정기간을 두고 반드시 따라 하는 사람을 만난다. 이런 분들은 100점은 못 받더라도 100점에 가까운 점수라도 받고 싶은 심정으로 따라하는 것으로 추측된다. 이해하지만 언제까지 따라서 투자를 할 것인가?
초보자들은 싸고 좋은 물건을 고르기 보다는 실패를 최대한 줄이는 법부터 터득해야만 할 것이다. 자기에 맞는 부동산투자원칙을 계발해야 하기 때문이다.
둘째, 투자목적이 불명확하다.
초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을 못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가 된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고 투자에 임해야 할 것이다.
셋째, 남의 말에 잘 현혹된다.
부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.
넷째, 자신감이 결여되어 있다.
초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 때문에 초보자들이 가장 좋아하는 투자종목은 아파트이다. 왜냐하면 인터넷이나 부동산 중개소를 통하여 상승과 하락을 바로 알 수 있고, 여기에 희비를 알 수 있기 때문이다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠 못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이 부동산 투자에 자신감을 갖어야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 좋은 재료로 좋은 종목을 선택하는 것이다.
다섯째, 경험부족으로 인해 결단력이 없다.
초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 예를 들어 어떤 아파트를 매입하고자 할 때 자기가 원하는 지역과 평수가 결정되었으면 과감히 매입 결정해야 함에도 불구하고 또다시 다른 곳을 찾아다니는 우를 범하는 경우가 많다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 해당 좋은 아파트는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 종목은 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다.
여섯째, 투자의 자기 책임을 잘 모른다.
부동산 초보자가 처음으로 부동산을 접하게 될 때 신기함으로 가득 차게 된다. 특히 주변의 친구나 아는 사람들이 부동산을 배운다고 할 때 처음에는 이상한 눈으로 보다가 어느 정도 시간이 지나게 되면 많은 질문을 하게 된다. 그런데 이러한 질문에 바로 답을 주던가 투자 권유를 잘못했다가는 큰일을 당하게 되는 경우가 너무 많다. 우리가 알아야 할 것은 부동산을 다른 것과 달리 개인의 재산을 다루되 가격이 정해져 있지 않기 때문에 그 누구도 함부로 가격에 대해 이야기 할 수 없다는 것이다.
상황과 환경에 수없이 변화되는 부동산이지만 아무리 좋은 부동산이라 하더라도 해당 부동산에 적절한 당사자를 만나야 매매가 이루어지기 때문에 섣불리 자문했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 초보자들이 보는 부동산 투자 관점은 남이 위반하면 끼어들기요 자신이 하면 차선변경으로 보기 때문이다.
일곱째, 현장학습과 교육이 절대 부족하다.
부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 氣를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은 현장학습을 통해서만 가능하다. 필자가 20년이 넘도록 현장 학습을 중시하고 같은 지역을 매번 돌아다니는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.
부동산 이론에 밝은 부동산 중개인들을 만나보면 건축법과 법적 지식은 많이 아는데 현장학습의 부족으로 인하여 상권의 흐름을 알지 못해 어려움을 당하는 경우를 간혹 보아왔다. 죽어가는 상권인데도 불구하고 권리금만 보고 투자를 권유하는 부동산 중개인들도 초보자들과 같은 마음으로 현장학습에 최선을 다하라고 거듭 강조해도 부족함이 없을 것이다.
여덟째, 정책을 무시한다.
부동산 수익률은 정책과의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 정책은 부동산을 황금덩어리에서 돌멩이로 전락시키는 막강한 힘을 가지고 있다. 그러나 부동산 초보자들은 정책을 등한시한다. 그 이유는 우선 정책을 알기 위해서는 무엇보다도 많은 시간을 들여 정책에 대해 공부를 해야 하고, 부동산 정책 또한 이해하기가 어렵다는 것이다.
그러나 정책을 알지 못하고 부동산 투자를 한다는 것은 전쟁에서 총알을 가지지 않고 나가는 것보다 더 어리석은 것이다. 예를 들어보자. 투기지역으로 묶인 지역 아파트를 팔았을 경우 양도세가 기준싯가가 아닌 실거래가로 부과되기 때문에 기준싯가로 낼 경우보다 양도세 차이는 배 이상 차이가 날 것이다. 정책을 아는 것과 모르는 것 차이가 바로 이러한 차이이다.
아홉째, 투자 시점을 모른다.
