용도지역- 땅의 용도를 알아야지 모르면 손해본다
자기 땅의 지목이 대지인지 전인지 잡종지인지는 잘 알지만 용도는 무엇인지 모른다면 자기 땅의 가치를 수박 컽핥기 식으로만 알고 있는 것. 대한민국 땅은 단 한평이라도 용도지역, 지구, 구역 등으로 384개의 제한 사항으로 규제제한이 걸려있다. 사용할 수 있는 용도가 정해져 있고 좀처럼 변경이 되지 않고 변경에 걸리는 시간이 강산이 변해야 될 정도로 오래 걸리는 지라 흔히 땅팔자라고 하는 '용도지역'이 무엇인지 시원하게 이해해 보자.
사실 지목은 땅의 가치에 거의 영향이 없다. 지목은 현재 그 땅의 사용현황을 표시하는 것에 불과하다. 지목이 대지지만 용도지역이 농림지역이라면 농가주택 밖에 지을 수 없고 지목이 산이라도 2종 일반주거지역이라면 아파트도 지을 수 있는 것이다.
도시계획을 잘못하면 수많은 사고로 인명피해가 발생하고 도시의 발전을 근본적으로 저해 할 수 있으므로 도시계획은 지역발전에 가장 중요한 요인이다. 영국에서 산업화로 밀집된 도시의 주민들이 하루밤에 수만명씩 호흡기 질환으로 죽어간 과거의 사건만 보더라도 도시계획이 얼마나 거주자들의 생명과 직결된 문제인 것인지 알수 있다.
근래에는 환경이 도시계획에 가장 큰영향을 주고 있는데, 녹지와 공원으로 묶이면 토지투자 가치가 떨어지는 요인이기도 하다. 용도지역,지구, 구역은 국토기본법, 수도권정비계획법(서울,인천,경기지역만 해당), 국토의계획및이용에관한법률, 기타 농지법, 산지법과 수많은 특별법에 근거해 해당 시군구의 집행부에서 입안하는 도시계획에 의해 결정된다. 흔히 지역의 도시계획을 1급비밀이라고 하는 이유는 용도지역에 따라 땅값이 10-100배까지 차이 날 수 있는 현실로 이권개입이 가능한 점 때문이다.
도시계획이 유출되면 검찰의 조사가 뒤따르고 이권에 개입하거나 금품수수행위가 발견되면 즉시 구속되는 것을 보면 도시계획이 이권 개입과 어느정도나 연관되어 있는지 쉽게 이해할 수 있다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획, 지구단위계획으로 나뉜다.
20년단위로 계획하고 5년 단위로 재조정하는 도시기본계획은 행당 시군구의 기초자치단체장이 입안하고 기초자치단체장이 임명하는 공무원 학자 등과 당연직으로 임명되는 자치단체의회의 의원들을 포함해 15명정도로 구성된다. 시장이 입안한 도시기본계획은 주민공청회와 의회의 의견청취를 거처 도시계획위원회의 위원들이 최종 확정한다.
확정된 도시기본계획은 광역자치단체장과 광역도시계획위원회의 승인을 받아야한다. 시,군의 도시계획은 도지사와 도도시계획위원회의, 구의 도시계획은 특별,광역시장과 특별,광역도시계획위원회의 승인을 거쳐야하며 통과되면 최종 국무회의를 거쳐 건교부장관과 중앙도시계획위원회의 승인을 거침으로 최종확정된다.
도시기본계획은 장기적인 도시의 발전 방향의 제시와 특히 가장 중요한 부면으로 행자부의 인구수용승인을 통해 현황지대의 용도지역과 지구를 지정할 수 있는 도시관리계획의 근간이 된다. 도시기본계획의 승인 범위내에서 자치단체장과 자치도시계획위원회는 광역단체장과 광역도시계획위원회의 승인을 받아 해당 지역의 땅을 집을 지을지 상가를 지을지 공장을 지을지 녹지로 묶을지 등을 세부적으로 결정한다.
도시기본계획과 관리계획은 수많은 당위성과 현실성 법이론과 환경이론 시민단체들의 입김이 작용해 행정가, 법률가, 교수, 공학가들에 의해 입안되고 결정되는 것으로 개발의 당위성이 뒷받침 됨으로서 특히 정치적인 작용이 가장 크게 작용하고 최종 결정되었을때의 파급효과가 엄청나 지역의 최대 관심사가 되는 것이다.
