부족한 전세보증금, 싼이자로 넉넉히 빌리려면…
이자부담 줄이려면 국민주택기금 대출…보증금 많이 부족하면 시중은행 대출 이용
전셋값 오름세가 지속되면서 부족한 전세보증금을 빌리러 은행을 찾는 수요자들이 늘고 있다.
적게는 수천만원에서 많게는 1억원 넘게 오른 전세보증금을 2년간 급여를 모은 저축만으로는 충당할 수 없어서다.
전문가들은 금융권에 다양한 전세자금대출 상품이 출시돼 있는 만큼 자신의 조건에 맞는 대출을 고르는 것이 바람직하다고 조언한다. 매달 이자부담을 줄이려면 대출금액과 기간, 상환조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
◇국민주택기금 활용하면 이자부담 '뚝'
국민주택기금 전세자금대출은 크게 근로자·서민 전세자금대출과 저소득가구 전세자금대출로 나뉜다. 임차대상 주택이 전용면적 85㎡ 이하 주거용 주택이어야 국민주택기금 전세대출을 받을 수 있다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형 주택이나 오피스텔은 대출 대상에서 제외된다. 기금전담 대출은행은 우리은행과 농협중앙회, 신한은행, 기업은행, 하나은행 등 총 5곳이다.
근로자·서민 전세자금대출은 신용이 양호한 만20세 이상, 부양가족이 있는 무주택세대주로 연소득 3000만원 이하인 경우 신청이 가능하다. 이자는 연 4.5% 수준으로 이자 부담이 적은 편이고 중도상환수수료가 없는 것이 장점이다.
대출 기간은 최대 6년까지 연장할 수 있다. 대출한도는 임차보증금의 70% 범위내로 가구당 최고 6000만원(3자녀이상 세대는 8000만원)까지다. 대출자의 소득과 부채현황, 담보(주택금융신용보증서, 임대인 임차보증금 반환확약서 중 택 1)에 따라 차등 적용된다.
저소득가구 전세자금대출은 금리가 2%인 저리 대출로 15년간 원리금 균등분할상환장기대출이 가능하다. 부양가족이 있는 만20세 이상 무주택세대주로 지방자치단체장의 추천서가 필요하다.
임차보증금이 지역별 전세보증금 기준(수도권 과밀억제권역 8000만원, 수도권 기타광역시 5000만원, 기타지역 4000만원) 이하인 경우 전세금의 최고 70%까지 대출받을 수 있다.
◇보증금 많이 부족하다면 시중은행 변동금리 상품 노려야 ...
전세보증금 대출금이 많이 필요하거나 소득수준이 높아 국민주택기금 전세자금대출을 받을 수 없다면 시중 은행의 전세자금대출 상품을 이용해야 한다. 시중은행의 일반 전세자금대출은 은행마다 신청자격과 금액, 금리 등이 천차만별인 만큼 꼼꼼히 비교해 봐야 한다. 통상 전세보증금의 60∼80% 이내로 최고 2억원 안팎까지 대출이 가능하다.
최근에는 월임대료 없이 임차보증금만 있는 공공임대사업자가 공급하는 장기전세임대주택 전용 대출상품도 등장했다. 서울시 SH공사가 공급하는 장기전세주택 입주자를 대상으로 한 상품으로 임차보증금의 80%까지 대출이 가능하다.
은행에 따라 1억1600만∼2억2000만원으로 대출 한도가 설정돼 있다. 대출 기간은 최장 20년이며 대출 금리는 CD연동 변동금리다.
함영진 부동산써브 연구실장은 '최근 증가하고 있는 반전세 개념의 보증부 월세의 경우 전세자금대출이 불가능할 수도 있다'며 '은행마다 다른 전세대출 조건과 유의사항을 꼼꼼히 체크해 본인에게 적합한 상품을 찾는 것이 중요하다'고 조언했다.
함 실장은 이어 '목돈 마련이 어려운 서민들이 부족한 전세보증금을 해결할 수 방법은 전세자금대출'이라며 '봄 결혼시즌이 오면 전세자금 대출 수요는 더 늘어날 것'이라고 내다봤다.
이중 계약부터 자격증 위조까지…전세사기 백태
임대·임차인 신분증 확인 필수…전세보증금은 직접 거래해야
전세수요 증가, 전셋값 상승 등 전세난이 지속되면서 임대·임차인을 상대로 한 전세보증금 사기가 늘자 국토해양부가 전세사기 유형 및 예방법을 제시했다.
국토부 관계자는 '전세 사기가 발생하면 임대인이나 임차인에게 일정 책임이 돌아간다'며 '번거롭더라도 신분 확인을 철저히 하고 임대·임차인끼리 보증금을 직접 주고받는 것이 안전하다'고 당부했다.
다음은 자주 발생하는 전세사기 유형 및 임대·임차인 유의사항.
◇이중 계약부터 자격증 위조까지…전세사기 백태
=오피스텔이나 원룸 등 이중계약이 가장 많은 사기 유형이다. 임대인으로부터 부동산 관리, 임대차 계약을 위임받은 건물 관리인이나 중개업자가 집주인에게 월세계약을 했다고 속이고 임차인과는 전세계약을 한 뒤 전세보증금을 가로채는 것이다.
공인중개사 자격증이나 등록증, 집주인 신분증을 위조하는 사례도 빈번하다. 무자격자가 중개업 등록증이나 중개사 자격증을 빌려 중개사무소를 차리고 월세로 여러 채 주택을 임차하는 것이다. 중개업자와 집주인으로 신분을 위장해 여러 전세 구입자와 중복 계약을 채결하고 보증금을 가로채는 경우도 많다.
월세 계약을 한 세입자가 주택 소유자 신분증을 위조해 집주인 행세를 하면서 다른 임차인과 전세 계약을 한 뒤 보증금을 가지고 달아나는 방식도 있다. 중개업자가 임대차 중개때 소음이나 누수 등 대상 건물 하자를 정확하게 설명하지 않아 임차인에게 피해를 주는 것도 거짓 정보제공 유형에 해당된다.
◇임차인, 신분증 확인 필수…보증금은 집주인에게 직접 전달
=세입자는 중개업자와 집주인의 신분을 꼼꼼히 확인하고 거래해야 한다. 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자 성명·주소·주민등록번호 등은 해당 시·군·구청 중개업무 담당 부서에서 확인할 수 있다.
