지방소액투자블로그>부동산노트>다주택보유자의 수익모델 전환 [구미원룸.다가구주택.매물]

2010년 12월 거래량이 회복됐다고는 하지만 아파트 매매값은 여전히 약세를 면치 못하고 있는데, 전세시장은 가격 폭등, 매물 품귀 현상이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다.
시세차익을 통해 투자이익을 실현해오던 다주택자들에게 매매약세 전세강세 장에서 새로운 수익모델을 찾기 위해 분주해지고 있다.

2010 년 국정감사자료에 따르면 서울시 다주택 보유자는 2010년 6월1일 재산세 부과기준으로 2채 이상 다주택 보유자가 17만3663명, 주택을 2호 소유하고 있는 사람은 13만9890명, 3~5호는 2만256명, 6~10호는 9807명, 10~20호는 2939명으로 조사됐으며 20호 이상도 771명이나 되는 것으로 집계됐다. 서울시 주택의 약 14%~17%를 다주택보유자들이 소유하고 있는 것이다.

다주택자들은 부동산 매각을 통한 이익실현 또는 현금화에 대한 고려를 하지만 과거 고점에 대한 미련으로 처분을 하지 못하고 있다. 그러나 이익실현방법은 매도차익을 통해 실현하는 것도 있지만, 절세 등을 통해 실질이익을 낼 수 있는 방안도 있다.

다주택보유자가 주택을 양도할 때는 50% 또는 60%의 높은 세율이 적용된다. 최근 금융위기 이후 시행된 다주택중과세 유예기간이 2년 더 연장되어 2012년 말까지 세금감면혜택을 받을 수 있다. 세금부담이 줄어든 시기를 이용해 처분한다면 절세효과를 볼 수 있다. 단 주택투기지역(서초구, 강남구, 송파구)의 주택양도에 대해서는 일반세율에 10%의 세율이 가산된다. 따라서 강남3구 보다는 기타지역에 있는 주택을 먼저 처분하면 10% 가산세율 적용을 피할 수 있다. 또 매매차익이 가장 큰 주택부터 처분하고 보유기간 공제를 가장 많이 받을 수 있는 주택을 마지막에 처분하면 절세효과를 극대화 할 수 있다.

처분 시나리오를 잘 짜더라도 시장에서 거래가 비활성화 된 지역이라면 사실 계획대로 실현할 수 없다. 매도시기를 가늠하면서 보유주택을 활용해 수익화 할 수 있는 방법도 동시에 찾아야한다. 서울시 다주택보유자 17만 명 중 전문적으로 임대사업을 하는 경우는 드물다.

 

특히 신규 분양 등을 통해 일시적 1가구 2주택자가 된 경우라면 매도를 최우선으로 고려하지만 처분이 안 돼 노심초사하는 경우가 많다. 노후수익원으로 보유하고 있는데 전세보증금 받아도 낮은 금리 때문에 걱정인 경우도 있다. 처분이 용이하지 않거나 좀 더 고정수익을 올리는 방법을 찾는다면 전세난이 벌어지고 있는 시장을 활용해 수익성을 개선방안을 모색할 수 있다.

▶ 일시적 2주택자로 부채를 앉고 있는 다주택자라면 부채부터 줄이자
일시적 2주택자로 부채를 앉고 있는 다주택자라면 전세금 상승을 활용해 부채를 줄여나가는 것이 합리적이다. 금리 인상으로 담보대출금리가 상승하면 향후 투자비용이 증가해 투자수익성이 더 나빠진다. 부채를 줄여 불경기 시장에 대응할 수 있도록 하는 것이 급선무다.

▶ 전세만기가 돌아오는 경우라면 전세금 인상분을 월세로 전환하자.
주 변 시세와 비교할 때 전세금을 1억 올려 받을 수 있다면 일시불로 전세금을 받는 것이 아니라 월세로 전환을 시도하자. 월 70~80만원의 소득을 올릴 수 있다. 그러나 보유한 주택의 규모에 따라 월세전환가능성에 차이가 있다. 매물 품귀 현상까지 나타나고 있는 소형아파트라면 월세전환 시도가 더 유리하지만, 대형아파트는 외국인 임대 등 특수한 경우 또는 특정 지역 또는 단지 등에 수요가 제한적으로 있어 월세전환이 어려울 수 있다.