부동산 초보투자자들은 분위기에 따라 투자하는 경향이 높아서 향후 2-3년간의 앞을 보려고 하지 않는다. 따라서 투자하는 시점에 인기가 좋은 종목에만 투자 할려고 하고 인기 없는 종목에는 관심이 적다. 그러나 이러한 경향을 쫒다보면 막상 매도할 타이밍에는 인기가 사라진 경우가 많다던지 아니면 상투를 잡은 경우가 많아 시세차익을 바라보기가 어려울 때가 많다. 그래서 부동산 초보자는 투자시점보다 이익창출시점을 보고 투자하여야 한다.
열번째, 실전경험이 없다.
부동산 초보자들은 경험이 부족하여 투자하는데 주저하기 십상이다. 이를 극복하기 위해서 현장학습을 기초로 직접 가보았던 곳에 모의투자가 상당한 경험을 준다. 특히 모의투자가 쌓이게 되면 과거 가격변화 추이까지 알 수 있어서 나중에 상당한 도움을 준다. 특히 종자돈이 부족하던가 위험에 따른 부담을 줄이려면 모의투자를 자주 실행하여야 한다.
우리는 상기에서 부동산 초보자들의 특징을 알아보았다. 이러한 초보자들이 초보를 극복하기
위해서 주의해야 할 것이 어떤 것이 있나 몇 가지 정리해 보자.
하나, 대박은 있어도 일확천금은 없음을 명심해야한다.
열심히 현장을 통하여 경험을 쌓고 모의투자로 실전과 같은 투자를 하여 감각을 익힌다면 언젠가는 대박의 기회도 올 것이다. 그러나 부동산은 정직하고 정확한 특징을 가지고 있어서 일확천금을 가져다 주는 경우는 매우 드물다. 간혹 그러한 경우가 발생 하더라도 이는 매우 위험한 경우다.
둘, 빚부터 청산하자.
부동산 투자에서 자기자본 비율은 70%이상이어야 한다. 만약 대출을 받아 투자한 경우 대출액이 30%를 넘는다면 대출금부터 갚아야 할 것이다.
셋, 실수를 통해 배우자.
초보자들은 부동산 투자의 실수를 통하여 배우게 된다. 자금, 종목, 기간, 사람등 배우는 대상은 너무 많다.
넷, 발품이 최고의투자다.
여러번 강조해도 부족함이 없다. 인터넷보다는 발품을 팔아 현장 확인을 하여야 한다. 현장을 보면 볼수록 현장에 대한 감각이 쌓이게 되어 시간과 정열의 투자는 나중에 최고의 투자임을 알 수 있다.
다섯, 전문가를 곁에 두자.
초보자들이 간혹 혼동하기 쉬운 부분이 전문가를 너무 따라한다는 것이다. 사람마다 투자금액이 다르고 시간과 환경이 다르다. 전문가는 전문가로서 활용하고 초보자는 자신에 맞는 투자법을 터득하여야 한다. 전문가는 곁에 두되 따라하지는 말자.
마지막으로 종자돈을 모으자.
초보자들이 간과하기 쉬운 부분이다. 부동산하면 큰 돈이 움직인다고 생각하여 종자돈을 무슨 몇 억으로 혼동하는 경향이 있다. 최소 3,000만원부터 시작하는 종자돈을 만들자. 초기 종자돈은 적금과 은행을 통하여 만들고 종자돈이 만들어지면 적극 활용하자.
상기와 같이 부동산 초보자의 10가지 특징과 초보자가 부동산 투자에 있어서 알아야할 사항을열거해 보았다. 그러나 중요한 것은 자신이 부동산을 대하는 올바른 태도와 자신과 부동산혼합일체 시키는 것이 그 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 부동산을 사랑하여야 한다.그리고 늘 부동산과 함께하는 생활을 통하여 부동산과 대화할 수 있는 길을 갖어야 한다. 대화는 직접 만나서 하는 대화가 가장 설득력이 있다. 부동산에 있어서 가장 설득력 있는 화는 바로 현장학습 자체이다.
부동산 투자의 장.단점
1. 부동산투자와 투자의 장점과 단점
⑴ 투자의 정의
① 투자(investment)란 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이다.
② 투자는 현재의 현금 지출과 장래의 기대 수입을 교환하는 행위로 표현할 수 있다.
③ 투자자가 현재의 확실한 소비를 희생하는데 대한 대가는 수익이며, 수익은 시간에 대한 보상인 동시에 불확실성(위험)에 대한 대가 보상이 되므로, 투자자는 시차와 위험을 감안하여 투자의사결정을 해야 한다.