전세 보증금을 전달할 때는 임차 건물 소유자가 맞는지 확인하고 계약금, 중도금, 잔금을 집주인에게 직접 지급해야 한다. 신분증을 위조한 경우에는 진위 확인이 어려운 만큼 다양한 방법으로 체크하고 소유자 등이 신분 확인에 미온적일 때는 조급하게 서둘러서는 안 된다. 신분증이나 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 대조하는 것도 한 방법이다. 건물 소유자로부터 위임을 받은 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자에게 실제 위임 여부나 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장이 위·변조되지 않았는지 살펴봐야 한다.
◇임대인, 계약사항 반드시 확인…보증금 직접 관리
=판례에 따르면 건물 관리인이나 중개업자가 전세 보증금을 빼돌릴 경우 임대인이 60% 이상 책임을 져야 한다. 따라서 '전·월세 계약에 대한 모든 권한과 보증금.월세 징수를 맡긴다'는 식의 포괄적인 위임은 자제해야 한다. 위임장과 인감증명서는 수시로 변경하고 관리인이 임대인 의사와 달리 계약을 할 수 없도록 위임 사항을 명확히 해야 한다.
관리인이 보증금을 받지 못하도록 조치하는 것도 중요하다. 임대차 계약 시 임차인이 임대인과 통화하고 나서 서명하도록 하도록 하고, 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 받는 것이 좋다. 임대차 계약이 월세인지 전세인지 전화나 현장 방문 등을 통해 주기적으로 확인하는 작업도 필요하다.
최근 신분증 위조, 이중 계약 등을 통해 전세 보증금을 가로채는 사기사건이 잇따르자 국토해양부가 주의보를 발령했다.
23일 국토부에 따르면 지난 21일 전국 지방자치단체와 한국공인중개사협회 등에 불법중개 행위를 단속하고 자정 활동을 강화해달라는 내용의 공문을 보낸데 이어 22일에는 홈페이지(www.mltm.go.kr)를 통해 전세사기의 주요 유형과 임대·임차인 유의 사항을 게시했다.
또 봄 이사철 전세사기가 기승을 부릴 것을 대비해 다음달 반상
회보에 중개 피해 예방 안내문과 중개인 및 소유자 신분 확인 요령 등을 안내하는 홍보물을 싣도록 행정안전부에 협조도 요청할 예정이다.
국토부는 우선 각 지자체에 전셋값 상승을 조장하는 불법 중개행위 합동 지도·단속 및 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구, 다세대 주택 소유주에 대한 사기 주의문 발송 등을 적극적으로 시행한 뒤 결과를 통보하라고 지시했다.
공인중개사 자격증 소지자나 중개업자가 자격증을 대여하지 않도록 공문, 문자서비스 등을 통해 홍보하고 단속을 강화할 것도 요청했다. 국토부는 또 공인중개사협회에 회원들의 자격·등록증 대여 금지, 자체 지도·점검 활동 강화, 소비자 상담 활성화 등 내용의 종합 대책을 마련해 시행할 것도 요구했다.
백기철 국토부 부동산산업과장은 '집을 월세로 얻은 뒤 소유자의 신분증을 위조해 중개업 등록증을 빌려 중개업자와 집주인 행사를 하면서 전세계약을 맺고 보증금을 편취하는 사례가 많다'며 '오피스텔이나 다가구주택 등 여러 채 임대물건을 소유한 주인들이 관리인이나 중개업자를 통해 임대차 계약이나 보증금 관리를 맡기는 과정에서 전세사기가 많이 발생한다'고 지적했다.
http://stock.mt.co.kr/view/mtview.php?no=2011012311373200301&type=1&outlink=2&EVEC
대학가 원룸단지의 무등록 중개행위와 위탁관리자의 전세금 횡령으로 인한 피해사례가 심심찮게 발생하고 있어 신학기 전·월세 계약시 주의가 요구되고 있다.
현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제11조는 중개업자는 그 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되 2개 이상의 사무소를 둘 수 없다.
이와 함께 법인 중개업자의 경우도 대통령령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 없도록 규정하고 있다.
처벌 규정을 보면 무등록업소의 경우 1년 이하의 징역이나 1천만원이하 벌금, 자격증을 대여의 경우 양도자는 자격취소, 양수자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처할 수 있다.
현재 12개 대학이 입지해 있는 경산지역에는 조영동(영남대), 진량읍(대구대), 하양읍(대구가톨릭대·경일대 등), 사동(대구미래대) 일대에 수십∼수백동씩 원룸단지를 이루고 있다.
대학가 원룸단지에서 업소를 이전하고도 홍보효과를 노려 간판을 철거하지 않거나 무자격업소와 등록증만 대여한 업소, '보따리 장사'가 부동산 중개시장을 불신케하고 있다.
실제 지난해 4월에도 중개업소 보조원이 전세금을 횡령한 사건이 발생하는가하면 '보따리 장사'로 인한 사고 5건이 적발돼 경찰에 수사를 의뢰한 상태다.
중개업소 관계자들은 '여러 지역 물건을 다루기 위해 업소에서 고용해서 영업할 경우 서류상 잘 드러나지 않기때문에 관련기관의 단속에도 어려움이 있을 것'이라고 말했다.
경산시 관계자는 '대학가 원룸촌에서 무자격 업소나 '보따리 장사'에 의한 사고가 종종 발생한다. 계약 시 반드시 등기권자에게 돈을 줘야 문제가 없다'고 주의를 당부했다.
전국 광역지자체 가운데 처음으로 '부동산중개업 대표자 실명제'를 시행하고 있어 중개사무소 안에 걸린 대표자 얼굴과 명찰로 중개업소 등록 여부를 확인할 수 있고 부동산종합정보 홈페이지(budongsan.ulsan.go.kr)를 이용하면 부동산 거래에 관한 상세 정보를 얻을 수 있다고 설명했다
| ″전세금 먹튀 사기 조심″ 국토부 주의보 |
| 월세집서 중개사와 짜고 주인행세 전세금 사취 |
국토해양부가 전세계약 관련 사기행위에 대한 주의보를 발령했다.
국토부는 지난 21일 전국 지방자치단체와 한국공인중개사협회에 불법 중개 행위를 단속하고 자정 활동을 강화해달라는 등의 내용을 담은 공문을 보낸 데 이어 홈페이지를 통해 전세 사기의 주요 유형과 임대인·임차인 유의 사항을 게시했다고 23일 밝혔다.