토지보상금 결정 및 산정기준
토지보상금 결정
공익사업에 편입되는 토지등의 취득에 따른 평가는 부동산가격 및 감정평가에 관한 법률 제9조에 따라 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 인근지역의 보상선례 및 적정 지가수준등을 종합적으로 참작하여 감정평가 2~3인이(사업시행자가2인, 토지면적과 소유자의 과반수 이상 추천시 주민추천감정평가업자1인)평가한 산술 평균한 금액을 결정하게 된다(법 제70조).
토지평가가격(단가)산식＝표준지공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인비교×개별요인비교×기타요인
※ 가격시점 : 보상평가액의 산정은 가격시점을 기준으로 평가함이 원칙으로 한다. 가격시점은 보상액의 산정기준일을 말하며 계약체결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있으므로 소급평가를 제외하고는 일반적으로 평가시점이 가격시점이 되며, 보상법에서는 협의에 의한 경우에는 협의성립당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 재결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있다(법 제67조).
손실보상액 산정기준
현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법
토지 등의 취득에 있어서 보상평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하여야 하며, 일시적인 이용상황과 토지 등의 소유자가 갖는 주관적 가치나 그 토지등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다(법 제70조 제2항).여기서 “일시적인 이용상황”이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다(시행령 제38조).
[관련판례]
원래 자연녹지지역에 속한 당해 토지들은 과수원으로 영농이 계속되는 가운데 과수목 사이의 공간이 군데군데 법령상 금지된 무허가 음식점영업에 활용된 것으로서, 과수원 전체의 면적 중 음식점영업에 제공한 공간은 근소한 일부분에 불과할 뿐 아니라, 영업시설물인 식탁 등은 보온시설이나 비바람을 피할 장치도 갖추지 아니하고 과수원 영농상의 필요와 주위 환경에 따라 쉽게 이동이 가능한 것으로서, 위와 같은 영업마저도 날씨가 좋고 과수원 영농에 장애가 되지 않는 경우에 한하여 이루어진 경우, 결국 당해 토지 전체의 현실적인 이용상황은 여전히 과수원이라고 봄이 상당하고, 당해 토지 중 일부가 때로 상업용으로 이용된 바가 있다고 하더라도 이는 임시적인 것으로서 일시적인 이용상황에 불과하다.(출처 : 대법원 1998. 5. 15. 선고 98두1062 판결)
분리평가 기준
취득할 토지에 건축물·입목·공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)이 있는 경우에는 토지와 그 건축물등을 각각 평가하여야 한다. 다만, 건축물등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가하여야 하며, 이 경우 보상평가서에 그 내용을 기재하여야 한다(시행규칙 제20조).
이전비평가 기준
정착물은 이전비를 기준하여 보상함을 원칙으로 한다. 다만, 법 제75조 제4항 단서의 규정에 따라 다음의 경우에는 취득가격으로 평가하여야 한다.
① 이전함으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없을 경우
② 이전비용이 취득가격을 초과할 경우
③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
[관련판례]
수용할 토지에 정착한 물건이 이전가능한 것인지 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적인 관점에서 판단하여야 할 문제인데, 비닐하우스와 균상은 그 구성재료에 비추어 볼 때 기술적으로는 이를 분리이전하여 재사용할 수 있을런지 모르나 경제적으로는 이것이 불가능하거나 현저히 곤란한 것으로 보이므로, 이에 대하여 취득가격을 기준으로 하여 평가한 감정평가는 정당하다(출처 : 대법원 1991.10.22. 선고 90누10117 판결)
가격시점 기준
보상평가액의 산정은 가격시점을 기준으로 평가함을 원칙으로 합니다. 가격시점은 보상액의 산정기준일을 말하며, 계약체결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있으므로, 소급평가를 제외하고는 일반적으로 평가시점이 가격시점이 되며, 보상법에서는 협의에 의한 경우에는 협의성립당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 재결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있다.(법 제67조)...
보상금이 주변토지등에 상대적으로 비하여 적다고 느껴지거나 이주대책이나 기타 보상과 관련하여 불만이 있으시거나 수용재결과 이의재결을 신청하더라도 보상금이 크게 증액되지 않는 경우에도 쉽게 포기할 것이 아니라 법무컨설팅을 받도록 하는 것이 중요하다.
