등기부상 최초의 근저당권, 저당권, 압류,가압류, 담보가등기, 전세권, 경매기입등기 등
이를 매각기준권리라고 합니다
-을 기준으로 이들 권리보다 앞선 소유권이전청구권가등기(이하 가등기라 함)와 가처분이 있는 경우와 임차인이 있는 경우를 나눠서 설명하고 그밖에 예고등기도 더불어 주의할 점을 말씀드리겠습니다.
1. 가처분등기
가처분을 한 이유
-이를 피보전권리라 함
-가 소유권에 관계된 가처분(예를들어 소유권이전등기말소, 소유권보존등기말소)이고 최선순위라면 경매개시결정기입후 경매절차는 중단하고 가처분권자의 본안소송의 결과에 따라 진행여부를 결정하게 됩니다.
즉, 가처분권자의 승소인 경우 경매신청은 취소기각이 되고, 가처분권의 패소면 경매절차는 속행합니다.
2. 가등기
담보가등기가 아닌 소유권이전청구권가등기-매매예약에 의한 가등기는 선.후를 막론하고 경매진행을 합니다. 단 최선순위가등기인 경우 경락인의 매수조건으로 진행하게 됩니다.
문제는 경매절차로 말소되는 "후순위 가처분"을 제일 조심해야 합니다.
"후순위 가처분"은 경락으로 매수인에게 인수되지 않는 권리로, 경락인의 소유권이전등기촉탁시 등기공무원이 말소하게 됩니다.
그런데 가처분은 경락으로 말소되어도 가처분의 피보전권리가 소유권이전등기말소라고 한다면, 가처분권자의 본안소송에서의 승소판결이 있으면 소급하여 원인무효(말소될 소유권에 기한 경매절차이므로) 에 의한 경매절차로 매수한 경락인의 소유권이전등기는 말소된다는 것입니다.
즉. 후순위가처분중 피보전권리가 소유권에 관계된 가처분이라면, 경매절차에서 말소되어도 가처분이 갖는 효력은 말소되지 않으므로, 본안소송에서의 결과에 따라 경락으로 소유권이전등기를 경료한 경락인의 소유권이 말소될 수도 있다는 것입니다.
예고등기도 마찬가지로 순위에 관계없이 현재 소유권에 관계된 소송이 진행되고 있다는 것을 제3자에게 알리는 경고성의 등기이므로, 예고등기가 경료된 부동산을 매수할 시는 본안소송의 결과를 예의주시하여, 예고등기권자가 패소할 부동산을 매수하여야 할 것입니다.