또 2월 반상회보에 중개 피해 예방 안내문과 중개인 및 소유자 신분 확인 요령 등을 안내하는 홍보물을 싣도록 행정안전부에 협조를 요청할 예정이다.
국토부는 지자체에 보낸 공문에서 '전셋값 상승을 조장하는 불법 중개행위에 대한 관계기관 합동 지도·단속, 도시형 생활주택과 오피스텔 및 다가구·다세대 주택 소유주에 대한 사기 주의 공문 발송 등의 대책을 자체 실정에 맞게 적극적으로 강구·시행한 뒤 결과를 통보하라'고 지시했다.
아울러 공인중개사 자격증이나 중개업 등록증을 빌려 사기 행위를 저지르는 범죄를 막기 위해 이를 대여하지 말도록 자격증 소지자나 중개업자에게 공문, 문자 서비스 등을 통해 홍보하고 단속도 강화하라고 요청했다.
공인중개사협회에도 회원들의 자격증·등록증 대여를 금지해 사기 사건을 원천적으로 막을 수 있게 자정 결의 대회 개최, 자체 지도·점검 등 자정 활동 강화, 소비자 상담 활성화 등 부동산 중개업계가 소비자의 신뢰를 받을 수 있는 종합 대책을 마련하라고 요구했다.
국토부는 이들 기관이나 단체에 보낸 공문에서 최근 전세 사기 사건은 주로 집을 월세로 얻은 뒤 소유자의 신분증을 위조하고 중개업 등록증을 빌려 중개업자와 집주인 행세를 하면서 전세 계약을 맺고 나서 보증금을 편취하는 사례가 많다고 지적했다.
또 오피스텔, 다가구주택 등의 소유자가 관리인이나 중개업자를 통해 임대차 계약이나 보증금 관리 등을 맡기는 과정에서 주의나 경각심 부족하거나 임대인이 소유주나 중개업자의 신분 확인을 소홀히 함으로써 전세금을 떼이는 경우가 많다고 경고했다.
http://www.asiatoday.co.kr/news/view.asp?seq=442821
| 이중계약, 부실중계 등 ‘전세사기’ 주의 |
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이중계약, 무자격 중개인, 건물상태등 꼼꼼히 살펴야..
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| '소형아파트는 한 두번 유찰되면 전세가격과 큰 차이가 없기 때문에 전세자금에 조금 더 보태 집을 구입하려는 사람들이 입찰에 참여하고 있는 것으로 파악된다' |
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시가 최근 전세수요 증가와 전세가격 상승 등을 틈타 전셋집을 구하는 서민을 대상으로 전세계약 사기사건이 발생함에 따라 전세 사기의 유형을 소개하고 예방하는 방법을 제시하였다. |
시가 밝힌 전세사기 유형은 우선 건물 관리인의 이중계약으로 오피스텔이나 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고 실제 임차인과는 전세계약을 하여 전세보증금을 가로채는 유형이다.
또 중개업등록증과 신분증을 위조하는 방법으로 무자격자가 중개업 등록증 또는 자격증을 대여받아 부동산 중개사무소를 차리고 다른 사람과 공모하여 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세구입자와 중복계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 수법이다.
이밖에 중개업자가 임대차 중개 시 소음이나 누수 등 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해를 안기는 경우다.
시는 이같은 전세사기를 막기 위한 주의사항으로 중개업자와 거래 상대방의 신분을 꼼꼼하게 확인하고 거래해줄 것과 시세보다 거래조건이 좋을 경우 일단 조심해줄 것을 당부했다.
등록된 중개업자 여부는 구청 민원지적과(동남구 521-4131, 서북구 521-6132)에서 확인할 수 있고 임차건물 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후 계약금, 잔금 등을 지급해줄 것을 당부했다.
전세 들 때 사고 막는 7계명
법률 문제 소홀히 하면 낭패
세를 들 때에도 꼼꼼히 챙길 것들이 많다.
법률 문제를 소홀히 할 경우 자칫 보증금을 날릴 수도 있기 때문이다. 세를 들때 꼭 알아둬야 할 내용 7가지를 소개한다.
① 근저당 잘 살펴라
요즘 분양가의 60∼70%까지 빚을 진 아파트가 적지 않다.
분양 당시 중도금 무이자와 이자 후불제가 성행했던 탓이다. 가급적 대출이 적거나 없는 곳에 전세를 드는 게 안전하다. 불가피하게 대출이 많은 집에 세를 든다면 전세 보증금을 받아 대출금을 일부 상환해야 한다는 조건을 달아야 한다. 대출금과 전셋값을 합쳐 매매값의 60% 이하인 집에 세를 드는 게 좋다.
② 미등기 주택은 가압류 조심
현행 주택임대차보호법은 미등기 주택에 대해서도 주민등록(전입신고)과 이사(점유)를 하면 대항력을 인정받을 수 있도록 하고 있다.대항력은 제 3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 다만 분양권에 가압류 등이 없는지 해당 건설회사와 재건축ㆍ재개발조합 등을 통해 확인해야 한다.분양권에 가압류가 있으면 나중에 계약할 때는 집을 살 때와 마찬가지로 실소유주와 계약하고, 중도금ㆍ잔금 지급 전 등기부등본을 확인해 권리변동이 있는지도 꼼꼼히 따져야 한다.미등기주택은 입주전 가압류가 설정돼 있는 경우 전입신고와 확정일자 절차를 거쳐도 배당순위에서 가압류와 같은 순위가 돼 배당금을 안분해야 하기 때문에 자칫 보증금을 다 받지 못할 가능성이 있다. 가압류가 설정돼 있는 새 주택은 피해야 한다.
③ 확정일자보다 주민등록과 이사를 먼저
확정일자에 의한 우선변제권은 대항력을 전제조건으로 확정일자를 받는 날을 기준으로 한다. 만약 대항력을 갖추지 않는 상태에서 확정일자를 먼저 받아놓으면 확정일자의 효력은 발생하지 않는다. 즉, 세입자는 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야만 후순위 권리자에게 우선 변제권이 발생한다.예컨대 주택임대차 계약서상에 확정 일자를 1월 1일 받아놓고 주민 등록과 이사를 2월 1일에 했다면 임차인은 2월 1일의 다음날인 2월 2일 오전 0시부터 대항력을 취득하게 된다. 비록 1월 1일에 확정일자를 받아뒀다고 하더라도 확정일자에 의한 우선변제권은 대항력을 갖춘 2월 2일 오전 0시부터 행사할 수 있다는 얘기다.참고로 확정일자에 대한 확인은 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 한 다음 동사무소나 변호사 사무실 등 공증이 가능한 곳에서 받을 수 있다. 집주인의 동의 없이도 혼자 청구(전세권 설정은 동의 필요)할 수 있고 본인이 아니어도 인지대만 내면 누구나 받을 수 있다.