법무컨설팅은 수용재결부터 시작하여도 되고 차후 소송수행시에 하여도 되나 가급적이면 보상 통보를 받은 후부터 하는 것이 좋습니다. 수용재결이나 이의재결은 공익사업에 관한 법률의 관련규정에서 정한바와 같이 “불고불리” 즉 사업시행자,토지소유자,관계인이 신청한 범위안에서 재결하므로 재결에서 미처 제시하지 못한 경우 보상금 증액이 많이 되기를 기대하기 힘들지만 소송관련 컨설팅을 의뢰하면 기존에 보상을 함에 있어 미진한 부분이 무엇인지? 사업시행자의 감정평가서를 법원에 제출토록하여 수령한 후 평가서를 처음부터 끝까지 검토하여 문제점을 분석하여 보상금이 부적절하게 산정되었다면 부적절하게 산정된 부분에 대하여 소송을 제기하여 보상금을 더 받도록 하므로 승소사례가 풍부한 전문적인 법무법인에 컨설팅 받는 것이 좋습니다.
한 사업지구에서 보상을 받다보면 동일한 사안으로 불만이 많이 생기나 이의신청등은 개별적으로 하는 경우가 많습니다. 그러나 수용재결 등 이의신청과 소송등은 가급적이면 다수가 함께하는 것이 좋습니다. 홀로 이의신청을 하는 경우 충분한 증빙자료를 확보하지 못하거나 법률지식의 미비등으로 기각되거나 패소하는 경우를 많이 보아왔습니다.
그러므로 가급적이면 다수의 이의신청자들이 모여서 자료도 함께 준비하고 불만사항도 정리하다 보면 좋은 대안도 생기고 많이 모여서 소송을 의뢰하면 혼자하는 것에 비하여 소송비용도 적게 드는 등 손해보다 이익이 많으니 가급적이면 동일한 사안으로 이의신청을 하고자 하시는 경우에는 여럿이 함께 하시는 것이 좋을 것입니다
특히 생활대책용지등을 공급받음에 있어 협의보상에 응하는 사람들만 대상이 된다는 것이 사업시행자의 주장이나 당해지역에 거주하여 이주대책의 대상이 되는 분들에게도 지급하여야 한다는 새로운 판례 즉 생활대책용지등은 간접보상과 같은 성질을 갖는다 하여 협의에 불응하여도 공급하여야 한다는 사례도 있으니 잘 판단하셔서 자신의 권리와 이익을 찾으시기 바랍니다.
보상을 받는 주민들의 경우 수용재결 후에 이의신청은 별도로 하고 보상금을 수령할 때 이의유보 즉 이의신청을 하고 보상금을 수령하지 않으면 이의신청이나 소송을 할 수 없게 되는 경우도 있으므로 가급적이면 혼자하지 마시고 전문적인 변호사들을 이용하시기 바랍니다.
공장입지 유도지구라 함은?
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공장설립 여건이 양호한 지역을 사전에 지정, 개별공장의 원활한 공장설립을 지원할 수 있도록 시장.군수가 계획관리지역에서3만㎡이상 50만㎡이하 범위에서 지정계획을 수립하고 사전환경성 검토, 지구단위계획 수립 등의 절차를 이행토록 하고,공장입지유도지구의 면적이 30만㎡ 이상이고 50％ 이상 공장을 유치한 경우에는 산업단지에 준해 국고지원을 할 수 있다.
즉, 산직법(산업직접활성화및공장설입에관한법률)에 위배사항이 없으며, 협의 산지관리법, 국계법(국토의계획및이용에관한법률)에 접촉사항이 없을시에 준산업단지의 승인된 지역으로부터 시장.군수의 승인절차를 통해 공장입지유도지구가 지정 될 수 있다.보편적인 판례가 없고, 준산업단지의 세부지침이나 허가기준이 없는 현제로 보아, 현제법상 산업단지에 접촉되는 법과 같이 적용된다고 볼수있다. 이르면 오는 7월 말경 고시 될 수 있다.
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지방에서는 현제 준산업단지의 맹락을 짚어보며 승인의 여부를 논하며 컨설 제의를 해오는 경우가 종종있다.확인해본바에 의하면 세부지침 및 허가기준이 고시되기 전까지 어떠한 서류의 접수도 불가할뿐 아니라현 시점에서 승인 자체를 거론 한다는것은 맞지않다고 본다.
