[체험, 전세 현장③]
부동산 중개인이 말하지 않는 몇 가지
전셋집을 구하기 위해 길거리로 나가면 처음 맞닥뜨리는 게 '부동산'입니다. 부동산 중개인의 역할은 단순히 집을 보여주는데 그치지 않습니다.
시장 상황을 반영, 집주인에게 적정한 가격을 제시하는 것도 중개인입니다. “사장님, 이 집 8천만원에 세 놓으셨죠? 제가 1억은 받아 줄 수 있어요”라든가 “집 상태가 좋으니까 전세로 할 게 아니라 월세로 보증금 2천만원에 월 70만원으로 해도 충분히 나갈겁니다” 이렇게 말하기도 합니다.
전세금 상승의 주범으로 부동산 중개인이 지목된 것도 무리는 아닌듯 합니다. 더구나 중개인은 집수리, 입주 날짜, 이사, 대출 등에도 직간접적으로 간여합니다. 전셋집을 구하는 입장에선 중개인의 말 한마디가 그래서 무척이나 중요하죠.
이들의 주된 관심은 본인들을 통해 거래가 성립하는 것입니다. 그래야 수수료가 발생하니까요. 이 때문에 중개인이 결코 말하지 않는 것들이 있습니다. 바로 거래가 안 될 것 같은 얘깁니다. 몇 가지가 있습니다.
#1
“집이 아무리 못해도 ○○억원은 해요”
중개인이 가장 얘기하기 싫어하는 내용 중 하나가 바로 집값과 융자입니다. 전세로 가려는 집이 얼마에 거래됐는지, 집을 살 때 대출을 얼마나 받았는지 어지간하면 얘기하지 않습니다. 이걸 얘기하면 전세금 주도권을 세입자 측에 빼앗기기 되기 때문입니다. 특히 대출이 많을 경우 그렇습니다.
한번 생각해 볼까요. 어떤 사람이 2억원의 대출을 끼고 5억원에 집을 샀다고 하겠습니다. 이 집주인이 전세를 놓겠다고 생각하고 부동산에 문의합니다. “얼마쯤 받아줄 수 있어요?” 하고 묻자 한 부동산은 “매매가의 50%인 2억5000만원이 적정하겠네요”라고 답했고 또 한 부동산은 “요즘 전세가 귀하니까 60%도 받을 수 있는데 융자가 좀 있으시니까 55% 잡아서 2억7500만원에 받아드릴게요” 합니다. 집주인 입장에선 당연히 후자 쪽에 마음이 갑니다.
하지만 제가 볼 때 이 집은 전세금으로 많이 줘도 1억6천만원을 넘어선 안 됩니다. 이유는 이 시리즈 1편에서 이미 설명했지만 다시 얘기하면 이렇습니다. 시세의 80%를 담보가치로 잡으면(보수적으로는 60~70%도 잡습니다) 시세 5억원짜리 집은 4억원이 보장됩니다.
여기에 은행은 대출 2억원의 120%인 2억4천만원을 자기네 몫으로 뗍니다. 그럼 4억 빼기 2.4억 해서 1.6억원이 됩니다. 세입자에게 보장되는 금액은 1억6천만원이란 얘깁니다.
중개인이 전세금으로 얼마를 부르든 세입자는 이 기준으로 적정 전세금을 정하면 됩니다. 중개인이 어물쩡 대충 얘기한다 싶으면 직접 확인할 수 있습니다. 실거래가는 KB국민은행 홈페이지에서 조회하면 되고, 융자 관련 내용은 대법원 홈페이지에서 등기부등본을 떼면 됩니다.
#2
“요즘 집들을 잘 지어서 서향이나 북향도 상관없습니다”
아니오. 당연히 상관있습니다. 집이 오래됐다면 더더욱 그렇습니다. 남향은 4계절이 뚜렷한 우리나라에서 가장 선호됩니다. 실제 건설사에서 집을 지을 때도 남향 위주로 짓습니다.
남향은 잘 아시는 바와 같이 햇빛이 잘 들어 집이 밝고 난방비가 상대적으로 덜 들며, 겨울철 집 안과 밖의 큰 온도차에서 발생하는 결로 현상이나 곰팡이 생김 가능성도 더 적습니다.
하지만 한정된 땅에 최대한으로 집을 짓다 보니 간혹 동향, 남동향, 남서향 등으로 뱡향이 틀어지기도 합니다. 간혹 조망권이 중요한 해변가나 강변, 혹은 주상복합 등에서는 북향, 서북향, 동북향 등 남쪽과는 전혀 관계가 없는 쪽으로 집이 지어지기도 합니다.
아파트의 경우 향과 함께 층수도 매우 중요한데요, 특히 1층의 경우 어둡고 시끄러우면서 위험하기까지 합니다. 간혹 어린이집 같이 회피시설도 들어섭니다. 때문에 1층에 굳이 세로 들어가려면 가격 면에서 메리트가 있어야 합니다. 한 중개인은 “1층을 볼 때는 다른 것 고려할 것 없다.