④ 잔금 때까지 등기부등본 확인하라
앞에서 언급했듯 주택 임차인은 주민등록과 이사를 한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.
하지만, 주민 등록과 이사하는 날에 1순위 근저당이 설정된 집에 세를 들 경우 제 3자에게 대항할 수 없다는 점에 주의해야 한다. 근저당은 당일 주간에 효력이 발생하기 때문이다. 따라서 잔금 때(입주하는 날)도 등기부 등본을 확인해 근저당이 설정돼 있는지 확인을 해야 뒤탈이 없다.
⑤ 다세대ㆍ연립주택은 전입신고할 때 호수를 정확하게
건축물 관리 대장과 다르게 전입신고한 주민등록으로서는 제3자가 임차인의 임대차 사실을 인식할 수 없어 대항력 자체가 인정되지 않는다. 경매에 부쳐진 경우 낙찰자에게 대항할 수 없고 주택을 비워줘야 한다.따라서 세 들어가는 건물 입구의 호수가 101호로 돼 있더라도 건축물 관리대장에 102호로 돼 있다면 대장에 따라 신고해야 한다. 다세대주택이나 연립주택의 호수를 잘못 적어 전입신고했다가 전세금을 날리는 경우가 적지 않다.다만, 다가구주택(원룸주택)의 경우 세입자가 건물의 일부나 전부를 임차해 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하다는 게 대법원의 판결이다. 건물 거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무가 없다고 보는 것이다.
⑥ 매도인과 임대차 계약을 하라
매매물건이 매도되어 아직 매수인 앞으로 이전 등기되기 전에, 매도인으로부터 전세 권한을 부여받은 매수인과 임대차계약을 할 때가 있다. 이때는 매수인과 임대차계약을 체결하기보다는 매도인(또는 매도인 및 매수인을 공동 임대인으로)과 임대차 계약을 체결하는 것이 좋다.왜냐하면, 임차인이 주민등록과 인도 등 대항력을 갖추었다고 하더라도, 그 이후 매수인이 임대 권한을 상실하게 되는 사정이 발생하면(예컨대 해제 조건부 매매에서 매수인이 매매대금을 지급하지 않아 해제조건이 성취된 경우)에는 보호받을 수 없기 때문이다.매도인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법 상 대항력과 확정일자를 받아두면 나중에 매수인 앞으로 이전등기가 되어도 대항력이 유지되므로 새로운 임대차계약을 체결할 필요도 없다.
⑦ 판 집에 세입자로 눌러앉을 때 대항력은
이때 대항력은 전 주인이 주민등록과 이사를 한 시점으로 거슬러 올라가지 않는다.
현 소유자 명의로 소유권이 이전 등기된 날의 다음날부터 임차인으로서 대항력이 발생한다. 집을 팔고 그 집에 세입자로 눌러앉는 경우 이런 규정을 잘 알아둬야 한다.
‘전세난민’ 맞춤형 대출가이드
다음 달이 전세 만기인 김성진(43·서울 동작구 사당동)씨는 걱정이 이만저만이 아니다. 지난주 집주인이 전셋값을 3000만원 올리겠다고 통보했기 때문이다. 아이 둘을 키우는 외벌이로 전세금을 구하기 막막한 김씨는 전세자금대출을 받기로 했다. 전세난민의 발품과 손품을 덜어 주고자 전세자금 대출의 모든 것을 알아봤다.
국민주택기금 전세자금 대출은 근로자·서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출 두 가지다. 두 상품은 전용면적 85㎡이하 주거용 주택이 대상이다. 기금전담 대출은행은 총 5곳(우리은행, 농협중앙회, 신한은행, 기업은행, 하나은행)이며 낮은 금리와 중도상환수수료가 없는 것이 장점이다.
먼저 근로자·서민 전세자금 대출은 만 20세 이상 부양가족이 있는 무주택가구주로서 연소득 3000만원 이하인 경우만 가능하다. 지난 1·13 전·월세 안정대책의 하나로 '6개월 이상 무주택 조건'이 폐지됐다. 이자는 연 4.5% 수준이며 기간은 최대 6년까지 연장할 수 있다. 한도는 임차보증금의 70% 범위 내에서 최고 6000만원까지 가능하다.
저소득가구 전세자금 대출은 금리가 연 2%인 저리대출이다. 만 20세 이상 부양가족이 있는 무주택가구주로서 지방자치단체장의 융자추천서가 필수조건이다. 전세금의 최고 70%까지 대출할 수 있다. 대출기간이 15년 원리금 균등분할상환이므로 장기대출이 가능하다는 것이 장점이다.
맞벌이 등으로 소득수준이 높거나 더 많은 대출금이 필요한 사람은 시중 은행의 주택전세자금 대출상품을 선택해야 하는데 은행별로 대출신청자격과 대출금액, 금리가 달라 꼼꼼히 비교해야 한다. 대개 전세보증금의 60~80% 수준에서 2억원 안팎까지 대출이 가능하다. 금리는 주로 6~12개월 주기 CD금리와 연동하며 개인의 신용도에 따라 가산금리가 붙기도 한다.
또 담보가 없는 대신 주택금융공사의 보증이 필요하다. 보통 임차보증금(계약갱신은 증액금액 범위 내)의 80%까지 보증이 가능하다. 보증료는 보통 보증금액의 연 0.2~0.6% 수준이다.
http://realestate.daum.net/news/recent/main/MD20110207033628098.daum
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1. 말소기준권리
(1) 특별우선채 (2) 일반우선채권 (1) 대항력 주장(대항력있는 임차인만) - 잔존 계약기간동안 주택을 사용, 수익하고 →
(2) 경매물건에 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라 !
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1. 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위
주임법 제8조1항의 규정을 근거로 하고 있으며 이는 주택임차보증금이 소액인임차인을 보호하기 위해 만든 임대차보호법이다.
소액임차보증금에 해당하는 임차인 등은 대항력 있는 선순위 임차인이건 대항력 없는 후순위 임차인이건 우선변제권(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부임차인)을 갖는 권리와 일반채권자 등에 우선하여 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.