준산업단지의 개발시행에 있어서 여러가지 진행을 할 수 있겠으나,
준산업단지의 경우 승인되어 공장입지유도지구로 지정이 되어도, 용도지구가 변경이 없기때문에 건폐/용적율 증가는 없으므로 제2종 지구단위계획 (산업형)으로 의제처리하여 진행될 경우에만 용도지역에 변경에 따른 건폐/용적율을 증가시킬수 있겠다.정확한 것을 논하기는 이른시점이고, 고시후에나 시행함에 있어 수월함이 있을것이다
양도소득세 비과세 혜택을 받는 농어촌주택의 범위는?
우선 지역적으로는 수도권지역·광역시에 소속된 군지역, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지(관광진흥법)등은 대상에서 제외된다.농어촌주택의 규모로는 읍ㆍ면에 소재하는 주택으로서 대지는 660㎡(200평) 이내이고 건물은 단독주택은 150㎡(45평) 이내, 공동주택은 전용면적 116㎡(35평) 이내로 취득시 기준시가가 1억5천만원 이하여야 한다.당초 농어촌주택 취득시 기준시가는 7천만원 이하였으나 올해부터 1억5천만원으로 조건이 완화됐다
토지 매입시 주의사항
1. 매매하는 토지가 분할이면 신중을 기해야 한다.
공유자로 매입 시 추후 양도 및 개발 시 제한이 따르며, 공유자의 전체 동의가 있어야만 개발행위 및 매매할 수 있다.
10만평 이상 시 제2종지구단위계획으로 인한 3대영향평가 및 용도지역 변경을 의무
2. 해당업체가 지역영농조합과 업무제휴하면 신중을 기해야 한다.
지역영농조합과 지역특산물 재배단지 등 기타 업뮤제휴를 한다고 한다.
3. 해당지번의 인접지역에 도로가 생긴다거나, 산업/ 관광단지가 생긴다거나, 펜션단지 등 개발호재와 자연경관을 노래부를때 신중을 기해야 한다.
도로는 해당지번까지 최소 8미터 이상 포장도로가 있어야하며, 산업/ 관광/ 펜션단지 인접이면
토지이용계획확인원 상 제한사항을 반드시 주의해야 하며, 해당 지자체에 확인을 해야한다. 정상적인 개발업체에겐 지자체에서 투자유치 차원에서 최소 8미터(2차선) 도로를 내준다.
4. 지목과 용도지역 변경이 가능한지 확인해야 한다.
지목과 용도지역변경이 되기전에는 절대로 돈이 안된다. 묻지마 투자는 90년도에 끝났고, 이젠 과학적/ 체계적으로
접근 해야한다. 그리고, 인위적인 개발을 해야만 돈이 된다는 사실을 잊지말자.
5. 해당지번이 맹지인지 완충지구인지 반드시 확인해야 한다.
발품을 팔아 해당 지번 답사는 필수이고, 토지이용계획확인원 및 기타 서류도 꼼꼼히 살펴야한다.
6. 해당 업체가 만약 개발까지 해주는 조건이라면 부동산개발업등록증이 있는지 확인해야 한다.
개발하는 시늉만 내는 업체도 있고, 부동산개발업등록증 조차 없는 업체가 비일비재 하다.
7. 해당 업체의 역사를 알아봐야 한다. -- 오랜 이력일수록 사업능력이 좋다.
해당 업체의 이력과 능력 그리고, 사업수행실적까지 두루두루 확인해야 한다.
8. 매매하는 지번의 공유지분은 절대적으로 금물이고, 개별지번 부여시에는 맹지인지 확인해야 한다.
공유지분으로 매입후에 양도시에는 공유자 전체의 동의를 얻어야 하며, 개별지번을 부여하여 필지 판매도 하나
맹지는 효용가치가 없으므로 금물이고, 등기을 종용할때도 의심을 해야한다
기획부동산 함정에 절대 빠지지 않는 세가지 지혜
지금껏 글 쓰는 일에만 종사하다 어느날 부동산 개발 관련 일을 한다 하니까 주위 사람들이 한결같이 묻는 말이 있다.“혹시 기획부동산 일 하는 건 아니지?” 라고 염려하는 건 양반이고, “괜히 주위 사람들에게 민폐 끼치지 말고 원래 하던 일이나 하시지” 라며 대놓고 만류하는 사람들도 있다.기획부동산이 정확히 무얼 하는 곳인지는 몰라도 어쨌든 좋지 않은 곳이라고 생각하는 사람들이 많은 것은 분명하다.