⑵ 부동산투자의 정의
① 부동산투자(real estate investment)란 기대이윤의 획득을 목적으로 생산적인 활동에 자
본을 투입하는 행위를 말한다.
② 부동산투자는 생산활동을 통하여 이윤을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안전성과 원금의
궁극적인 회수를 전제로 하여 항구적인 용도를 갖는 자산에 자본을 투입하는 것으로 정의되
기도 한다.
③ 부동산투자는 생산적인 활동에 자본을 투입한다는 점에서 단순히 전매차익(양도차익)만 목
적으로 하는 투기와 구분된다.
④ 부동산투자는 실물투자의 일종이다. 실물투자란 자원의 희소성이나 인플레이션 등에 의하여
상품가치가 증가하는 것(금․예술품․부동산 등)에 대하여 투자하는 것을 말한다. 실물투자는
공채․주식․사채․외환 등의 금융유가증권에 투자하는 재무투자와 구분된다.
2. 부동산투자의 장단점
부동산 투자는 부동산의 특성과 부동산시장의 특성 등으로 말미암아 재무투자에 대비할 경우 다음과 같은 장점과 단점이 있다.
⑴ 부동산투자의 장점
① 안전성
부동산은 영속성의 특성이 있어서 원본상실 가능성이 적으므로 다른 투자 자산에 비해 높은 안
전성을 지닌다.
② 자본이득과 소득이득 향유
부동산투자를 통해 보유기간 동안의 생산활동으로 발생하는 소득이득과 기간말 처분시에 발생하는 자본이득을 함께 획득 할 수 있다.
③ 지렛대효과(leverage effect)
부동산투자는 투자금액 중 일부를 대출받아 투자하게 되므로 적은 투자비용으로부터 큰 투자효과를 얻을 수 있다. 이와 같이 타인자본을 동원하여 자기자본수익률을 상승시키는 것을 지렛대효과 또는 레버리지효과라고 한다.
④ 절세효과
부동산투자는 소득세 계산에서 감가상각비를 비용으로 처리하여 절세효과가 있으며, 기타 낮은 세율과 세액공제 등의 기회가 있어 세금부담을 최소화할 수 있어 투자면에서 유리하다.
⑤ 구매력 보호
부동산투자는 인플레이션으로 발생하는 화폐가치의 하락을 방지함으로써 현금의 구매력을 보호하는 기능을 수행한다. 이를 인플레이션 헷지(Inflation hedge)의 효과라고 한다.
⑥ 소유의 긍지와 만족
부동산의 소유는 소유자의 재산증식 수단이 되는 동시에 부(富)의 척도로서 소유의 긍지와 만족을 주게 되므로 부동산투자를 촉진한다. 일반적으로 투자자들은 부동산 소유를 부의 축적에서 가장 중요한 수단으로 보고 있기 때문에 소유에 대한 긍지가 대단히 높은 편이다.
⑦ 자용과 점용
부동산투자자는 위해서는 부동산을 구입하여(자용) 투자할 수 있고, 부동산을 임차해서(점용)도 투자할 수 있다. 자용(自用) 방식의 투자는 임대료가 절감되는 장점이 있으나 초기투자가 과다할 수 있으며, 점용(占用) 방식의 투자는 운영자금을 풍부하게 확보할 수 있으나 수익 중 상당부분을 임대료로 지불해야 하는 문제가 있다.
⑵ 부동산투자의 단점
① 낮은 환금성
부동산은 다른 투자재에 비해서 고가이면서 각종 거래비용이 소요되고, 행정적 절차가 복잡하여 환금성(換金性)이 낮아 필요시 즉시 현금화가 곤란하다. 여기에서 환금성이란 특정자산의 가치의 손실 없이 현금화되는 정도를 말한다.
② 위험 부담
부동산투자에는 사업상의 위험, 금융적 위험, 인플레이션 위험, 법적 위험 등 다양한 위험 부담이 있다.
③ 소유자의 노력 필요
부동산투자는 투자기간 동안의 관리 과정에 소유자의 돈․시간․노력 등이 요구된다.
④ 거래비용의 과다
부동산거래에는 중개수수료와 등기 비용 등 여러 가지 비용이 많이 소요된다.
⑤ 행정적 통제와 법률의 복잡성
부동산투자에는 토지이용규제․개발규제․거래규제 등 여러 가지 행정적 규제가 가해지고 있다.
⑥ 투자 자본의 고액성
부동산의 고가성으로 인해 부동산투자에는 다액의 자금이 소요된다.