1) 주택임대차보호법 제8조제1항
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전(공매 최초공고일 이전 - 체납처분절차에 의한 공매시에는 국세청예규에 의하여 2000년 10월 24일 이후부터 이기준이 적용되고있으나 그 이전에는 압류일을 기준하였다가 변경됨)에 제3조제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다.
다시 말해서 임차인이 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 인도를 경매개시기입 등기 전(공매 최초공고일 이전)에 갖추고 있으면 보증금 중 일정액에 대하여 다른 담보물권이나 채권자들에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 규정을 두고 있다.
※ 보충설명 - 개정안(2010.8.24. 기획재정부 2010년 세제개편안)에서 공매개시결정 등
기제도 신설예정이다.
① 세무서장은 매각예정가격 결정 후 공매개시결정하고, 공매개시결정 기입등기 촉탁. ② 등기관은 공매개시결정 사실을 등기부에 기입 ③ 공매중지(§71), 매각결정 취소
(§78①1호), 압류해제 시 등기 말소 촉탁
④ 적용시기 - 2012.1.1 이후 공매개시결정 분부터 적용
(이 제도가 시행되면 공매도 공매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖추어야 한다)
2) 주임법 제8조제3항
우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위 안에서 대통령령으로 정한다.
① 시행령 제3조3항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
시행령 제3조4항은 하나의 주택에 임차인이 2명이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
② 예를 들어 계산해 보면 다음과 같다. 국민은행 근저당 2010.8.10.(4,000만원) ⇒ 갑 임차인 10.8.20. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 을 임
차인 10.9.15. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 병 임차인 10.9.20. 전입/확정(3,000만원) ⇒ 정 임차인
10.9.25. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 무 세금압류 10.10.05.(1,500만원) ⇒ 10.12.25. 국민은행의
임의경매신청 또는 무의 압류공매대행의뢰
주택은 서울에 소재하고 배분금액이 1억원(경매, 공매집행비용 제외금액) 이고 무의 세금은 당해
세가 아닌 일반세금으로 법정기일이 2010.8.15. 인 경우에 최우선변제금 계산방법과 배분순위는
1순위 : 최우선변제금 1등으로 최우선변제금지급기준은 국민은행(7,500/2,500)이다.
2순위 : 국민은행 4,000만원(우선변제금 1등)
3순위 : 무 조세채권 1,000만원(우선변제금 2등)
③ 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이
라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다(대법 2001다8974 판결).
2. 최우선변제금의 지급기준이 권리(소액임차인 결정기준)
주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 즉 현행법상 소액임차인에 해당되나 개정 전에는 소액임차인에 해당되지 못 하는 경우에 담보물권이 개정되기 전 구법 하에서 설정등기 되었다면 그 담보물권에 대하여 소액임차인을 주장하여 우선변제 받을 수 없다.
1) 최우선 변제금의 지급기준이 되는 담보물권 등이 있는 경우
여기서 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로 보면 된다.
그리고 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판
92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시
켜야 한다는 견해에 대해서는 다양한 견해가 있다.
이 견해 중에서도 어느 견해에 의하든 담보물권(저당권, 담보가등기, 전세권 등)이 있고 이보다 선순위나 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 임차인이 담보물권에 해당하는 기준시기에 소액임차인에 해당되지 못하면 담보물권보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권보다 소액임차인이 우선하지 못 한다는 견해에 대해서는 일치한다.
그러나 담보물권보다 확정일자가 후순위이거나 담보물권 등이 없고 임차인의 확정일자만 있는 경우 또는 임차인의 확정일자와 무담보채권(조세,공과금,임금채권,가압류,강제경매신청채권,집행권원에 의한 배당요구채권)등 만 있는 경우 이때에도 확정일자우선변제권이 소액임차인에 우선할 수 있는가에 대해서는 다양한 견해가 있고 실무에서는 판례(대판92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시켜야 한다는 견해가 다수설이다.
그러나 위 견해가 확정일자를 소액임차인의 결정기준까지 확대시키는 데에는 다소 문제가 있어 보인다.만약 확정일자를 기준으로 소액우선변제금액을 지급하게 된다면, 확정일자 받은 날을 공시할 수 있는 방법이 없기 때문에, 다른 임차인들이 확정일자를 받았는지, 안받았는지, 받았다면 언제 받았는지 등을 알 수가 없고, 확정일자을 받은 임차인이 배당요구를 하느냐, 마느냐에 따라 소액우선변제금액이 달라지는 등 불확실한 법률관계로 인하여 혼란에 빠질 수 밖에 없을 것이다. 그리고 위 담보물권 등이 없고 선순위 확정일자만 있거나, 선순위 담보물권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우에 자신의 확정일자를 기준으로 후순위 임차인이 우선 배당받게 되는 경우와 본인의 확정일자에 의해서 소액임차인의 지위가 결정되는 경우 등은 문제가 있어 보인다.
그리고 개인적인 견해지만 주임법 시행령 부칙 제2조에서는 소액임차인과 담보물권을 취득한자에 대한 관계만을 주장한 것이지 임차인의 확정일자우선변제까지 담보물권에 포함시킨 규정은 아니다는 판단이다. 이 문제는 계속적인 연구가 있어야 된다고 본다.
예를 들어서 다가구주택의 임차인과 무담보채권만 있는 경우를 살펴보자 !
갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 가압류 3,000만원 2000년 등기 →
병 임차인 4,000만원 2,002년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,000만원 2003년 전입/확정일자 → 2004년 을이 강제경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울에 있고, 경매집행비용이 공제된 금액이다).
i 배당에서 확정일자를 소액임차인의 결정기준으로보고 배당을 하면
1순위 ① 갑 임차인 1,200만원, ② 정 임차인 1,200만원(최우선변제금 1등) - 최우선변 제금 지급기준은 갑의 확정일자로 3,000만원 이하인 소액임차인 등은 1,200만원을 최우선변제금으로 우선 변제받게 된다. → 2순위 갑 1,300만원(확정일자우선변제금 1등), → 3순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 400만원(최우선변제금 2등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다. → 4순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 진행하면 된다.