부동산으로 돈을 버는 데 있어서 가장 중요한 것은 정보다. 누가 정확하고 좋은 정보를 먼저 입수하느냐에 따라 큰 돈이 결정된다. ‘부동산의 돈은 정보에서 나온다’ 라는 진리가 통하는 것은 바로 이 때문이다.기획부동산 업체는 바로 그 정보를 빨리 입수하거나 스스로 정보를 만드는 곳이다. 그러나 일부 몰지각한 업체들이 정확하지 않은 정보, 쓸모 없는 땅을 이용해 여러 사람을 피해 보게 하는 바람에 전체 기획부동산, 나아가 부동산 관련 회사까지 욕을 먹게 하는 것이다.
기획부동산으로 피해를 본 사람들 중에는 잘 아는 지인의 권유 때문에 별 의심 없이 땅을 산 사람들이 대부분이다. 그러나 개중에는 일확천금의 욕심으로 기획부동산의 정보를 제대로 확인하지 않거나 과신했다가 신세를 망친 경우도 있다.엉터리 기획부동산 업체인지 아는 방법은 의외로 간단하다. 몇 가지만 확인하는 수고를 끼치면 재산상의 큰 손실을 방지함은 물론 오히려 큰 돈을 벌 수 있는 기회까지 생긴다.아무리 부동산에 대한 규제가 심해졌다고는 하나 땅이 절대적으로 부족한 대한민국에서 가장 큰 돈을 벌 수 있는 방법은 부동산이다. 그 중에서도 토지가 가장 매력적이라는 사실은 부인할 수 없다. 그렇기 때문에 내게 주어진 정보가 정확한지, 가능성이 있는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 그 일은 생각보다 그리 어렵지 않다.
기획부동산 업체가 땅을 팔 때 가장 강조하는 것 세 가지는 분할해 준다는 것, 개별등기를 해준다는 것, 그리고 직접 개발하거나 주변에 호재가 생겨 지가가 상승할 것이 확실하다는 것 등이다.
분할하려면 개발행위 허가를 받았어야....
개인에게 가장 쓸모가 있는 땅은 대략 300평 내외다. 너무 작으면 쓸모가 없고, 너무 크면 개인이 형질변경하기에는 무리가 가기 때문이다. 훗날 그 땅에 집을 짓든 환금해서 시세차익을 보려면 남들도 선호하는 크기의 땅이 돼야 한다. 전답이든 임야든 300평은 돼야 나중에 대지로 형질변경해서 집을 지을 때 건평이 50평 정도가 된다.기획부동산 업체들이 대략 1만평 정도의 땅을 구입, 300평 내외로 분할해서 파는 것은 바로 팔기가 가장 효과적이기 때문이다.
많은 사람들이 아직도 모르는 사실이 있는데, 2005년 12월7일 일부 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조에 따르면 그 이전에는 도시지역에서의 토지분할만 개발행위 허가를 받아야 했지만, 2006년 3월8일부터는 도시지역이 아닌 지역에서의 토지분할도 개발행위 허가를 받도록 했다.즉, 녹지지역을 비롯 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, ‘건축법’ 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능하다.
이 법에 따라 기획부동산 업체들이 현재 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅들은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능한 것들이다. 따라서 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅의 진위 여부를 알려면 개발행위 허가를 받았는지 시·군에 문의하면 된다.개발행위 허가를 받으려면 대상 토지가 모두 회사 소유여야 하며, 개발 목적이 정확하게 명시돼 있어야 하며, 농지인 경우는 농지보전부담금을 산림인 경우는 대체산림조성비를 납부해야만 한다.
그러나 엉터리 업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 개발 행위 허가를 받아서는 수지가 맞지 않는다. 기획부동산 업체들 중에는 땅의 원래 주인에게 계약금만 주고 땅을 팔아준다고 약정을 맺는 경우도 많고, 가분할만(지적도상의 분할이 아니라 분할 예상도) 해놓고는 마치 분할을 한 것 마냥 속이는 경우도 많다.이런 업체들에게 땅을 산 사람들 중에는 나중에 도로도 없는 맹지를 사 낭패를 본 사람도 있고, 지적도와 분할도가 달라 본인 소유의 땅이 어디인지 정확하지 못해 곤욕을 치르는 사람들도 있다.