▶ 중대형아파트는 세입자 유치가 우선.
중대형아파트는 전세세입자들의 선호도가 상대적으로 낮다. 넓은 집일 수록 관리비 등 생활비 증가를 수반하기 때문에 세입자들의 선호도가 낮다. 또 수도권 외곽지역은 지역에 따라 공급과잉 상태인 곳도 있어 무리한 월세전환 시도 보다는 빨리 세입자 유치를 통해 공실을 만들지 않는 편이 좋다.

▶ 올려 받은 전세보증금 운영도 고민해야
전세보증금은 엄밀하게 보면 부채이다. 즉 세입자로부터 일정기간 위탁받은 돈으로 계약이 만료되면 다시 되돌려 주는 돈이다. 그동안 만기가 되면 다른 세입자를 유치해서 기존 세입자의 전세금을 반환해주는 것이 일반적이었다. 이전 계약자에게서 받은 전세금과 신규 계약자에게 받은 전세금이 같거나 더 많아 지는 경우에는 문제가 발생하지 않지만, 2008년 역전세난이 발생했을 때처럼 전세금이 내려가는 경우도 종종 있다. 올해는 전세금이 폭등했지만 올 전세약자와 만기가 도래하는 2년 뒤에 전세시장이 약세로 바뀌어 전세금이 내려간다면 다른 세입차를 유치하더라도 차액을 조달해서 환불해줘야 하는 상황이 발생한다.
전세보증금은 만기가 있는 돈이라 생각하고 운영을 해야 한다. 리스크가 큰 직접투자보다는 수익률이 다소 낮더라고 원금보장형 금융상품에 투자 운영하는 것이 바람직하다.

통 계청이 1월9일 발표한 ‘2009년 생명표’에 따르면 2010년에 태어난 아이의 예상 수명은 80.5세라고 한다. 남자의 평균 기대수명은 77세, 여자의 기대수명은 83.8세다.

 

앞으로 더 살 수 있는 햇수를 나이별로 보면

▶30세 남자는 앞으로 47.9년, 여자는 54.5년

▶45세 남자는 33.8년, 여자는 40.1년

▶65세 남자는 17년, 여자는 21.5년이다.

수 명이 연장 된다는 것은 반가운 일이나, 점점 빨라지는 은퇴시기와 은퇴 후 살아갈 시간이 소득이 있던 시간보다 더 길어질 수도 있다. 국내 한 보험회사가 전국 대도시 2천 가구를 대상으로 "은퇴 뒤 부부의 노후생활을 위해 월 얼마가 필요한가"를 조사한 결과 월 평균 213만 원이라고 대답이 나왔다고 한다.

우리나라 사람들의 50세 이상은 부동산보유비중이 80%를 넘어선다. 특히 베이비부머들은 다주택자들의 상당수를 차지하고 있다. 때문에 국민연금, 퇴직연금으로 충족하기 어려운 노후자금을 위해 보유한 부동산을 어떻게 활용할 것인가가 향후 부동산시장에 변화를 가져올 것으로 예상하고 주목해 봐야한다.

최근 미래에셋부동산연구소에서 발행한 ‘가구의 부동산 자산 활용’ 보고서에 따르면 장년층일수록 부동산을 보증부월세로 활용하는 사례가 많은 것으로 나타났다. 본인이 거주하지 않는 부동산을 30대는 80%, 40대는 69%가 전세로 운영하고 있지만, 50대 부터는 나이가
많을수록 전세비중이 낮아졌다. 50대는 전세비중이 50%, 60대와 70대 이상은 각각 48%, 36%로 크게 줄어들었다. 반면 보증부 월세로 부동산을 활용하는 비율은 30, 40대가 30% 미만이었지만 50대부터는 절반 가깝게 늘었다

최 근 벌어지고 있는 전세난이 사회적으로 심각한 부담을 주고 있는 것이 현실이지만 노후의 안정적인 소득원 발굴이 절실해진 다주택보유자들의 보증부 월세를 통한 고정적 수익원으로 부동산 수익모델을 전환하려는 시도는 앞으로도 증가할 것으로 예상된다.