4순위 1차 동순위로 안분배당하면
① 을 가압류 = 4,300×3,000/6,800 = 18,970,588.23 = 18,970,588원(종결)
② 병 확정일자 = 4,300×2,400/6,800 = 15,176,470.58 = 15,176,471원
③ 정 확정일자 = 4,300×1,400/6,800 = 8,852,941.17 = 8,852,941원
2차적으로 병이 정보다 선순위로 안분부족액을 정의 1차안분액에서 흡수
② 병 확정일자 = 15,176,471원(1차안분액) 8,823,529원(정에서 흡수) =
24,000,000원(종결)
③ 정 확정일자 = 8,852,941원(1차안분액) - 8,823,529원(정에 흡수당함) = 29,412원
으로 배당이 종결된다.
그런데 문제는 여기서 끝나지 않게 된다는 점이다, 만일 갑이 대항력을 주장하고 배당
요구를 하지 않은 경우는 배당순위는 1순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다. 이와 같이 임차인이 배당요구하는 경우와 하지 않는 경우에 따라 배당순위가 달라지게 된다는 사실이다. 그리고 자신이 최우선변제금을 받기위해서 자신의 확정일자가 기준이 되어 소액보증금중 일정액을 우선변제받게 되는 상황이 발생되기도 한다. 이러한 이유 등으로 순차배당의 횟수의 증가와 순환배당절차를 거쳐야 되는 결과 즉 갑 임차인 6,000만원(전입/확정) 2005년 → 을 조세채권압류 2006년(법정기일 2004년, 당해세 아님) → 을의 압류공매의뢰 2009년 → 병의 당해세 교부청구(주택이 서울소재)의 사례가 발생되어 소액임차인의 지위를 축소 시킬 수도 있다는 점이다. 이밖에도 단독이나 다가구주택 또는 겸용주택 등에서 계약서 작성단계에서 기존임차인 등의 확정일자를 확인할 수 있는 방법 등이 없어서 기존임차인 등의 확정일자를 인지하지 못하고 임대차계약서를 작성하게 되는 경우가 대부분이라는 점을 고려할 때 누구나 인지할 수 있는 공시방법을 갖추고 있는 등기부상의 저당권 등과 같이 본다는 것은 문제가 있다는 점이 개인적인 견해이다.
ii 확정일자를 기준으로 하지 않고 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로만
판단한다면
1순위로 현행법상 소액임차인에 대해서 소액보증금중 일정액을 최우선변제금으로 적용하게 되므로 배당은
1순위 ① 갑 임차인 1,600만원, ② 병 임차인 1,600만원, ③ 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인을 결정하게 된다.
→ 2순위 갑 900만원(확정일자우선변제금 1등), →
3순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 i사례의 4순위에서와 같이 진행하면 된다.
그러나 필자는 다음의 이우재 부장판사님의 견해에 주목하고 싶다.
확정일자를 갖춘 임차인을 배당실무에서 확정일자 한정설 정도만 적용하면 된다는 것,
즉 저당권 등 보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 저당권에 대항할 수 없는 소액임차인은 확정일자우선변제권보다 후순위로 보나, 저당권 등이 없고 확정일자 등만 또는 선순위 저당권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우, 그리고 무담보채권자(다음 ③사례)만 있다면 소액임차인의 기준은 배당 시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 보게 된다(앞의 ii사례)는 점만 유의해서 배당표를 작성하면 될 것이다. 이렇게 배당표를 작성하면 소액임차인의 지위도 폭넓게 인정함으로 인해서 주임법상 열악한 지위에 있는 소액임차인을 보호하는 제도와도 부합함과 동시에 배당에 있어서도 법 개정전 같은 구간에 설정된 저당권 등을 기준으로 소액임차인을 결정하게 되므로 순차배당의 횟수도 상당부분을 줄일 수 있게 된다는 점을 앞의 i사례, ii사례 등과 다음사례를, 그리고 19)번 예제5번과 예제9번 등을 참조하여 비교해보면 확인할 수 있을 것이다.
필자가 실무담당자 등의 배당실무 사례를 조사해 본 결과 법원경매나 자산관리공사 공매의 배분실무에서도 대부분이 이러한 기준 등이 적용되고 있어서 필자도 이러한 기준을 가지고 배당표을 작성할 것이다.
그러면 이 기준으로 배당표를 작성해보면 다음과 같다.
갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 근저당 3,000만원 1999년 설정등기 → 병 임차인 4,000만원 2,000년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,500만원 2002년 전입/확정일자 → 2003년 을이 임의경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울이다).
1순위 갑 1,200만원(최우선변제금 1), 2순위 갑 1,300만원(확정일자 우선변제금 1),
3순위 을 근저당 3,000만원(우선변제금 2)
4순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 2) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인으로 결정하게 된다.
5순위 병 1,300만원(확정일자 우선변제금 3)으로 배당이 종결된다.
2) 전세권의 최우선변제금의 지급기준
ⓐ 집합건물의 전세권은 주택을 사용ㆍ수익할 수 있는 용익물권이면서 담보물권적 성격을 가지고 있어서 임의경매를 신청하였거나 배당요구를 하여 소멸되는 전세권은 우선변제권이 전체 매각대금(대지권포함)에서 인정되어 말소기준권리가 될 수 있음은 물론 최우선변제금의 지급기준이 될 수 있다. 이는 이론적으로 최우선변제금지급기준이 될 수 있으나 아파트나 다세대 등의 집합건물에 전세권이 설정되었다면 그 효력은 전유부분 전부에 미치기에 전세권 설정 후 새로운 임차인이 발생되는 경우는 쉽지 않을 것이다. 뿐만 아니라 전세권등기나 임차권등기 후 제3자에게 임대인이 또 다시 임차하였고, 그 임차인이 소액임차인에 해당된다고 하여도 소액보증금중 일정액을 우선하여 변제받을 수 없다.
ⓑ 단독주택, 다가구주택과 같이 구분등기 되지 아니한 건물의 일부에 전세권을 설정한 경우 토지 및 전세권등기가 되지 않은 다른 임차인들의 임차부분건물에는 그 효력이 미치지 아니한다. 이 전세권은 최선순위인 경우에도 말소기준권리가 될 수 없다.