개별등기 해 주면 개발은 없다
부동산을 매입하면 본인 소유로 등기가 된다. 법적으로 내 소유가 된 것을 입증하는 것이므로 그때부터 안심이 된다. 이런 당연한 일을 기획부동산들이 땅을 팔 때 유독 강조하는 이유는 뭘까.
굳이 강조하지 않더라도 정당한 대가를 치르고 산 땅은 당연히 내 앞으로 개별등기가 될 것이 분명한데도 기획부동산들이 ‘개별등기 확실’ 하며 호들갑을 떠는 데는 그만한 이유가 있다.
개별등기를 해줘야 더 안심을 하는 것은 바로 땅을 판 기획부동산들이기 때문이다. 고개를 갸우뚱거릴 분들이 많겠지만, 조금만 참고 설명에 귀기울이면 그 이유를 알게 된다.
등기를 해주면 땅을 산 사람들의 재산이 되는 것이기도 하지만, 다른 한편으로는 땅을 판 사람에게는 더 이상 책임질 일이 없다는 뜻이 되기도 한다. 법적으로 다른 사람의 소유가 된 땅이므로 그 땅이 향후에 하자가 있거나 쓸모가 없는 땅으로 판명이 나도 하소연할 길이 없다. 즉 땅을 판 회사에게 책임이 없다는 뜻이다.
주변에 호재가 있을 것으로 예상된다고 했지 호재가 반드시 있을 거라고 한 적은 없다. 나중에 쓸모가 없는 땅으로 판명되어도 법적으로 이미 내 땅이 됐기 때문에 내가 책임을 질 수밖에 없는 것이다.게다가 개별등기해 주면서 ‘이 땅을 우리가 개발하겠다’고 하는 회사는 입에 침도 바르지 않고 새빨간 거짓말을 하는 사기꾼이다. 남의 소유가 된 땅은 개발하기가 거의 불가능하다. 개발이 진행될 때마다 땅 주인에게 일일이 허락을 받아야 한다. 어느 한 사람이라도 개발에 반대하거나 다른 의견을 내놓으면 의견 조정하다가 세월만 간다.
따라서 확실히 개발을 할 회사라면 개별등기를 하지 않고 매매예약인 가등기의 형태로 땅을 팔아야 한다. 가등기는 비록 현재는 내 소유가 아니지만 장래 본등기를 하게 되면 가등기한 시점으로 내 소유가 되는 제도다.
가등기 이후에 가등기권자 모르게 각종 등기가 경료돼 있다 해도 본등기를 하는 시점에 그 각종 등기는 자동으로 말소되므로 재산권을 처분할 권한만 없을 뿐이지 내 재산을 보호하는 데는 확실한 장치다. 그 대신 처분권이 없기 때문에 회사는 그 땅을 개발할 수가 있다.
토목공사가 완료된 후 회사는 가등기권자에게 대지로 환지해서 개별등기를 해주게 된다. 개발이 됐기 때문에 그 땅은 처음 가등기로 매입했을 때보다 훨씬 가치 있는 땅이 되어 지가가 상승하게 된다.
전원주택단지나 리조트단지의 땅이나 건축물을 개발 후 분양 받는 것보다는 개발 전에 가등기로 땅을 구입한 뒤 개발 완료 후 환지해서 대지로 되돌려 받는 것이 소비자의 입장에서는 훨씬 메리트가 크다. 초기 투자비용이 싸고 훗날 환지해서 대지로 되돌려 받으면 개발이익을 함께 공유할 수 있어 시세차익이 엄청나기 때문이다.
과거에는 대기업 위주로 개발이 진행됐기 때문에 개인에게는 기회가 없었지만 최근 민간투자 개발이 허용됨에 따라 개인에게도 개발이익을 공유할 기회가 생겼다 중요한 것은 어떻게 그 기회를 잡느냐다. 다리품과 귀동냥, 그리고 정확한 확인작업이 따라야 큰 돈을 벌 수 있는 것이다.
얄미운 옆 개발, 과거의 개발호재가 이제는 개발악재가 된다
개인적인 목적이 있어 땅을 구입하는 경우는 예외지만 대부분 땅을 구입하는 이유는 장래 땅값이 많이 올라 시세차익을 기대하기 때문이다. 땅값이 오르는 이유는 간단하다.
