부동산노트>"몸값 뛰는 단독주택 이유가 다 있네"[수익형부동산의 모든것.구미매매]

■몸값 뛰는 서울 단독주택원인과 전망/ 김은경 대한생명재무설계팀 자문위원

 

중대형 단독주택 값이 가장 많이 뛰었다는데 최근 단독주택의 가격 동향으로는 국민은행 조사 기준 지난해 서울지역 아파트값은 2.2% 하락한 반면 단독주택값은 0.4% 상승했다.

 

특히 소형과 대형이 각각 0.68%, 0.70% 정도인데 반해 중형대는 1.89% 올라 가장 눈에 띄는 상승세를 기록했다.

단독주택값 오름세지속→초소형 임대주택 신축 붐 원인

대략 대지면적 228~327㎡(70~100평) 정도에 건물면적 95.9~162㎡(29~49평) 정도의 중형대 단독주택 가격이 가장 많이 오르는 모습이다.

 

특히 아파트는 오히려 소형 가격이 중형에 비해 2배 이상 더 많이 오른 것과는 대조적이다. 특히 초소형 주택 신축 붐이 불면서 작년 하반기부터 최근까지 오름폭이 더 가속화되는 추세이다.

○단독주택 가격 상승 이유

단독주택 가격이 상승한 이유로는 중대형 단독주택의 쓰임새가 다양해진 것도 몸값을 올리는 요인이다. 강남권이나 강북 도심 등 교통여건이 좋은 지역에선 단독주택을 사무실이나 음식점으로 사용하는 경우가 많다.

사실 그동안 단독주택은 아파트처럼 재건축이나 재개발을 했을때 상승여력이 크지 않고 오히려 사용년수에 따라 감가상각이 크게 됐기 때문에 넓은 대지에 지어지는 것 치고는 효용성이나 쓰임새가 많지 않았다.

초소형 임대주택 재건축→건물가치·임대 투자수익↑ 기대

그러나 최근 가격 상승이 눈에 띄는 이유로는 우선 정부가 전세난을 완화하기 위해 지난해 말부터 소형주택 건립에 대한 활성화 대책을 계속 내놓은 것이 원인이라 할수 있다.

따라서 단독주택을 허물고 원룸이나 도시형생활주택과 같이 초소형 주택을 통해 임대사업을 하려는 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 단독주택 수는 한정돼 있는데 수요가 늘면서 가격이 뛰고 있는 것이다. 특히 새로 건축하는 투자비용은 들지만 건물 가치도 높아지고 매월 꾸준한 임대 수입을 기대할 수 있다는 점에서 많은 관심을 끌고 있다.

또 상대적으로 아파트값 상승 기대감이 작아지면서 서울과 같은 도심에서는 희소가치가 있는 토지 가치에 더 주안점을 두고 아파트를 팔고 단독주택을 사겠다는 사람들도 생겨난 추세이다.

더구나 강남권이나 강북 도심 등 교통여건이 좋은 지역에서는 단독주택을 리모델링해서 사무실이나 음식점으로 사용하는 경우가 많아지는 등 활용가치가 높아진 점도 원인이다.

○원룸 임대사업 수익률

단독주택을 매입해 원룸 임대 사업을 하는 경우가 많다는데 이 경우 예상되는 임대수익으로는 입지나 상태에 따라서 수익률은 천차만별이기 때문에 정확히 예상하기는 어렵지만 일반적으로 금리 이상 고정적인 수익이 발생되는 상태로, 단독주택을 매입해 원룸 임대 사업을 벌일 경우 연 7~8%대 이상의 임대수익을 예상해볼 수 있다.

자가 거주형 소형 원룸임대시 수익률 15~20% 이상 가능

자신이 직접 거주할 주택과 소형 원룸 등을 함께 짓는 경우 수익률이 15~20% 이상 높아지는 경우도 있다. 단, 위치에 따라 이보다 훨씬 낮아서 은행 예금이자 이상의 수익을 기대하기 어려운 경우도 있어 주의해야 한다.

○향후 단독주택 가격 전망

향후 단독 주택 가격 전망으로는 최근 시세가 많이 오르면서 땅을 직접 매입해서 건물을 다시 신축하기까지 투자비용이 상당히 증가한 상태이다. 따라서 향후 매매가격의 추가 상승여력은 다소 제한적일 수 있다.

하지만 서울이나 수도권 등 도심권 입지가 양호한 곳에서는 단독주택이 갖는 희소가치와 수급 상황을 감안할때 아직까지는 추가 상승 여력이 충분한 곳들도 상당수 있겠음. 또 주택 전세난으로 소형주택 임대료가 상승세에 있어 당분간 원룸 신축용으로 적당한 단독주택들은 추가적인 상승세를 나타낼 수 있을 것으로 전망한다.