이와 같이 건물일부에 설정된 전세권이라도 우선변제권은 토지매각대금에서는 우선변제권이 없지만 건물 전체 매각대금에 대해서는 후순위채권자 보다 우선변제를 받을 수 있다.
i 다가구주택의 일부에 전세권만 설정되고 주임법상 대항요건을 갖추지 못한 경우
다른 임차인과의 소액보중금중 일정액과의 우선순위에서 다른 임차인 등이 전세권에 우선하는 소액임차인에 해당되지 못하는 경우에는 토지와 건물의 감정평가비율을 매각대금에 곱하여 토지와 건물배당금액을 정하고 건물배당금액에서 전세권의 채권액을 우선변제하고 나서, 토지(최초배당금액)와 건물(선순위전세권 배당 후의 잔여금)배당금액에서 소액보중금중 일정액(선순위전세권에는 우선하지 못하나 후순위 채권자 등에 우선하는 경우)을 우선하여 배당하면 된다.
ii 다가구주택의 일부에 전세권과 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
전세권자로 배당요구가 아닌 주임법상 우선변제권을 주장하게 될 것이므로 앞에서와 같은 사례는 발생되지 않을 것이다. 왜냐하면 주임법상 우선변제권은 건물과 토지 전체매각대금에 대해서 우선변제 받을 수 있기 때문이다.
그리고 주임법상 대항요건만 갖추고 확정일자를 받지 못한 경우도 전세권 설정등기가 이루어지면 전세권 설정등기일을 확정일자가 갖춘 것으로 보아 주임법상 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있다는 것이 대법원 판례이다.
※ 보충설명 : 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주임법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법 2009다40790).
3) 담보물권 등의 우선변제권 있는 권리 등이 없는 경우가압류채권 · 강제경매 신청채권ㆍ집행권원에 의한 배당요구채권 등의 일반채권자와 조세ㆍ공과금채권ㆍ일반임금채권 등의 우선특권이 있는 채권도 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함되는 우선변제권이 있는 담보물권자가 아닌 무담보채권자이므로 최우선변제금 지급기준권리가 될 수 없다. 이와 같이 선순위 담보권자를 우선배당하고 또는 담보권자가 없는 경우는 민사집행법상 진행되는 경매의 경우 배당표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다(대구지방법원 2003가단134010). 경매부동산에 담보물권자 등의 우선변제권을 가지는 권리가 없어서 이들의 지위를 침해할 권리가 없기 때문이다. 공매의 경우도 이와 다를 바 없이 배분표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다.
보증금 찾으려면 이것만은 반드시 지켜라
| 바야흐로 새로운 집을 찾아 이사하는 시즌이 도래했다. 최근 수년 새 딱히 이사철 구분이 모호해졌지만 아직도 가을은 전통적으로 매매, 전세 성수기에 해당한다. 다만 요 근래 주택시장 침체로 매매보다는 전세수요가 폭증하고 있다고 한다. 그러나 전세수요 폭증은 전세가 급등으로 서민들의 고통이 더 심해진다는 측면만 아니라 향후 전세주택이 경매로 처분되는 경우 전세보증금을 반환받지 못할 개연성이 커진다는 면에서도 결코 달갑지 않은 현상이다. 임차인에게 있어 전세보증금은 전 재산과 다름없는 존재이기 때문에 전세계약 후 물건의 내ㆍ외적 하자보다는 전세보증금의 안전성과 직결되는 권리적인 측면에 대한 대비를 결코 소홀히 할 수 없다. 전세물량이 없다고 전세가가 급등한다고 전세보증금에 대한 안전성 검토 없이 무턱대고 전세계약을 체결할 수는 없는 일이다. 전세보증금을 안전하게 확보할 수 있는 권리적인 측면에 대한 대비는 단계별로 크게 네 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째는 전세계약 후 주택 인도(점유) 시까지 계약체결 당시 없었던 권리사항이 등기부등본에 기재됐는지를 확인하는 것이요, 둘째는 주택 인도와 동시에 전입신고를 하는 것이요, 셋째는 전세계약서에 확정일자를 부여받는 것이요, 넷째가 경매 시 배당요구기간 내에 배당요구를 하는 것이다. 첫째의 경우 전세계약서를 작성하면서 계약 후 주택 인도 시까지 임차인에게 영향을 미칠만한 중대한 권리관계의 변동이 생기는 경우에는 임대차계약을 취소할 수 있다는 문구를 계약서에 삽입하는 것으로 문제 발생 여지를 예방할 수 있다. 주택 인도 시까지 권리관계의 변동이 생기는지 여부는 중개업자를 통해서나 본인 스스로가 주택을 넘겨받는 날까지 수시로 등기부등본 발급을 통해 확인하면 된다. 보다 더 정확하게는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고까지 마친 날까지 권리관계 변동 여부를 확인해야 한다. 후순위 권리자에 대한 임차인의 대항력은 주택 인도뿐만 아니라 전입신고까지 마친 날의 다음날 ‘0’시부터 발생하기 때문이다. 둘째의 주택의 인도와 전입신고는 임차인에게 대항력을 갖게 하는 절대적 요건이다. 대항력은 일반매매에 있어서나 경매에 있어서 매수인(또는 낙찰자)에게 전세보증금을 돌려받을 수 있거나 약정한 임대차기간 동안 거주할 것을 주장할 수 있는 힘을 부여해주는 권원이다. 다만 경매는 매매와 달리 대항요건, 즉 입주와 전입신고를 마쳤다고 해서 대항력이 발생하지는 않는다는 점에 유의할 필요가 있다. 소위 말소기준권리(근저당, 가압류, 담보가등기 등)라고 하는 권리(또는 그 중 하나)가 대항력이 발생하기 전에 이미 설정돼 있다면 그 임차인은 대항력을 상실하게 된다. 따라서 임차인이 주택 인도와 더불어 전입신고를 마치기 전에 등기부등본에 기재된 말소기준권리가 없을 경우에 한하여 임차인은 비로소 대항력이 발생하게 되고 ‘주택 인도 전입신고’ 다음날 ‘0’시를 기준으로 낙찰자에게 전세보증금의 인수 내지 반환 또는 임대차기간 동안의 거주를 주장할 수 있게 된다. 주택 인도와 전입신고 사이에 기간차를 두는 것도 위험 요인이다. 대항력은 두 가지 요건을 모두 갖춘 다음날 ‘0’시부터 발생하므로 이 사이 말소기준권리가 설정되면 이 역시 대항력이 사라지기 때문에 주택을 인도받으면서 전입신고를 하는 것이 최상이다. 전세계약 시 계약이전에 설정된 말소기준권리가 없는지는 물론 계약 후에도 대항력을 갖추기 전까지 권리관계의 변동, 즉 새로운 말소기준권리가 설정되지는 않았는지 등을 확인하는 것이 왜 중요한 지에 대한 답이다. 셋째의 경우, 즉 확정일자를 부여받는 일은 경매처분 시 전세보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 일환이다. 