가치 있는 땅이 되거나 가치 있는 땅이 될 것으로 기대되면 땅값은 오른다. 하지만 가치 있는 땅은 값이 이미 많이 올라버렸으므로 가치 있는 땅이 될 것으로 기대하는 땅이라야 투자가치가 높다.
그래서 기획부동산 업체들이 늘 떠드는 것이 ‘주변에 도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 리조트단지가 들어선다’, ‘주변에 역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모 없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그야말로 마른 하늘에서 돈벼락이 떨어지는 것이다. 그러나 지금도 그럴까? 법이 바뀌었다. 이제는 호재가 생겼다 해서 지가가 상승하는 일은 일어날 수 없다.
2003년 1월부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 난개발을 막기 위해 제정되었다. 비도시지역도 ‘선 계획 후 개발’을 하겠다는 취지가 이 법이 가진 최대의 목적이다.
따라서 과거에 개발이 가능했던 준농림지와 준도시지는 관리지역으로 바뀌었다. 관리지역은 다시 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화된다. 현재 관리지역을 세분화하는 토지적성평가가 진행중인데 2007년 말이면 평가가 완료된다. 계획관리지역이 아닌 보전이나 생산관리지역으로 편입되면 향후 주변에 호재가 생긴다 해도 개발이 거의 불가능하므로 지가상승을 기대하기는 힘들다. 계획관리지역에 편입돼야 개발이 가능한 땅이 되어 지가 상승을 기대할 수 있다.
따라서 지금이 토지 투자에 적기다. 아직 세분화작업이 끝나지 않았으므로 계획관리지역에 편입될 땅을 매입하면 1년 만에 최소한 3,4배의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 일반인들이 계획관리지역에 편입될 땅을 예측하기는 힘들다(계획관리지역의 땅을 구입하는 비결은 다음 칼럼에서 집필할 예정이므로 기대하세요).
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 계획관리지역만큼 눈 여겨 봐야 할 것이 바로 ‘연접개발 제한 규정’이다. 이 규정 때문에 과거에 기획부동산으로부터 땅을 구입한 많은 사람들이 지금 피눈물을 흘리고 있는 것이다.연접개발 제한 규정이란 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것이다. 마구잡이 개발을 막기 위해 2003년 10월 도입되었다.
예를 들어 임야의 경우 주변에 3만㎡(9천여평) 이상으로 개발행위 허가를 받은 곳이 있으면 인접한 반경 500미터 이내는 주택 신축 등 개발행위가 불가능하다.
임야와 전답의 경우에는 연접제한 규정이 적용되지 않지만, 임야와 임야, 전답과 전답의 경우에는 주변에 물류창고 같은 큰 건물 하나만 들어서 있어도 쓸모 없는 땅이 되는 것이다. 과거에는 대규모 개발행위가 주변에 가까이 있을수록 땅값이 올랐지만 이제는 개발이 오히려 악재가 되는 세상이 된 것이다. 다행히도 사이에 폭 20미터 이상의 하천이나 도로가 있으면 연접제한 규정을 적용받지 않는다는 단서 조항이 있지만 임야의 경우에는 하천이나 도로로 경계가 구분되는 곳이 거의 없어 실제로 구제받는 경우는 거의 없다.
이 연접제한 규정으로 가장 타격을 받는 곳이 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성, 평택, 김포, 용인, 광주 등 수도권 지역이다. 화성시의 경우에는 2006년 개발행위 허가 신청 건수 2000여건 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여건에 달한다.
다음으로 많은 곳이 최근 대규모 리조트 단지가 들어서는 제주도나 강원도. 특히 이곳은 기획부동산들이 전원주택 부지로 땅을 판 곳이 많은데, 리조트 단지가 생겨 지가가 상승하기는커녕 오히려 지가가 하락하는 곳이 많다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 발효로 기획부동산이 팔 수 있는 땅은 점점 줄어들고 있다. 그러나 또다른 기발한 방식과 편법으로 무장한 새로운 기획부동산이 나타날 수도 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 늘 경계심을 늦춰서는 안된다.
토지는 리스크가 큰 만큼 이익도 크므로 분명 매력 있는 투자 대상이다. 그러기 위해서는 스스로 법에 대한 이해와 토지를 분간할 수 있는 눈을 길러야 한다. 전문가의 조언에 귀 기울이는 것도 좋은 방법이며, 부동산 세미나 등에 다리품을 들여 자주 찾아가는 것도 부자가 되는 지름길이다.