가격이 시세에 비해 무척 싸다면 전세로 들어가고 아니면 들어가지 말아야 한다”고 털어놨습니다. 1층은 나중에 세를 뺄 때도 문제가 될 수 있기 때문에 어지간하면 피하는 게 좋다고 합니다.
#3
“제가 보여주는 집 중에 가장 좋은 집입니다”
이렇게 말 하는 물건 중 상당수는 수수료와 관련 있을 수 있습니다. 중개인이 집주인으로부터 전세를 받아 직접 세입자까지 구하면 이를 ‘양타’라고 하는데요, 집주인과 세입자 모두로부터 수수료를 챙기는 것을 말합니다. 중개인 입장에선 이런 물건을 가장 먼저 처리하려 합니다.
하지만 대부분은 중개인들끼리 연계, 연계 하는데요, 중간에 중개인이 많이 낄수록 수수료는 그만큼 줄어들게 돼 있습니다.
부동산 경기가 안 좋다 보니 요즘은 이렇게라도 해야 중개인이 용돈벌이라도 한다고 하지만 아무래도 직접 물건을 소화하고 싶은 욕심은 있을 겁니다. 참고로 중개인 끼리 연계해서 집을 보러가는 경우엔 중개인도 집 관련 내용은 잘 모르는 경우가 많습니다.
수수료 얘기가 나와서 하는 말인데, 아파트보다는 오피스텔이 중개 수수료율이 훨씬 높다고 합니다. 저도 정확하게 조사해 보지는 않았는데, 대략 계약금액의 0.8~0.9%로 잡으면 된다고 하네요. 아파트보다 두 배는 더 챙길 수 있다는 얘깁니다. 이 때문에 간혹 어떤 중개인은 자꾸 오피스텔 쪽으로 유도하기도 한답니다.
#4
“이건 솔직히 집주인은 모를겁니다”
중개인은 기본적으로 세입자보다는 집주인 쪽과 더 가깝게 지냅니다. 세입자야 계약할 때 한 번 보면 그만이나, 집주인은 집을 팔지 않는 이상 계속 볼 가능성이 큽니다.
매매를 할 때는 가장 큰 고객이 되기도 합니다. 전세난에 집을 보러 이곳저곳 다니다 보면 몸도 마음도 지치게 되고, 그러다 중개인에 이런저런 얘기를 하게 되는데 세입자 입장에서 굳이 불리한 얘기는 하지 않는 게 좋습니다.
“애들이 좀 극성맞아서 많이 뛰고 그런다”라든가, “전세자금대출을 좀 많이 받아야 하는데 이자나 낼 수 있을지 모르겠다” 뭐 이런 따위의 말은 안 하는게 낫겠죠.
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<에필로그>
최악의 전세난에 전셋집 구하기가 쉽지 않았습니다만, 그래도 비교적 괜찮은 집을 크게 무리하지 않는 수준에서 얼마 전 계약했습니다. 스스로 납득하지 못하면 아무것도 하지 않는 성격인지라 이리저리 알아보느라 3주쯤 걸렸던 것 같습니다.
‘부동산 물정 모르는’ 제가 때로는 집주인과 중개인의 납득하기 힘든 요구에 무척이나 마음이 어려웠습니다. 가뜩이나 약자인 세입자는 요즘 같은 시기에 더욱더 약자인데 주도권을, 혹은 기득권을 지닌 집주인이나 중개인 쪽에서 이를 너무 악용하는 게 아닌가 싶은 생각이 많이 들었습니다.
제 경우에는 기존 집의 전세금을 80%나 올려달라는 요구가 있었고, 그나마도 전세가 아닌 월세로 바꾸자고 했습니다. 불과 2년만의 일입니다. 새 집을 알아보면서는 날짜가 맞지 않아 계약이 취소된 게 몇 번 있었습니다. 월세 전환을 요구했으므로 전세금을 미리 빼달라고 집주인에게 요구했으나, 받아들여지지 않았습니다. 또 대출이 많은 집은 피했습니다.
남의 집 살면서 전세금 보장이 안 된다면 굳이 들어갈 일이 없다고 생각했습니다. 아파트 1,2층은 제외했고 곰팡이가 있으면 보지도 않았습니다.(꼭대기 층의 경우 곰팡이가 천정 쪽에 많이 있습니다) 되도록 수리가 된 집 위주로 봤습니다. 부동산 중개소는 몇 곳을 동시에 활용했습니다. 또 전화로만 하지 않고 퇴근 후 거의 매일 부동산에 들러 물건을 확인했습니다.
집을 깐깐하게 찾다 보니 중개인으로부터 “매매하는 것도 아니고 전세인데 그렇게까지 할 필요가 있느냐”는 원성을 듣기도 했습니다. 하지만 들어가 사는 것은 저희 가족이고 선택에 대한 책임은 제가 지는 것인데, 중개인에 휘둘릴 필요는 없다고 생각했습니다.
사실 요즘 세입자들은 철저히 ‘을’입니다. 전세를 구하는 이가 10이라면 물건은 1~2개 정도니까요. 사정이 이러니 목마른 놈이 우물 찾는다고 급하니까 이것저것 따지지 않고 계약하는 사람도 많다고 하네요. 이래저래 세입자는 무척이나 힘든 시기입니다.