말소기준권리에 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 전세보증금에 대한 인수를 주장할 수 있지만 확정일자가 없으면 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 수 없다. 확정일자를 받을 때에도 주의할 사항이 있다. 즉 확정일자는 우선변제적 효력이 부여되는 것이지만 절대적이 아니라 상대적이라는 점이다. 따라서 대항요건을 갖추고도 확정일자 부여받는 일을 게을리 해 한달 후쯤 늦게 확정일자를 받는 사이 근저당이 설정됐다면 임차인은 근저당 채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없다. 즉 대항요건 구비일과 확정일자를 받는 시점 사이에 기간차가 커 그 사이 근저당, 가압류 등 권리가 설정된 경우, 예컨대 ① 임차인 대항요건 구비 ② 근저당 ③ 확정일자와 같은 순위라면 임차인은 낙찰자에게 보증금 인수를 주장할 수 있을지언정 낙찰대금으로부터의 배당순위는 근저당에 밀려 근저당 채권 규모에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 없게 된다. 물론 서울 기준 보증금이 7500만원 이하인 소액임차인에게 권리순위에 상관없이 최우선하여 변제되는 2500만원은 확정일자 없이도 변제를 받을 수 있지만 나머지 5000만원을 권리순위에 따라 우선변제 받기 위해 확정일자를 받아야 함은 매한가지다. 확정일자를 대항요건 구비에 앞서 전세계약 시 부여받는다고 해서 우선변제적 효력이 전세계약 시로 소급하는 것은 아니다. 확정일자의 우선변제적 효력은 대항요건을 갖춘 상태에서 의미가 있기 때문이다. 따라서 확정일자를 미리 받는다고 좋을 것은 없으나 확정일자 받는 일을 잊고 지내다 낭패를 당하는 경우가 많아 가급적 전세계약 후 바로 확정일자를 받거나 최소한 전입신고(또는 주택 인도)와 동시에 확정일자를 받을 것을 권한다. 마지막으로 임차주택 경매처분 시 낙찰대금으로부터 보증금의 전부 또는 일부를 배당받고자 한다면 위와 같은 대항요건을 갖추고 확정일자를 부여받는 것 외에 법원이 정한 기간내에 반드시 배당요구해야 함을 잊어서는 안 된다. 이때 주의할 점은 배당요구도 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 배당요구를 할 수 있는 기간(=배당요구종기)이 정해져 있다는 것이다. 경매신청이 들어오면 법원은 경매신청된 사실과 함께 배당요구종기내 배당요구할 것을 임차인에게 서면으로 통지하게 되는데 대항력 있건 없건 낙찰대금에서 배당을 받고자 하는 임차인이라면 반드시 이 기간 안에 배당요구해야 한다. 대항력이 있는 임차인, 즉 말소기준권리보다 앞선 날짜에 대항요건을 갖춘 임차인은 전세보증금을 낙찰자에게 인수시키거나 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로 배당요구를 할지 말지를 알아서 결정하면 된다. 일반적으로 배당요구종기는 첫 매각(경매)이 진행되기 1개월 전으로 해서 정해진다. 이처럼 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해서는 임대차계약 시~입주 및 전입신고 시의 권리변동사항을 체크해야 함은 물론 대항력을 갖추어야 하고, 확정일자를 받아야 하고, 배당요구를 해야 하는 등의 일련의 안전장치 마련을 위한 노력을 거듭해야 한다. 그러나 불행히도 경매 처분되는 주택 임차인의 상당수가 이러한 요건을 갖추지 못해 보증금의 전부 또는 일부를 되찾지 못하고 있는 것이 현실이다. 이러한 임차인 중 대항요건을 구비하지 못한 임차인, 대항요건을 구비했으나 대항력이 없는 임차인 등은 곧잘 경매투자자의 표적이 되기도 한다. 어렵사리 얻은 전세주택에서의 행복한 보금자리를 이어가고 임차인의 전 재산, 생명이나 다름없는 보증금을 지키는 일, 그 누구도 아닌 바로 임차인 자신의 몫이라는 것을 명심해야 한다. |
※ 말소기준권리 - 저당권, 가압류, 담보가등기 중 가장 앞선 권리
주택임차인의 최우선변제권의 대항력(전입신고 실거주)과 확정일자의 효력의 차이점
주택임대차 보호법 적용대상 보증금 및 최우선변제 대상 보증금<개정2008. 8.21>
→<개정2010.7.26>
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구 분 |
보호대상 보증금 |
최우선변제 보증금 |
|
서울(2010.7.26 신설) |
7천5백만원 |
2,500만원 |
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수도권 중 과밀억제권역 → 과밀억제권역 |
6천만원 → 6천5백만원 |
2000만원 → 2,200만원 |
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광역시 (군지역과 인천광역시지역 제외)
→광역시(과밀억제권역,군지역 제외), 안산시,용인시,김포시,광주시 |
5천만원 → 5천5백만원 |
1,700 → 1,900만원 |
|
그 밖의 지역 |
4천만원 |
1,400만원 |
※ 이 령 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에
따른다.
상가 임차인의 우선변제권의 요건
(1)건물의 인도
(2)사업자등록증을 신청한 후
(3)임대차계약서의 확정일자란에 관할 세무서장의 확인인
상가임대차 보호법 적용대상 보증금 및 최우선변제 대상 보증금 <개정2008.8.21>
→ <개정2010.7.26>
| 구분(상가임대차) | 보호대상 보증금 | 우선변제 보증금 | 우선변제 금액 |
| 서울특별시 |
2억6천만원 이하 → 3억 원 이하 |
4,500만원 이하 → 5,000만원 이하 |
1,350만원 이하 →1,500만원 이하 |
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과밀억제권역 (서울특별시 제외) |
2억1천만원 이하 → 2억5천 만원 이하 |
3,900만원 이하 → 4,500만원 이하 |
1,170만원 이하 → 1,350만원 이하 |
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광역시(군지역 인천광역시 제외)
→광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시 용인시, 김포시, 광주시 |
1억6천 만원 이하 → 1억8천 만원 이하 |
3,000만원 이하 | 900만원이하 |
| 그 밖의 지역 | 1억5천 만원 이하 | 2,500만원 이하 | 750만원 이하 |
※ ①이 영 시행 당시 존속중인 상가건물 임대차게약에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
②이 영 시행 전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한자에 대해서는 종전의 규정에
따른다.